Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды

Если конечный срок договора аренды не зафиксирован, ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам право расторгнуть соглашение в любое время.

Однако арендатор или арендодатель, решивший воспользоваться правом на расторжение долгосрочного договора аренды, должен предупредить об этом вторую сторону как минимум за месяц.

При аренде недвижимости указанный период увеличивается до 3 месяцев. Стороны могут установить другие сроки по своему желанию.

Также стороны вправе закрепить иные основания для одностороннего прекращения соглашения. У наших арбитражных юристов вы можете узнать примерный перечень таких оснований.

Заинтересованная сторона должна направить соответствующее уведомление контрагенту.

Документ направляется ценным письмом с описью, уведомлением:

  • по адресу из ЕГРЮЛ (по адресу регистрации, если письмо предназначено для физлица);
  • по адресу, зафиксированному в соглашении.

Если в соглашении указан адрес для корреспонденции, отличающийся от юридического адреса, рекомендуется направить два письма на оба адреса. Так вы можете избежать возможных арендных споров.

Соглашение утрачивает силу с момента получения одной из сторон уведомления. Однако стороны могут зафиксировать иной момент прекращения отношений. Например, из условий соглашений может вытекать, что соглашение аннулируется с момента отправки уведомления.

Расторжение договора аренды через суд

Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.

Собственнику имущества дано право завершить договорные отношения, если арендатор:

  1. Использует имущество не по закрепленным в соглашении правилам, либо пользуется им не по назначению, либо допускает многочисленные нарушения.
  2. Ухудшает качество полученного имущества.
  3. Не перечисляет арендные платежи собственнику имущества два и более раза подряд.
  4. Не проводит капремонт в сроки, прописанные в соглашении (в разумные сроки, если конкретные временные периоды не определены). Данное основание применяется, если обязанность проводить капремонт закреплена в законе/контракте.

Расторжение договора аренды производится при условии направления предварительного письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения обязательств.

Арендодатель может добиться аннулирования соглашения через суд и в случае значительного изменения обстоятельств, спрогнозировать которые заранее было невозможно. Такое право закреплено в ст.451 ГК РФ. Чтобы узнать, как им воспользоваться, закажите юридическую консультацию.

Основания расторжения договора аренды арендатором

Расторжение по инициативе пользователя имуществом договора аренды в 2021 году в Москве может производиться по следующим основаниям:

  1. Арендодатель не передает имущество или мешает арендатору использовать его по назначению.
  2. Имущество имеет дефекты, не позволяющие арендатору использовать его по прямому назначению. При этом арендодатель не предупредил о дефектах, а арендатору не было известно о недостатках предмета при заключении соглашения.
  3. Арендодатель не делает капитальный ремонт в сроки, указанные в соглашении, или в разумные сроки, если на него возложена такая обязанность.
  4. По не зависящим от арендатора обстоятельствам переданное имущество оказалось в состоянии, не позволяющем его использовать.

Кроме того, ГК закрепляет и иные причины, которые могут привести к расторжению договора аренды:

  • собственник не предоставляет документы и принадлежности, без которых арендатор не может в полном объеме пользоваться имуществом;
  • собственник не предупредил арендатора о наличии прав иных субъектов на сдаваемое имущество (например, о залоге, сервитуте и т.д.).

Арендатору, как и арендодателю, дано право требования расторжения контракта в случае значительной перемены обстоятельств.

Порядок расторжения договора

Для прекращения действия соглашения в судебном порядке арендодатель должен выполнить следующие действия:

  1. Направление в адрес арендатора письменного предупреждения о том, что ему необходимо исполнять свои обязательства.
  2. Направление контрагенту предложения о расторжении соглашения.
  3. В случае получения отрицательного ответа либо отсутствия ответа – обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Что касается арендатора, то его алгоритм действия следующий:

  1. Направление предложения арендодателю об аннулировании соглашения.
  2. Если арендодатель ответил отказом или не прислал никакого ответа – обращение в суд.

Официальный момент прекращения действия соглашения – момент вступления судебного решения в законную силу.

При расторжении договора аренды образцами уведомлений, соглашений, предупреждений и других документов, конечно, пользоваться можно. Но учесть особенностей конкретной ситуации они не в состоянии, поэтому документу может потребоваться серьезная корректировка.

Воспользуйтесь юридическими услугами для получения документа, разработанного в индивидуальном порядке.

Наши кейсы

  • Взыскано: 898 735 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
  • Взыскано: 2 415 243 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее
  • Взыскано: 1 180 500 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
  • Взыскано: 14 500 000 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее
  • Включение в реестр о передаче жилья Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
  • Взыскано: 2 260 000 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
  • Взыскано: 1 634 800 руб. Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
  • Инвестирование не рекомендовано Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
  • Инвестирование не рекомендовано Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
  • Взыскано: 641 094 руб. Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее
  • Взыскано: 2 200 000 руб. Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
  • Взыскано: 115 000 руб. Взыскание неустойки c ГК «Самолет» — дело № 2-4338/2019 Подробнее

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Договор аренды помещения (иного имущества) может быть прекращен сторонами в любой момент путем заключения соответствующего соглашения. Примечательно, что форма соглашения должна соответствовать форме договора. Поэтому в случае расторжения официально зарегистрированного договора аренды допсоглашение также подлежит государственной регистрации.

Договор прекращает свое действие в момент заключения соглашения об этом. Но стороны могут предусмотреть иной вариант. Например, они вправе указать конкретную дату, с которой арендный договор будет считаться расторгнутым.

Последствия расторжения договора аренды

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

  1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
  2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:
  • если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
  • если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Читайте также:  Срок давности по требованиям, связанным с уклонением от регистрации и нотариального удостоверения сделки, - 1 год

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

  • если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
  • если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

Юридическая помощь по вопросам аренды

И регистрация договора аренды, и его расторжение требуют учета массы нюансов. Сторонам, пожелавшим прекратить договорные отношения, необходимо изучить объемное законодательство, сам договор, и даже актуальную судебную практику. Но даже это не гарантирует беспроблемное аннулирование соглашения.

Желаете не только завершить действие соглашения, но и получить все, что причитается вам по закону? Заручитесь поддержкой опытных юристов «Хелп Консалтинг». Мы готовы:

  • проконсультировать вас по любым вопросам, в том числе по теме взыскания аренды;
  • составить заявление на расторжение договора аренды, уведомление, соглашение и другие документы;
  • сопроводить судебный процесс;
  • осуществить регистрацию расторжения договора аренды (при необходимости).

Обращайтесь: наши юридические услуги для юридических лиц доступны как крупным предприятиям, там и небольшим компаниям. ЮК «Хелп Консалтинг» разработает индивидуальные условия сотрудничества с каждым доверителем!

Частичный отказ арендатора от договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Частичный отказ арендатора от договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Ещё…

Судебная практика: Частичный отказ арендатора от договора аренды

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 N 17АП-6790/2021-ГК по делу N А60-51727/2020Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды, неустойки.

Решение: Судом первой инстанции требование удовлетворено в части. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено.

Удовлетворяя исковые требования частично, отказывая во взыскании компенсации стоимости имущества в сумме 229 500 руб., суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество было передано арендатору ООО «Индивидуальные финансовые технологии» по договору аренды N 07-01 от 01.08.2015, доказательств того, что индивидуальный предприниматель Дризнер Р.А.

является собственником имущества, не представлено, невозможность демонтажа имущества не доказана.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности и пени в заявленном истцом размере, суд исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей по договору субаренды, отсутствия доказательств оплаты долга, наличия оснований для взыскания неустойки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Частичный отказ арендатора от договора аренды

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияДовод общества о том, что договором не предусмотрено право арендатора на частичный отказ от исполнения договора, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил, указав, что в договоре не содержится запрет на отказ от исполнения договора в части, а предмет договора аренды не составляет единый имущественный комплекс либо неделимую вещь. Кроме того, суд верно отметил, что гражданским законодательством не предусмотрен запрет на частичный отказ от исполнения договора, а иное толкование условий договора истцом противоречит принципам осуществления гражданских прав и свободы договора. Реализация права на частичный отказ от исполнения договора в отношении конкретного объекта аренды, в числе прочих объектов, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Утрата финансовой целесообразности договора одной из сторон не является существенным изменением обстоятельств(Ворожевич А.)

(«ЭЖ-Юрист», 2018, N 31)

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. Абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Данным пунктом предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст.

620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Между тем наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у ИП как субарендатора суды не устанавливали.

Нормативные акты: Частичный отказ арендатора от договора аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120Суд, рассмотрев материалы дела и установив наличие согласия арендодателя на передачу арендатором обществу арендных прав в отношении трех помещений, в удовлетворении иска отказал. При этом судом было указано, что предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора.

Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов.

Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с  п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см. 41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы. Но опять это правила не для всех…

Читайте также:  Работники, которых нельзя сократить. какие документы подтвердят иммунитет от увольнения

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор.

Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода.

Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

Вс разрешил штрафы за досрочное расторжение договора

14.04.2016
 15582

Верховный суд РФ выпустил первый в этом году обзор своей судебной практики[1], утвержденный президиумом ВС 13 апреля.

В 125-страничном обзоре рассматривается практика как президиума, так и всех судебных коллегий Верховного суда, а также даются разъяснения по ряду проблемных аспектов судопроизводства, и анализируется практика международных договорных органов ООН и Европейского суда по правам человека.

В частности, в разделе, посвященном практике судебной коллегии по экономическим спорам, рассматривается разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений; споров, вытекающих из обязательственных отношений; споров, возникающих из публичных правоотношений; процессуальные вопросы.

Так, по поводу одного из дел ВС отмечает, что стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды. Арбитражный суд Москвы, руководствуясь положениями п.3 ст.450, ст.

330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.

9-й ААС и АС Московского округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного суда отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям. Положения ст.

619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере. В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст.329, 421 ГК РФ.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, в предоставлении возможности расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

  • Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении (определение № 305-ЭС15-6784).
  • ————
  • [1] Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016).
Читайте также:  График выполнения работ: образец, вычисление сроков деятельности в строительстве, также скачать шаблон в excel, и как составить месячно-суточный, календарный план?

Самые наболевшие вопросы собственников арендного жилья

Риелторские агентства предлагают договор, согласно которому агенты будут посредниками между владельцем и нанимателем в течение всего срока аренды.

Но у частных риелторов такая опция встречается редко, ведь подобные услуги стоят недешево.

Собственники квартир, как правило, соглашаются на ежемесячное обслуживание со стороны риелтора лишь в определенных ситуациях, например, когда собственник квартиры живет за рубежом или ему некогда заниматься квартирными вопросами.

Агенты будут встречаться и показывать сдаваемую квартиру каждому потенциальному арендатору, чтобы найти оптимальный вариант, соответствующий условиям договора с арендодателем. Агенты также могут взять на себя решение вопросов по взаимодействию с госорганами и другими организациями, задействованными при заключении договоров аренды.

Но, к сожалению, на рынке все еще есть нечестные риелторы, которые изначально пытаются подсунуть собственникам договор, в котором прописаны услуги по обслуживанию квартир с «драконовскими» условиями, когда, к примеру, за расторжение договора полагается штраф в виде платы за два или три месяца. Следует внимательно читать любой договор с первой до последней строчки.

К сожалению, не все собственники к юридическим документам относятся с должным вниманием, считая, что важно не то, что написано в «этих бумажках», а устные договоренности. Это не так. Если вы подписали договор с риелтором, в котором он налагает на вас какие-то обязательства об оплате, он может подать на вас в суд, и уже суд обяжет вас выполнить условия договора.

Если по каким-то причинам вы заключаете договор с риелтором на оказание посреднических услуг на весь период найма квартиры, обязательно следует обратить внимание на те функции, которые должен выполнять посредник.

Например, вы можете указать в договоре, что риелтор обязан регулярно контактировать с арендатором, с определенной периодичностью посещать квартиру, контролировать выплату арендной платы, проверять сохранность имущества в квартире, самостоятельно решать вопросы, связанные с мелким ремонтом (например, в случае засора в раковине), обращаться в страховую компанию, если необходим более существенный ремонт (когда квартира застрахована), а при необходимости должен расторгнуть договор найма и подыскать нового жильца. Если же в договоре функции риелтора прописаны нечетко, такой документ не стоит подписывать, так как в «аварийных» случаях вы будете решать все вопросы самостоятельно, а риелтор будет лишь получать с вас деньги.

Как арендатору досрочно выехать из помещения без санкций — Эксиора

Как арендатору досрочно выехать из помещения без санкций

Юрист компании. 2018. № 1.

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Главное в статье
1
Если освободили помещение, обязанность платить автоматически не прекращается
2
Право требовать расторжения аренды не дает права на односторонний отказ
3
Чтобы расторгнуть договор, направьте уведомление
4
Если отказались от аренды, депозит можно уменьшить

Арендатор вправе досрочно отказаться от помещения, только если такая возможность предусмотрена в договоре. Просто освободить помещение недостаточно, ведь за него все равно придется платить. Сверьтесь с чек-листом, если решили расстаться с арендодателем без суда и финансовых потерь.

  1. Проверьте, есть ли право на отказ

Стороны бессрочной аренды вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.310ГК  Исключить в договоре это право нельзя,ВАС16  но стороны могут прописать основания и порядок отказа. Отказ от срочной аренды возможен только в случаях, предусмотренных договором[1]. Посмотрите, есть ли такие условия в соглашении. От этого зависят дальнейшие шаги.

Отказ возможен без оснований. Это наиболее простой вариант. Суды признают, что право на односторонний отказ может быть не связано с конкретными основаниями.

ВАСА19 Если стороны просто указали, что «арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке», арендатор не обязан обосновывать расторжение соглашения.

Сразу переходите ко второму шагу.

Для отказа нужно выполнить дополнительные условия. Стороны могут связать право на отказ с выполнением каких-либо условий, например, уведомить арендодателя, оплатить все счета и т.п. Проверьте, какие условия должен выполнить арендатор. Разграничьте эти условия и основания для отказа. Если в договоре нечеткие формулировки, суд может признать, что безмотивный отказ невозможен.

Например, стороны определили, что арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель не передал вовремя помещение или мешал его использованию. В другом пункте указали, что при расторжении «по остальным основаниям» нужно предупредить контрагента за один год.

Арендатор так и сделал, но суд не признал договор прекращенным. Суд указал, что условие о сроке предупреждения регулировало только порядок отказа. А в качестве основания стороны прописали только нарушение со стороны арендодателя. Отказ от договора без оснований невозможен.

ВСА08

Есть и обратный пример. Суд признал правомерным отказ арендатора от договора, хотя право на отказ не было прямо указано в соглашении. Стороны упомянули его только в условии о возврате авансового платежа.А56-1

Если спорных формулировок нет – можно переходить к следующим шагам. Суды считают, что арендатор вправе отказаться от договора без каких-либо оснований, если выполнит все условия, которые связаны с отказом.А82 Истечение года с момента заключения договора и уведомление арендодателя за два месяца до расторжения посчитал достаточными для отказа АС Северо-Западного округа.А56

Для отказа нужны конкретные основания. Наиболее сложный вариант. Арендатор не сможет отказаться от договора, если не наступили обстоятельства, которые в нем указаны. Ссылки на экономический кризис и финансовые потери не помогут расторгнуть договор. Это подтверждает многочисленная судебная практика.

Стороны определили размер арендной платы по договору в долларах США. На момент подписания соглашения доллар стоил 30 рублей, а теперь подорожал до 70. Арендатор предложил расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Арендодатель не ответил. Тогда арендатор пошел в суд и потребовал расторгнуть договор, но проиграл дело.

Суд указал, что инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть. Арендатор принял на себя риск изменения курса валюты, когда заключал договор в долларах.А40

Президиум ВАС РФ указывал, что материальные трудности не входят в список оснований для прекращения договора. К ним относятся, например, инфляция и рост потребительских цен,ВАСА40 а также резкое ухудшение финансового состояния компании и сокращение штата.ВАСА17

Пример из практики
Внешнеэкономические санкции –  не основание для отказа от аренды, если про это не сказано в договоре
Истец
просил расторгнуть договор аренды офиса в связи с закрытием расположенного в нем филиала
Ответчик (победа)
возражал против удовлетворения иска
Суд
В удовлетворении требований отказал. Введение внешнеэкономических санкций, уменьшение чистой прибыли и закрытие филиала банка не отнесено договором к числу обстоятельств, которые освобождают стороны от обязательств. Риск негативных для банка последствий нельзя возлагать на арендодателя.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *