Защита интересов арендодателя. что предотвратит споры с арендатором

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор – арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора. Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель. А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса. Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а „подлежит изменению“.

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг – обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе – это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Что указать в договоре.

Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Но тут важно учитывать, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А27-4506/2010).

Поэтому использовать такую меру целесообразно при возникновении крупной задолженности. Иначе невосполнимые потери в размере неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение могут превысить сумму накопившегося долга, который стал причиной прекращения доступа.

Еще один вариант: наряду с правом прекратить доступ в помещение и удерживать имущество установить право одностороннего расторжения договора при возникновении задолженности свыше определенного размера.

Это позволит вовремя расторгнуть договор, если меры по предотвращению доступа в помещение не возымели действия.  

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.  

Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год?

Нет, нельзя. Норма пункта 3статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной. В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы – такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения?

Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).  

В договоре лучше предусмотреть конкретный срок для арендатора по освобождению помещения при прекращении договора, а также последствия просрочки

Например, можно включить обязанность арендодателя, если арендатор не вывозит вовремя свое имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определенного срока, а затем вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны. Расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Максим Телегин

Журнал «Юрист компании», №6, июнь, 2011

Арендодатель, Арендная плата, Договор аренды, Договор аренды помещения, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Одностороннее изменение договора, Одностороннее расторжение договора, Порядок аренды помещения, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение в одностороннем порядке, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

Читайте также:  Переходный период в землепользовании. Что важно успеть компаниям

15.06.2011, 1424 просмотра.

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы.

Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа.

Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании.

 Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу.

В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды.

Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд.

В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет.

Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды.

В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков.

В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам.

Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость.

Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды.

Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали.

Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Как это сделать: защитить свои права в спорах с арендодателем — РБК

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Читайте также:  Должностная инструкция классного руководителя в соответствии с ФГОС в 2021: права и обязанности, ответственность и общие положения

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Рискованная аренда. Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков

Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем.

Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

Не пользуетесь — не платите

Один из самых распространенных споров по договорам аренды – вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора.

Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15).

Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы.

Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах.

Пример из практики:

Фабула дела: Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация.

Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал.

Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи 612 ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций. Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств.

То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре.

Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 06.11.14 по делу № А41-3916/13.

Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:

Недобросовестное поведение арендодателя

Подборка наиболее важных документов по запросу Недобросовестное поведение арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Недобросовестное поведение арендодателя

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2021 N 304-ЭС21-378 по делу N А67-13353/2019Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, применении последствий недействительности сделки в виде обязания передать помещение в пользование обществу.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к выводу, что обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, а фактическое пользование объектом аренды подлежит оплате вне зависимости от наличия или отсутствия действующего договора аренды.

Сославшись на положения статей 611, 622 ГК РФ, суды пришли к выводу, что обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, а фактическое пользование объектом аренды подлежит оплате вне зависимости от наличия или отсутствия действующего договора аренды. Судами отмечено, что внесение арендных платежей за период фактического пользования, в том числе после направления арендодателем уведомления об отказе от договора, не свидетельствует о недобросовестности либо противоречивом поведении арендодателя.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Недобросовестное поведение арендодателя

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооруженийДополнительное соглашение 2015 года подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений обществом продолжена. При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь, арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования.

Читайте также:  Равноправные в праве. Как женщины-юристы справлялись с гендерными стереотипами

Нормативные акты: Недобросовестное поведение арендодателя

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)Дополнительное соглашение 2015 года подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений обществом продолжена. При таких обстоятельствах последующие ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования.

Правовые инструменты защиты арендатора

За последний месяц в законодательстве произошли серьезные изменения.Я расскажу о тех из них, которые касаются арендных отношений. Мы рассмотрим актуальные отсрочки и льготы по платежам, а также способы расторжения договора аренды с минимальным ущербом, в том числе, для тех сфер бизнеса, которые не внесены в перечень особо пострадавших.

В первую очередь, обратим внимание на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого Закона призвана помочь арендаторам справиться с кризисом. Разберем принятые в ее исполнение акты Постановления Правительства.

Итак, какие способы воздействия на арендодателя предусматривает законодательство?

Предоставление отсрочки для уплаты арендной платы

В начале апреля вышло новое Постановление Правительства РФ (03.04.2020 № 439). В нем были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

В частности, указано, что отсрочка:

  • распространяется лишь на арендаторов, принадлежащих к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям экономики. В их числе гостиницы, общепит, туризм, развлечения и спорт и т. д. Полный перечень отраслей установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434
  • не распространяется на найм жилых помещений

Кроме того, установлены конкретные условия предоставления отсрочки. Например, она возможна с даты введения на территории конкретного региона режима повышенной готовности и вплоть до 1 октября 2020 года.

При этом выплата самих арендных платежей должна начаться не раньше 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Предполагается, что выплаты будут производиться поэтапно, равными платежами, не чаще 1 раза в месяц.

Сам размер платежей не будет превышать половину «докризисной» ежемесячной арендной платы.

А чтобы воплотить это в жизнь, властям российских субъектов и муниципалитетам было предложено предоставить льготы по региональным и местным налогам для тех арендодателей, которые согласятся предоставить своим контрагентам отсрочку на указанных условиях.

При этом арендодатель (тот, кто сдает объект недвижимости в аренду) обязан проинформировать арендатора (того, кто арендует объект) об отсрочке в арендных платежах.

Очень важный момент: если ваш бизнес не пострадал или пострадал незначительно, арендодатель имеет полное право сполна получать арендные платежи, доказав в суде, что дела у вас идут неплохо. Это установлено в пункте 4 «Обзора ВС РФ № 2» от 30.04.2020.

Например,арендатор – пиццерия и входит в список пострадавших отраслей (ОКВЭД – 56). Эта компания имеет право на отсрочку уплаты аренды до 1 октября 2020 года. Однако пиццерия почти полностью сохранила деятельность и вовсю доставляет заказы.

При этом ближайший для арендодателя шанс получить выплаты за используемое помещение выпадает только на 1 января 2021 года.

Вот для таких ситуаций Верховный Суд РФ и дал право арендодателям не предоставлять отсрочку, если в суде они смогут доказать факт сохранения деятельности арендатора.

Уменьшение арендной платы в связи с существенным ухудшением или невозможностью пользоваться арендуемым имуществом

Уменьшения арендной платы можно достичь в следующих случаях:

  • изменились условия использования предмета аренды
  • нет возможности пользоваться объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам

Начнем с первого случая. «Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», говорится в пункте 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Например, вы брали в аренду земельный участок для того, чтобы построить там торговые точки. Но в период действия договора (в частности, во время пандемии) вид разрешенного использования участка изменился. Допустим, теперь на нем разрешено только «благоустройство и озеленение территории».

Справедливо ли заставлять арендатора платить? Нет, так как именно арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта, в том числе, и в период действия договора аренды.

При полной невозможности пользоваться предметом аренды правомерно снижение арендной платы до нуля, а при частичной — допустимо пропорциональное снижение арендной платы.

Второй пункт пригодится тем компаниям, которые в кризис приостановили или вовсе остановили свою деятельность и при этом не входят в ОКВЭД – 56. Если невозможно пользоваться арендованным помещением или участком, арендатор не обязан вносить платежи. В пользу этого говорят несколько определений Верховного Суда и позиции судебной практики.

Согласно позиции в судебной практике, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (пункт 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2» (2015) и пункт 5 «Обзора практики ВС РФ № 3» (2017).

Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 гласит, что

неправомерно возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Арендные споры в условиях коронавируса. Помощь в отсрочке платежей 2021

В данной ситуации также можно требовать отсрочки уплаты арендной платы, ее снижения. Кроме того, арендатор вправе также требовать расторжение договора (см. выше).
 

Право на досрочное расторжение договора аренды в условиях пандемии.
 

Арендатор может потребовать расторгнуть договор досрочно. Для начала необходимо заглянуть в договор аренды и посмотреть основания для досрочного одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора.
 

Если такие основания есть, и Вы хотите расторгнуть договор аренды, то необходимо написать арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. Обязательства по аренде прекращаются по истечении срока на досрочное расторжение, предусмотренного договором аренды.
 

Например, если договором предусмотрено, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в любое время письменно, предупредив арендодателя за 30 (тридцать) дней до момента расторжения договора; то договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента такого уведомления. Однако, за этот месяц арендатор должен будет оплатить арендную плату в установленном договором порядке.
 

На период действия договора также можно требовать отсрочку и уменьшения арендной платы (см. выше).
 

Если в договоре возможности расторгнуть досрочно по инициативе арендатора нет, то необходимо требовать расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять, имело место существенное изменение обстоятельств или нет.
 

Благо вышел новый «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21 апреля 2020 года», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, который в п. 7 и п. 8 также разъяснил, возможность изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.
 

Для того, чтобы досрочно расторгнуть договор необходимо:

  • составить уведомление об одностороннем расторжении договора;
  • передать помещение по акту приема-передачи;
  • произвести расчеты.

Юристы нашей компании помогут вам разобраться с договором аренды, выявить основания для досрочного его расторжения, составить грамотное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, а также об уменьшении/предоставлении отсрочки арендной платы на период действия договора. Если арендодатель впоследствии будет уклоняться от получения помещения по акту приема-передачи, наша компания даст соответствующие рекомендации и поможет решить данный вопрос.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *