Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости

Недвижимость в наши дни считается самой лучшей и беспроигрышной инвестицией в будущее. Однако это не только удачное вложение, но и постоянные затраты — ремонт, оплата коммунальных услуг и, конечно же, эти бесконечные и такие болезненные налоги на имущество.

И ведь нельзя не согласиться, поскольку ежегодно цены на продукты, услуги и жилье существенно возрастают, а за ними и подтягиваются налоги. Такая финансовая нагрузка становится настоящим стрессом, поэтому мы решили узнать, как снизить сумму налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Помогала нам в этом нелегком юридическом вопросе адвокат Юлия Мартыненко.

Что это такое?

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости.

Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет.

Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

1. Налогообложение:

  • для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
  • для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости

Оспариваем кадастровую стоимость

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2021 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы.

Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию.

Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости

Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.

Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться:

  • первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе;
  • далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости;
  • следующий этап — подача заявления в комиссию. Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность;
  • после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.

Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта. Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода.

Чего получится добиться?

Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.

Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.

Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов.

Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости в Москве — Экспертное учреждение «АбсидА»

  • Снижение кадастровой стоимости – это специальная услуга, направленная на оспаривание результатов государственной оценки недвижимости в целях уменьшения налогов и арендных платежей за землю.
  • Проводится она по заданию собственника специальными экспертными учреждениями.
  • Кадастровая стоимость определяется в отношении:
  • зданий;
  • сооружений;
  • помещений;
  • земельных и лесных участков;
  • имущественных комплексов;
  • единых недвижимых комплексов;
  • объектов незавершенного строительства;
  • части объектов.

Данное исследование проводиться в случаях:

  • оспаривания кадастровой стоимости, определенной органами Росреестра;
  • необходимости снижения стоимости объекта оценки для уменьшения налога на имущество;
  • в целях снижения арендной платы за имущество и землю.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в досудебном и судебном порядке. В досудебном порядке необходимо:

  • составить заявление о пересмотре результатов государственной оценки недвижимости;
  • подать соответствующее заявление в комиссию, специализирующуюся на рассмотрении споров.

Комиссия обязана в течение 7 рабочих дней сообщить об инициации процедуры и дате ее проведения в органы местного самоуправления. Лицо, подавшее заявление, уведомляется о результате в течение 5 дней.

Решение комиссии можно оспорить в суде. Собственник может подать иск относительно признания результатов экспертизы недействительными. В таком случае решение не будет выступать предметом разбирательств.

Читайте также:  Установлен срок для регистрации созданного в результате реорганизации юрлица

В суде могут быть оспорены как результаты, так и решение комиссии. Чтобы инициировать процесс, требуется представить:

  • отчет о рыночной и кадастровой стоимости недвижимости;
  • заключение оценщика о несоответствии этих параметров друг другу или актуальным нормативам.

Проведение процедуры по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить затраты по следующим статьям:

Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости

ООО Экспертное учреждение «АбсидА» действует в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и располагает специалистами, отвечающими требованиям федерального закона.

  1. Основным направлением деятельности нашей организации является проведение финансово-экономических, бухгалтерских, оценочных и иных экспертиз финансово-экономического характера, в том числе и снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  2. Экспертное учреждение располагает специалистами в сфере экономики и бухгалтерского учета, а также сотрудничает со специалистами юридического профиля и способно оказать ряд комплексных экспертных и консультационных услуг.
  3. Итоговым документом при проведении экспертиз (исследований) является заключение эксперта (специалиста).

Сроки и стоимость проведения экспертиз определяются с учетом Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 08.02.2019 № 34/1-1.

Экспертное учреждение «АбсидА» аккредитовано при Арбитражном суде Московской области. 

Мы бесплатно проведем предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости недвижимости, в рамках которого, поможем определиться со следующими вопросами:

  1. Действительно ли кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости превышает рыночную и насколько?
  2. Насколько можно снизить кадастровую стоимость?

При установлении целесообразности уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости, мы готовы провести оспаривание кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:

  • земельного участка;
  • административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
  • нежилых помещений, предназначенных для офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо фактически используемых в этих целях;

Специалисты Экспертного учреждения проведут оценочную экспертизу в соответствии с действующим законодательством по следующей схеме:

Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости

Мы предлагаем услуги по сопровождению процедуры оспаривания кадастровой стоимости на всех этапах, а именно:

  • оспаривание в комиссии по рассмотрению споров;
  • о результатах определения кадастровой стоимости;
  • подготовка оценочной экспертизы;
  • представление интересов в арбитражном суде.

В результате оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде, вы получаете возможность:

  • снизить налоговую нагрузку по налогу на имущество и налогу на доходы при продаже объекта недвижимости;
  • снизить арендные платежи;
  • снизить выкупную стоимость участка;
  • снизить плату за снятие запрета на строительство.

Результат оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения):

  • возможность снизить налог на недвижимое имущество;
  • снизить арендные платежи;
  • снизить выкупную стоимость объекта капитального строительства.

Оценочная экспертиза проводится на основании договора оказания услуг, заключенного с Экспертным учреждением, при условии осуществления предоплаты в размере 100 % стоимости экспертизы.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости, уменьшение налога на нежилые помещения

Экспертиза помогла снизить стоимость объекта недвижимости
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в Российской Федерации осуществляется кадастровый учет недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков) в государственном кадастре недвижимости, содержащем сведения об объектах недвижимости. Каждому учтенному объекту недвижимости присваивается уникальный государственный кадастровый номер. Для получения информации о кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков есть 2 пути:

  • Узнать кадастровую стоимость недвижимого имущества в режиме online на сайте Росреестра
  • Запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты, которая представляет из себя выписку из государственного кадастра недвижимости.

Узнайте подробности о снижении налога на недвижимость и оспаривании ее кадастровой стоимости — оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 495 120-2962. и другие Клиенты Swiss Appraisal С 1 января 2014 года вступили в действие поправки к Налоговому кодексу Российской Федерации на основании Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ. В результате данных поправок и в соответствии со ст. 374 НК РФ налог на отдельные объекты недвижимого имущества юридических лиц (расположенные на земельном участке улучшения (здания, сооружения и т.п.)) с 2014 года рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ к отдельным объектам недвижимого имущества относится следующая коммерческая недвижимость:

  • административно-деловые центры (здания и помещения офисного, делового, административного и коммерческого назначения)
  • торговые центры и комплексы (здания или помещения, предусматривающие размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания)
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, которые не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства и не относящиеся к их деятельности через данные представительства

Налоговая база для индустриальной и гостиничной недвижимости пока остается прежней (на основе инвентаризационной стоимости).

Налог на землю и земельные участки регулируется статьей 390 НК РФ и так же определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости практически всегда значительно выше их инвентаризационной стоимости либо среднегодовой остаточной балансовой стоимости, что и так приводит к значительному увеличению налога на недвижимость для юридических и физических лиц. Но в дополнение к этому, в процессе массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости редко учитываются индивидуальные особенности объектов недвижимого имущества, в результате чего возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости оценивается в несколько раз выше ее рыночной стоимости.

Для снижения налога на объекты недвижимости можно провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и нежилых помещений, тем самым снизив налоговую базу.

В зависимости от имеющейся ситуации по сложившейся на текущий момент практике по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости существует 2 способа, которые позволят уменьшить налоговую базу за счет снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества в досудебном или судебном порядке.

  • Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений и сооружений
    Уменьшение стоимости зданий и нежилых помещений в территориальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые были созданы и работают при каждом управлении Росреестра, возможно в случае недостоверности сведений о недвижимом имуществе, либо при наличии Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, который может подготовить независимая оценочная компания Swiss Appraisal.
    Для подтверждения полученной рыночной стоимости недвижимости, отличающейся от кадастровой, обязательно необходимо провести экспертизу Отчета в СРО оценщиков
  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
    В случае Вашего недовольства решением комиссии по обжалованию кадастровой стоимости недвижимости можно оспорить его через суд. В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд.
    Для начала судебного процесса необходим отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого Вы планируете оспаривать, и заключение СРО оценщика, подписавшего данный отчет.

Уменьшение кадастровой стоимости зданий, нежилых помещений и других объектов недвижимости может быть проведено на основании определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества специалистами независимой оценочной компании Swiss Appraisal. Закон регламентирует возможность проведения индивидуальной оценки недвижимости и установление полученной в отчете об оценке рыночной стоимости как кадастровой.
Оценщики швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal имеют большой опыт в оценке объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости и других целей.
Всегда положительные экспертизы отчетов об оценке Swiss Appraisal от саморегулируемых организаций оценщиков гарантирует качество выполненных работ.

Если полученная рыночная стоимость недвижимого имущества отличается от кадастровой и Вы планируете оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссии или суде, то на отчет об оценке надо будет обязательно получить экспертное заключение СРО оценщиков. Данные документы позволят Вам уменьшить кадастровую стоимость Вашей недвижимости и снизить налоги на нее.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.

Читайте также:  Компании удалось доказать законность продления срочного договора

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества необходимы следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества
  • Правоустанавливающие документы

Судебная оценочная экспертиза: нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости

Добрый день, коллеги!

В прошлой публикации рассказала о причинах, по которым «центр тяжести» в спорах о кадастровой стоимости сместился в сторону доказывания ее величины, какие действия предпринимают ответчики, чтобы снизить стоимость и как их действиям может противостоять истец.

В этом посте — о том, как оценить целесообразность назначения судебной экспертизы об определении стоимости по таким делам, какие вопросы ставить эксперту, а также о значимости правильного определения даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость.

Судебная оценочная экспертиза как инструмент доказывания величины кадастровой стоимости

Возможно ли доказать достоверность величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, при наличии возражений административных ответчиков на соответствующий отчет об оценке? Да возможно, соответствующая судебная практика имеется. При этом необходимо учитывать существенность отклонения рыночной стоимости объекта по отношению к его кадастровой стоимости.

Чем выше процент отличия рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости, тем меньше вероятность доказывания рыночной стоимости без проведения судебной оценочной экспертизы. Следует также учитывать специфику объекта оценки, его уникальность и иные характеристики, а также наличие других доказательств по делу, которые оцениваются судом в комплексе.

Такими доказательствами, в частности, являются свидетельские показания оценщика, составившего отчет об оценке рыночной стоимости, а также эксперта/экспертов саморегулируемой организации, подготовивших экспертное заключение в порядке статьи 17.1. Закона об оценочной деятельности. В связи с этим административным истцам следует реализовывать свои процессуальные права и заявлять ходатайства о вызове в суд свидетелей.

Назначение судебной оценочной экспертизы связано с дополнительными расходами по оплате экспертных услуг, а также рисками существенного отклонения величины стоимости спорного объекта по результатам проведенного экспертного исследования.

Определяя экономическую целесообразность всей процедуры оспаривания кадастровой стоимости, административные истцы исходят из предполагаемой экономической выгоды по итогам завершения всей процедуры, учитывают досудебные расходы на проведение оценки и экспертизы, а также судебные расходы.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда по результатам судебной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оказалась сопоставима с его кадастровой стоимости, а вся процедура оспаривания с учетом произведенных расходов экономически неоправданной, следует объективно и взвешенно оценивать ситуацию «на входе».

Предложения оценочных компаний о предполагаемом диапазоне величины стоимости объекта оценки могут быть различны, лучше сравнить предложения нескольких оценщиков.

Заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с другими доказательствами (ст. 82 КАС РФ). Однако практикующие специалисты понимают, что несмотря на общий принцип отсутствия приоритета тех или иных доказательств, именно заключение эксперта становится одним из важнейших, если ни самым важным, доказательством для данной категории дел.

  • Судебная экспертиза по кадастровым делам должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
  • С учетом рекомендаций высшей судебной инстанции, на разрешение эксперта, как правило, ставятся вопросы:
  • соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
  • если отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оценки кадастровой оценки
  • На практике на разрешение судебного эксперта может быть поставлен только вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленное в материалы дела заключение судебного эксперта анализируется судом на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 31.05.

2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нормам статьи 82 КАС РФ.

Как правило, заключение эксперта также оценивается на соответствие Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Возражения сторон на заключение эксперта всегда связаны с итоговой величиной стоимости, определенной экспертом по результатам экспертного исследования. При необходимости в судебное заседание может быть вызван судебный эксперт для ответов на вопросы сторон и дачи пояснений по существу проведенного экспертного исследования.

Для отклонения заключения эксперта как доказательства по делу необходимы весомые аргументы, которые явно свидетельствуют о допущенных экспертом нарушениях (ошибки в расчетах и т.п.). Как показывает практика, удовлетворение ходатайств о назначении дополнительной или повторной оценочной экспертизы в спорах о кадастровой стоимости недвижимости — очень редкое явление.

  1. В связи с этим административным истцам по таким делам целесообразно представлять в материалы дела документы, характеризующие объект оценки, и которые могут оказать влияние на величину его стоимости. 
  2. Дата оценки
  3. Существенным обстоятельством, на которое следует обратить внимание при подготовке комплекта документов об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Содержание

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

  • Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
  • Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
  • Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
  • Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
  • Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

  • Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
  • Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
  • Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
  • Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297. 

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Читайте также:  Исключение участника из ООО: как это сделать в случае нарушения

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

  • Ситуация на рынке недвижимости;
  • Месторасположение;
  • Площадь;
  • Развитие инфраструктуры;
  • Технические параметры;
  • Год постройки и уровень износа здания;
  • Планировка;
  • Наличие документации, подтверждающей право собственности;
  • Целевое назначение;
  • Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
  • Наличие ограничений;
  • Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

  • Выписку из ЕГРН;
  • Техплан;
  • Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
  • Паспорт;
  • Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

  • Выводы эксперта;
  • Оценочное задание;
  • Реквизиты заказчика и оценщика;
  • Метод расчета стоимости объекта;
  • Описание технических характеристик имущества;
  • Перечень факторов, влияющих на конечный показатель; 
  • Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры 5 000 рублей 15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2 8 000 рублей 15 000 рублей
до 350 м2 15 000 рублей 20 000 рублей
свыше 350 м2 От 25 000 рублей От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток 7 000 рублей 15 000 рублей
до 50 соток 12 000 рублей 20 000 рублей
от 90 соток 25 000 рублей 30 000 рублей
от 1 Га по согласованию по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2 15 000 рублей От 20 000 рублей
до 300 м2 От 20 000 рублей От 25 000 рублей
до 500 м2 От 25 000 рублей От 30 000 рублей
до 1000 м2 От 35 000 рублей От 40 000 рублей
свыше 1000 м2 по согласованию по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого От 50 000 рублей От 50 000 рублей
среднего От 150 000 рублей От 150 000 рублей
крупного От 200 000 рублей От 200 000 рублей
Иные виды оценки По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр.

Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов.

После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.online/info/ocenka-nedvizhimosti/

Сколько стоят услуги по оценке недвижимости?

Тарифы на определение стоимости объекта зависят от региона, вида недвижимости, его площади и технических параметров. Минимальная сумма, которую придется заплатить эксперту, от 5000 рублей.

Можно ли провести оценку объекта самостоятельно?

Да, оценить стоимость жилплощади можно самому. Для этого нужно узнать кадастровую стоимость и заказать выписку ЕГРН. Самостоятельная оценка недвижимости носит справочно-информационный характер.

Можно ли провести оценку объекта онлайн?

Нет, одним из обязательных этапов оценки является выезд эксперта на объект и проведением им осмотра, замеров, фиксации недостатков.

Как можно узнать оценочную стоимость недвижимости?

Выяснить, сколько стоит тот или иной объект можно с помощью экспертной оценки или самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *