Выводы из практики ВАС РФ по спорам о недвижимости

В рубрике размещаются тексты наиболее важных постановлений Пленумов и Президиумов Верховного Суда (ВС) Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда (ВАС) Российской Федерации, касающиеся вопросов правовой охраны объектов промышленной собственности. Выводы из практики ВАС РФ по спорам о недвижимости  

Постановления Пленумов и Информационные письма Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2019 г. № 10     О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации          1 Мб
Пункты 21 и 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 года)     Применение законодательства об интеллектуальных правах     235 Kб
Обзор судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о защите интеллектуальных прав (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 сентября 2015 года)         909 Kб
Пункт 33 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июля 2014 года № 50     О примирении сторон в арбитражном процессе     194 Kб
Пункты 83-94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9     О судебной практике по делам о наследовании     203 Kб
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 26 марта 2009 г. № 5/29     О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации     314 Kб
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 декабря 2007 г. № 122     Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением законодательства об интеллектуальной собственности 193 Kб

Практика Суда по интеллектуальным правам

Постановление Суда по интеллектуальным правам от 26 марта 2021 года по делу № А40-52797/2020     Об удовлетворении кассационной жалобы Роспатента на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2020 года по данному делу          227 Кб

Практика Верховного Суда Российской Федерации

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2020 года № 300-ЭС20-12050     Об удовлетворении кассационной жалобы Роспатента на решение Суда по интеллектуальным правам от 26 декабря 2019 года и постановление президиума Суда по интеллектуальным правам от 18 мая 2020 года по делу № СИП-635/2018     282 Kб
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2020 года № 300-ЭС20-12511     Об удовлетворении кассационной жалобы Роспатента на решение Суда по интеллектуальным правам от 10 декабря 2019 года и постановление президиума Суда по интеллектуальным правам от 28 мая 2020 года по делу № СИП-819/2018     209 Kб
Определение Верховного Суда РФ от 17 марта 2020 года № 300-ЭС19-26515     Об удовлетворении кассационной жалобы Роспатента на решение Суда по интеллектуальным правам от 8 октября 2019 года по делу № СИП-102/2019     218 Kб
Определение Верховного Суда РФ от 31 октября 2019 года № 300-ЭС19-12932         216 Kб
Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2019 года № 300-ЭС18-18507         226 Kб
Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 300-КГ18-16152         219 Kб
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 года № 305-КГ18-2488     Об отмене постановления Суда по интеллектуальным правам от 15.12.2017 по делу № А40-210165/2016 Арбитражного суда города Москвы     232 Kб
Определение Верховного Суда РФ от 5 декабря 2017 года № 300-КГ17-12021

Большой обзор судебной практики по делам с недвижимостью за 2020 год

У вас уже началась рабочая неделя? Я хочу показать фотографии из чудесной Абхазии, куда мне удалось вырваться на несколько дней, отболев мировой и оч неприятной заразой.

Всем привет! Вы на канале «Живой страховщик», — и здесь будет самая важная, интересная и нужная информация по теме недвижимости в нашей стране.Для сокращения объема: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации — ОСКГДВС⠀1.

В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.

⠀(ОСКГДВС по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года)⠀2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной.

Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.⠀(ОСКГДВС по делу №48-КГ 18-1)⠀3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.

⠀(ОСКГДВС по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года)⠀4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.

⠀(ОСКГДВС по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года)⠀5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве.

Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.⠀

(ОСКГДВС по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года)

6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).⠀(ОСКГДВС по делу №78-КГ16-36)⠀7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.⠀

(ОСКГДВС по делу №5-КГ19-193)

⠀8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.⠀(ОСКГДВС по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года)⠀9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.⠀(ОСКГДВС по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года)⠀10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.⠀(ОСКГДВС по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года)⠀11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту.Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.⠀

(ОСКГДВС по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года)

12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.⠀(ОСКГДВС по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года)⠀13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.⠀

(ОСКГДВС по делу №33-КГ18-11)

  • Источник: https://ners.ru
  • Сохраняйте себе важные для понимания положения о ситуации на рынке!
  • Напоминаю, основная информация обо мне вот здесь ЧЕСТНЫЙ ЮРИСТ

Обзор судебной практики по оспариванию региональных перечней объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость

В настоящей публикации анализируется судебная практика, связанная, прежде всего, с отнесением объектов недвижимости к торговым объектам.

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

  • 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • 2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • 4) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Читайте также:  Аварийное отключение электроэнергии: что это такое, где узнать о причинах перебоев со светом, а также сроки ремонта и действия при их нарушении

   Пунктами 3 — 4.1 статьи 378.2 НК РФ определены условия признания здания административно-деловым центром и (или) торговым центром (комплексом).

  1.       В соответствии с указанными пунктами здание признается административно-деловым центром и (или) торговым центром (комплексом) в случае соответствия хотя бы одному из обозначенных критериев:
  2.    1) назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  3.    2) вид разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположено здание, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  4.         3) здание фактически используется для размещения административно- делового центра и (или) торгового центра (комплекса).
  5.      Подпунктами 1, 2 пункта 1, пунктом 5 статьи 378.2 НК РФ установлены условия признания нежилого помещения, подлежащим включению в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость:
  6.     1) нежилое помещение расположено в пределах административно-делового центра и торгового центра (комплекса);
  7.      2) назначение, разрешенное использование или наименование нежилого помещения в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  8.     3) нежилое помещение фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
  9.       При этом фактическим использованием здания или помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Отсутствие в статье 378.2 НК РФ четких формулировок понятий «офис», «торговый объект» порождает множество судебных споров относительно включения объектов недвижимости в региональные перечни объектов, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость.

Как следует из пояснительной записки «К проекту Федерального закона «О внесении изменений в главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» законодатель, прежде всего, исходил из необходимости перераспределения налоговой нагрузки за счет увеличения налога на объекты, так называемой, коммерческой недвижимости: крупные объекты коммерческой недвижимости, являющимися высокодоходными объектами (особенно в крупных городах).

Однако, закон был принят в том виде, в каком он принят, а суды вынуждены как-то применять этот закон при рассмотрении соответствующих споров.

В судебной практике на сегодняшний день суды зачастую в площадь торгового объекта включают складские помещения и подсобные, что, на мой взгляд, в корне неверно. Также считаю неправильным отнесение к торговым объектам предприятий оптовой торговли.

Нельзя отождествлять розничные магазины с оптовыми складами, поскольку доходность от использования таких объектов разная. Арендная плата за помещения розничных магазинов значительно выше. Оптовые же склады отличаются большой площадью, высокими расходами на их содержание и относительно низкой арендной платой.

Поэтому налог на имущество с кадастровой стоимости в отношении таких помещений будет экономически необоснованным.

К примеру, имеется большое здание склада, в котором выделено небольшое помещение под торговый зал.

На складе хранится продукция для оптовых покупателей, которые заказывают и оплачивают товар дистанционно, а со склада лишь забирают продукцию. В торговом зале осуществляется продажа товара в розницу.

Но по логике судов, к торговому объекту необходимо относить все здание склада, а не только торговый зал.

Зачем тогда законодатель, в таком случае, устанавливает этот предел в размере 20% от площади здания, если наличие торгового зала в здании дает основание отнести все здание к торговому объекту?

Также считаю несправедливым установление ограничения площади в размере 20%. Получается, если 21% площади здания используется под размещение торговых объектов или офисов, а остальная площадь используется в иных целях, собственник вынужден платить налог на имущество с кадастровой стоимости всего здания. Более логичным было бы установление предела в размере 50% от площади здания.

  • В нашем случае, в отношении объектов недвижимости были проведены мероприятия по установлению их фактического использования, в результате которых проверяющие пришли к выводу о том, что более 20% от площади здания используется под размещение офисов и торговых объектов.
  • По факту спорные здания являются складами.
  • При этом помещения в складах были отнесены к офисным на основании формальных признаков: наличие в помещениях офисной мебели и оргтехники.
  • К торговым были отнесены помещения, в которых присутствует демонстрация товара, в большинстве случаев без ценников, наличие вывесок «Касса» при отсутствии кассового оборудования, наличие свободного доступа в помещение.

Включение данных объектов в региональный Перечень было успешно оспорено нами в суде. В обоснование своих требований мы указали, что помещения, отнесённые к офисным, таковыми не являются.

Поскольку они переданы в аренду вместе со складскими помещениями, являются их составной частью и используются для размещения складских работников.

Самостоятельного офисного назначения данные помещения не имеют и в качестве таковых не используются.

В помещениях, отнесенных к торговым, отсутствовали ценники, отсутствовало торговое оборудование, наличие покупателей не зафиксировано, товар не демонстрируется (товар хранится на полках и стеллажах, либо размещается в коробках и мешках, которые сложены друг на друга).

Суд, удовлетворяя административный иск, указал, что размещение товара на полках и стеллажах без ценников свидетельствует лишь о создании условий для хранения товара, а не о выкладке товара с целью его демонстрации и обслуживания покупателей.

Наличие отдельных помещений с надписью «Касса», которые также могут использоваться для осуществления производственно-складской деятельности, не подтверждает проведение в ней денежных расчетов с покупателями, учитывая, что обследование внутри этих помещений не производилось.

При этом в акте обследования были лишь перечислены помещения и указана общая площадь, что не позволяет определить площадь каждого помещения. Приложенные к акту фотографии не привязаны к помещениям, пронумерованным в порядке технического учета, полной информации об их предназначении и использовании не содержат.

Часть помещений фактически не обследовались, фотографии этих помещений в актах отсутствуют. В отношении помещений, отнесенных к офисным, не установлено, какие лица занимают помещения и вид деятельности этих лиц, включая функциональные (должностные) обязанности, осуществляемые их работниками, присутствовавшими в обследуемых помещениях.

Само по себе наличие оргтехники, которая может быть использована для осуществления производственно-складской деятельности, не подтверждает фактическое использование помещений для размещения офисов.

Административным ответчиком не представлено доказательств, что спорное здание и помещения в нем имеют самостоятельное офисное помещение и не предназначены для производственно-складской деятельности.

В процессе подготовки к этому делу мною была изучена судебная практика по аналогичным делам. В результате анализа судебной практик можно выделить следующие основные моменты.

1. По делам, связанным с включением объекта недвижимости в региональный перечень на основании проведённых мероприятий по установлению фактического использования объекта недвижимости, единственным допустимым доказательством является Акт обследования.

Как отмечает Верховный суд РФ в своем Определении от 09.10.2019 г. №83-АПА-19-30 показания свидетелей в подтверждение факта использования объектов в качестве торговых объектов, являются недопустимым доказательством по данной категории дел, рассматриваемых в порядке абстрактного нормоконтроля, поскольку согласно статье 378.

2 НК РФ фактическое использование здания (сооружения, строения) определяется уполномоченным органом в установленном порядке, следовательно, допустимым доказательством при разрешении требования об оспаривании нормы о включении объекта недвижимости в Перечень является Акт, содержащий сведения, предусмотренные названной выше статьей.

Обстоятельства административного дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (часть 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Такие же выводы отражены в апелляционном определении Верховного суда РФ от 09.10.2019 г. 83-АПА19-30, Решении Московского городского суда от 19.11.2020 по делу N 3а-4489/2020.

Вс напомнил, как судам следует проверять добросовестность конечного приобретателя

Верховный Суд вынес Определение № 78-КГ19-4 по делу об оспаривании цепочки сделок купли-продажи кредитором продавца в первой сделке, в котором напомнил, как следует проверять наличие или отсутствие злоупотребления правом участниками гражданско-правовых отношений.

Читайте также:  Претензия по договору подряда с целью устранить недостатки: образец досудебного письма о некачественном выполнении работ или о нарушении сроков, ожидание ответа

В ноябре 2015 г. суд взыскал со Светланы Мукосеевой-Арно в пользу Александра Нижника по заключенному между ними договору займа свыше 3 млн руб. В ходе судебного процесса на имущество ответчицы (включая ее квартиру) был наложен арест.

После вынесения судом решения в пользу Нижника судебный пристав-исполнитель отменил постановление о запрете регистрационных действий в отношении недвижимости. При этом в марте 2017 г.

постановление об отмене запрета было признано незаконным в судебном порядке.

Несмотря на введенную судом обеспечительную меру в отношении квартиры, Светлана Мукосеева-Арно еще в сентябре 2015 г. продала ее своему сыну Сергею Кашину.

Государственная регистрация права собственности нового владельца на жилье состоялась через 5 месяцев, в феврале 2016 г.

, причем уже в апреле того же года Сергей Кашин продал квартиру несовершеннолетней Варваре Варкки, действовавшей с согласия своей матери.

В дальнейшем Александр Нижник оспорил вышеуказанные сделки в судебном порядке, требуя вернуть недвижимость первоначальному собственнику. Истец полагал, что участники сделок купли-продажи действовали недобросовестно в целях воспрепятствования обращению взыскания на имущество в ходе исполнения решения суда о взыскании со Светланы Мукосеевой-Арно денежных средств.

Ответчики не признали иск. В частности, мать новой собственницы жилья утверждала, что квартира была куплена для проживания ее дочери, обучающейся в вузе, на собственные средства. Она также пояснила, что при заключении сделки полагала, что Светлана Мукосеева-Арно осуществляла риелторские услуги как предприниматель.

Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что истец не является ни стороной оспариваемых договоров, ни лицом, управомоченным их оспаривать, ни заинтересованным лицом, обладающим правом на обжалование оспариваемых сделок в силу ст. 166 ГК РФ. Суд также отметил, что истец не доказал факт нарушения его прав спорными сделками, поскольку погашение задолженности Светланы Мукосеевой-Арно перед ним возможно и за счет иного арестованного имущества.

Впоследствии решение первой инстанции было отменено.

Удовлетворяя иск, апелляционный суд отметил, что оспариваемые сделки нарушили права Александра Нижника, поскольку отчуждение спорной квартиры должника было совершено в целях уклонения от исполнения обязательств перед истцом.

Апелляция указала, что Светлана Мукосеева-Арно воспользовалась отменой судебным приставом-исполнителем меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, однако не могла не предвидеть возможность обращения взыскания на ее недвижимость.

Вторая инстанция также отметила, что Сергей Кашин длительный период времени не регистрировал переход к нему права собственности и продал квартиру по заниженной цене.

Кроме того, апелляция указала на то, что из договора купли-продажи, заключенного между Варварой Варкки и Сергеем Кашиным, следовало, что последний выдал Светлане Мукосеевой-Арно доверенность на отчуждение объекта еще до того, как приобрел этот объект сам.

В связи с этим апелляционный суд указал, что несовершеннолетняя Варвара Варкки не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку она и ее законный представитель не озаботились должным образом проверкой чистоты сделки.

Представитель Варвары Варкки обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого нашла ее обоснованной.

Со ссылкой на Постановление Пленума о применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 высшая судебная инстанция отметила, что под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст.

10 ГК пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

«Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом – это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимы исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц», – отмечено в определении ВС.

Соответственно, в подобных спорах суды обязаны проверить наличие или отсутствие следующих обстоятельств:

  • цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок;
  • действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий;
  • негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц;
  • иных обязательств у сторон по сделке, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

С учетом изложенного Верховный Суд отметил, что апелляция не дала надлежащей оценки доводам матери Варвары Варкки о том, что сделка была совершена ею в интересах несовершеннолетней дочери с соблюдением требований действующего законодательства.

Как указал Суд, мать новой собственницы жилья предоставила декларацию о доходах, свидетельствующую о наличии финансовых средств для покупки жилья, а сама сделка купли-продажи была совершена в нотариальной форме.

Факт исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры подтвержден распиской Светланы Мукосеевой-Арно, действующей от имени Сергея Кашина, и договорами аренды банковских сейфов.

ВС отклонил довод апелляции о том, что регистрация Сергеем Кашиным права собственности на квартиру произошла по истечении 5 месяцев после заключения договора купли-продажи, поскольку оно было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Он также не согласился с нижестоящим судом в выводе о недобросовестности конечного покупателя спорной квартиры в связи с ее приобретением по заниженной цене, так как вопрос о рыночной стоимости при рассмотрении судом не исследовался, как и доверенность, выданная на имя Светланы Мукосеевой-Арно.

  • «Таким образом, суд апелляционной инстанции не опроверг выводы суда первой инстанции о недоказанности совершения ответчиками сделок, заключенных с целью уклонения должника от исполнения обязанностей должника, не исследовал и не оценил условия заключения оспариваемых сделок и фактические обстоятельства их совершения, не опроверг вывод суда первой инстанции о том, что у Светланы Мукосеевой-Арно как должника имелось имущество, достаточное для удовлетворения денежных требований Александра Нижника, а размер оставшейся части долга не мог повлиять на реализацию имущества, обладающего многократно превосходящей стоимостью», – указано в Определении.
  • Верховный Суд отменил апелляционное определение и вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
  • Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова отметила, что важной деталью данного спора является то, что требование было предъявлено не стороной сделки, а кредитором продавца по первому договору, в пользу которого с продавца взысканы денежные средства.

«Сама категория дел, когда третье лицо, не являющееся стороной сделки, оспаривает ее ввиду того, что соответствующая сделка делает невозможным исполнение должником (стороной сделки) обязательства перед таким третьим лицом, не является новой.

Соответствующее оспаривание является одним из возможных способов защиты права от так называемой “интервенции в чужие договорные отношения”.

При наличии в доктрине различных подходов по вопросу о допустимости удовлетворения соответствующих исков ВС РФ в целом ряде актов сделал вывод о том, что если у третьего лица отсутствует иной способ защиты права, а при заключении сделки ее стороны действовали недобросовестно, то по иску такого третьего лица сделка может быть признана недействительной (ничтожной), и могут быть применены последствия недействительности», – пояснила эксперт.

Пленум ВС РФ принял постановление о субсидиарной ответственностиРазъяснены вопросы привлечения контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве

По мнению Людмилы Степановой, наиболее распространенными примерами таких дел являются оспаривание сделки при двойной продаже (например, Определение ВС РФ от 9 января 2018 г.

№ 50-КГ17-27), оспаривание уступки требования по денежному обязательству, совершенной в нарушение договорного запрета (п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54) и т.д.

«Оспаривание сделки ввиду того, что она заключена в целях вывода актива из-под взыскания (как в анализируемом определении), также может быть отнесено к соответствующей категории дел», – пояснила юрист.

«Вывод Суда об отсутствии недобросовестности сторон сделок не является столь однозначным: в соответствии с фабулой первой договор купли-продажи был заключен во время рассмотрения дела о взыскании денежных средств с продавца приблизительно в одно время с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, регистрация перехода права к первому покупателю была произведена через незначительный период времени после незаконного снятия приставом этого запрета, второй договор купли-продажи был совершен практически сразу после регистрации права первого покупателя на квартиру и т.д.», – отметила эксперт.

Читайте также:  До скольки можно шуметь в квартире и в жилом доме в будни, в выходные дни, когда по закону нельзя сверлить, делать ремонт и иные работы, в какое время "тихий час"?

Тем не менее Людмила Степанова согласилась с выводами ВС. «В ситуации наличия иного источника для удовлетворения требований истца как кредитора по денежному обязательству (иное имущество продавца, на которое может быть обращено взыскание), несоразмерности денежного требования (3 млн руб.) и стоимости квартиры (кадастровая стоимость – 18 млн руб.

, цена по сделке – 21 млн руб.) признание сделок недействительными является необоснованным и не соответствует идее о том, что такое оспаривание по иску третьего лица должно допускаться только в исключительных случаях при отсутствии иных способов защиты прав истца и в любом случае при обеспечении баланса интересов всех сторон», – заключила юрист.

Руководитель группы практик юридической фирмы «INTELLECT» Андрей Тишковский отметил, что самым сложным в делах об оспаривании сделок должников является доказывание недобросовестности со стороны приобретателя. «В данном случае недобросовестность со стороны конечного приобретателя не доказана.

Определение ВС направлено на защиту прав добросовестного приобретателя и обеспечение стабильности гражданского оборота.

При этом не исключено, что недействительной может быть признана сделка, совершенная между должником и его сыном, тогда, при невозможности передачи имущества по причине последующей продажи, может быть взыскана стоимость проданного имущества с сына по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ», – полагает эксперт.

Он также добавил, что кредитор может защитить свои права путем обращения в суд с иском о взыскании убытков, причиненных незаконным постановлением судебного пристава-исполнителя, допустившего отмену запрета и сокрытие имущества должником.

II обзор судпрактики Верховного суда за 2021 год: тезисы для УО и ТСЖ

Верховный суд РФ выпустил второй за год обзор судебной практики, куда в числе прочих вошли дела, интересные для управляющих домами организаций. Читайте основные тезисы ВС РФ по разрешению споров о бездоговорном потреблении ресурсов, взысканию расходов на юристов и о нюансах оформления увольнения сотрудников по ТК РФ.

При споре о бездоговорном потреблении ресурсов важно выяснить добросовестность в действиях сторон

В обзор ВС РФ от 30.06.2021 № 2 вошли несколько дел, которые напрямую относятся к сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления домами. Одно из них мы разбирали ранее, рассказав о мнении суда, должна ли УО устранять дефекты, допущенные застройщиком в новом МКД.

Ещё одно интересное для управляющих домами дело в сфере ЖКХ касается взыскания неосновательного обогащения с собственника из-за бездоговорного потребления электроэнергии (п. 6 обзора № 2). Сетевая компания обратилась в суд с иском к собственнику нежилых помещений в МКД. Он считал, что ответчик на протяжении нескольких лет не оплачивал электроэнергию и не заключил договор.

Суд первой инстанции отказал истцу во взыскании, но апелляция и кассация встали на сторону сетевой компании. Верховный суд РФ посчитал, что коллеги неправильно толковали и применяли нормы права.

Бездоговорное – это потребление ресурса при самовольном подключении к сетям дома в отсутствие заключённого договора (п. 2 ПП РФ № 442). При этом, согласно п. п.

25, 26 ПП РФ № 442, обязанность убедиться, что все потребители заключили такие договоры в письменной форме, лежит на сетевой компании.

Если сетевая компания или поставщик ресурса выявила факт безучётного или бездоговорного потребления ресурса, то составляет соответствующий акт (п. 192 ПП РФ № 442). При этом, как подчеркнул ВС РФ, должен присутствовать и сам потребитель (п. 193 ПП РФ № 442).

ВС РФ проанализировал акт, предоставленный истцом, и отметил, что:

  • документ составлен в отсутствие ответчика;
  • уведомление о проверке потребитель получил только на следующий день после подписания акта;
  • начало периода бездоговорного потребления в акте – апрель 2014 года, хотя дом был подключён к сетям истца только в августе 2016 года;
  • нет указания на то, какие именно нежилые помещения в доме компания проверила, то есть нет указаний, что это были именно помещения ответчика.

При этом материалы дела показали, что ещё в 2013 году ответчик заключил договоры энергоснабжения с ТСЖ.

Тогда ещё не действовало требование к собственникам нежилых помещений заключать договоры напрямую с РСО: оно введено с 1 января 2017 года п. 4 постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498.

Подключение к сетям нежилых помещений собственник сделал после прибора учёта, установленного ТСЖ.

Таким образом помещения ответчика были изначально надлежащим образом подключены к сетям на основании договора с товариществом собственников. Именно в ТСЖ он оплачивал потреблённую электроэнергию согласно показаниям счётчиков.

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

  • Утвержден
  • Президиумом Верховного Суда
  • Российской Федерации
  • 19 июля 2017 года
  • Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  • Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

            1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.

            1.1. Обществом по договору цессии было передано К.

право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.

1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

            При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

            1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.

данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

            1.3.  Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.

Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.

Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

            1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.

Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *