Проблема определения того, что является недвижимым имуществом

Проблема определения того, что является недвижимым имуществом

  • СОДЕРЖАНИЕ
  • 1. Понятие индивидуально-определенной вещи
  • 1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи
  • 2. Земельный участок, как индивидуально-определенная вещь
  • 3. Проблемы недвижимости в гражданском праве

1. Понятие индивидуально-определенной вещи

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия индивидуально определенной вещи. Вместе с тем опосредованно это понятие присутствует в ст. 398 ГК РФ, согласно которой урегулированы последствия неисполнения обязательства передать индивидуально- определённую вещь.

Индивидуально-определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей.

Как справедливо на наш взгляд, отмечает С.В. Моргунов: «…деление вещей на индивидуально — определенные и родовые есть результат насущной потребности вовлечения в имущественный оборот одинаковых по естественным свойствам вещей.

Под естественными свойствами вещей подразумеваются качества вещи, присущие ей от природы, а не возникшие как плоды деятельности человека.

Необходимость подобной дифференциации вещей усилилась, когда человек в своей хозяйственной деятельности стал производить материальные объекты, сходные по своим внешним характеристикам и целевому предназначению»[3].

В практике часто возникают вопросы, касающиеся возможности в качестве предмета займа получить определенные непотребляемые вещи. В ст.

807 ГК РФ установлено, что «предметом договора займа могут быть только вещи, определенные родовыми признаками». Родовой признак означает, что вещи не могут быть выделены из общей массы таких же однородных вещей.

Другими словами, родовые вещи невозможно индивидуализировать. Это положение подтверждается и судебной практикой.

Кроме того, использование денежных средств и иных вещей, определяемых родовыми признаками, возможно только путем их потребления.

Непотребляемые вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Например, земельные участки, иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Так, например, по договорам займа заимодавец передал заемщику индивидуально-определенные вещи — автотранспортные средства. Автомашины имеют идентификационные номера, которые служат индивидуализацией изделия на весь период эксплуатации, паспорта транспортного средства, имеющие сведения о производителе, порядковый номер, год выпуска.

Кроме того, по договору займа подлежит возврату именно другая вещь того же рода и качества. По смыслу нормы статьи 807 ГК РФ предметом займа могут быть деньги или вещи, которые имеют только родовые признаки.

Таким образом, в связи с тем, что условия договоров о предмете займа противоречат общим положениям Гражданского кодекса РФ о договоре займа, эти договоры в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ признаются недействительными (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Такие сделки не порождают правовых последствий.

1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи

Пример из практики: суд признал договор займа недействительным, так как его предмет – индивидуально-определенные вещи ЗАО «А.» (заимодавец) и ООО «А.» (заемщик) заключили договор займа. Заимодавец передал газодинамические установки ГДУ-400 (вещи) в количестве 3 штук с указанием заводских номеров.

Поскольку заемщик не вернул установки в установленный срок, ЗАО «А.» обратилось с иском в суд о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору займа. Суд установил, что по договору займа заемщик получил индивидуально-определенные вещи – установки. Установки имели индивидуальные номера. Наличие индивидуальных признаков у установок подтверждают технические условия.

Установка должна иметь паспорт изделия, маркировку, имеющую сведения о производителе товара, порядковый номер, год выпуска, сведения о сертификации. Маркировка наносится способом клеймения или гравировки и служит индивидуализацией изделия, которая присвоена ей на весь период эксплуатации. Ссылку заявителя на возможность замены деталей установки суд по внимание не принял.

Такие изменения в комплектации не влияют на целостность установки как индивидуально-определенной вещи и не изменяют ее номерную маркировку.

Суд пришел к выводу о «недействительности договора займа, поскольку в данном случае предметом указанного договора являются индивидуально-определенные вещи, не обладающие родовыми признаками, что противоречит юридической природе договора займа»[1].

Теоретические проблемы в определение недвижимого имущества для развития российской правовой системы

В настоящее время между отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

Необходим глубокий анализ отдельных видов недвижимого имущества, как традиционно относимых юридической наукой и законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует о важности исследования данной темы

Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Иоффе О. С., Мейер Д. И.

, Победоносцев К. П., Г. Ф. Шершеневич, и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

[1, с.132].

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е. А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права — права требования, права пользования и т. п. [2, с.334].

Щенникова Л. В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права.

В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии.

Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом. [3, с.20].

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием.

Он приводит определение, где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях» [4, с.79]. На основании анализа ст.

132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.

Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей. [5, с.78]. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О. М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. [6, с.15].

Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина — «недвижимость» совершенно излишне, считает О. М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст.

130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст.

Читайте также:  Долевое строительство по новым правилам. какой способ обеспечения выгоднее для застройщика

130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму. [7, с.90].

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматривается, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека» [8, с.179].

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суханов Е. А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи [9, с.352].

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру.

В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию — способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е. С.

в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных — многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость). [10, с.40].

При рассмотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое внимание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Мы полагаем, что «недвижимое имущество» включает в себя такие понятия как «недвижимость», «недвижимые вещи». А анализируя гражданское законодательство можно выделить авторское понятие что «недвижимое имущество» — это материальные блага, которые непосредственно связанные с землей и неделимые, требующие государственной регистрации.

Таким образом, обоснована правовая позиция, в соответствии с которой представляется более правильным считать, что государственная регистрация права на недвижимое имущество — это последствие отнесения имущества к недвижимости. Исходя из проведенного анализа, необходимо дальнейшее совершенствования законодательства, что позволит в дальнейшем правильно воспринимать и трактовать понятие «недвижимое имущество».

Литература:

  1.                Иоффе О. С. Цивилистическая доктрина феодализма: Избранные работы по гражданскому праву /О. С. Иоффе. — М.: Норма:Норма-Инфра, 2000. — С. 51. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права /К. П. Победоносцев. — М., 2002.- С. 89–90. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права /Г. Ф. Шершеневич. — Тула: Мигалион, 2001. — С. 132
  2.                Суханов Е. А. Основные положения права собственности /Суханов Е. А., Матеи У. — М.: Юристъ, 1999. — С. 334.
  3.                Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России /Л. В. Щенникова. — М.: Бек, 1986. — С. 20.
  4.                Гумаров И. Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России /И. Е. Гумаров // Хозяйство и право. 2000. № 3. — С. 79.
  5.                Гумаров И. Е. Указ. раб. С. 78.
  6.                Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России / Под ред. А. Л. Маковского // ГК России. Проблемы, теория, практика. — М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. — С. 15.
  7.                Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е. М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. — 2004.- № 6. — С. 90.
  8.                Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости /Е. Ю. Петров // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. — М.: Статут, 2002 — С. 179.
  9.                Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник / Отв. ред. проф Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.:Издательство БЕК, 2002. — С. 352.
  10.            Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е. С. Болтанова /Серия «Закон и общество». — Ростов н/Д: Феникс, 2002. — С. 40.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, ГК РФ, вещь, государственная регистрация, недвижимость, предмет, внешний мир, естественное состояние, имущественный комплекс, материальный мир.

Недвижимое имущество (недвижимость). Понятие, признаки, виды. Признание права на недвижимость, судебная практика

Содержание публикации:

  • Определение понятия «недвижимое имущество» (недвижимость)
  • Признаки недвижимости
  • Виды объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс, морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
  • Движимые вещи
  • Судебная практика признания судами строений и сооружений объектами недвижимости
  • Судебная практика отказов в признании объектов недвижимостью
  • Государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость
  • Считается ли объект недвижимостью если он не зарегистрирован в ЕГРН?
  • Государственная регистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость, ограничения прав, обременения имущества

Определение понятия
«недвижимое имущество» (недвижимость)

Согласно статье 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые.

Анализируя определение, регламентированное в статье 130 Гражданского кодекса РФ, законодатель отождествляет понятия «недвижимые вещи», «недвижимость», «недвижимое имущество».

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст.

130 ГК РФ) (см. подробнее п. п. 38 — 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» см. статью «Объект капитального строительства».

Словари содержат следующие определения понятия «недвижимое имущество» (недвижимость):

  • Недвижимое имущество — имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней (Финансовый словарь Финам).
  • Недвижимое имущество — по гражданскому законодательству РФ — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения… (Юридическая энциклопедия. 2015).
  • Недвижимость — земельные, естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты, находящиеся в собственности юридических или физических лиц (Словарь бизнес-терминов. Академик.ру. 2001).

Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

  • 1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
  • 2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
  • 3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).

Признаки недвижимости

Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:

  1. наличие прочной связи с землей;
  2. невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
  3. создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости.

Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений).

Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Прочная связь с землей предполагает:

  • наличие фундамента. Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. Незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью.
  • прочную связь между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.
Читайте также:  «Аренда» персонала в Европе. Когда заемный работник пользуется теми же льготами, что и штатный

Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).

Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п.

38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст.

130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.

2. Невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта — является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями.

В судебной практике отмечается, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Таким образом, необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав является не только его конструктивная связь с землей, но и юридическая — то, что он был создан именно как недвижимость.  В ином случае строение будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Виды объектов недвижимости

Виды объектов недвижимости для целей внесения сведений о них в кадастр недвижимости приведены в пункте 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

  • земельный участок;
  • здание;
  • сооружение;
  • помещение;
  • машино-место;
  • объект незавершенного строительства;
  • единый недвижимый комплекс;
  • предприятие как имущественный комплекс.

Земельный участок

Земельный участок — объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Здание

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Сооружение

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23. ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, стадионы).

Помещение

Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Законодательство не содержит понятия нежилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым помещением признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме… (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).

Машино-место

Определение понятия «машино-место» содержится как в Гражданском, так и в Градостроительном кодексе.

Машино-место — предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

Пункт 6.

2 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ определяет, что границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Читайте также:  Заявление о возбуждении исполнительного производства: образец, направление письма о принятии листа судебными приставами, вынесение постановления, причины отказа

Предприятие как имущественный комплекс

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Морские, воздушные суда
– условные виды недвижимости

Особыми видами недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Очевидно, что указанные объекты не имеют прочной связи с землей, к недвижимому имуществу они относятся в силу прямого указания закона (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Иногда применительно к таким объектам используется такое понятие, как условная недвижимость.

Движимые вещи

В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.

Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».

Практика признания судами строений
и сооружений объектами недвижимости

Например, объектами недвижимости суды признавали следующие строения и сооружения:

производственная площадка для грузовых автомобилей, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. Данное сооружение признано объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5);

стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения

Как определить «недвижимое» и «движимое» имущество?

На практике часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.

На первый взгляд никаких споров в отношении того, что является недвижимостью, быть не должно, поскольку статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит чёткое определение недвижимости и примеры ее конкретных видов.

Однако проблема существует и связана она, по мнению экспертов, с нечеткостью главного критерия недвижимого имущества — степенью связи объекта с землей, в результате которой его перемещение становится невозможным без несоразмерного ущерба назначению (ст. 130 ГК РФ).

Поэтому информация, содержащаяся в данном материале, для многих может оказаться полезной.

1. История возникновения понятий «движимое» и «недвижимое» имущество

Разделение вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском гражданском праве. К движимым относились пространственно- перемещаемые вещи, а к недвижимым — земельные участки и все создаваемое на них, а кроме того — недра, пространство над землей.

В царской России понятие недвижимости было введено Петром I в связи с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

С приходом советской власти Гражданским кодексом РСФСР, введённым в действие 1 января 1923 года, право частной собственности на землю было отменено (ст. 21 ГК РСФСР). В примечании к ст. 21 было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

В связи с проводимой политикой национализации эти понятия были заменены на термины «основные фонды» и «неосновные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения.

В современной России понятие «недвижимость» введено в оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.

Деление имущества на движимое и недвижимое характерно для всех современных правовых систем.

Примечательным является то, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.

Подробнее

Например, во Франции к недвижимым вещам отнесена не только земля и связанные с ней строения, леса, урожай на корню, но и все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания — сельскохозяйственные машины, орудия, и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

В Испании к недвижимому имуществу отнесены статуи и живопись, которые помещены на строениях в такой форме, которая может свидетельствовать о намерении крепко соединить данные объекты с недвижимостью.

Англосаксонская правовая система также предлагает достаточно специфическое содержание понятия «недвижимость», включающее в себя два вида недвижимого имущества — реальное (real property) и персональное (personal property). Такое деление связано с тем, что используются различные формы исковой защиты.

К реальному имуществу отнесена земля, а также объекты, которые имеют связь с ней – здания, урожай на корню, скот на ферме и т.д. Данные объекты защищаются с помощью предъявления реального (вещного) иска к ответчику. Персональным имуществом являются все остальные виды имуществ, в том числе деньги.

Кстати, в результате сокращения фразы real-estate agent образовано название профессии риелтор (realtor), которое широко применяется сегодня в нашей стране.

2. Понятие движимого и недвижимого имущества в российском праве

Как уже упоминалось ранее, в России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимые вещи) закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года.

Определение недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) дается в статье 130 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы закона к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

  • земельные участки;
  • участки недр;
  • здания;
  • сооружения, в том числе линейные объекты (водо-, тепло- и газопроводы, линии электропередач);
  • объекты незавершенного строительства;
  • жилые и нежилые помещения;
  • предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Подробнее

ГК РФ относит к недвижимым вещам также, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:

  • наличие крепкой связи с землёй;
  • нахождение на поверхности земли или в земной коре;
  • возведение для длительного периода эксплуатации;
  • наличие индивидуальных материальных характеристик;
  • невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.
  • Из этого следует, что недвижимость — это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.
  • Определение движимого имущества производится по принципу исключения, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
  • Основными объектами, относящимися к движимому имуществу, являются:
  • деньги;
  • ценные монеты;
  • музейные экспонаты;
  • некоторые виды оружия;
  • автотранспорт;
  • ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права (векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и т.д).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *