Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. как возместить расходы, если сделка не состоялась

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состояласьИзучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состояласьПризнать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Возврат залога при досрочном расторжении договора аренды квартиры

Главная › Имущество

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состояласьАрендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состояласьАрендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

Распространенной ситуацией является, когда помимо месячной арендной платы, квартирант вносит определенный залог и/или страховой депозит. При определенных условиях после окончания арендных отношений данная сумма должна быть возвращена арендатору, о чем многие из них не подозревают.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие существуют основания для возврата депозита и залога, как проводится процедура и особенности, которые следует учитывать.

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

○ Что такое залог и депозит за квартиру при аренде

Залог и депозит при заключении арендной сделки – понятия, имеющие существенные различия.

  • «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

Как следует из настоящего закона, залог является гарантийной суммой, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания.

Что касается депозита – это финансовые средства в установленном сторонами размере (обычно равняется месячной оплате). Это своеобразная страховка арендодателя, которая будет компенсировать ущерб его имуществу, в случае его нанесения. Понятие страхового депозита не отражено в законодательстве, он приравнивается к обеспечительному платежу.

  • «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
  • При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

○ Как должен быть оформлен депозит и залог

Перед тем, как передавать деньги, необходимо подстраховаться, чтобы не в будущем не возникло проблем с их возвратом. Для этого нужно:

  • Включить в договор условие внесения залога и/или депозита.
  • Передавать финансовые средства исключительно с оформлением расписки с подписью сторон.
  • Правильно осуществить прием/передачу жилплощади:
    • Оформить опись имущества с подробным списком того, какие вещи и в каком количестве находятся в квартире.
    • Составить передаточный акт, в котором зафиксировано реальное состояние недвижимости на момент сдачи ее в аренду, а также указаны данные всех счетчиков.

Такие действия помогут избежать возникновения конфликтов при расторжении арендного договора.

○ Когда возвращается залог и депозит

Условия возвращения страховочных сумм должно быть предусмотрено в соглашении. Стороны могут по собственному желанию определять обстоятельства, при которых финансы будут возвращены, в том случае, если они не противоречат нормам закона. При этом существуют общие условия, которые предусматривают возврат денежных средств квартиранту.

Как залог, так и депозит должен быть возвращен арендатору, если:

  • Он своевременно в письменном виде предупредил хозяина квартиры о своем намерении досрочно съехать (как правило, это нужно делать за месяц).
  • При завершении арендных отношений между ее участниками нет взаимных претензий.

○ Действия при невозврате депозита или залога

Во всех этих случаях арендодатель должен вернуть денежные средства. Но если он уклоняется от своих обязательств, необходимо знать, как защитить свои права. Порядок действий зависит от конкретной ситуации.

✔ Если есть договор аренды и расписка

В данном случае у квартиранта самые высокие шансы вернуть требуемые деньги. Самый крайний вариант – обращение в суд, который, вероятнее всего, будет на стороне истца. Но если нет возможности или желания затевать судебный процесс, можно попытаться решить дело в досудебном порядке:

  • Объяснить, что в случае обращения в суд, он понесет больше убытков.
  • При подозрении на неуплату налогов можно пригрозить обращением в налоговую.
  • Не отдавать ключи, пока не будет получена вся сумма.

Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.

✔ Если нет договора аренды, но есть расписка

Расписка выступает доказательством того, что финансовые средства были получены контрагентом. Поэтому даже если арендное соглашение не было составлено и подписано, хозяин квартиры обязан соблюсти законодательные требования о возврате залоговой или депозитной суммы.

В досудебном порядке вопрос можно решить путем переговоров. Если отсутствует договор аренды, вероятность того, что владелец жилья скрывает доходы от его сдачи, достаточно высока. Поэтому можно попытаться объяснить ему, что в случае обращения в соответствующие инстанции, сумма его ущерба будет значительно выше, чем залог или депозит.

Читайте также:  Неточное описание предмета аренды. как избежать признания договора незаключенным

Если решить дело в досудебном порядке не получается, придется обращаться в судебные органы. Среди доказательной базы неправомерности действий хозяина жилплощади расписка занимает достаточно важное место. Срок исковой давности в данном случае – 3 года. Ключи не стоит отдавать до решения вопроса.

✔ Если нет договора аренды и расписки

В данном случае шансы вернуть деньги самые небольшие, потому что отсутствует договор, регулирующий права квартиранта и расписка, подтверждающая факт передачи денег.

Вероятнее всего, обращение в суд не даст положительного результата, ввиду отсутствия доказательной базы. Поэтому все, что может делать арендатор – попытаться договориться с хозяином.

Мерой воздействия может стать угроза обращения в налоговую, потому что скорее всего налоги с дохода от аренды он не сдает. Вмешивать полицию в данное дело не стоит, потому что эффект может быть обратным.

Арендатора могут обвинить в незаконном проникновении в чужую собственность без наличия соглашения. Также нельзя удерживать ключи, потому что ввиду отсутствия договора и расписки, право на пребывание в помещении у квартиранта отсутствует.

Поэтому если нет доказательных документов, шансы вернуть депозит или залог нулевые.

○ Что делать если арендодатель скрывается

Если хозяин квартиры просто игнорирует требование вернуть положенную сумму и не выходит на связь, нужно действовать следующим образом:

  • Составить передаточный акт в одностороннем порядке и отправить по месту его прописки заказным письмом.
  • Составить исковое заявление с приложением копии акта и квитанции об отправке.
  • Представить суду доказательства попыток связаться с хозяином квартиры (показания свидетелей, отправленные сообщения на телефоне).

Если арендодатель скрывается, это также может быть расценено судом, как неправомерные действия по отношению к квартиранту, что увеличивает вероятность победы последнего. Важно учитывать, что срок исковой давности в данном случае также составляет три года, поэтому инициировать судебный процесс необходимо до истечения указанного периода.

○ Как арендодатель может уменьшить сумму возвращаемого депозита

Условия возврата денежных средств должны быть отражены в арендном соглашении, но есть общие требования к данной процедуре.

Собственник жилья обязан возвратить всю залоговую и/или депозитную сумму, если состояние квартиры не изменилось за период аренды. В данном случае следует принимать во внимание состояние:

  • Жилплощади в целом.
  • Бытовой техники.
  • Мебели.
  • Коммуникаций.

Размер возвращаемых денежных средств будет уменьшен соответственно объему ущерба, причиненного имуществу арендодателя.

Таким образом, депозит и залог – условия, выгодные, в первую очередь, хозяину жилплощади, который подобным образом страхуется от возможной порчи. Но также, как у арендатора есть обязанность по внесению данных финансов, арендодатель несет ответственность за своевременный возврат авансовых и страховых платежей.

○ Советы юриста:

✔ Съехали раньше, чем указано в договоре, арендодатель отказывается отдавать депозит

Хозяин будет прав, если вы письменно не предупредили его о своем намерении освободить жилплощадь заранее, при условии, что подобное отражено в договоре.

✔ Арендодатель просит вернуть ключи, а депозит обещает вернуть потом

В данном случае решение принимается арендатором лично, исходя из степени доверия к хозяину. Если последний получит ключи от квартиры, у него не будет препятствий к ее дальнейшему использованию.

Кроме того, добровольный возврат ключей может классифицироваться как отсутствие претензий к арендодателю.

Поэтому лучше не соглашаться на подобную просьбу и использовать ключи от квартиры как метод воздействия на хозяина.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Похожие материалы

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора

Покупатель, который решил не совершать сделку купли-продажи, может вернуть аванс за квартиру у риэлтора, которому он передал деньги. При этом ему должна быть возвращена вся сумма.

Однако это утверждение верно лишь в том случае, если деньги были переданы по договору аванса, расписке или договору поручения. Если риэлтор взял аванс в счет оплаты договора на оказание услуг, он имеет право удержать часть средств в качестве компенсации за понесенные им расходы.

В каких случаях возвращается весь аванс, а в каких — лишь часть средств, разберем в данной статье.

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Гражданский кодекс не содержит никакого определения аванса. Единственный раз аванс упоминается в ст. 380 ГК РФ, в которой дается определение задатку.

В тексте данной статьи указывается, что если имеются сомнения в том, что внесенная сумма является задатком, а также если не соблюдена обязательная письменная форма договора задатка, данная сумма считается авансом, если не доказано иное.

Исходя из данного определения, можно сделать вывод, что аванс — это денежная сумма, передаваемая одним лицом другому в качестве способа обеспечения своего обязательства. Аванс не является формой обеспечения договора, а лишь подтверждает намерение одной из сторон исполнить свои обязательства.

По своей сути аванс является формой предварительной оплаты, однако Гражданский кодекс в ст. 487 регулирует лишь предварительную оплату товара. Товаром может быть и квартира, тогда предварительная оплата (аванс) вносится от покупателя собственнику квартиры, то есть продавцу. Но в некоторых случаях аванс может быть передан покупателем и риэлтору, при этом на совершенно различных основаниях.

В каких случаях аванс передается риэлтору

Обычно задаток или аванс передается покупателем квартиры ее собственнику. Таким образом покупатель демонстрирует серьезность своих намерений — продавец и риэлтор могут снимать квартиру с продажи и готовить сделку, зная, что покупатель намерен ее купить.

Но нередко внести аванс требуют риэлторы, при этом деньги передаются непосредственно представителю самого агентства. Производится это может на разных основаниях:

  • по договору поручения;
  • в счет оплаты по договору на оказание агентских услуг;
  • по обычному договору аванса.

Если риэлтор принимает авансовый платеж по договору поручения, он затем должен передать деньги продавцу квартиры.

В том случае, если аванс передается по договору на оказание услуг, покупатель всего лишь оплачивает комиссионные риэлтору, причем еще до того, как услуги по подготовке и проведению сделки купли-продажи будут оказаны.

В случае передачи аванса риэлтору в счет оплаты по договору на оказание услуг нужно помнить, что это тоже никак не гарантирует того, что сделка состоится. Указанная сумма не учитывается в стоимости квартиры и уплачивается сверх нее.

В данном случае важно понимать, что фактически оплата услуг риэлтору не может являться авансом и никак юридически со сделкой купли-продажи напрямую не связана.

На практике чаще всего используется обычный договор аванса, а деньги передаются представителю агентства недвижимости.

В тексте соглашения указывается, что в случае, если сделка купли-продажи не состоится по любой причине, аванс возвращается покупателю в полном объеме либо за вычетом некоторых расходов.

После того, как сделка будет совершена, аванс остается в агентстве в качестве комиссионных.

Конечно, покупатель может отказаться вносить авансовый платеж, однако чаще всего делать это приходится. Если отказаться от внесения аванса, продавец и риэлторы просто продолжат поиск другого покупателя. Ни одно агентство не согласится работать с клиентом, если не гарантирует себе получение вознаграждения от будущей сделки.

Можно ли вернуть авансовый платеж

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Если авансовый платеж передан по договору на оказание услуг, заказчик, в роли которого выступает покупатель квартиры, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ). При этом он обязан оплатить лишь фактические понесенные исполнителем расходы. Остальная сумма авансового платежа должна быть возвращена покупателю.

Обязанность доказать, как сам факт несения расходов в процессе оказания услуг, так и их размер возлагается на исполнителя (то есть лицо, оказывающее услуги).

Если же был заключен договор аванса, то в соответствии со ст. 1102 ГК РФ он возвращается покупателю в полном объеме, так как является неосновательным обогащением лица, получившего аванс.

Какие-либо штрафные санкции в отношении покупателя за отказ от проведения сделки в данном соглашении являются незаконными.

Однако в условиях договора аванса иногда может быть указано, что лицо, его передавшее, обязано заплатить агентству недвижимости определенную сумму или оплатить некоторые расходы. Покупателю желательно при заключении договора аванса исключить данные пункты из проекта соглашения.

Если аванс был выплачен риэлтору, который передал его собственнику квартиры, покупатель имеет право вернуть его в полном объеме, даже если он отказался от проведения сделки.

В данном случае аванс также является неосновательным обогащением собственника квартиры, так как сделка купли-продажи не была проведена.

Обязанность вернуть предоплату в полном объеме является основным отличием аванса от другой формы обеспечения обязательств — договора задатка.

Отличия аванса от задатка

Для обычного человека понятия аванса и задатка фактически равнозначны, однако в юриспруденции эти термины разграничены. В соответствии со ст.

380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, передаваемая одной стороной договора другой в качестве доказательства заключения договора и способа обеспечения его исполнения.

Заключая договор задатка, стороны фиксируют серьезность своих намерений, так как за неисполнение обязательств они несут финансовую ответственность. Задаток всегда передается собственнику квартиры или его законному представителю. Его нельзя передать риэлтору, так как он не является стороной сделки.

Неисполнение обязательств, обеспеченных задатком, регулируется ст. 381 ГК РФ. Задаток:

  • возвращается в полном объеме по соглашению сторон или если неисполнение обязательств произошло по независящим от сторон причинам;
  • не возвращается, если в неисполнении договора виновата сторона, передавшая задаток (покупатель);
  • возвращается в двойном размере, если в срыве сделки виноват получатель задатка (продавец).
Отличия задатка от аванса

Способ обеспечения обязательствКому передаетсяНазначениеКак и в каких случаях возвращается
Аванс Продавцу или риэлтору Форма предоплаты Возвращается в полном объеме, за исключением фактически понесенных исполнителем расходов, если иное не предусмотрено условиями договора.
Задаток Продавцу Способ обеспечения договора Возвращается по соглашению сторон или если обязательства не могут быть выполнены ввиду форс-мажорных обстоятельств. Возвращается в двойном размере, если сделка сорвана по вине получателя. Не возвращается, если в неисполнении договора виноват покупатель.

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Читайте также:  За что дмитрий степанов любит «corporate law» роберта кларка

Отказ покупателя или продавца заключить сделку купли-продажи приводит к тому, что возникает необходимость вернуть внесенный аванс. Обычно деньги свободно возвращаются риэлторами, но в некоторых случаях возникает необходимость соблюдения официальной процедуры возврата внесенных средств.

Первым делом несостоявшемуся покупателю необходимо составить документ — требование или претензию о возврате денежных средств, уплаченных в качестве аванса. Законодательно установленной формы у этого документа нет, поэтому требование (претензия) составляется в простой письменной форме. Претензия должна содержать следующую информацию:

  • сведения о лице, составившем претензию;
  • наименование и юридический адрес агентства недвижимости;
  • название документа;
  • подробное описание сути дела со ссылкой на договор, по котором аванс был передан риэлторам;
  • требование вернуть предоплату, внесенную заявителем со ссылками на соответствующие нормы Гражданского кодекса, например ст. 1102 ГК РФ;
  • предупреждение, что в случае отказа вернуть аванс заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
  • дату составления и подпись заявителя.

Претензия (требование) передается лично руководителю агентства недвижимости или направляется почтой по юридическому адресу организации.

Что делать, если в возврате аванса будет отказано

Если риэлторы отказываются вернуть предоплату за квартиру или аванс, внесенный по договору оказания услуг, которые в реальности не были оказаны, клиент может обратиться в суд. При этом он может взыскать не только сам аванс, но и:

  • проценты за пользование чужими деньгами;
  • возмещение понесенных истцом убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • судебные расходы;
  • иные штрафные санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, если в качестве риэлтора выступало ООО или ИП.

В исковом заявлении необходимо указать примерно те же сведения, что и в досудебной претензии. К иску нужно будет приложить образец договора, по которому аванс был передан риэлторам (договор аванса, предварительный договор), расписку, если она составлялась, а также копию претензии.

Какие сложности могут возникнуть

В большинстве случаев риэлторы без проблем возвращают аванс за квартиру, если сделка купли-продажи не состоялась по инициативе любой из сторон.

Такова сложившаяся практика в данной сфере деятельности — агентству недвижимости проще вернуть небольшую сумму аванса, чем терять свою репутацию или тем более заниматься судебными разборками.

Однако иногда встречаются случаи, когда агентство недвижимости не желает или не имеет возможности вернуть предоплату.

Если, например, аванс был передан собственнику квартиры, он может отказаться возвращать его агентству, которое не будет иметь возможности отдать денежную сумму несостоявшемуся покупателю. Также немало споров возникает по поводу того, что считать расходами исполнителя тогда, если аванс был передан в качестве предоплаты за оказание агентских услуг.

Многие случаи индивидуальны, поэтому для возврата полной суммы аванса может понадобиться юридическая поддержка.

Частые вопросы и ответы на них

В какой срок должен быть возвращен аванс? В течение 30 дней после обращение покупателя с требованием о возврате предоплаты. 10 дней — если агентство имеет форму ООО или ИП. В иной срок, предусмотренный договором или соглашением о внесении аванса. Можно ли вернуть аванс, переданный риелторам по расписке? Договор аванса или предварительный договор не составлялись. Да, можно. В расписке должно быть указано, с какой целью денежные средства передаются представителю агентства недвижимости (заключение сделки купли-продажи). Если сделка не была совершена, сумма должна быть возвращена в полном объеме. Можно ли взыскать с риелторов проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств? Да, можно. На основании ст. 395 ГК РФ покупатель может взыскать проценты за уклонение от возврата чужих денежных средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в период, в который аванс был неправомерно удержан. Если к правоотношениям сторон применяется Закон о защите прав потребителей, то ст. 395 ГК РФ не подлежит применению, поскольку данным законом предусмотрены свои штрафные санкции. Куда можно пожаловаться на риелторов, не отдающих аванс? Можно подать жалобу в Роспотребнадзор или в прокуратуру. Роспотребнадзор или прокурор могут быть привлечены и к суду, в том числе могут вступить в процесс по собственной инициативе. Может ли суд признать внесенный аванс задатком? И будет ли он возвращен в таком случае? Да, может, но только если деньги передавались непосредственно собственнику квартиры. Не всегда такое признание играет против лица, пытающегося вернуть переданные деньги. Например, если сделка не состоялась по вине продавца, и он отказывается вернуть деньги, истец может вернуть задаток в двойном размере. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Способы вернуть аванс, если сделка не состоялась

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной.

Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась.

Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка.

Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет.

И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.

Что происходит на практике?

Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.

Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать.

Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток.

С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль.

Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры.

Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть).

При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.

В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.

  • Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
  • Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
  • Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

Читайте также:  Архитектор пытался запретить строительство по его проекту. в суде удалось отстоять права застройщика

В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.

Вс пояснил, когда бывший арендатор возмещает убытки арендодателя из-за досрочного расторжения договора

Верховный Суд РФ вынес Определение № 309-ЭС18-8924 по делу № А50-14983/2017, указав, что если договор аренды расторгнут досрочно из-за неисполнения договорных обязательств арендатором, то с последнего взыскиваются убытки арендодателя, понесенные при заключении с новым арендатором договора на менее выгодных условиях.

В 2013 г. индивидуальный предприниматель Александр Глевич сдал в аренду нежилые помещения в Перми ООО «Научно-производственная компания “Медснаб”» на пять лет до июня 2018 г.

Арендная плата по договору составляла 170 тыс. руб. в месяц без НДС.

При этом арендодатель имел одностороннее право ежемесячно корректировать размер арендной платы с учетом уровня инфляции, равного 0,75% от ее размера по договору.

Договор также предусматривал возможность арендодателя досрочно расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором в установленный срок его письменных требований или же  нарушения сроков оплаты аренды более двух раз. Стороны также согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по указанным основаниям в течение 5 дней после направления письменного уведомления арендатору.

Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендные платежи, 19 августа 2015 г. ИП уведомил его об одностороннем расторжении договора. В рамках последующего гражданского спора суд взыскал в пользу арендодателя задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 613,6 тыс. руб. и 398 тыс. руб. пеней.

14 сентября 2015 г. ИП заключил договор аренды тех же нежилых помещений с ООО «РостМетТрейд» на срок до 14 августа 2016 г. Арендная плата по договору составила 160 тыс. руб.

в месяц без НДС с последующим односторонним правом арендодателя 1 раз в 6 месяцев пересматривать ее размер с учетом уровня инфляции, но не более чем на 10% от арендной платы.

После окончания срока действия договор был перезаключен до 1 августа 2017 г. на аналогичных условиях, но с арендной платой в размере 176 тыс. руб.

После заключения договора с новым арендатором ИП обратился к НПК «Медснаб» с иском о взыскании убытков в виде разницы между размерами арендной платы по договору с ответчиком и по договорам с «РостМетТрейд». Истец утверждал, что понес убытки в связи с досрочным расторжением договора аренды из-за несвоевременного внесения первым арендатором арендных платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, апелляция и кассация поддержали это решение. Они пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам, взамен первоначального, не является следствием противоправных действий ответчика.

Как указали суды, истец добровольно включил в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы. Кроме того, они установили экономические различия при формировании арендной платы по первоначальному договору в 2013 г.

и последующим договорам от 2015 и 2016 гг. 

Суды высказали мнение о том, что, несмотря на отсутствие прямого указания в тексте закона, возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, в случае, когда расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному.

Не согласившись с этим, ИП обратился с жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы ст. 393.1 ГК РФ. Цель данной статьи сводится к восстановлению имущественных интересов кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Также Суд сослался на Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств.

Согласно разъяснениям кредитор может заключить несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобрести аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

При заключении замещающей сделки действует презумпция добросовестности кредитора и разумности его действий (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307, ст. 393.1 ГК РФ).

Как указал ВС, нижестоящие суды не учли, что указанная норма права содержит специальное основание для взыскания убытков. Закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков в случае, предусмотренном ст. 393.

1 ГК РФ, исчисляемых в виде разницы между ценами расторгнутого договора и замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки. Из этой статьи и п.

12 Постановления № 7 следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих, в том числе, что неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающим на него определенные обязанности, прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес.  

Верховный Суд пришел к выводу о том, что заключение истцом договора аренды с «РостМетТрейд» преследовало цель минимизировать последствия досрочного расторжения договора с ответчиком.

Кроме того, Суд не согласился с выводом нижестоящих судов, что истец заключил сделки с новым арендатором по более низкой цене, исходя из собственного волеизъявления, и не доказал невозможность заключения договоров по цене, соответствующей размеру арендной платы, установленной для ответчика.

ВС отметил, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание аналитическую справку о причинах снижения арендной платы и заключения экспертных организаций, представленные истцом.

Как указал Суд, добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются, пока должником не доказано обратное. Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам п. 2 ст. 393.1 ГК РФ.

Риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, которая виновна в досрочном прекращении договора, отметил ВС. Само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.

1 ГК РФ, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечет правовых последствий.

Отказ взыскать убытки в связи с отсутствием вины ответчика в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи и необоснованно освобождает ответчика от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от истца.

ВС РФ отметил, что суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе. Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу.

В результате Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

Юрист адвокатского бюро КИАП Юлия Усачёва назвала позицию ВС справедливой: «Верховный Суд закрепил компенсационный принцип возмещения понесенных добросовестной стороной издержек, связанных с вынужденным досрочным прекращением договора ввиду неисполнения контрагентом своих обязанностей по договору, повлекших прекращение сделки, и необходимостью предпринимать действия по заключению нового (замещающего) договора по более низкой цене».

По ее словам, Суд, действуя в ключе общих норм о равноправии и состязательности сторон, не исключает, а, наоборот, предлагает ответчику представить доказательства недобросовестного поведения истца и неразумности его действий при заключении нового (замещающего) договора.

«Так, если бы суд установил, что при заключении новой сделки истец действовал неразумно и намеренно способствовал увеличению убытков путем заключения новой сделки по цене ниже рыночной, то у такого истца не имелось бы оснований обращаться с иском в суд, – пояснил эксперт.

– В рассматриваемом случае заявленные требования являлись обоснованными, так как истец представил доказательства заключения замещающего договора по рыночной цене (экспертное заключение), и, следовательно, убытки истца в виде разницы между ценой, установленной в прекращенной и замещающей сделке, справедливо подлежали возмещению в заявленном размере».

При этом Юлия Усачёва отметила, что определение ВС РФ не создает какую-либо новую практику, а лишь закрепляет позицию Суда, изложенную ранее в Постановлении Пленума № 7, которое содержит целый раздел, посвященный особенностям возмещения убытков при прекращении договора в порядке ст. 393.1 ГК РФ.

В то же время юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко считает, что, хотя определение и основано на ранее сформулированном в Постановлении Пленума № 7 судебном толковании положений ст. 393.1 ГК РФ, выводы Суда «фактически открывают новую страницу в судебной практике по спорам о возмещении убытков при прекращении договора в качестве меры ответственности за виновное нарушение обязательств».

Эксперт указал, что решение представляет большой практический интерес, в первую очередь, с точки зрения применения судами к арендным отношениям института «замещающей сделки», ранее применявшегося исключительно в регулировании договоров поставки и ставшего универсальным в результате реформы гражданского законодательства в 2015 г.

«Ключевым является вывод о возможности взыскания в пользу стороны убытков, вызванных расторжением договора вследствие виновных действий ее контрагента, – пояснил эксперт.

– При этом суд допустил возможность определения размера возлагаемых на виновную сторону убытков, достаточного для восстановления имущественного интереса взыскателя, в зависимости от последующего поведения самого взыскателя, который может заключить замещающую сделку на иных условиях, влияющих на формирование цены».

«При этом, как указано в определении, закон не содержит необходимого критерия об идентичности всех условий первоначальной и замещающей сделки, а добросовестность кредитора при совершении последней предполагается, – полагает юрист. – ВС указал, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, по чьей вине досрочно прекращен договор».

По словам Константина Клошко, высшая судебная инстанция в очередной раз отметила необходимость добросовестного поведения участников гражданского оборота, применив к виновной стороне правила внедоговорной ответственности.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *