Из практики ВАС по спорам об объектах недвижимости

Разумеется, речь идет не о предметах личного пользования, а, например, о покупке машины или недвижимости — очень часто жены с удивлением узнают, что эти подарки подлежат разделу при разводе. Чтобы таких ситуаций избежать, надо оформлять такие подарки договором дарения, так как имущество, полученное по безвозмездным сделкам, разделу не подлежит, подчеркивает Сухов.

Вторая подобная ошибка — продажа имущества без согласия супруга. Иногда таким образом перед разводом пытаются избежать раздела, однако в итоге суд либо признает сделку недействительной, либо присуждает возместить второму супругу половину рыночной стоимости отчужденного имущества, добавляет адвокат.

Другой распространенный вид споров о дарении недвижимости связан с ситуациями, когда договором дарения прикрывается сделка по купле-продаже, отмечают юристы Tenzor Consulting Group.

В этом случае необходимо доказать, что реальным намерением дарителя была именно возмездная реализация имущества.

Это довольно сложно, поскольку доказательства часто бывают косвенными, и приходится полагаться на то, как их оценят судьи.

Так в Московском городском суде рассматривалось дело, согласно его материалам ответчик три раза направляла предложение о покупке доли другим совладельцам квартиры, получала согласие, но долю так и не продала.

Позднее она подарила ее иному лицу.

Суд пришел к выводу, что сделка была притворной, на самом деле под ней скрывался договор купли-продажи, по которому преимущественное право покупки имели собственники других долей в квартире.

Наследство до развода доведет

Развод часто становится причиной судебных споров не только между бывшими супругами, но и их наследниками, отмечает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян. 

Рассмотрим один случай: открывается наследственное дело в отношении квартиры, оставшейся после смерти наследодателя, и к наследованию призываются наследники первой очереди (например, родители или дети наследодателя).

Но тут обнаруживается, что бывший супруг умершего обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (квартиры, которая теперь является предметом наследственного имущества).

Так происходит, когда супруги сразу после развода не оформили раздел имущества, считая, что это можно сделать в любой момент.

В суде юридически важными будут следующие обстоятельства, отмечает Мстоян: приобретена ли квартира в период брака и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

  • Утвержден
  • Президиумом Верховного Суда
  • Российской Федерации
  • 19 июля 2017 года
  • Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  • Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

            1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.

            1.1. Обществом по договору цессии было передано К.

право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.

1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

            При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

            1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.

данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

            1.3.  Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.

Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.

Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

            1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.

Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости

Стрельцова Анна Юрьевна, юрист

Часто в ходе судебных разбирательств, предметом которых является недвижимое имущество, возникают споры по поводу стоимости этого недвижимого имущества.

Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости.

Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью.

В Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 08.03.

2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например: Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т. д.

) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения.

Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как: купля-продажа, передача объекта в залог, при определении арендных платежей, при приватизации и т. д.

О спорах, связанных с величиной рыночной стоимости недвижимости, и поговорим в данной статье.

Исходя из Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

При заключении сделок сторонам необходимо помнить, что согласно закону в случае, если в нормативном правовом акте или в договоре не определён конкретный вид оценки стоимости недвижимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Кроме того, под такими терминами, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость», также понимается рыночная стоимость.

Вопрос о применении рыночной стоимости недвижимости возникает, например, в делах по искам, связанным с договорами страхования, так как именно недвижимость чаще всего является предметом данного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 947 ГК РФ, при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость).

Вместе с тем, статьёй 951 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если страховая сумма, указанная в договоре страхования, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость.

Таким образом, исходя из положений ГК РФ и Закона об оценочной деятельности, при страховании недвижимости страховая сумма не должна превышать действительную стоимость, которая эквивалентна рыночной стоимости этой недвижимости.

Данный подход к применению рыночной стоимости судами используется единообразно (например, Постановления ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу № А40-113591/10-59-1009, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12.09.2012 № 33-3798/2012 и т. д.), причём не только по страховым делам.

Споры о применении рыночной стоимости также распространены в делах, связанных с неуплатой ипотеки.

Например, дело Санкт-Петербургского городского суда № 2-2393/12 об обращении взыскания на заложенное имущество. В данном деле ответчик не исполнил обязательства по выплате процентов по договору займа, обеспеченного ипотекой.

В результате в ходе судебного разбирательства было обращено взыскание на находящуюся в ипотеке долю в трёхкомнатной квартире путём продажи указанной доли с публичных торгов. При этом, согласно закону «Об ипотеке», суд обязан определить начальную продажную стоимость недвижимости, на которую обращено взыскание.

Соответственно, суд определил начальную продажную стоимость долей квартиры равной рыночной стоимости долей в квартире, определённой в отчёте оценщика, представленном ответчиком.

Однако чаще всего в судебной практике возникают споры о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Законом предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика, эта стоимость может быть оспорена в суде.

При этом в случаях, когда проведение оценки недвижимости является обязательной, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании путём привлечения к делу независимого оценщика в качестве судебного эксперта и постановки ему вопроса о величине рыночной стоимости недвижимости.

Следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Законодательство перечисляет ряд случаев, в которых оценка рыночной стоимости недвижимости является обязательной, а именно:

  • при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы.
Читайте также:  Порядок отказа доверителя от договора поручения

В случае если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании нормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Рассмотрим для примера дело № А40-110270/2014 Арбитражного суда города Москвы по иску ООО «ГЛОБАЛ-КАПИТАЛ» о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы арендной платы по договору. Решением суда от 17.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Указанное решение истцом обжаловалось, помимо прочего, на основании недостоверности отчёта независимого оценщика. Между тем суд апелляционной инстанции, учитывая установленное ст. 65 АПК РФ бремя доказывания, в постановленииот 26 февраля 2015 г.

пришёл к выводуо недоказанности ответчиком недостоверности отчёта оценщика о рыночной стоимости арендной платы, предоставленного истцом, так как: выводы, изложенные в указанном отчёте, аргументированы; оснований сомневаться в компетентности лица, составившего отчёт, у суда не имелось; после получения ответчиком письма истца об изменении арендной ставки и до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик не заявлял возражений по мотиву недостоверности сведений о величине рыночной стоимости арендной платы, изложенной в соответствующем отчёте; после обращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверности представленного истцом отчёта представлено не было. Поскольку достоверность вывода о величине рыночной стоимости объекта оценки, определённой в отчёте, не была опровергнута выводом о величине рыночной стоимости объекта оценки иным отчётом, предоставленным ответчиком, оснований для назначения по делу судебной экспертизы у суда не имелось. Следовательно, договор аренды был продлён, а арендная ставка установлена по рыночной стоимости, указанной в отчёте, предоставленном истцом.

Данный пример показывает, что, заявляя о недостоверности отчёта независимого оценщика в ходе судебного разбирательства, сторона, сделавшая данное заявление, должна доказать недостоверность этого отчёта хотя бы путём предоставления другого отчёта об оценке рыночной стоимости.

В таком случае у суда появляется возможность выбрать достоверный отчёт и учитывать рыночную стоимость недвижимости, определённую в достоверном отчёте, либо, при наличии двух разных отчётов, суд может назначить судебную экспертизу и определить рыночную стоимость недвижимости в ходе судебного разбирательства.

Описанная позиция судов подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.

2015 по делу № А44-5396/2013 об урегулировании разногласий по определению цены продажи объектов недвижимости, возникших при заключении договора купли-продажи здания с земельным участком, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

В данном деле суд, принимая во внимание наличие двух разных отчётов, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу. В итоге рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Таким образом, на практике случается, что по какому-либо спору одна сторона производит оценку недвижимости в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик предоставляют в суд два разных отчёта об оценке.

Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительно отличаться.

Несмотря на то, что оценщики обязаны использовать определённые методики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда.

В случаях, когда результаты оценки одного и того же объекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаются друг от друга, суд назначает проведение экспертизы в виде иной независимой оценки.

Кроме того, подобная экспертиза назначается судом для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика.

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Также из приведённых примеров следует, что существует два вида документов, которые готовят независимые оценщики для суда: отчёт об оценке и заключение судебного эксперта.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» и в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчёт независимого оценщика признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно требованиям законодательства, отчёт об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте должны быть приведены все сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражённых в этом отчёте.

Заключение судебного эксперта, равно как и отчёт об оценке, имеет доказательственное значение и также составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов.

При этом подготовка и оформление заключения судебного эксперта осуществляется не только с учётом требований законодательства в области оценки, но также с соблюдением закона, регламентирующего положения о судебной экспертизе.

Ещё одной группой споров, актуальных на сегодняшний день, являются дела об определении кадастровой стоимости недвижимости равной её рыночной стоимости.

Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог физических лиц на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, притом что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимости также важна для установления её кадастровой стоимости.

Так Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Истица обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом истица указала, что договор аренды предоставляет арендатору право в судебном порядке установить кадастровую стоимость арендуемых помещений в размере, равном их рыночной стоимости.

В Определении от 11 февраля 2015 г.

№ 81-АПГ14-14 Верховный суд установил, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды.

Однако следует обратить внимание, что из положений статьи 24.

18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

То есть в случае, если рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимости определена не на дату определения кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость равной рыночной будет невозможно. Данная позиция закреплена названным выше определением Верховного суда.

Подводя итог всему вышеизложенному, стоит отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, если по такой сделке следует применять определённый вид стоимости, в соответствующем договоре необходимо точно указывать вид оценки недвижимости, подлежащий применению. Тогда в будущем не возникнет спора о том, какой же вид стоимости недвижимости применять в данном случае. В случае отсутствия указания на вид стоимости недвижимости, подлежащий применению по договору, будет применяться именно рыночная стоимость.

При проведении оценки стоимости недвижимости, обращаясь к независимым оценщикам, нужно серьёзно подходить к выбору независимого оценщика, так как отчёт, составленный им, будет являться одним из важнейших документов, используемых при совершении действий с недвижимым имуществом, и не должен вызывать сомнений в достоверности и правильности.

В случае получения отчёта об оценке с фактическими недостатками, а также с нарушениями законодательства и государственных стандартов, в ходе судебного разбирательства суд может назначить экспертизу и получить новый отчёт об оценке, по которому рыночная стоимость спорной недвижимости, возможно, будет иной.

Причём вновь определённая величина стоимости недвижимости может оказаться значительно ниже величины стоимости, определённой ранее.

Заключая сделки по недвижимости, а также защищая свои права на недвижимость в случае возникновения спора, необходимо понимать, что оценка рыночной стоимости должна быть проведена в надлежащий момент.

Так, при совершении сделок — до заключения соответствующего договора, при возникновении спора — до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаях ведения административных процедур в отношении недвижимости — до принятия государственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

Споры по недвижимости

Каждый спор, связанный с недвижимым имуществом, рассматриваемый судом, имеет свои особенности и тонкости. Но в целом логика работы судьи подчинена общим правилам, определенному алгоритму, направленному на выяснение обстоятельств спора, с которыми закон связывает наступление тех или иных последствий для сторон. Знание о предмете доказывания (какие обстоятельства необходимо максимально раскрыть и подтвердить), поможет участнику спора правильно выстроить аргументированную позицию в процессе.

Поскольку в категорию споров с недвижимостью входит достаточно большое количество требований, объединяемых объектом разногласий, раскрыть тему полностью в рамках одной статьи невозможно, поэтому остановимся лишь на некоторых из типичных споров.

Споры о вселении

Несмотря на увеличение доли частных собственников в общей массе титульных владельцев недвижимости, предназначенной для проживания, достаточное количество граждан еще живут в квартирах или комнатах, выделенных им государством, то есть осуществляют наем жилого помещения. Споры о праве пользования такой недвижимостью до сих пор нередки.

Предметом доказывания по требованиям о признании за гражданином права жить в социальной недвижимости, в зависимости от основания возникновения требования, правового положения истца, являются следующие факты:

  • заключение контракта о социальной аренде недвижимости;
  • родство с нанимателем;
  • нахождения на иждивении у ответственного квартиросъемщика;
  • вселения и фактического пользования недвижимостью;
  • ведения общего хозяйства.

В соответствии с законодательством о жилье, указанные обстоятельства порождают право проживания. Доказывание в споре возложено на истцовую сторону. Ответчиковая сторона обосновывает свои возражения.

Доказательствами служат: ордер или обменный ордер; копия договора; справка о прописке или иные документы постановки на учет; объяснения очевидцев; согласие семьи; акт о фактическом пользовании недвижимостью; коммунальные квитанции.

Споры о самострое

Как известно, право на новую вещь возникает у собственника с момента изготовления предмета. Для того чтобы новая недвижимость включилась в гражданский оборот этого условия недостаточно. Собственнику необходимо соблюсти все требования закона, предъявляемые к строительству, начиная от приобретения прав на землю под зданием и заканчивая СНИПами. Только в этом случае новостройка будет зарегистрирована в качестве полноценного объекта недвижимости.

Читайте также:  Незаконную продажу акций удалось оспорить

В отдельных, исключительных случаях, законодатель предоставляет возможность узаконить недвижимость. Такое решение может принять суд на основании иска о признании легитимности постройки.

Обратившееся с заявлением о рассмотрении спора лицо должно предоставить судье веские доказательства следующих обстоятельств:

  • факта возведения недвижимости;
  • наличие у инициатора спора правомочия в отношении земли под недвижимостью, позволяющее вести строительство такого типа объектов;
  • отсутствия разрешения на возведение недвижимого имущества;
  • факта соответствия самостроя обязательным градостроительным, экологическим и иным требованиям;
  • отсутствие ущемления прав иных лиц сохранением недвижимого имущества.

Надлежащим истцом в данной категории споров может выступать только титульный владелец земли. Иные лица, имеющие отношение к недвижимости, не могут приобрести право собственности на самострой ни при каких обстоятельствах. Им принадлежит только право требования возмещения расходов, произведенных для строительства.

Споры, основанные на сделках

Наибольшее число споров в отношении недвижимости основано на сделках. Такое положение закономерно, учитывая количество исполняемых сделок и разнообразие жизненных ситуаций. Законодатель довольно оперативно реагирует на изменения отношений, закрывает законодательные бреши, устраняя явные возможности для злоупотреблений, вводя дополнительные требования к порядку совершения действий с имуществом, но в силу несовершенства законов, их незнания, ошибочного понимания, общее количество судебных споров серьезно не снижается.

Споры данной категории условно можно разделить по характеру требований на следующие основные виды:

  • связанные с заключением контрактов;
  • исполнением сделок;
  • расторжением договоренностей;
  • оспариванием сделок.

Первые три вида споров о недвижимости разрешаются судами на основании общих положений законодательства о сделках и специальных норм, включенных в регулирование отдельных видов договоров. За исключением отдельных случаев, сторонами спора, вытекающего из сделки, являются контрагенты по договору. Остановимся подробнее на основных проблемах четвертого вида споров – оспаривания сделок.

Споры о недействительности сделок

С позиции права недействительная сделка не существует.  Сделка исполнена, действия совершены, но правовых последствий не влекут. Положение контрагентов восстанавливается до первоначального путем проведения натуральной или денежной реституции.

Возможность оспаривания сделки закон связывает с наличием определенных обстоятельств.

Действие или бездействие контрагентов напрямую влияют на действительность достигнутых ими договоренностей, также как и характер их соглашений, наличие или отсутствие действительного волеизъявления, направленного на заключение сделки, соблюдение партнерами обязательных требований закона или игнорирование таких предписаний. Нарушение условий, с которым закон связывает легитимность сделки, приводит к признанию ее недействительной, отказом в предоставлении правовой охраны.

Все сказанное выше справедливо для любых сделок, в том числе с недвижимостью. В частности, заключение сделки о продаже дома, квартиры иной недвижимости в устной форме невозможно. Стороны должны составить и подписать контракт. Несоблюдение этого правило влечет нелегитимность договоренностей, отказ в регистрации права на недвижимость.

Покупатели должны знать об этом и требовать подписания договора до передачи денег. На практике правило о форме соглашения соблюдается не всегда. Граждане уплачивают сумму без письменного оформления сделки и требует передачи недвижимости, а это невозможно.

Выходом из ситуации может служить иск о взыскании уплаченного в качестве неосновательного обогащения. В таких спорах истцовой стороне достаточно доказать факт оплаты, наличие правильного оформленного договора будет вынужден удостоверять ответчик.

Банковская выписка, расписка – достаточные доказательства получения средств ответчиком, а непредоставление им текста контракта послужит основанием для понуждения к возврату денег.

Заключение

Споры вокруг недвижимости не ограничиваются приведенными примерами, дающими лишь общее представление о практическом механизме их разрешения.

Готовясь к обращению в суд необходимо помнить, что судья, разбираясь в доводах, ориентируется на правила, установленные законом, следовательно, позиция истца должна быть выверена и согласована с нормами права, а представляемые доказательства подтверждать или опровергать соблюдение закона.

И последнее, процесс в российских судах носит состязательный характер. Задача судьи не выяснение абсолютной истины, а только лишь оценка доводов сторон. Поэтому от активности позиции истца в первую очередь зависит успешное завершение спора.

Вс рф обобщил практику по кадастровым делам

Президиум ВС РФ 30 ноября 2016 года утвердил Обзор по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Президиум обобщил спорные вопросы, возникающие при постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

В Обзоре учтены последние изменения в законодательстве в сфере государственного кадастрового учета, в частности положения вступившего в силу с января 2017 года (за исключением отдельных положений) Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственное регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), предусматривающие в том числе объединение сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр недвижимости и иные недавние изменения в релевантном нормативном правовом регулировании. Рассмотрим ключевые разъяснения, связанные с особенностями осуществления кадастрового учета.

Кадастровому учету не подлежат

Высшая судебная инстанция разъяснила, какие объекты не могут быть поставлены на кадастровый учет. К таким объектам по общему принципу относятся объекты, не обладающие признаками объекта недвижимости, как то:

– объект, не имеющий неразрывной связи с землей, когда демонтаж либо перемещение такого объекта (его отдельных частей) не могут нанести существенный ущерб его конструкции, исключающий возможность использования объекта по назначению (объекты, не имеющие признаков капитального строительства, – навесы, модульные конструкции и т. п.);

– объект, не отвечающий признакам самостоятельного объекта недвижимости (например, суд посчитал правомерным решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, поскольку оно не является самостоятельным сооружением, а считается улучшением земельного участка, на котором оно размещено);

– незавершенный объект капитального строительства, когда степень выполненных работ по его созданию не позволяет идентифицировать такой объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости (например, нельзя поставить на кадастровый учет незавершенный фундамент как объект незавершенного строительства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы;

– объекты, не обладающие признаками обособленности и изолированности от других объектов в здании или сооружении, при этом признак изолированности, по мнению судов, означает, что объект недвижимости имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в другое помещение (часть здания), доступа к общему имуществу собственников в здании, а также инженерным коммуникациям (так, суды признают правомерными отказы в осуществлении кадастрового учета части коридора, подвала здания и др.).

Здесь и далее под объектом недвижимости согласно ст. 130 ГК РФ понимаются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Особенности образования

Признание недвижимым имуществом

При рассмотрении в суде вещно-правовых споров зачастую краеугольным вопросом становится факт отнесения спорного объекта к движимому либо к недвижимому имуществу, поскольку именно от этого юридического факта зависит выбор надлежащего способа судебной защиты и, как следствие, решение суда по конкретному спору. Безусловно, от этого обстоятельства зависят и процессуальные особенности рассмотрения и разрешения указанной категории дел: определение предмета доказывания по делу, надлежащего круга лиц, привлекаемых к участию в деле, распределение обязанности по доказыванию значимых для дела обстоятельств .

———————————

См.: Хасаншина Ф.Г. Процессуальные особенности защиты вещных прав // Евразийский юридический журнал. 2018. N 11. С. 160 — 162.

Например, судебная практика исходит из того, что нормы ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках не подлежат применению при рассмотрении требований в отношении самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом .

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24 января 2012 г. N 12576/11 по делу N А46-14110/2010 указал, что «некапитальный характер… строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем…

признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим».

———————————

См.: Калиниченко К.С. О некоторых вопросах применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Арбитражные споры. 2014. N 3. С. 71 — 83.

При применении ст. 234 ГК РФ о признании права собственности в силу приобретательной давности от признания объекта движимым или недвижимым имуществом зависит необходимый давностный срок владения спорным имуществом — пять или 15 лет.

Такие примеры, когда от статуса объекта как движимой либо недвижимой вещи зависит исход дела, можно продолжить. В то же время грань между движимым и недвижимым имуществом является весьма тонкой.

Согласно п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, Постановление N 10/22 не предусматривает такого самостоятельного способа судебной защиты, как признание имущества недвижимым. Этот вопрос решается в рамках традиционных исков о правах на недвижимое имущество.

Единственным исключением следует признать способ судебной защиты, предусмотренный п.

52 Постановления N 10/22, согласно которому в случае, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, право истца может быть защищено посредством предъявления иска о признании права отсутствующим.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст.

131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Читайте также:  Отсутствие инструкции не мешает уволить работника за невыполнение обязанностей

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Любой обладающий признаками недвижимости объект сам по себе является уникальной вещью и, следовательно, в силу своей исключительности может быть признан как объектом недвижимости (как юридическая категория), так и лишенным этого статуса.

Например, объект незавершенного строительства в одних случаях может быть признан недвижимой вещью, а в других — нет .

Иными словами, ни один из обладающих признаками недвижимости объектов не может только исходя из своего наименования (гараж, магазин, склад) априори признаваться движимой или недвижимой вещью .

———————————

См.: п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Хасаншин И.А. Замощение как объект недвижимости // Современные тенденции развития гражданского и гражданского процессуального законодательства и практики его применения: Материалы III Всероссийской научно-практической конференции. Казань, 2016. С. 408.

В юридической литературе неоднократно отмечалось, что указанное в ст. 130 ГК РФ легальное определение недвижимости является явно недостаточным. Так, по мнению Н.Ю.

Шеметовой, норма ГК РФ содержит не критерии отнесения имущества к недвижимому, а определение недвижимости как имущественного объекта, предоставляя право судебным и иным инстанциям самостоятельно трактовать ее, самостоятельно определяя критерии, по которым они признают либо не признают спорный объект недвижимым. В то же время, с точки зрения упомянутого автора, поскольку судьи не обладают специальными техническими познаниями, решение суда нередко ставится в зависимость от актов технической, строительной и другой экспертизы, которую суд, строго говоря, должен оценивать критически, лишь как одно из доказательств по делу, но в реальности именно мнение специалистов — «технарей» оказывается решающим для вынесения того или иного решения суда .

———————————

См.: Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения имущества к недвижимому в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 8. С. 27 — 31.

По мнению Р.С. Бевзенко, законодательно установленный критерий недвижимости (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) является достаточно неудачным.

Например, в качестве недвижимых вещей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются построенные из бревен либо бруса сборно-разборные индивидуальные жилые дома и иные объекты, перемещение которых не вызывает особых затруднений. Существуют примеры перемещения и более сложных вещей.

Так, процитировав известное стихотворение детской поэтессы Агнии Барто «Дом переехал», Р.С. Бевзенко напомнил о перемещении многоэтажных зданий при реконструкции улицы Тверской в Москве в 30-х гг. XX в., а также привел пример перемещения Андреевского моста через Москву-реку в 1999 г. По мнению автора работы, в действительности ничего неперемещаемого не существует.

Достаточно лишь, имея необходимое техническое вооружение, применить инженерную смекалку . Остается лишь добавить, что утверждение Р.С. Бевзенко созвучно словам Архимеда, по преданию, требовавшего для того же самого лишь точки опоры.

———————————

См.: Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. N 1, 2.

  • Таким образом, признание вещи недвижимой либо движимой относится к категории усмотрения в гражданском праве.
  • Усмотрение в сфере действия гражданского права понимается как элемент осуществления субъективного права и процесс реализации самостоятельно сформированной воли субъекта гражданского права, основанный на собственном законном интересе субъекта и ограниченный исключительно императивными нормами законодательства .
  • ———————————

Хасаншин Р.И. Категория «усмотрение» в гражданском праве России: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2017. С. 9.

Анализ судебных актов по вещно-правовым спорам показал, что некоторыми судами в целях определения того, является спорный объект движимой или недвижимой вещью, назначается судебная экспертиза.

Например, в рамках арбитражного дела N А32-16907/2016 судом первой инстанции была назначена экспертиза, при этом на разрешение эксперта был поставлен вопрос: является ли спорный объект незавершенного строительства недвижимым имуществом? По другому арбитражному делу N А40-235824/2016 вопрос к эксперту был сформулирован следующим образом: является спорная надстройка капитальным объектом (зданием, строением или сооружением) либо некапитальной временной постройкой (навесом или другой подобной постройкой)? Наконец, в рамках арбитражного дела N А41-86938/2017 суд в своем вопросе объединил оба этих понятия (недвижимое имущество и капитальное строение), поставив на разрешение экспертов вопрос: является ли спорный торговый павильон объектом капитального строительства (недвижимого имущества)?

Такого же мнения придерживаются и некоторые авторы работ по этой тематике. Так, А.В. Никитин при возникновении вопроса о том, может ли созданный объект по своим характеристикам быть отнесен к недвижимости, предлагает назначать и проводить судебную экспертизу .

———————————

См.: Никитин А.В. Самовольные постройки: несколько спорных вопросов // Юрист. 2015. N 10. С. 24 — 34.

На наш взгляд, назначение судебной экспертизы в целях признания спорного объекта движимой или недвижимой вещью вряд ли является правильным. В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ экспертное заключение исследуется в заседании арбитражного суда и оценивается наряду с другими доказательствами и никакого преимущества перед другими доказательствами оно не имеет.

Как уже было указано выше, отнесение вещи к движимому или недвижимому имуществу относится к гражданско-правовому усмотрению. В то же время правовая природа усмотрения в частном и публичном праве различается.

В публичных и процессуальных отраслях речь идет об усмотрении судьи или лица, принимающего решение о наложении административного наказания, т.е. специально уполномоченного публичной властью лица, имеющего особые исключительные полномочия.

В частном праве субъект усмотрения — это практически любое лицо, реализующее свою правосубъектность своей волей и в соответствии со своими интересами законодательства .

———————————

Хасаншин Р.И. Категория «усмотрение» в гражданском праве России: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2017. С. 18.

Таким образом, усмотрение эксперта в отношении спорной вещи — это фактически усмотрение частного лица, не обладающего публичными полномочиями.

Признание объекта движимой или недвижимой вещью относится к вопросу оценки доказательств и применения права.

Следовательно, передавая разрешение этого вопроса на откуп эксперту, суд нарушает известный правовой принцип «iura novit curia» («суд знает право»).

Именно на основе применения этого принципа было вынесено Постановление АС Поволжского округа от 15 июня 2018 г.

по делу N А57-19054/2017, в котором отмечено, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, отвечает объект признакам объекта недвижимости или нет.

Подводя итог размышлениям о роли судебной экспертизы по исследуемой категории споров, следует сказать, что данный вид доказательства действительно имеет важное значение для правильного разрешения спора.

Так, отмечая значимость судебной экспертизы, 36% опрошенных практикующих юристов указали, что заключение эксперта является «царицей доказательств», главным доказательством по делу, 10,5% опрошенных лиц считают заключение эксперта одним из важнейших доказательств по делу.

При этом многие анкетируемые лица отметили, что суды выносят решения, зачастую полностью основываясь на выводах эксперта, выводы экспертов фактически предрешают решение суда о доказанности тех или иных обстоятельств, а доказательства, противоречащие изложенным в заключении эксперта выводам, теряют свою силу .

———————————

См.: Дьяконова О.Г. Регламентация институтов судебной экспертизы и участия специалиста в судопроизводстве глазами практиков: по результатам анкетирования адвокатов // Адвокатская практика. 2016. N 2. С. 16 — 22.

Действительно, для определенной категории гражданско-правовых споров судебная экспертиза, возможно, и может сыграть роль «царицы доказательств» , но только не по спору о свойствах вещи. Как верно подмечено К.А.

Новиковым, поскольку понятие недвижимого имущества является оценочным, вопрос о том, относится объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должен разрешаться по свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов, ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость .

———————————

См.: Перфильева В. Может стать царицей // ЭЖ-Юрист. 2016. N 8.

Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 7.

В этой связи следует критически отнестись к пожеланиям некоторых авторов изменить законодательство с целью конкретизации понятия недвижимости. Так, по мнению Н.Ю.

Шеметовой, давно назрела необходимость законодательного выделения не просто определения недвижимости, а четкого набора технических критериев отнесения объектов к недвижимым, причем не на уровне подзаконных актов технического характера, со множеством отсылок к другим нормам, а на уровне федерального закона . По мнению Н.Д.

Егорова, в целях более четкого разграничения движимых и недвижимых вещей следует включить в ГК РФ отличительные признаки не только недвижимого, но и движимого имущества, а также обозначить отдельные виды недвижимого имущества .

———————————

См.: Шеметова Н.Ю. Указ. соч.

Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 28.

На наш взгляд, законодательное закрепление условного образца недвижимости вряд ли возможно. Совершенствование методов строительства, изобретение новых строительных материалов и внедрение передовых технологий неизбежно приведут к устареванию ранее установленного примера недвижимости.

Представляется, что более правильным было бы определить некие критерии (рекомендации), которые помогли бы суду в рамках его исключительных полномочий сделать вывод о признании спорного имущества недвижимым.

Следует оговориться, что с практической точки зрения такие рекомендации необходимы только для вновь созданных вещей, поскольку в отношении природных объектов (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др.), а также в отношении законодательно приравненных к недвижимости вещей (воздушные и морские суда, космические объекты) споры, как правило, отсутствуют.

По нашему мнению, для того, чтобы вещь соответствовала понятию недвижимости, во-первых, спорная вещь должна быть создана для использования в строго определенном месте, т.е. должна быть «привязана» к конкретному месту на земельном участке и не предназначалась для перемещения в будущем. Данное условие необходимо для формального соблюдения требований ст. 130 ГК РФ.

Во-вторых, недвижимость должна быть создана для самостоятельного использования, а не в качестве принадлежности главной вещи. Данный критерий позволит исключить из числа недвижимых вещей асфальтовые покрытия, иные замощения, навесы, заборы и прочие подобные квазиобъекты недвижимости.

В-третьих, строительство должно сопровождаться разрешительной и проектной документацией, в которой должна быть отражена цель строительства соответствующего объекта, разрешенное использование земельного участка должно соответствовать цели строительства, а завершение строительства должно быть оформлено актом ввода объекта в эксплуатацию . Соблюдение данного условия необходимо с целью исключения из числа недвижимого имущества различного рода самовольных построек, которые по своим физическим характеристикам вполне могут соответствовать понятию недвижимой вещи, однако с юридической точки зрения не могут считаться объектами недвижимости.

———————————

Хасаншин И.А. Указ. соч. С. 408.

Читайте ещё по этой теме:

Авторы: Ф.Г. Хасаншина, И.А. Хасаншин

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *