Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом в 2022?

Купить квартиру у банкрота в настоящий момент вполне реально, однако последствия могут быть весьма печальными именно для покупателя, так как сделку могут признать недействительной.

Если продавец недвижимости является банкротом, есть вероятность того, что сделка будет признана недействительной.  Тогда покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Но с возвратом денежных средств часто возникают проблемы, тем более у банкротов.

О том, какие риски для покупателей таит в себе закон о банкротстве физических лиц, подробно для НиЦ рассказала директор агентства ООО СК «Согласие» Олеся Бухтоярова:

— Закон о банкротстве физических лиц был принят летом 2015 года. В силу вступил с 1 октября того года. Безусловно, для такого решения были свои обоснования.

За последние годы россияне не просто полюбили брать кредиты, а увеличили свою кредитную нагрузку в три раза. В результате в среднем каждый житель нашей страны должен около 140 тысяч рублей.

По статистике каждая пятая семья имеет банковский кредит. Некоторые и не один.

Закон позволяет физическим лицам объявлять себя банкротами, то есть официально подтверждать свою неспособность оплатить долги. Начать процедуру банкротства может любой гражданин, задолжавший официальным организациям более 500 тысяч рублей и не платящий по кредиту более трех месяцев.

Такую же процедуру могут начать и кредиторы, а также налоговая служба. Процедуру можно запустить и при меньшем долге, но суд откроет дело только в том случае, если долг превысит стоимость имущества, принадлежащего возможному банкроту.

Стоит помнить, что процедуру банкротства можно осуществлять не чаще одного раза в пятилетку.

Итак, в первую очередь подается соответствующее заявление в суд, где оно рассматривается. Если суд признает физическое лицо банкротом, то ему назначается финансовый управляющий, который и получает все права на распоряжение имуществом должника.

В зоне ответственности данного лица лежит процедура реструктуризации долга и реализации имущества. Любые сделки без участия финуправляющего считаются недействительными.

Деятельность управляющего оплачивается банкротом — это 25 тысяч рублей за саму процедуру банкротства и 2 % от размера удовлетворенных требований кредиторов (эта часть вознаграждения уплачивается управляющему после завершения пересмотра условий по выплате долга).

На первый взгляд кажется, что в данном законе нет никаких рисков для покупателя. Но закон предусматривает процедуру оспаривания сделок заемщика. Причем существует несколько вариантов такой возможности.

Прежде всего, оспорить можно сделки, заключенные за три года до процедуры банкротства. Такое вероятно, если сделка происходила с целью нанесения вреда кредитору и вторая сторона знала об этом. Чаще всего такие сделки проходят между родственниками.

Также сделка будет признана недействительной, если после ее заключения бывший собственник продолжал пользоваться этим имуществом или давал советы по его управлению.

Аналогичную судьбу имеют сделки, заключенные в момент, когда продавец уже имел все признаки неплатежеспособности, то есть имел долг свыше полумиллиона рублей и не платил по кредитам более трех месяцев.

Однако в законе есть понятие «неприкосновенное личное имущество». Олеся Бухтоярова напоминает, что согласно ГПК РФ под это понятие попадает ряд предметов, в том числе и единственное жилье (дом или квартира) и участок земли под застройку.

Но единственное жилье, находящееся в ипотеке, может быть изъято в счет погашения задолженности. Исключение закон может сделать лишь в случае, когда эта недвижимость является единственным жильем для несовершеннолетних детей.

При этом банк ипотечный долг не прощает, просто вопрос выплат замораживают на какое-то время.

В 2013 году была попытка исключить из неприкосновенного личного имущества единственное, но роскошное жилье.

Предполагалось, что дорогая недвижимость должна продаваться, часть денег должна была идти на покупку жилья попроще, а часть — на погашение долгов.

Но процесс забуксовал на вопросе, каким нормативам должно соответствовать приобретаемое взамен жилье. В результате поправки приняты не были.

Сделка может быть признана недействительной, если совершена за год до принятия заявления о банкротстве и может быть отнесена к подозрительной. А подозрения вызывают сделки с имуществом по цене, существенно отличающейся от среднерыночной.

Как правило, это крайне низкая стоимость объекта недвижимости, но могут быть и другие условия явно в худшую сторону для должника, чем аналогичные сделки на рынке.

К подозрительным сделкам также относят сделки с родственниками, дарение, сделки, когда продавец владел недвижимостью непродолжительное время, а также сделки, после которых продавец продолжает жить в проданном жилье.

Жизненных ситуаций для оспаривания той или иной сделки в соответствии с законом о банкротстве физлиц предостаточно. Эксперт приводит целый ряд подобных историй.

Пример 1. Должник имел две квартиры. За два года до своего банкротства он подарил одну квартиру отцу, причем имел хорошую кредитную историю, хорошо зарабатывал и не имел проблем с выплатами.

За полгода до момента X оформил очередной кредит на 1 млн рублей, но лишился работы и не справился с кредитной нагрузкой, поэтому обратился в суд о признании себя неплатежеспособным.

В этом случае сделку по дарению суд оспорить, скорее всего, не сможет, так как на момент ее совершения должник не был неплатежеспособным и это доказывается и кредитной историей, и выдачей нового займа.

Пример 2. Супруги в браке купили машиноместо. Оформлено оно было на мужа, в отношении которого идет процесс реструктуризации. В этом случае суд решит продать машиноместо в счет погашения кредитных требований.

Пример 3. Должник имеет работу, но не справляется с кредитными обязательствами, и в отношении него сперва шел процесс реструктуризации долга, а затем суд сменил процедуру на реализацию имущества.

За 1 год и три месяца до этого должник продал собственный земельный участок, а вырученные деньги также потратил на погашение кредита, причем есть чеки, подтверждающие ежемесячные взносы в банк.

В данном случае суд будет разбираться не только в самом факте состоявшейся сделки, но и в ее условиях, при которых она совершалась: наличие долгов, решения суда о взыскании долга, финансовое состояние должника и т. д. Однозначного решения в таком примере нет.

Пример 4. Должник переписал квартиру на несовершеннолетнего ребенка, а после началась процедура банкротства. Оспорить такую сделку можно, но судебной практики еще нет.

Пример 5. Должник получил в наследство дачу, затем подарил ее маме, так как дача фактически и была материнской, на должника просто было оформлено завещание. Через полгода мать дачу продала.

На момент дарения у дарителя уже были просрочки по кредитам.

В отношении изначального наследника в настоящий момент началась процедура банкротства, а дарение дачи суд может отменить, так как этот факт будет рассматриваться как вывод имущества и причинение ущерба кредиторам.

Все вышеназванные моменты являются риском для покупателя. Олеся Бухтоярова обращает внимание, что есть возможности для снижения данных рисков. Прежде всего, в договоре купли-продажи должна быть указана реальная стоимость квартиры (!). Это очень важно, не надо верить аргументам «все так делают», «и я по такому договору покупал».

Налоговое бремя с продажи — дело продавца, и жалобить покупателя оно не должно. Во-вторых, следует проверять платежеспособность продавца, особенно если недвижимость была получена в дар в течение трех лет до момента заключения сделки или же продавец покупал квартиру у родственников.

Подобные проверки проводятся на сайтах Службы судебных приставов, Единого Федерального реестра сведений о банкротстве и Арбитражного суда города Москвы. В первом случае проверять следует наличие исполнительных производств, во втором и третьем — открытых или завершенных процедур банкротств.

Продавца можно также проверить через Бюро кредитных историй, но для этого необходимо официальное разрешение. Кроме того, всегда можно оформить договор страхования на риск утраты права собственности.

Также следует в договор купли-продажи вписывать оговорку о банкротстве физических лиц.

Оговорка должна быть следующего содержания: «Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных обстоятельств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении его не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении его не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего на квартиру может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства и третьих лиц. Квартира не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации и ликвидации». Одним словом, закон о банкротстве физических лиц упростил жизнь кредиторов, но однозначно добавил хлопот покупателям.

Источник: https://kazned.ru/article/7512

Если продавец квартиры банкрот

19 Мая в 18:09 23402 Вениамин Вылегжанин

Олеся Бухтоярова, директор по работе с агентами департамента продаж страховой компании «Согласие»

Рисков у покупателей квартир было всегда предостаточно. Но, как говорят профессионалы рынка недвижимости, с принятием закона о банкротстве физических лиц их стало на один больше.

«Это действительно так?» — задаю я вопрос Олесе Бухтояровой. — Да, это так. Дело в том, что 1 октября 2015 г.

Читайте также:  Взыскание долга по квартплате приставами в 2022

был принят закон о банкротстве физических лиц, и это увеличило количество рисков для покупателей недвижимости.

— И в чем они выражаются?

— Все просто. Вы купили квартиру, а в отношении ее продавца осуществляется процедура банкротства. И покупатель попадает в неприятную ситуацию. Например, продавец взял в банке кредит на 1,5 млн руб. и не отдает его. Но у него имеется квартира или дача. Он их продал, а деньги использовал на другие цели, а не на погашение кредита.

Да если еще в договоре купли-продажи указал неполную стоимость квартиры или дачи, то такую сделку обязательно будут оспаривать в суде. И судья скажет, что продавец мог бы продать свое жилье дороже и погасить долги по кредиту. Но он этого не сделал.

Почему? Суд может прийти к заключению, что хозяин квартиры и покупатель находились в сговоре, в результате чего продавец уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.

— Но покупатель мог и не знать всех нюансов.

— Мог. Но то, что имеется риск покупки квартиры по неполной стоимости, об этом он не мог не знать. И суд в этом случае не признает его добросовестным приобретателем.

— А кто анализирует предыдущие сделки? Сам судья или судебные эксперты?

— Этим занимается финансовый управляющий. И он будет анализировать все сделки с недвижимостью, которые совершил человек, объявивший себя банкротом. Порой хитрый заемщик, чтобы не платить по кредитам, переоформляет свою недвижимость на родственников. К примеру, он дарит своей сестре или брату квартиру, которую те благополучно продают.

— Если проверка это выявит, то такой договор тоже будет расторгнут?

— Конечно! Поэтому будьте очень внимательны, покупая квартиру, где есть «свежее» дарение. Кстати, акт дарения может быть опасен и по другим причинам…

— И каким же?

Если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то суду достаточно установить одновременно наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

— К примеру, мать или отец подарили сыну квартиру с тем условием, чтобы он ее реализовал. И он ее благополучно продает.

Но статистика показывает, что из десяти тех, кто дарит недвижимость, минимум двое страдают либо алкоголизмом, либо наркоманией. Они, как правило, уверены в том, что никто этого не поймет…

Поэтому надо очень тщательно проверять не только одаряемого, но и самого дарителя. А если они, не дай бог, попадут в длинную альтернативу, то по их вине развалится вся цепочка.

— Вы просто страсти какие-то рассказываете…

— Отнюдь нет. Я просто хочу предупредить покупателей еще об одной новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости. Тем более что закон вступил в силу не так давно — практики его применения еще нет и никто не знает, что он принесет тем, кто попадет в судебные жернова.

— А если сделки были совершены год назад, а продавец объявил себя банкротом сейчас, то…

— Этого людям бояться не стоит, такие сделки под действие закона не попадают, он обратной силы не имеет. Опасны только те, что были оформлены после 1 октября 2015 г.

— Но не совсем понятно, кого могут признать банкротом. Поясните, пожалуйста. 

— Банкротом является тот человек, который не в состоянии платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Если долг гражданина составляет больше 500 тыс. руб., а просрочка по нему не менее трех месяцев, то суд может объявить человека банкротом.

— А при меньшей сумме этот номер у недобросовестного продавца квартиры не пройдет?

— Вынуждена вас огорчить. Совсем недавно Верховный суд РФ разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то размер его неисполненных обязательств в данном случае значения не имеет.

Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.

Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

Правда, здесь гражданину уже самому придется доказывать свою несостоятельность.

— И он может это сделать?

— А почему нет? Может, даже если изначально задумал аферу. Или ему кто-то об этом рассказал. Кстати, уже появились недобросовестные специалисты, которые помогают продавцам задним числом оформить кредит. А вы купили квартиру по заниженной стоимости и… попали.

Дело в том, что если гражданина признали банкротом, а стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок, то есть рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи, то совершенная сделка может быть с большой долей вероятности признана недействительной.

Так что если вы собрались купить квартиру, то нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

— Но как это проверить? Где можно получить информацию о продавце? И возможно ли это?

— Проверить это вполне реально. Например, можно обратиться в службу судебных приставов (проверка на наличие исполнительных производств), сделать запрос в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства) и, наконец, зайти на сайт Арбитражного суда Москвы (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства).

Можно еще проверить продавца через бюро кредитных историй на наличие у него просрочек по выплатам. Правда, в этом случае, чтобы запросить информацию, требуется письменное разрешение самого продавца.

— Можно ли покупателям, помимо указания полной стоимости квартиры, как-то подстраховаться от неприятных ситуаций?

— Можно, к примеру, в договор купли-продажи внести такой пункт: продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риелторы стали вставлять этот пункт в договоры.

— Скажите, а почему, на ваш взгляд, так беспечны порой покупатели? Если верить статистике, то в России сегодня страхуют титул квартиры только 3–5 % покупателей. На что надеются остальные?

— Или на русский авось, или на компанию, через которую люди покупают квартиру.

Но, как нередко говорят сами риелторы-профессионалы, проследить всю историю квартиры, если она меняла много раз собственников, весьма сложное мероприятие. К тому же не у всех компаний есть ресурсы на доскональную проверку жилья.

Но не стоит также думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы совсем избавляетесь от проблем. Иногда и здесь может сработать человеческий фактор. Приведу пример, демонстрирующий, как продавцы попали в неприятную ситуацию… Квартиру покупали по ипотеке. Оказалось, что агент не до конца проверил историю жилья.

Именно здесь особенно была важна и нужна работа агента. С документами было все в порядке. А банковский работник, видя, что сделку сопровождает солидная компания, в суть дела особо не стал вникать.

В дальнейшем выяснилось, что брат, который отказался от приватизации квартиры (что вполне законно), стоял на учете в психоневрологическом диспансере. И он, выйдя в очередной раз из клиники, обнаружил, что жить ему негде, поэтому подал в суд.

Выбирайте компании, которые страхуют профессиональную ответственность, в случае возникновения проблем она компенсирует ваши издержки.

Или другой пример. Мужчина был замешан в какой-то афере. Его арестовали. И вот чтобы закрыть все свои дела, он решил продать квартиру. Прямо в следственном изоляторе он дал жене доверенность на реализацию жилья.

Документ был оформлен абсолютно корректно, но по доверенности квартиру покупать никто не хотел — дополнительный риск. Тогда его жена перепродала квартиру своей матери, которая уже от своего имени выставила ее на продажу.

Когда все дела бизнесмена уладились и бывший хозяин квартиры вышел из тюрьмы, то они с женой затеяли развод. А после и раздел имущества. В этот раздел и попадает эта злополучная квартира…

Одним словом, примеров можно привести еще массу. Но пока в Гражданском кодексе РФ будут статьи, позволяющие признавать сделку недействительной, проблема потери приобретенной недвижимости будет всегда.

— Выходит, что на риелтора надейся, но и сам не плошай.

— Безусловно. Хочу отметить, что есть очень добросовестные риелторы, которые стараются провести максимально возможную проверку объекта в интересах клиента, но сделать это бывает очень сложно. Это дорогое удовольствие. А некоторые компании порой не хотят нести дополнительные затраты.

Поэтому старайтесь найти таких специалистов, которые дали бы вам письменное заключение по юридической чистоте недвижимости. Тогда в суде у вас будет весомый аргумент в пользу того, что вы являетесь добросовестным приобретателем. И все же выбирайте компании, которые страхуют профессиональную ответственность. Они в это вкладывают свои кровные, поэтому дорожат имиджем.

Кроме того, в случае возникновения проблем страховая компания компенсирует ваши издержки.

— Олеся, у вас большая практика страхования. Скажите, а на что нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры? Что вы посоветовали бы покупателям?

— Всегда очень внимательно смотрите: состоял ли кто-то из бывших хозяев квартиры в браке. Проверьте, есть ли у жильцов дети. Бывает, что они не всегда зарегистрированы в данной квартире. Наведите справки о том, от чего умер бывший хозяин. Может, он состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере?..

Такая квартира представляет очень большую опасность для покупателя. Также может оказаться, что имеются обиженные наследники. Или документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были надлежащим образом оформлены.

А если продавец пенсионного возраста, то всегда может в суде сослаться на то, что он находился в состоянии заблуждения…

— И каков выход из этой непростой ситуации? Как человеку спасти купленную им квартиру?

— Здесь я вижу два пути: или нужно выбирать в помощники очень ответственную и профессиональную компанию, или необходимо квартиру застраховать от прав третьих лиц.

Понятно, что страховка налагает на покупателя обременение в виде дополнительных трат, но еще неизвестно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или при хождении потом по судам. Адвокат нынче тоже недешев.

А без него доказать факт того, что вы сделали все возможное для проверки юридической чистоты покупаемого объекта, очень и очень сложно.

И еще хотелось бы обратить внимание покупателей вот на что: если выбранную квартиру компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Покупка квартиры: как защититься от банкротства продавца

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Как защититься от банкротства продавца

Статья обновлена: 17 декабря 2021 г.

После купли-продажи квартиры продавец (бывший собственник) может быть признан банкротом, и тогда заинтересованные лица попытаются оспорить сделку.

Здесь я объясню, что следует предпринять покупателю квартиры, чтобы защитить свою сделку от такого. Причем банкротами могут быть и предпредыдущые собственники.

Тема серьезная, ведь с января по сентябрь 2021 года 137 485 граждан стали банкротами — официальным данным Федресурса. Это почти в 2 раза больше, чем за тот же период в 2020 году.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Читайте также:  Могут ли забрать единственное жильё при банкротстве физического лица?

Какую куплю-продажу могут признать недействительной при банкротстве продавца

Ст. 61.2 Федерального закона о банкротстве «Оспаривание подозрительных сделок должника» — это главная статья, на которой основывается оспаривание сделок банкрота. Очень внимательно ее изучите. Простыми словами, сделка может признана недействительной по двум причинам:

  1. Квартира куплена по заниженной или завышенной цене. Про это написано в п. 1 ст. 61.2 такой формулировкой — «… при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.»
  2. Покупатель знал или должен был знать, что продавец является банкротом или имеет признаки неплатежеспособности. В п. 2 ст. 61.2 написано — «… если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.»

Чтобы сделку не оспорили, покупатель должен быть добросовестным

Согласно п. 1 ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», если покупатель является добросовестным приобретателем, квартиру у него не отобрать, потому что не получиться признать сделку недействительной.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.)Документы для покупки квартиры «вторички» — полный список с инструкциями

Признаки сделки с участием добросовестного покупателя

  • Продавец на момент сделки имел право продавать квартиру.
  • Покупатель действительно имел намерение приобрести квартиру, т.е. сделка купли-продажи реальна. Сюда входит то, что покупатель проверял квартиру и продавца, передавал ему деньги, все это происходило документально и т.п.
  • Продавец и покупатель не состоят в сговоре.
  • Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются долги.
  • Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются намерения продать квартиру, чтобы уйти от ответственности перед кредитором.

Как покупателю доказать свою добросовестность

Далее я более подробно распишу признаки добросовестного приобретателя. А также на основании каждого признака посоветую, что следует предпринять до или после сделки. Желательно, но необязательно, чтобы присутствовали все признаки. В любом случае судья рассматривает каждое дело индивидуально и выносит решение по совокупности различных факторов. Начнем:

  • Покупатель приобрел квартиру по рыночной стоимости. Это один из ключевых признаков добросовестности и действительности сделки. По статистике если цена будет снижена до 20% от рыночной, суды не видят существенного отклонения. При занижении цены выше 20%, суды считают это подозрительным и принимают решения по обстоятельствам каждого дела. При занижении в 40% и больше — точно отменят сделку. Также суды не видят существенного отклонения при завышении цены в 25% от рыночной. Источники — здесь и здесь. Соответственно, для судов будет подозрительным, если в договоре будет две цены — одна за квартиру, другая за неотделимые улучшения. Отсюда вывод: не занижайте и не завышайте цену в договоре купли-продажи. Будет дополнительным плюсом, если до сделки покупатель закажет отчет об оценке квартиры. Это все равно придется сделать при использовании ипотеки. Также советую обязательно заказывать оценку, если рыночная стоимость квартиры на момент сделки ниже кадастровой. Такое бывает в некоторых регионах. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — инструкция.
  • Другие статьиЗадаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать

  • Покупатель осматривал квартиру, проверял ее на «юридическую чистоту» — наша инструкция. Также проверял продавцов — наша инструкция. Этими действиями покупатель доказывает, что был внимателен и осмотрителен к сделке. Все собранные при проверке документы советую сохранить, даже копии. Чем их больше, тем лучше. Ведь факт проверки нужно документально зафиксировать. Отдельный момент — за несколько дней до сделки одному из покупателей следует заказать две выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру. Первая — «об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Вторая — «о переходе прав на объект недвижимости». Заказываем их в бумажном виде в любом МФЦ, предоставив свой паспорт. Госпошлина — 460 рублей за каждую выписку. О характеристиках О переходе прав В выписках отображается дата запроса в ЕГРН и ФИО получателя. Этими пунктами будет подтверждено, что покупатели изучили квартиру и продавца с помощью главного источника информации (Едином Государственном Реестре недвижимости). Можно, но необязательно, заказать специальный отчет о проверке квартиры и продавцов. Многие юридические компании оказывают такую услугу. Не нужно брать отчет, если квартира приобретается в ипотеку или договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса.
  • Документально зафиксировано передача денег продавцам — ст. 486 ГК РФ. Моя статья — безопасные способы расчетов при покупке квартиры. Лучше всего подходит безналичный расчет — с банковского счета покупателя на счет продавца. Сохраняем все документы о расчетах — заявление/договор об аренде ячейки или аккредитиве, расписки от продавцов, выписка со счета покупателя с фактом перечисления суммы и т.п. Заменяет расписку наличие в договоре купли-продажи пункта о том, что деньги переданы продавцу до его подписания — Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда 10АП-25164/2019. Но расписку все-таки лучше тоже получить.
  • Другие статьиКак покупателю квартиры проверить ее на долги

  • Зафиксирован факт передачи квартиры покупателям. Подойдет акт приема-передачи или пункт в договоре купли-продажи о том, что он одновременно является и актом — ст. 556 ГК РФ. Желательное, но необязательное условие.
  • Не было частых сделок с квартирой. Частая смена владельцев — это тревожный звоночек, на который суды обращают внимание. Иногда таким образом банкрот пытается «спрятать» свое имущество от кредиторов. Например, он дарит квартиру жене, она через пол года дарит своей маме, а та через пол года выставляет квартиру на продажу. Такое должно насторожить. Частые сделки не является ключевым моментом по оспариванию сделки, но заинтересованное лицо в суде будет настаивать, что это должно было насторожить покупателя. Покупателю следует сообщить и доказывать документами, что он тщательно проверял квартиру и продавцов на «юридическую чистоту». Ничего страшного в этом нет, если есть другие признаки добросовестности.
  • Хороший плюс, если квартира куплена в ипотеку. Банк также проверяет квартиру, продавцов и покупателей, удостоверяет отсутствие сговора между сторонами. Не просто так большинство банков не дают ипотеку, если гражданин хочет купить недвижимость у близкого родственника.
  • Дополнительный плюс, если договор купли-продажи оформлен у нотариуса, т.к. он тоже проверяет квартиру и участников сделки. Это его обязанность при удостоверении сделки — п. 1 ст. 163 ГК РФ, ст. 55 Основ о нотариате, п. 6 Методических рекомендации ФНП от 17.06.2005, Протокол N 04/05. В каких случаях при покупке квартиры обязателен нотариус
  • Покупатель не является продавцу родственником. Еще лучше, если стороны не были знакомы до сделки. Родственники является банкроту заинтересованными лицами — ст. 19 Федерального закона о банкротстве. Факт родства/знакомства между сторонами должен доказывать тот, кто хочет оспорить сделку. В суде покупателю достаточно заявить, что он впервые познакомился с продавцом на момент просмотра квартиры. С другой стороны, ничего страшного в покупке квартиры у родственника, если имеются другие признаки добросовестности.
  • Продавец не проживает/не зарегистрирован в квартире, а покупатель открыл лицевой счет и оплачивает «коммуналку». Это дополнительно доказывает действительность сделки и факт передачи квартиры. Не важно, продавец выехал до или после подписания договора купли-продажи, важен сам факт этого. В качестве доказательств предоставляем суду справку о зарегистрированных лиц (или выписку из домовой книги, для Москвы это Единый жилищный документ), квитанции и чеки по оплате коммунальных услуг.
  • Другие статьиКто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить — перечислила самые распространенные случаи

  • В случае суда, покупателю не будет лишним доказать, что он действительно имел возможность купить квартиру. Проще говоря, доказать наличие денег. Например, накопил, продал другую свою недвижимость, взял в долг и т.п. Можно предоставить историю операций банковского счета, зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости, справку 2-НДФЛ за несколько лет до сделки.
  • Будет большим плюсом, если продавец после сделки купит себе другое жилье. Такое редко бывает, но лишний раз доказывает, что у банкрота не было прямого намерения «избавиться» от квартиры, чтобы ее не забрали кредиторы.

О банкротстве предпредыдущих владельцев

Чтобы лучше все понять, опишу пример: Иванов продал квартиру Петрову, а тот затем продал Сидорову. Через некоторое время Иванова признали банкротом и заинтересованные лица решили оспорить сделку между ним и Петровым. Сделку в итоге признали недействительной.

Можно подумать, что квартиру следует вернуть Петрову, но это не так — если Сидоров является добросовестным приобретаем, квартира так и останется в его собственности. Ведь Сидоров купил квартиру у Петрова и его не должна касаться сделка с Ивановым.

Читайте также:  Что делать, если звонят коллекторы

В данной ситуации Иванов должен будет Петрову сумму за квартиру по их сделке. Проще говоря, тот станет его очередным кредитором.

В данной ситуации снова действует п. 1 ст.

302 ГК РФ — «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Простыми словами по нашему примеру выше — Иванов на момент сделки с Петровым имел право продавать квартиру, потому что еще не подавал заявление о банкротстве и на квартиру не был наложен арест из-за этого.

Поэтому их сделка не касается Сидорова (следующего покупателя). Ведь Сидооров никак не мог знать, что у Иванова проблемы с долгами. Это его и не касается. Сидорову главное доказать, что он был добросовестным приобретателем при сделке с Петровым.

Пример из практики — решение суда от 29.01.2020 по делу N 03372/2019.

Банкротство продавца — Спик

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.

С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились.

Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.

Какие риски есть у покупателя?

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

  • Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
  • Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
  • И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

Даже если прошло 3 года с даты покупки, а продавец признан банкротом,

Квартира возвращается в конкурсную массу,

но продавец не может вернуть деньги

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  • Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.

  • Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

  • Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
  • Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

  1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
  2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
  3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
  4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)

Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.

Помните!

Чем более заманчивое предложение, а продавец проявляет чрезмерную торопливость,

тем выше риск финансовых потерь

Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

  1. Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
  2. Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

  1. Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
  2. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.

В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

  1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
  2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
  3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

  1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
  2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
  3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

Как вернуть деньги с банкрота?

Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет. Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.

На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.

Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.

Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.

Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников.

Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.

Другой нюанс – возмещение трудно получить. В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

Спик тщательно проверяет квартиру и продавца

и несет за свою работу материальную ответственность

  • Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:
  • При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.
  • Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.
  • Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи недвижимости
  • Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
  • Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
  • Аккредитив по сделкам с недвижимостью
  • Внимание!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *