Как арендатору взыскать убытки с оценщика недвижимости

Как арендатору взыскать убытки с оценщика недвижимости

В Обзоре судебной практики № 2 за 2020 год Верховный Суд Российской Федерации в одном из решений высказал позицию по вопросам осуществления оценочной деятельности. В частности, ВС РФ указал, что невозможность использовать результат оценочных работ для определения стоимости объекта оценки свидетельствует о том, что работа оценщика выполнена с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Так, общество (заказчик) обратилось в арбитражный суд с иском к компании (исполнителю) о взыскании 375 тыс. руб. убытков, возникших по договору на проведение оценки земельных участков.

В соответствии с заключенным договором на проведение оценки земельных участков исполнитель принял на себя обязательства подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, представлять интересы заказчика в заседаниях Комиссии при Управлении Росреестра (далее – Комиссия) по рассмотрению споров до получения положительного результата, заказчик обязался оплатить эти услуги. Результаты оценки предполагалось использовать для оспаривания кадастровой стоимости.

Заказчик принял результат оказанных ему услуг в виде подготовленных ответчиком (исполнителем) заключений об оценке.

При обращении общества в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков в размере их рыночной стоимости были отклонены, поскольку не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является компания-исполнитель, составившая отчеты. В дальнейшем обществом были поданы административные заявления в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, которые были удовлетворены. Поскольку исполненные ответчиком отчеты об оценке не соответствуют федеральным стандартам оценки, общество, ссылаясь на отсутствие возможности использовать их для определения стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями к ответчику.

Решениями судов первой и апелляционной инстанций в иске было отказано по основаниям оплаты истцом работ в размере 50% стоимости, а также ввиду пассивной позиции истца, выразившейся в нарушении самим истцом требований законодательства о необходимости представления Комиссии, помимо самих отчетов об оценке, еще и положительного экспертного заключения СРО на оспариваемые отчеты.

Судебная коллегия ВС РФ, отменив названные акты нижестоящих судов, направила дело на новое рассмотрение.

В своем Определении № 305-ЭС19-21740 Коллегия указала, что порядок расчетов не влияет на наличие у истца убытков и невыполнение ответчиком договорных обязательств, а в случае надлежащего их исполнения у суда, рассматривающего спор о кадастровой стоимости, не возникло бы сомнений относительно ее достоверности и не было бы необходимости для назначения судебной экспертизы.

Так, Коллегия установила, что судом, рассматривавшим спор о кадастровой стоимости земельных участков, их рыночная стоимость была определена на основании заключения, составленного другим оценщиком в рамках назначенной судебной экспертизы.

При этом суд указал, что в отчетах первичной оценки, выполненных ответчиком, нарушены основные требования федерального стандарта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В итоге суд определил кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в ином размере, чем был установлен исполнителем.

Судебная коллегия подчеркнула, что в силу ст. 3, ст. 11, ст. 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оснований для отказа в иске общества о взыскании 375 тыс. руб.

убытков, возникших по договору на проведение оценки земельных участков не имелось, поскольку работы компанией-оценщиком выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем она обязана возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Кроме того, поскольку общество-истец не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после вынесения вышеуказанного решения судом об оспаривании результата кадастровой оценки.

Взыскиваем убытки: тенденции судебной практики — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов За последние годы практика российских судов по делам об убытках стала более благоприятной для взыскателей. Тем не менее юристы продолжают жаловаться на отсутствие внятных критериев определения размера убытков и на завышенный стандарт доказывания причинно-следственной связи. Также имеется существенная специфика при взыскании убытков с органов юрлица.

Убытки могут быть прямыми и косвенными, номинальными и реальными, материальными и моральными (моральный вред). Для привлечения лица к ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать: 

  • наличие убытков и их размер;
  • противоправное поведение, повлекшее причинение вреда;
  • причинную связь между противоправностью поведения и наступившими убытками (№ А40-49046/11).

«Наличие того или иного элемента является оценочным понятием. Это остается основной проблемой.

При рассмотрении вопроса о взыскании убытков суд может принимать во внимание степень предвидимости убытков для ответчика, разумность мер, предпринятых виновной стороной для предотвращения убытков, поведение самого истца, способствовавшего или не препятствовавшего причинению убытков, и тому подобные субъективные обстоятельства», – считает Ирина Зорина, старший юрист, руководитель отдела банкротств ЮФ Региональный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 8-9место По количеству юристов
.

Прежде чем рассчитать размер убытков, необходимо позаботиться о наличии подтверждающей их доказательственной базы. «Надежным доказательством послужит первичная документация, обосновывающая исходные данные.

К иной документации суды относятся настороженно, могут принять ее лишь в совокупности», – говорит юрист ЮФ Федеральный рейтинг.
Елена Дмитриева.

Например, сам по себе акт сверки не доказывает осуществление хозяйственной операции, так как не является первичным учетным документом, однако может быть принят совместно с иной документацией, содержащей сведения о задолженности должника (№ Ф05-11573/2019).

Как неоднократно подчеркивал Верховный суд, можно использовать различные методы расчета ущерба: не только общий анализ представленных заявителем документов, но и экспертизу.

Андрей Мазуркевич, юрист Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 8-9место По количеству юристов Профайл компании

Убытки также делятся на реальный ущерб и упущенную выгоду. Реальный ущерб – это расходы, которые лицо понесло или должно будет произвести для восстановления своих нарушенных прав, утрата или повреждение его имущества. Упущенная выгода – это неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК).

Для доказывания реального ущерба достаточно документального подтверждения. Например, чек за ремонт. «Доказать размер упущенной выгоды сложнее, так как неполученные доходы носят гипотетический характер.

При определении размера упущенной выгоды суды учитывают меры, предпринятые лицом для ее получения, и сделанные с этой целью приготовления», – рассказала юрист петербургской корпоративной практики Региональный рейтинг.

группа Налоговое консультирование и споры группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения
Елена Рыбальченко.

Взыскатель упущенной выгоды должен доказать, что возможность получения им доходов действительно существовала, но только действия ответчика стали препятствием для этого (№ 305-ЭС16-18600, № А56-39362/2017, № А56-8167/2019). «Имеется практика установления размера упущенной выгоды с помощью назначения судебной экспертизы.

Целесообразно использовать экспертизу не только для подтверждения суммы убытков, но и причинно-следственной связи между убытками и действиями ответчика», – говорит руководитель практики банкротства ООО Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Арбитражное судопроизводство группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 10-11место По количеству юристов
Антон Томилин. 

Судебная практика по взысканию убытков

«Заметна тенденция расширения ситуаций, в которых можно взыскать убытки», – считает Мазуркевич. Так, суд вправе переквалифицировать заявление о привлечении контролирующего лица к субсидиарной ответственности на заявление о взыскании убытков (№ 305-ЭС18-15540).

У лица, пострадавшего от двойной продажи, появилась возможность предъявить деликтный иск к самому первому продавцу, если пострадавший не получил возмещения от своего контрагента (№ 303-ЭС16-19319).

Стало реальным подать заявление о возмещении внедоговорного вреда к лицу, действия (бездействие) которого с очевидностью способствовали нарушению абсолютного права покупателя и возникновению у него убытков (№ 306-ЭС17-18368).

А решения участников об одобрении сделок теперь не снимают с директора ответственность за исполнение убыточных сделок (№ 305-ЭС19-8975). 

Партнёр юрфирмы Региональный рейтинг.

группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании
Ксения Рубец отметила расширение возможности доказывания причинно-следственной связи между действиями нарушителя и возникшими убытками. Теперь допустимыми доказательствами являются заверенные участвующими в деле лицами скриншоты с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения (п. 55 Постановления Пленума ВС от 23.04.2019 года № 10). Взаимодействие сторон в мессенджерах, даже если такой способ связи не закреплен в договоре, признается судом исполнением договора при условии подтверждения статуса лица, ведущего переписку (№ А51-9793/2019).

«Суды задают высокий стандарт доказывания размера убытков. Поэтому сохраняется расхождение между размером удовлетворённых исковых требований и изначально заявленных в иске», – считает юрист КА Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 9место По выручке на юриста (более 30 юристов) 23место По количеству юристов 25место По выручке
Ильнар Абдулов. «Тренд последнего времени – взыскание убытков, рассчитанных абстрактным методом. Он заключается в том, что убытки калькулируются исходя из рыночного показателя обычной затратности действий, направленных на восстановление имущественного положения лица. Пример – договор поставки, при нарушении которого размер убытков может определяться в виде разницы между ценой товаров по договору и их рыночной стоимостью», – говорит партнер практики по разрешению споров Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании
Иван Веселов.

Читайте также:  Неоформленный работник смог взыскать с компании компенсацию за несчастный случай на производстве

Специфика взыскания убытков с органов юрлица

Взыскание убытков с органов юридического лица урегулировано Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда от 30.07.2013 года № 62. «Главная задача – доказывание взаимосвязи между действиями (бездействием) органов управления и убытками, причинёнными юрлицу.

Специфика таких дел заключается в том, что в задачу судов не входит оценка экономической целесообразности принимаемых органами управления юрлица решений. А зачастую без такой оценки крайне сложно получить законный и справедливый судебный акт», – считает Рыбальченко.

«Необходимо найти баланс и не допустить ни фактической безнаказанности руководителя, ни огульного взыскания с него обычных предпринимательских убытков. Ведь возможные убытки составляют неотъемлемый предпринимательский риск», – говорит Мария Михеенкова, к. ю. н., советник Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 2место По количеству юристов
. Верховный суд подчеркнул: потенциальная ответственность руководителя за убытки компании – это часть его должности; переложить ее на акционеров и участников общества не получится (№ 305-ЭС19-8975). 

Главная проблема взыскания убытков с органов юрлица не в их доказывании в суде, а в последующем исполнении вынесенного решения. Поскольку органами юрлица в российских компаниях в основном являются физлица, их имущественное положение часто не позволяет выплатить присужденные суммы.

Антон Мальцев, партнер группы по разрешению споров Baker McKenzie 

Имеется существенная специфика при взыскании убытков банкрота с контролирующих лиц. «Во-первых, если действия ответчика привели к банкротству, взыскивается сумма, недостающая для полного погашения требований кредиторов. Во-вторых, в таких процессах бремя опровергать основания иска часто возлагается на ответчика.

И наконец, в некоторых случаях взыскателем становится не только общество, которому органы управления причинили ущерб, но и кредитор, не получивший из-за этого удовлетворения», – рассказал руководитель ПБ Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) 22место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30место По количеству юристов 39место По выручке Профайл компании
Эдуард Олевинский.

Практические проблемы расчёта убытков

Партнер группы по разрешению споров Baker McKenzie Антон Мальцев считает проблемой отсутствие внятных критериев определения убытков, когда их размер не может быть установлен точно.

«Закон указывает, что в этом случае, исходя из всех обстоятельств дела, принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, размер убытков должен быть определён с разумной степенью достоверности. Это приводит к ситуациям, когда суд взыскивает символическую сумму, а оспорить такое взыскание практически невозможно», – говорит Мальцев.

Зорина тоже назвала среди проблем оценочность большинства доводов и изменение исходных данных для расчета убытков, в том числе в зависимости от конкретного срока, на который производится расчет.

Когда истец не может доказать точный размер убытков, суд должен определить его самостоятельно. При этом не совсем понятно, как именно суд будет производить оценку. Получается, истец гарантированно может рассчитывать лишь на возмещения в границах минимальной доказанной суммы.

Елена Дмитриева, юрист ЮФ Федеральный рейтинг.

Оценка ущерба от действия арендаторов

Имущество, которое сдается в аренду, должно быть использовано по прямому назначению. После окончания срока аренды помещение и имущество внутри него должно остаться в таком же виде, в каком оно было передано в начале срока. При этом должен учитываться естественный износ.

В случае если состояние арендуемого помещения сильно изменились в худшую сторону или арендатор без разрешения сделал перепланировку или произвел капитальный ремонт, то это рассматривается как ущерб, нанесенный арендодателю.

Когда необходимы услуги по профессиональной оценке ущерба от действий арендаторов?

Ущерб от деятельности арендаторов состоит в порче мебели, предметов интерьера, настенных и напольных покрытий, бытовой техники и т.д. Встречаются случаи, когда нанесенный ущерб в несколько раз превышает платежи по аренде.

Если арендатор в добровольном порядке не собирается возмещать нанесенный им ущерб, то взыскать компенсацию за причиненные убытки можно и нужно в судебном порядке. В этом случае арендодатель должен доказать, что своими действиями арендатор нанес ему ущерб.

Для решения вопроса в судебном порядке потребуется провести независимую оценку.

Для судебного разбирательства необходимо:

  • провести осмотр «пострадавшего» помещения;
  • составить акт осмотра;
  • определить рыночную стоимость материалов и работ, которые потребуются для восстановления имущества, и составить соответствующий отчет;
  • сформулировать досудебную претензию в адрес арендатора;
  • составить и подать исковое заявление в суд, в случае, если досудебная претензия не была удовлетворенна.

Важным моментом при заключении договора аренды является опись всего имущества, которое находится в сдаваемом помещении, при этом необходимо необходимо сделать фото или видео фиксацию помещения и обстановки на момент сдачи помещения в аренду. Это значительно упростит вопрос взыскания компенсации с арендатора.

Услуги консалтинговой группы «Альфа» в рамках оценки ущерба от действий  арендаторов

Наша компания оказывает услуги по независимой оценке ущерба, произошедшего ввиду действий арендаторов. Опытные специалисты компании «Альфа» подготовят полный отчет об оценке, являющийся официальным документом, который имеет юридическую силу. Мы предоставляем следующие услуги:

  • выезд специалиста на место происшествия;
  • осмотр объекта;
  • фото и видео фиксация;
  • согласование полученных результатов;
  • составление отчета;

Наши преимущества

Независимая оценка наших специалистов всегда объективна, поэтому ее следует использовать в качестве весомого аргумента в любых спорах. Наши преимущества:

  • оптимальные решения поставленных задач;
  • тщательный анализ каждой ситуации;
  • квалифицированная информационная и правовая поддержка;
  • широкий перечень оценочных услуг;
  • клиентоориентированный подход;
  • экономия времени наших клиентов;
  • конфиденциальность;
  • конкурентные цены.

Оценка ущерба нашими экспертами-оценщиками проходит в максимально короткие сроки, с учетом интересов заказчика. Мы работаем до достижения необходимого результата всеми законными и наиболее эффективными способами.

Профессионализм специалистов консалтинговой группы «Альфа» снижает вероятность развития конфликтных ситуаций с прочими участниками правоотношений и органами государственной власти.

В своей деятельности по оценке мы руководствуемся принципами независимости и объективности.

Наша компетентность — гарантия вашей защиты и успеха!

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки.

Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования.

Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Меры поддержки арендаторов

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

https://www.youtube.com/watch?v=hQYspWoQGVw\u0026t=567s

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.

Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

Читайте также:  Возврат товара в «М.Видео» в течение 14 дней и более: каковы гарантии магазина, можно ли вернуть вещь надлежащего качества, если не понравилась, как забрать деньги?

Трактовка мер поддержки судебной властью 

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.

Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.

То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.

Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.

При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Стоит ли игра за скидку свеч?

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).

Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых,

Рискованная аренда. Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков

Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем.

Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

Не пользуетесь — не платите

Один из самых распространенных споров по договорам аренды – вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора.

Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15).

Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы.

Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах.

Пример из практики:

Фабула дела: Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация.

Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал.

Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи 612 ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций. Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств.

То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре.

Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 06.11.14 по делу № А41-3916/13.

Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:

Вс разъяснил порядок расторжения договора аренды при наличии у объекта недвижимости скрытых дефектов

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 7 июля 2020 г. № 305-ЭС20-153 по делу о расторжении договора аренды и уплате убытков, понесенных арендатором в период пользования объектом недвижимости. 

Суды разошлись в оценке правомерности иска арендатора к арендодателю

В мае 2016 г. общество «АНТЕЙ» (правопредшественник ООО «Премиум») предоставило ООО «Интересная Академия Щукино» в аренду нежилое помещение в г. Москве сроком до апреля 2026 г.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор столкнулся с проблемами.

Как следовало из актов осмотра помещения, в нем периодически происходили отключения электроэнергии, затопления, неоднократно обрушивались части фасада и кровли, гипсокартонные конструкции и другие конструктивные элементы здания.

В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя убытков на 61 млн руб.

Исковые требования общество обосновало тем, что арендодатель предоставил объект недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, что повлекло невозможность его использования по назначению.

Истец также ссылался на отсутствие возможности надлежащего использования прилегающего к зданию земельного участка, что предполагалось по смыслу договора аренды и порядка взаимоотношений сторон после его заключения.

Кроме того, в исковом заявлении указывалось, что после заключения договора стороны подписали дополнительное соглашение к нему о том, что часть земельного участка, прилегающая к помещению дошкольного образовательного учреждения в виде огражденной детской площадки, передается арендатору в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в госрегистрации такого соглашения было отказано ввиду отсутствия у арендодателя прав на участок. Впоследствии стороны заключили договор безвозмездного пользования участком для обеспечения нормального использования арендуемого помещения в целях осуществления деятельности дошкольного учреждения.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, приняв во внимание представленный истцом отчет ООО «Митра Групп» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества, находящегося в арендованном помещении.

При этом суд исходил из доказанности обстоятельств передачи ответчиком имущества в ненадлежащем состоянии и несения истцом убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в указанном им размере.

Первая инстанция также отметила, что фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению препятствовало осуществлению прав арендатора и нанесло ему материальный ущерб.

Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала в удовлетворении иска, оценив дополнительно представленные сторонами в материалы дела доказательства, а также результаты судебно-оценочной экспертизы. Вторая инстанция сочла, что истец добровольно принял арендованное помещение с требующими устранения недостатками, перечень которых был согласован в приложении к договору, с предоставлением «арендных каникул».

Читайте также:  Разглашение персональных данных по УК РФ (137 статья) и не только: что это, и ответственность за распространение личной информации без согласия, компенсация утечки

Апелляционный суд добавил, что спорный договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя вследствие ненадлежащего исполнения истцом обязательств, и указал на отсутствие доказательств согласования истцом всего установленного экспертным заключением объема неотделимых улучшений. Окружной суд оставил апелляционное постановление в силе.

ВС защитил интересы арендатора

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендатор сослался на нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела № А40-201202/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно.

Из материалов дела также следовало, что арендатор не получил в пользование участок, необходимый для функционирования дошкольного учреждения в арендуемом помещении в соответствии с установленными требованиями.

При этом отсутствие у истца огороженной территории, ограничивающей доступ третьих лиц на площадку во время прогулок детей, не позволило ему в должной степени исполнить требования Закона об образовании. Это подтверждалось имеющимися в деле материалами об административном деле в отношении истца, возбужденном по заявлению прокурора. 

Предоставление ответчиком земельного участка в безвозмездное пользование, подчеркнул ВС, свидетельствует о том, что он так же, как и истец, изначально полагал, что без использования участка деятельность истца, для которой он арендует помещение, невозможна и что договор аренды предполагает, что участок также будет использоваться.

Верховный Суд пояснил, что, основываясь на результатах экспертного заключения и толковании условий договора аренды, апелляционный суд счел, что арендатор не согласовал с арендодателем весь объем произведенных работ.

«Между тем доводы истца о наличии скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных Приложением № 6 к договору аренды, оставлены судом без внимания и оценки.

Апелляционный суд не установил, какие именно затраты истца связаны непосредственно с произведением согласованных неотделимых улучшений, а какие вызваны необходимостью устранения выявленных скрытых недостатков (в случае подтверждения их наличия).

Без установления данных обстоятельств вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска нельзя считать обоснованным. Указание апелляционного суда на факт предоставления арендатору арендных каникул не исключает возможность предъявления требования о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения скрытых недостатков арендуемого помещения (абз.7 п. 1 ст. 612 ГК РФ)», –отмечается в определении.

Высшая инстанция добавила, что при отказе в иске апелляция также исходила из того, что договор был расторгнут вследствие нарушения арендатором срока внесения арендных платежей в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя путем направления соответствующего уведомления. «Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора предусмотрено п. 8.3 договора аренды. Однако само по себе наличие такого права не отменяет необходимость оценки судом правомерности отказа арендодателя от договора при наличии доводов арендатора о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа (ст. 10 ГК РФ)», – подчеркнул ВС, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и возвращая дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты  неоднозначно оценили выводы Суда

Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская полагает, что выводы ВС нельзя назвать революционными, так как они уже применялись в практике как Верховного Суда, так и нижестоящих судов по подобным спорам.

«Суть спора заключается в том, что арендованное истцом помещение оказалось с недостатками, которые нельзя было обнаружить перед заключением договора и из-за которых истец не смог использовать помещение для своих целей.

Отказ нижестоящих судов в расторжении договора и взыскании убытков основывался на том, что некоторые недостатки стороны все же указали в приложении к договору и даже согласовали их устранение.

Однако суды не установили, были ли (и какие именно) скрытые недостатки, на устранение которых арендатор понес соответствующие расходы. Это и стало основным поводом для возврата дела на новое рассмотрение», – пояснила она в комментарии «АГ».

По мнению юриста, еще один факт, который «смутил» нижестоящие суды, – арендатор предъявил требования о расторжении договора и взыскании убытков после того, как арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке.

«Однако ВС отметил, что отказ арендодателя нужно сначала проверить на правомерность и добросовестность, учитывая доводы арендатора о существенном нарушении договора. Такая позиция также следует из закона (п. 4 ст.

450 ГК), а похожие обстоятельства уже разбирались Верховным Судом (Определение от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-117)», – отметила Мария Оболенская.

Эксперт сочла интересным вывод в пользу того, что арендатор не мог использовать помещение по назначению из-за недостатков. «Одним из таких недостатков ВС назвал то, что арендатор не смог использовать участок в качестве детской площадки, в связи с чем не выполнялись требования к образовательной деятельности в арендуемом помещении.

Стороны заключили допсоглашение об использовании участка, но в Росреестре выяснилось, что у арендодателя отсутствуют права на участок. Здесь бы стоило обратить внимание на то, могло ли арендатору быть заранее известно об отсутствии у арендодателя указанных прав.

В любом случае дело возвращено на новое рассмотрение, в том числе потому, что нижестоящие суды вообще не исследовали этот вопрос», – резюмировала юрист.

У партнера юридической фирмы «БИЭЛ» Николая Сапожникова определение вызвало недоумение. «На мой взгляд, без должного обоснования Верховный Суд фактически применил повышенные стандарты ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества согласно ст. 612 ГК», – пояснил он.

По мнению эксперта, во-первых, в определении указано, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. «Таким образом, назначение предоставляемого в аренду помещения не было прямо указано в договоре, а устанавливалось судом на основании неких (не указанных) материалов дела.

 Во-вторых, ВС сослался на то, что, согласно требованиям федерального государственного образовательного стандарта дошкольного образования, обязательным требованием к развивающей предметно-пространственной среде в дошкольном учреждении является наличие территории, прилегающей к организации или находящейся на небольшом удалении, приспособленной для реализации образовательной программы и т.п. Стороны после заключения договора аренды подписали допсоглашение, в соответствии с которым часть участка, прилегающая к помещению, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в регистрации допсоглашения было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок», – отметил Николай Сапожников.

Он добавил, что ВС не пояснил, почему неисполнимость допсоглашения, заключенного спустя полгода после подписания договора аренды помещения, влияет на надлежащее исполнение обязательства арендодателя по передаче именно помещения.

  «Представляется, что арендодатель в любом случае не должен быть специалистом в той области хозяйственной деятельности, которую осуществляет арендатор. Напротив, именно последний как квалифицированный хозяйствующий субъект должен самостоятельно оценивать свои возможности и пригодность принимаемого в аренду помещения для хозяйственных целей.

Если стороны изначально не оговорили это в договоре, то совершенно неочевидно, на каком правовом основании арендодатель отвечает за обеспечение арендатора какими-либо еще условиями, какие требует наличие лицензии (например, обеспечение площадкой для прогулок).

Тем более это неочевидно, учитывая, что из процитированных положений ФГОС дошкольного образования следует, что такая площадка может как прилегать к организации, так и находиться на небольшом удалении», – убежден Николай Сапожников.

Эксперт резюмировал, что из рассматриваемого прецедента можно сделать практический вывод о том, что арендодателям надо максимально тщательно и детально описывать предмет аренды и его планируемое использование, прямо оговаривая, что арендатор самостоятельно отвечает за приспособление арендуемого помещения под свои нужды и соблюдение иных условий ведения соответствующей деятельности.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что, анализируя судебные акты по данному делу, можно прийти к неоднозначному выводу: каждая судебная инстанция (от АС г.

Москвы до Верховного Суда) находит и анализирует новые условия договора, что в итоге приводит к диаметрально противоположным решениям и мотивировкам.

«Акты нижестоящих судебных инстанций содержат множество иных спорных моментов – например, проведение комплексной судебной строительной экспертизы в рамках рассмотрения дела в апелляции либо крайне ограничительное толкование условий договора об обязанности по проведению ремонтных работ», – пояснил он.

По мнению юриста, определение имеет, очевидно, верные мотивы: в частности, указание нижестоящим инстанциям на необходимость системного толкования договора.

«Если говорить о тенденциях, которые задал ВС данным судебным актом, с ними также можно согласиться, поскольку они находятся в русле существующей практики, которая лишь подтвердилась в последние месяцы (период “локдауна” и мер по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции): обязанность арендодателя состоит в передаче вещи, приспособленной для ее использования по назначению, особенно если это использование закреплено в договоре», – подытожил Владислав Кулаковский.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *