Как и в каких случаях можно изменить старшинство залогов

Содержанием данного нотариального действия является регистрация уведомления в электронном реестре единой информационной системы нотариата (ЕИСН).

Уведомление может быть подано любому нотариусу независимо от места жительства (места нахождения) залогодателя, залогодержателя, их представителя, а также независимо от места расположения, регистрации или учета движимого имущества. 

В соответствии с положениями статьи 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) уведомление о возникновении залога движимого имущества вправе направить нотариусу залогодержатель или залогодатель; при уведомлении об изменении залога или исключении сведений о залоге — залогодержатель.

Уведомление об изменении залога и уведомление об исключении сведений о залоге направляется залогодателем в случаях смерти залогодержателя (физического лица) или ликвидации залогодержателя (юридического лица); уклонения залогодержателя от направления нотариусу уведомления; при наличии иных причин, не зависящих от воли залогодержателя и делающих невозможным направить нотариусу уведомление (статья 103.6 Основ).

Как и в каких случаях можно изменить старшинство залогов

Уведомление о возникновении залога, уведомление об изменении залога и уведомление об исключении сведений о залоге, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, в силу статьи 103.5 Основ направляются нотариусу эмитентом таких облигаций.

Формы уведомлений утверждены Приказом Минюста России от 17.06.2014 № 131 (зарегистрирован Минюстом за № 32713 от 18.06.2014).

  • Формы уведомлений различаются по содержанию уведомлений о залоговых правоотношениях:
  • — о возникновении залога (форма № УЗ 1):
  • — об изменении залога (форма № УИ 1);
  • — об исключении сведений о залоге (форма № УП 1).
  • Отдельно выделены формы по содержанию уведомлений о залоговых правоотношениях, обеспечивающих исполнение обязательств по облигациям:
  • — о возникновении залога (форма № У3 2):
  • — об изменении залога (форма № УИ 2);
  • — об исключении сведений о залоге (форма № УП 2).

Правом на подачу всех видов уведомлений обладает представитель заявителя (ст.ст. 103.2, 103.3 Основ).

Уведомления о залоге движимого имущества могут быть представлены нотариусу в виде документа на бумажном носителе, подписанном заявителем собственноручно в присутствии нотариуса, либо в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

В случае представления нотариусу уведомления о залоге в виде документа на бумажном носителе, заявитель заполняет соответствующую форму уведомления о залоге, руководствуясь пояснениями по заполнению формы, представленными в ней.

В случае представления нотариусу уведомления о залоге в виде электронного документа, заявитель руководствуется Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 17.06.2014 № 130 «Об утверждении Порядка направления нотариусу в электронной форме уведомления о залоге».

В соответствии с этим приказом заявитель направляет нотариусу уведомление о залоге в электронной форме в виде XML- файла в формате, установленном Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 17.06.

2014 № 129 «Об утверждении Порядка ведения реестров единой информационной системы нотариата» (далее — приказ № 129).

Согласно Приказу № 129 уведомление о залоге в форме электронного документа в виде XML-файла, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя в формате PKCS#7 (отделенная электронная подпись в кодировке DER). Указанный файл уведомления о залоге должен соответствовать установленному формату — XML-схеме, размещенной по адресу http://notariat.ru/ddata/file-file/pledgeregistry_v2.zip или на сайте www.fciit.ru.

  1. Уведомление о залоге в электронной форме может быть направлено нотариусу любым способом, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при помощи программно-технических средств, обеспечивающих защиту содержащихся в уведомлении о залоге персональных данных в соответствии с законодательством Российской Федерации в области персональных данных и гарантирующих доставку нотариусу уведомления о залоге.
  2. В случае, когда нотариус получает уведомление о залоге в форме электронного документа, направленного с использованием электронной почты, он отправляет заявителю подтверждение о получении такого документа.
  3. При направлении заявителем уведомления о залоге в электронной форме нотариус осуществляет форматно-логический контроль уведомления о залоге, а также проверку соответствия электронной подписи заявителя требованиям законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения в области использования электронных подписей. 

За регистрацию уведомления о залоге движимого имущества нотариусом взыскивается нотариальный тариф на основании подпункта 12.1 пункта 1 статьи 22.1 Основ в размере 300 рублей. От количества предметов залога, указанного в одном уведомлении, величина нотариального тарифа за совершение данного нотариального действия не зависит.

Основы и налоговое законодательство не запрещают оплату нотариального тарифа за совершение нотариального действия по безналичному расчету. При поступлении уведомления к нотариусу в электронной форме оплата нотариального тарифа должна быть произведена заранее или одновременно с регистрацией уведомления.

В соответствии со статьей 103.1 Основ в случае направления уведомления о залоге нотариусу в электронной форме плата за услуги технического и правового характера не взимается.

Плата за оказание услуг технического характера может взиматься только в случае заполнения нотариусом соответствующей формы уведомления по просьбе заявителя, обратившегося за совершением нотариального действия по регистрации уведомления о залоге на личном приеме у нотариуса.

В соответствии со ст. 103.2 Основ нотариус отказывает в регистрации уведомления в случае, если:

  • — в уведомлении отсутствуют сведения, предусмотренные статьей 103.4 Основ;
  • — уведомление направлено не надлежащим заявителем (статья 103.3 Основ), в том числе третьим лицом, не указавшим в 5 разделе уведомления основания полномочий;
  • — уведомление подписано простой (не квалифицированной) электронной подписью или подпись не может быть проверена нотариусом в соответствии с Федеральным законом «Об электронной подписи»;
  • — не произведена оплата нотариального тарифа.
  • Об отказе в регистрации уведомления с указанием оснований отказа нотариус обязан незамедлительно сообщить заявителю.

В соответствии со статьей 103.1 Основ, пунктом 52 Приказа № 129 совершение нотариального действия по регистрации уведомления подтверждается выдачей свидетельства о регистрации уведомления. Таким образом, регистрация уведомления и выдача свидетельства являются одним нотариальным действием.

Формы указанных свидетельств утверждены Приказом Минюста России от 17.06.2014 № 133, зарегистрированным в Минюсте России 18.06.2014 № 32715 и соответствуют видам уведомлений, утвержденных Приказом Минюста России 17.06.2014 № 131.

При получении уведомления на личном приеме на материальном носителе, свидетельство может быть выдано лицу, обратившемуся к нотариусу, как на бумажном носителе, так и в электронной форме.

Кроме того, свидетельство, выданное в электронной форме, может быть направлено заявителю также в электронной форме. При направлении нотариусу уведомления в электронной форме указание адреса электронной почты заявителя в уведомлении является обязательным (ст. 103.4 Основ).

На электронной форме свидетельства обязательно проставляется КЭП нотариуса (ст. 103.1 Основ ).

Статьей 44.1 Основ не предусмотрено исключений по количеству экземпляров для свидетельств, выдаваемых нотариусом в электронной форме или на бумажном носителе. Таким образом, независимо от формы выдаваемого свидетельства или от формы направления свидетельства заявителю, его второй экземпляр остается в делах нотариуса.

Если залогодержатель, планирует направлять для регистрации в реестре уведомлений большое количество уведомлений о залоге в форме электронного документа по электронной почте, целесообразно заключить с нотариусом (нотариусами) соглашение об электронном взаимодействии, в котором могут быть определены важные условия этого взаимодействия, такие как: адреса электронной почты сторон, реквизиты отправителя уведомления о залоге, порядок информирования залогодержателя о регистрации уведомления и другие.

Следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит обязанности залогодателя или залогодержателя уведомлять о залоге движимого имущества ЕИСН. Однако, после вступления 01.09.2014 г. в силу изменений, внесенных в Гражданский кодекс Российской Федерации (пункт 4 статьи 339.

1, пункт 3 статьи 342, пункты 1, 10 статьи 342.

1, пункт 2 статьи 352), залогодержатель, не направивший уведомления для регистрации в ЕИСН, будет лишен возможности обратить взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно отчужденное недобросовестным залогодателем; лицо, которое приобрело заложенное движимое имущество, будет лишено права ссылаться на добросовестность своих действий при наличии общедоступной информации ЕИСН в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о регистрации уведомления; предшествующий залог, сведения о котором отсутствуют в ЕИСН, утрачивает право старшинства залога по отношению к последующему залогу, сведения о котором в ЕИСН имеются. 

Факт регистрации уведомления в реестре уведомлений о залоге движимого имущества заявитель может проверить, используя портал, на котором круглосуточно организован свободный доступ к сведениями реестра уведомлений о залоге движимого имущества, по адресу www.reestr-zalogov.ru.

высокотехнологичная автоматизированная информационная система, обеспечивающая деятельность нотариусов РФ. Позволяет нотариусам использовать все преимущества электронного документооборота, получать актуальные данные, оперативно проверять необходимые сведения, формировать базы данных, доступные онлайн гражданам, бизнесу и государственным органам.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.

Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Обязательства » Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими.

Содержание

Ст. 342 Кодекса предусматривает правовые нормы, регулирующие законодательное решение вопросов, связанных со становлением вещи, уже являющейся гарантией по обязательствам, предметом еще одного или нескольких залогов.

Рассмотрим, как исполняются требования залогодержателей в таких случаях, каким образом производится изменение старшинства залогов, и другие аспекты.

Понятие и принцип старшинства залога

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Изменение старшинства залога

Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:

  • соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
  • соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.

При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.

Порядок заключения последующего залога

Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:

  • последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
  • осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
  • последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.

За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:

  • суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
  • предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.
Читайте также:  Подача претензии: на что указывают суды

Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.

Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.

Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

  • ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
  • ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

  • в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
  • касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Статья 342 ГК РФ. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

  • Старшинство залогов может быть изменено:
  • соглашением между залогодержателями;
  • соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
  • Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2.

Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий.

При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)

Сделки, представительство, исковая давность: Постатейный комментарий к статьям 153 — 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (отв. ред. А.Г. Карапетов) («М-Логос», 2018)

Общие положения об обязательствах: Учебное пособие (Хохлов В.А.) («Статут», 2015)

Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права (под ред. Л.В. Санниковой) («Статут», 2016)

Путеводитель. Что нужно знать об обязательствах (КонсультантПлюс, 2020)

Путеводитель. Договоры и сделки (КонсультантПлюс, 2020)

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Государственная регистрация ипотеки, выдача закладной при заключении соглашения об изменении старшинства залогов и порядок внесения сведений в ЕГРН

Залог – имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением исполнения обязательств (статья 325 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актом и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать имущество, передавать им, оставаясь собственником, правомочия по владению, пользованию, отдавать имущество в залог.

Договор о залоге должен совершаться в письменной форме (статья 339 ГК РФ). Стороны договора залога: ЗАЛОГОДАТЕЛЬ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ. Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Договор залога действует до полного погашения залогодателем своих обязательств переда залогодержателем.

При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, — сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными настоя

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее — документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.

2 настоящего Федерального закона (далее — электронная закладная). Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также — иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной). Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Предоставление соглашения об изменении старшинства залогов наряду с другими документами предоставляется для обеспечения соответствия государственной регистрации нового обременения п. 5 ст. 43 ФЗ-102 от 16.07.1998 г.

При поступлении заявления о государственной регистрации ипотеки с приложением договора об ипотеке, заключенного с банком-залогодержателем, закладной и соглашением, в рамках осуществления государственной регистрации ипотеки в пользу Банка в ранее внесенную запись об ипотеке вносятся сведения, касающиеся старшинства залогов. Изменения в части указания сведений о старшинстве залогов в содержащиеся в ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Российской Федерации и ипотеки в пользу Банка могут быть внесены на основании заявления о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке и Соглашения с уплатой государственной пошлины в размере, установленном пп.32 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Отношения созалогодержателей и старшинство залогов

Статус залогового кредитора предоставляет участнику гражданского оборота возможность удовлетворить свои требования к должнику за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед остальными кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Читайте также:  Сертификаты качества на продукцию: чем отличается от паспорта соответствия, требования для получения, а также образец документа

Залоговый кредитор вправе рассчитывать на получение 70% (80% для конкурсного кредитора по кредитному договору) всех средств, вырученных от реализации предмета залога, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству, и причитающихся ему процентов (п. 1 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 129‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Разберемся, кто такие созалогодержатели, в каких ситуациях у одного должника может быть несколько залоговых кредиторов, чем могут отличаться их статусы, и соответственно права, каков порядок управления залогом и информирования.

Созалогодержатели

У одного должника может быть не один, а несколько залоговых кредиторов с одинаковым или различным правовым статусом: солидарные или долевые созалогодержатели, а также первоначальный и последующий залогодержатели. Объем прав и обязанностей таких залоговых кредиторов, а также порядок изменения очередности удовлетворения требования (старшинства залогов) между ними предусмотрены ст. 335.1, 342, 342.1 и 356 ГК РФ.

В случаях, предусмотренных законом или договором, одно и то же имущество может быть передано должником в залог по разным обязательствам, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами с равными по старшинству залоговыми правами. Например, при высокой рыночной стоимости актива должника он может его использовать для одновременного обеспечения исполнения нескольких обязательств перед разными кредиторами, оговорив в договоре залога с каждым из них соответствующее условие.

Свои права и обязанности залогодержателя каждый из залоговых кредиторов осуществляет самостоятельно, а выручка от реализации предмета залога распределяется между ними пропорционально размеру их требований.

Иной порядок осуществления прав и обязанностей, а также условия распределения денежных средств в случае реализации заложенного имущества может быть установлен законом или соглашением между залоговыми кредиторами.

Так, созалогодержатели могут заключить между собой или с участием должника межкредиторское соглашение, в котором определить очередность удовлетворения своих требований, взаимные права и обязанности, а также ответственность за нарушение обязательств.

Созалогодержатели признаются солидарными, если они являются солидарными или долевыми кредиторами по обеспеченному залогом обязательству.

Солидарными созалогодержателями являются займодавцы, совместно предоставившие денежные средства заемщику по одному договору займа, возврат которых с уплатой процентов и неустоек обеспечен залогом его активов.

Как солидарный кредитор любой из займодавцев вправе требовать от заемщика исполнения заемных обязательств и обращения взыскания на предмет залога в случае их нарушения.

Долевыми созалогодержателями будут считаться участники синдиката кредиторов, которые объединяют свои финансовые ресурсы для выдачи заемщику крупного кредита по договору синдицированного кредита, при этом каждый из них обладает индивидуальным правом требования к заемщику в размере суммы предоставленных кредитных средств. Любой из членов синдиката кредиторов вправе самостоятельно взыскать с заемщика ссудную задолженность, но при условии соблюдения порядка предъявления такого требования, предусмотренного договором синдицированного кредита.

Статусные люди

Статусом долевых созалогодержателей также обладают участники долевого строительства, собственные и заемные средства которых привлекает застройщик по договорам долевого участия в строительстве.

Вид залогового обеспечения указанных лиц в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» зависит от стадии строительства, а именно:

  • на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;
  • при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;
  • со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику…

Как осуществить замену залога по ипотеке?

После подбора ипотечного предложения и поиска подходящего жилищного варианта оформляется займ в банке. По итогам проведения сделки по купле-продаже составляется закладная на приобретаемое имущество. Заемщик обязуется выплатить ипотеку в срок, установленный договором, на это время банк может законно ограничить права собственности.

Встречаются ситуации, когда в силу обстоятельств нужно изменить предмет залога по ипотеке. Процедура замены сопряжена с определенными документальными сложностями и требует согласия от банка-кредитора. Как произвести смену залога при жилищном займе, разберемся в статье.

В каких ситуациях и как можно заменить залог по ипотеке?

Жизненные обстоятельства корректируют планы заемщика, распространенными причинами смены залога по ипотеке являются:

  • намеренный перевод жилища в частную собственность;
  • существенная порча имущества из-за пожара или затопления;
  • разрушение дома в результате чрезвычайной ситуации техногенного или природного характера.

Вне зависимости от причин смены предмета залога, клиенту банка нужно получить согласие кредитора. Рекомендуется придерживаться определенного алгоритма действий:

  1. Сбор документов по новому объекту недвижимости, который заменяет залог по ипотеке.
  2. Получение согласия от всех собственников (бумаги заверяются нотариально).
  3. Поиск аккредитованного эксперта-оценщика для составления заключения о стоимости жилья.
  4. Подписание страхового полиса на новый объект взамен находящемуся в залоге.
  5. Внесение изменений в положения ипотечного договора, заключение дополнительного соглашения.
  6. Подача документов в Росреестр для внесения изменений о залоговом объекте.

Гражданский кодекс РФ в ч. 4 ст. 345 оговаривает, что новый предмет залога должен быть равнозначным по стоимости объекту, утраченному или испорченному внешним воздействием.

Все нюансы, касающиеся залоговой недвижимости, заемщик обязан обсуждать с кредитором. Финансовое бремя – траты на нотариуса, оценщика, регистрацию новых документов – несет должник по ипотеке.

Какие требования предъявляются к новой залоговой недвижимости?

Новый жилой объект, предлагаемый в качестве залога, тщательно проверяется специалистами банка. Основной критерий – ликвидность имущества: проблем с продажей недвижимости возникать не должно.

Неохотно в качестве залога банки принимают квартиры и пентхаусы в элитных жилых комплексах, а также объекты, находящиеся в значительной удаленности от городской черты (свыше 30 км). Предложить можно следующие типы недвижимости:

  • квартиры в многоэтажных домах;
  • частные дома на собственном земельном участке;
  • таунхаусы;
  • нежилые помещения;
  • коммерческую недвижимость.

Заменить залог на имущество, находящееся в аварийном состоянии, не получится. Все перепланировки, проведенные в квартире или доме, должны быть согласованы в БТИ и узаконены документально. Обременения и аресты с недвижимости своевременно снимаются собственниками до подачи документов на замену залога по ипотеке.

Оформить закладную на квартиру или нежилые помещения, находящиеся в собственности недееспособных граждан, инвалидов и детей, нельзя. Специалисты банков тщательно отсеивают такие варианты. Нахождение квартиры в залоге ухудшает условия жизни несовершеннолетних детей, продать недвижимость затруднительно, а согласие органов опеки получить не всегда удается.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге?

По договоренности с банком продажа залоговой квартиры происходит это по следующему сценарию:

  1. Переговоры с банком о реализации квартиры, получение согласия.
  2. Разрешение компании-застройщика на реализацию недвижимости.
  3. Подача объявления и поиск покупателя.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Регистрация документов в Росреестре.
  6. Снятие обременения с квартиры.
  7. Частичное погашение ипотеки.

Продавец получает денежную разницу между стоимостью залога и оставшейся суммой от сделки. Если денежных средств на погашение ипотеки не хватает, оформляется дополнительный займ под другую квартиру.

Выводы

Замена залога по ипотеке — нередкий случай в банковской практике. По договоренности с кредитором заемщик может предложить иной объект, подходящий по требованиям и нормам.

Реализовать залоговое имущество с согласия банка тоже возможно, но к данной процедуре нужно подойти ответственно, чтобы обезопасить себя от финансовых рисков. В частности, проводить расчеты с покупателем желательно через счет в банке или ячейку в депозитарии.

Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Договор последующей ипотеки

Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.

  В каком банке взять ипотеку иностранному гражданину

Обязательные пункты в тексте документа:

  • суть сделки с указанием на последующий залог;
  • права и обязанности сторон (банка и заемщика);
  • сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
  • гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК ( и );
  • порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
  • разрешение возникших споров;
  • требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
  • обязательность государственной регистрации последующего залога;
  • данные и подписи сторон.

Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону. Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (). После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить

Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

  • ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
  • ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
Читайте также:  Ликвидация Высшего Арбитражного Суда и работа юристов

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

  • в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
  • касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Автор статьи

В каких случаях оформляется последующая ипотека

Последующая ипотека что это такое? Так называется оформление кредита с условием предоставления объекта залога, который уже выступает таковым по другому обязательству перед банком () . Иными словами, это повторное обременение имущества, которое заложено в данный момент.

Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.

Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:

  1. При рефинансировании ипотеки. Если вы обратитесь в другой банк с целью получить более выгодный заем, первичный кредитор сможет снять обременение только после погашения долга. На этот период допускается последующая ипотека, которая означает право нового банка на залог сразу после снятия текущего.
  2. Если вы берете новый кредит и закладываете имущество повторно.

Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:

  • полный запрет;
  • разрешение, но только при условии выполнения определенных требований;
  • свободное оформление последующего залога другими кредитными организациями.

Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.

Рекомендуемая статья: Что делать после выплаты банку ипотеки

Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной. В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству. Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.

  Какие платежи выгоднее, аннуитетные или дифференцированные?

Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.

Процесс оформления последующей ипотеки

Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.

Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:

  1. Выберите банк и программу кредитования, позволяющие переоформить залог.
  2. Получите одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
  3. Соберите пакет документов на недвижимость и предоставьте на проверку в банк.
  4. Если результат рассмотрения положительный, подпишите кредитную документацию и передайте ее на регистрацию в Росреестр. Некоторые банковские учреждения позволяют сделать это прямо в собственном офисе, но за определенную плату.
  5. Одновременно происходит выдача кредитных средств. Если вы берете кредит на рефинансирование, необходимо сразу же направить деньги на погашение первичного займа. Потребительская ссуда не требует закрытия имеющейся ипотеки, полученные средства разрешается потратить по своему усмотрению.
  6. При рефинансировании через пару дней следует проверить факт закрытия текущего долга. Когда ипотека будет погашена, закажите справку о выполненных обязательствах перед банком и оригинал закладной (если ранее она оформлялась).
  7. Подайте заявление на снятие обременения. Вероятно, вам потребуется присутствие представителя банка – первичного залогодержателя. Право последующего залога уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека накладывается автоматически.
  8. По истечению срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимость. В ней уже должно значиться обременение в пользу нового кредитора.

Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.

Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки.

Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения.

Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.

Рекомендуемая статья: Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке

Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.

В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.

Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Обязательства » Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

Понятие обеспечения защиты кредитором своих прав на залоговое имущество.

Правовые нормы в отношении порядка осуществления кредитором обеспечения защиты своих прав на залоговое имущество описываются в ст. 347 Кодекса. Каким образом данное лицо может защищать свои права касательно имущества, находящегося в залоге, может ли он истребовать залоговое имущество из владения залогодателя, и другие вопросы рассмотрим далее.

Понятие обеспечения защиты кредитором своих прав на залоговое имущество

Право владения рассматривается как обладание вещью, возможность физически воздействовать на нее. В силу этого, владеет залоговой вещью тот, у кого она оставлена.

Ст. 338 Кодекса определяет, что по основному правилу заложенная вещь остается во владении и собственности у залогодателя. Но в случаях, регламентированных ГК РФ, прочим законом или соглашением участников процесса, может быть предусмотрено оставление вещи и у залогодержателя.

Поскольку в большинстве случаев залоговые вещи находятся во владении и собственности у должника, залогодержатель приобретает некоторые риски, связанные с ненадлежащим исполнением обязанностей должника по сохранению и использованию залогового предмета.

В целях предотвращения данных рисков, ст. 347 Кодекса устанавливает порядок, в рамках которого регулируется защита залогодержателем своих прав на предмет залога.

Нормативные положения об истребовании кредитором имущества, находящегося в залоге, из владения должника

Основные нормы в отношении обеспечения защиты права собственности и прочих вещных прав содержатся в ст. 301-306 Кодекса.

Исходя из ст. 305, положения ст. 301-304 применимы и к лицам, не обладающими вещью на праве собственности.

Другими словами, закон позволяет залогодержателям, которые не располагают залоговым имуществом на праве собственности, защищать право владения на предмет залога.

Если по соглашению сторон, ГК РФ или другому закону предусмотрено, что залоговая вещь должна находиться во владении у залогодержателя, последний приобретает право на истребование такой вещи:

  • если залоговый предмет уже был в законном владении залогодержателя, но впоследствии выбыл из него по независящим от залогодержателя причинам;
  • если залоговый предмет находится в незаконном удержании со стороны третьих лиц или непосредственно самого залогодателя.

Помимо права истребования залоговой вещи из незаконного владения залогодателя или третьих лиц, залогодержатель также может истребовать устранения любых нарушений его права (как со стороны третьих лиц, так и со стороны непосредственно залогодателя), даже если такие нарушения не связаны с лишением залогодержателя права владения.

Обеспечение защиты прав кредитора посредством виндикационного и негаторного исков

Виндикационный иск применяется в случаях, когда требуется защита права владения определенного лица.

Данный вид иска используется при истребовании вещей из незаконного владения (ст. 301-303 Кодекса).

Защита залогодержателем своих прав на предмет залога, как следует из сути ст. 347 Кодекса, может быть произведена посредством виндикационного иска. В свою очередь, и залогодатель обладает данным правом – в случае, если залоговое имущество должно быть у него во владении, но по определенным обстоятельствам вещью незаконно завладело иное лицо.

Примером может служить ситуация, когда по условиям договора залоговая вещь остается во владении залогодержателя. Данное лицо неправомерно отчуждает предмет залога третьему лицу, знающему о залоге.

Виндикационный иск будет подан в отношении приобретателя имущества, что, тем не менее, не освободит залогодержателя от ответственности и компенсацию убытков залогодателю – лицу, обладающему вещью на праве собственности.

Однако нарушение прав соответствующего лица не всегда может быть связано непосредственно с лишением владения. Зачастую могут совершаться действия, которые препятствуют лицу нормально осуществлять свои правомочия.

Негаторный иск предназначен для предъявления требования одним лицом в отношении другого лица об устранении допущенных нарушений прав, прямо не связанных с лишением владения, в отношении залогового имущества (ст. 304 Кодекса).

Виндикационный и негаторный иски могут быть поданы соответствующей стороной, чьи права были нарушены.

Источник: https://Advokat-Malov.ru/obyazatelstva/zashhita-zalogoderzhatelem-svoih-prav-na-predmet-zaloga.html

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *