Споры с застройщиком. Обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве от 19.07.2017

Споры с застройщиком. Обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве от 19.07.2017

Получите бесплатную консультацию юриста!

Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав.

В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.

1. Решение по делу № 2-4482/2017

В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда.

Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.

333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.

2. Решение по делу № 2-3857/2017

Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда.

В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства.

Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.

3. Решение по делу № 2-4164/2017

С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У.

Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным.

В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.

Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков.

Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.

Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы

Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:

  1. Если подписан договор участия в долевом строительстве, судебная практика практически всегда складывается в пользу дольщика. К отношениям между физлицом и стройфирмой судебный орган автоматически применяет 214-ФЗ, а также закон о защите потребителей. Поэтому если застройщик нарушает свои обязательства, а у дольщика на руках имеется ДДУ, последний может смело обращаться в суд.
  2. Если имела место быть уступка прав по ДДУ, то в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица можно и нужно привлекать бывшего дольщика.
  3. Если стройфирма желает расторгнуть ДДУ вследствие невнесения дольщиком денег, судебный орган рассматривает данное дело с учетом положений ст.450 ГК РФ. То есть стройкомпания должна действовать добропорядочно и разумно в пределах, установленных законодательством.
  4. Если гражданин желает взыскать неустойку со стройкомпании, то судебный орган с большой долей вероятности удовлетворит иск. Судебная практика по договорам долевого строительства свидетельствует о том, что застройщик обычно не соглашается с выставленной суммой и пытается снизить ее размер. Бремя доказывания того факта, что размер неустойки является чрезмерным и не соответствует последствиям нарушения, лежит на застройщике.
  5. Бремя доказывания, что качество жилья отвечает всем установленным требованиям, лежит на стройфирме. Во-первых, это объясняется тем, что стройфирма является профессиональным участником строительного рынка, во-вторых, это вытекает из положений ГК РФ.

Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».

ТОП-10 ошибок дольщиков в спорах с застройщиком

В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком.

Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить.

В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.

Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики.  Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!

Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

  • предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
  • применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, редко застройщики предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание соглашения об отступном

Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).

Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.

  • Во всех соглашениях, которые мы встречали, застройщики предусматривают определенный срок для исполнения обязательства по передаче отступного (например, выплата производится в течение 20 рабочих дней после подписания и т.д.). Имейте в виду, что недобросовестный застройщик, который обманул вас раз со сроком передачи в ДДУ, может обмануть вас и второй раз, нарушив срок, указанный в отступном. И в этом случае вы будете вынуждены обращаться также в суд, взыскивать деньги, нести судебные расходы, но только за суммой уже меньшей. Мы рекомендуем предусмотреть в соглашении об отступном дополнительный штраф за нарушение срока или возможность расторжения соглашения, это будет стимулировать застройщика исполнить свои обещания.
  • На практике возникает ряд сложностей с отступным в виде выполнения ремонтных работ и передачи объекта недвижимости. Во-первых, сложности с понуждением застройщика к исполнению взятых на себя обязательств, если застройщик не исполняет их в указанный срок. В ряде случаев приходится в судебном порядке расторгать подобные соглашения. Во-вторых, если застройщик все-таки передал обещанное, а оно оказалось не того качества, на которое рассчитывал дольщик, дольщику сложно это оспорить. Практика разрешения подобных споров также различна. Поэтому рекомендуем подобные риски учитывать, подписывая соглашение об отступном.

Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей.

То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований.

Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.

Подписание передаточного акта с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Читайте также:  Какие компании являются субъектами малого и среднего бизнеса

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Поспешное расторжение ДДУ

К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги.

Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее.

Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.

Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта

  • Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения. 
  • Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?

Верховный суд: требования дольщика устранения недостатков до передачи квартиры застройщиком

Вместо предисловия: до передачи квартиры дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания акта приема-передачи, например до устранения недостатков.

Большакова Л.С. обратилась в суд с иском к ООО «Лепня» о взыскании произведенных затрат на устранение строительных недостатков объекта недвижимости в размере 167 700 рублей, неустойки в размере 106 830 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 50% от взысканной суммы, расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей.

В обоснование иска указала, что по заключенному между ООО «АМ Кармаш» и ООО «Лепня» договору участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 г. № УС-04/227, право требования по которому было передано истцу на основании соглашения об уступке прав от 23 декабря 2014 г.

№ УС-04/227/У, ответчик должен был передать истцу в установленный договором срок двухкомнатную квартиру , расположенную по адресу: . По утверждению Большаковой Л.С., при осмотре данной квартиры 14 января 2018 г. были выявлены существенные недостатками и явные дефекты строительства, для устранения которых 21 февраля 2018 г.

истцом направлена в адрес ООО «Лепня» претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Решением районного суда от 17 июля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда от 20 ноября 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Большаковой Л.С. поставлен вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения суда и апелляционного определения, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 25 сентября 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.

В соответствии со статьей 390.

14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 декабря 2014 г. между ООО «АМ Кармаш» и Большаковой Л.С. заключено соглашение № УС-04/227/У об уступке прав по договору участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 г. № УС-04/227, по условиям которого к Большаковой Л.

С. перешли права и обязанности общества к застройщику ООО «Лепня» по договору, в том числе право требования передачи в установленный договором срок двухкомнатной квартиры с условным номером в строящемся 5-этажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: (л.д. 49 — 50).

Пунктом 7.1 договора от 21 августа 2014 г. № УС-04/227 участия в долевом строительстве предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет и исчисляется с момента передачи участнику объекта долевого строительства.

Обязательства по оплате данного объекта долевого строительства Большаковой Л.С. исполнены полностью.

4 декабря 2017 г. ООО «Лепня» направило Большаковой Л.С. уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

14 января 2018 г. данная квартира по инициативе истца осмотрена специалистами ООО «Альфа Плюс», которыми выявлены недостатки в строительстве, для устранения которых согласно составленной смете необходимо затратить 167 700 рублей.

15 января 2018 г. истцом в адрес ООО «Лепня» направлено заявление об обнаруженных недостатках, а 21 февраля 2018 г. — претензия с требованием компенсации затрат на устранение строительных недостатков в размере 167 700 рублей (л.д. 9 — 13, 76 — 78).

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С., суд первой инстанции исходил из положений части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающих, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

  • В связи с этим суд пришел к выводу о том, что поскольку квартира истцу не передана по акту приема-передачи, то течение гарантийного срока в данном случае не началось и, следовательно, истцом преждевременно заявлены к застройщику требования об устранении недостатков в строительстве данного объекта долевого строительства.
  • Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
  • Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Читайте также:  Договор подряда и твердая цена договора

При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Между тем приведенные положения законов не были приняты во внимание судом при рассмотрении дела.

Пунктом 6.1 договора от 21 августа 2014 г.

№ УС-04/227 участия в долевом строительстве установлен срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику — в течение 6 календарных месяцев, исчисляемых с 1 апреля 2016 г.

, и предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до его наступления направляет участнику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный пунктом 6.1 указанного договора, или при отказе участника от его принятия застройщик по истечении 2 месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче объекта долевого строительства (пункт 6.3 договора).

Как установлено судами, застройщик ООО «Лепня» направил Большаковой Л.С. предусмотренное пунктом 6.1 договора сообщение 4 декабря 2017 г., и объект долевого строительства 14 января 2018 г. был осмотрен истцом, который с участием специалистов ООО «Альфа Плюс» выявил недостатки в строительстве.

В заявлении Большаковой Л.С., направленном 15 января 2018 г. в адрес ООО «Лепня», был указан перечень обнаруженных 14 января 2018 г.

при осмотре квартиры недостатков с предложением их безвозмездного устранения застройщиком в разумные сроки и сообщалось о невозможности составления акта о несоответствии данного объекта долевого строительства предъявляемым требованиям в связи с тем, что на момент окончания осмотра квартиры представитель застройщика покинул рабочее место.

Между тем указанные обстоятельства не получили какой-либо оценки судов первой и апелляционной инстанций, суд представленным истцом доказательствам не дал никакой оценки.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г.

№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлен.

Отказывая в удовлетворении иска по мотиву отсутствия подписанного сторонами передаточного акта объекта долевого строительства, суд не учел положения частей 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного федерального закона.

Как указывал истец, его отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения закона не устранены.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Симоновского районного суда г. Москвы от 17 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2018 г. нельзя признать законными, они подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

В итоге, вынесенные судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Договор долевого участия с застройщиком — гарантия защиты прав

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно.

Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом от 21.07.

1997  N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.

На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?

Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены.

  Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты.

Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

 При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств.

Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков.

Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено  поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Читайте также:  Как кредиторам совместно оспорить сделку должника-банкрота

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником,  составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов.

Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней.

При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это  гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком.

Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство.

Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией.

Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.

  • Антон  Деревяга,
  • ведущий специалист-эксперт
  • отдела регистрации прав
  • Управления Росреестра
  • по Омской области,
  • государственный регистратор.

Обзор практики разрешения судами споров в связи с долевым строительством

4 декабря 2013 года Президиумом Верховного суда РФ утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре судам даны рекомендации, которыми им следует руководствоваться при разрешении данной категории дел.

В первую очередь, Президиум ВС РФ отметил, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим на основании сделок, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора в том случае, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Данная позиция, теоретически, позволит тем гражданам, которые доверились недобросовестным застройщикам и передали денежные средства без договора участия в долевом строительстве или без его регистрации, привлечь застройщика к повышенным мерам ответственности, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В Обзоре, кроме того, освещены вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием в долевом строительстве.

Так Президиум указал, что в случае, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, но исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда предъявлены в суд до вынесения Арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, то основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу у суда отсутствуют, а такой спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

В Обзоре отмечено, что требования граждан — участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), подведомственны судам общей юрисдикции.

В связи с тем, что согласно пункту 1 статьи 201.

4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика, то в том случае если жилое помещение истцу уже было передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к перечисленным в пункте 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (например, требования о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, вызванных нарушением срока передачи объекта долевого строительства), то они не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.

  • Особо отмечено, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
  • В Обзоре разъяснено и то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
  • Президиум ВС указал и на тот факт, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
  • Так как обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект, Президиум ВС РФ в Обзоре, кроме всего прочего, рассмотрел вопросы, связанные с разрешением судами такого рода споров. В частности, отмечено следующее:

1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона №214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

3. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

4. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

5. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению и др.

Снова не оставил без внимания Президиум ВС и такой важный для дольщиков вопрос, как ответственность застройщиков за нарушение договора участия в долевом строительстве, акцентировав внимание судов на том, что при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате дольщику на основании статьи 333 ГК РФ необходимо исходить из того, что применение названной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Не приведение судом в решении таких мотивов является нарушением правовых норм и существующих разъяснений законодательства.

В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Президиум ВС указал, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. При этом суды должны принимать во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

В части рассмотрения судами требований о расторжении договора участия в долевом строительстве в Обзоре разъяснено, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами может быть признано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.

Остается надеяться, что правовые позиции, изложенные Президиумом ВС РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», найдут свое применение в судебной практике судов всех уровней.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *