Неточное описание предмета аренды. как избежать признания договора незаключенным

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Уже достаточно много раз к нам за помощью обращались клиенты, попавшие в весьма затруднительную ситуацию: недобросовестные партнеры предлагали им к заключению неграмотно составленные договора, а затем, уклоняясь от исполнения собственных обязательств, требовали в суде признания такого договора незаключенным. Данное свойство договора отличается от признания сделки недействительной в смысле ст.166 ГК РФ, так как в этом случае по решению суда возникают не реституционные (то есть возвратные) обязательства, а совершенно иные последствия, а именно признание отсутствия обязательств по договору как таковых у обеих сторон. Рассмотрим, при каких обстоятельствах возможно признание договора незаключенным.

Последствия признания договора незаключенным

Возврат переданных контрагенту ценностей или возмещение им убытков в такой ситуации осуществить несколько сложнее, так как недобросовестные контрагенты пытаются в данном случае применять п.4 ст.

1109 ГК РФ о не подлежащем возврату неосновательном обогащении в связи с тем, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства, исходя из презумпции знания закона. Кроме того, в таких ситуациях приходится тщательно доказывать все понесенные убытки, затраты и сам факт передачи тех или иных ценностей.

Печальные последствия могут возникнуть и у бывших партнеров, которые вели убыточный бизнес и неправильно составили договора, регулирующие распределение между ними убытков. О последствиях такой рассогласованности читайте в нашей статье.

Конечно, все эти проблемы мы можем помочь Вам решить, однако в этой статье хотелось бы поговорить о том, как в такие ситуации не попадать. Самое важное для этого – грамотно составить договор, чтобы в нем не было ни одно признака «незаключенности». Что это означает?

Понятие незаключенного договора

В соответствии с п.1 ст.432 договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям для данного вида договоров. То есть в договоре должно быть максимум конкретики.

Очень часто, помогая клиентам, мы видим, например, договора поставки, в которых поставщик обязуется поставить «товар», не описанный ни в тексте договора, ни в спецификации. Контрагенты торопились, доверяли друг другу, а встретились потом в суде. Или, например, срок исполнения обязательств не указан.

Как правило, это бывает в тех случаях, когда доверчивый исполнитель уже давно выполнил все работы, а договор еще только заключается.

В Гражданском кодексе перечислены все ключевые условия по основным видам договоров. Этому посвящен весь IV раздел части второй ГК РФ. П.

5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», разрешает сторонам заключать так называемые «непоименованные договора», содержание которых прямо не соответствует договорам, предусмотренным ГК РФ или другими законами.

То же самое написано и в п.2 ст.421 ГК РФ. П.3 той же статьи гласит, что договор может содержать в себе элементы разных предусмотренных законом видов договоров, в этом случае он называется смешанным, и к нему применяются правила о тех договорах, которые содержатся в его элементах.

К непоименованным договорам в общем случае такие правила не применяются, однако, то же Постановление Пленума ВАС РФ позволяет применять здесь нормы закона по аналогии.

Условия заключения договора

Соответственно, очень важно, чтобы договор для Вас составлял грамотный юрист, который разберется, элементы каких договоров присутствуют в данном договоре и какие существенные условия в соответствии с Гражданским кодексом обязательно должны быть прописаны.

О том, как составлять, например, договора займа, мы рассказываем в отдельной статье. Прописывая условия в договорах, всегда оценивайте свои силы, так как их необходимо будет в точности исполнять.

О последствиях нарушения сроков исполнения государственных контрактов Вы также можете почитать в нашей отдельной статье.

Форма заключенного договора

В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ важно соблюсти установленную законом форму для данного вида договоров. Наиболее распространенной формой является простая письменная.

Однако в ряде случае требуется соблюдение нотариальной формы договора либо его государственная регистрация.

И если вторая форма доступна Вам только в определенных законом случаях, то нотариальную регистрацию договора можно осуществить всегда.

Также мы рекомендуем всем своим клиентам незамедлительно обращаться в суд в случае, если сделка уже частично исполнена, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения или государственной регистрации. Ст.

165 ГК РФ позволяет Вам это сделать, однако существует судебная практика, в которой суд принимал решение о признании договора незаключенным в связи с тем, что одна сторона уклонялась от должного оформления сделки, а вторая сторона длительное время не спешила обратиться в суд с требованием признать сделку действительной.

Момент заключения договора

В спорах о признании договоров заключенными или незаключенными важно определить момент заключения договора, в этом помогает ст.

433 ГК РФ, в которой сказано, что договор считается заключенным в момент получения лицом, направившего оферту, ее акцепта, при этом, если для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи имущества (так называемые реальные договора). П.2 ст.

432 ГК РФ разъясняет понятие оферты, как предложения заключить договор, и акцепта, как принятия предложения другой стороной.

Таким образом, очень важно зафиксировать факт акцепта оферты, то есть сохранить соответствующие официальные письма, проследить, чтобы они были должным образом подписаны уполномоченными лицами, можно также сохранить и заверить у нотариуса и электронную переписку. Кроме того, весомым аргументом было бы привлечение свидетелей – третьих лиц, присутствовавших на переговорах по согласованию условий договора. Однако свидетельские показания не принимаются судом для сделок, заключенных в устной форме, такую форму заключения договоров мы, конечно, крайне не рекомендуем.

Если речь идет о реальном договоре (например, договора займа), то важно также зафиксировать факт передачи соответствующего имущества. Ст.224 ГК РФ определяет, что нужно понимать под передачей вещи: под передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а в соответствии с п.

2 той же статьи, если к моменту заключения договора вещь уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Фиксируется этот факт путем составления документов (акт приема-передачи, расписка, приходный кассовый ордер на деньги), дополнительно можно осуществлять видеофиксацию и приглашать свидетелей.

Только соблюдая эти рекомендации и обращаясь к профессиональным юристам, Вы застрахуете себя от весьма рискованных судебных разбирательств по признанию договора незаключенным. Наша компания может помочь Вам составить любой договор грамотно.

Если Ваша компания разработала достаточно сложный и грамотный договор, Вам наверняка будет интересно узнать о том, как защитить авторские права на его текст.

Понравилась публикация? Поделитесь ей в соцсетях:

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора

Является ли арендная плата существенным условием договора аренды

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости.

Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.).

Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ).

Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы).

Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Читайте также:  Ст. 130 ГК и сложности в определении понятия недвижимого имущества

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор

Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»

«…5. Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения.

Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.

При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок…»

В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

«…15.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность…»

Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество.

Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

Можно ли изменять предмет договора. Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете? Вика

  • Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…
  • И прописать, что в субаренду сдается…
  • Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.

Вика

Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

Ответ юриста был полезен? +




0

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.

Вика

  1. Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите
  2. Ответ юриста был полезен? +




    0
  3. Свернуть
  4. Уточнение клиента
  5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

    N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

  6. Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

8.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.

Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

Казарян Гор

Юрист, г. Краснодар

ДС с элементами соглашения о новации? Вика

  • А что мешает составить договор новации?
  • Ответ юриста был полезен? +




    0
  • Свернуть
  • Уточнение клиента
  • Юрист, г. Серпухов

Общаться в чате
Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период. Вика
8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика

  1. Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды
  2. Ответ юриста был полезен? +




    0
  3. Свернуть
  4. Уточнение клиента

Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.

Юрист, г. Серпухов

Общаться в чате
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так? Вика

Вы пишите, что:

объект не указывался. Вика

  • О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре
  • Договор выложите пожалуйста
  • Ответ юриста был полезен? +




    0
  • Свернуть
  • Уточнение клиента
  • Юрист, г. Челябинск

Общаться в чате

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора 3.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,

если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора
, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.

Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный . Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.

  1. Ответ юриста был полезен? +




    0
  2. Свернуть
  3. Юрист, г. Серпухов

Общаться в чате
Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора! Вика

Извините, не так поняла.

Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:

подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом. Скрябнев Дмитрий

Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер — 5 дней- что и является помехой

  • Ответ юриста был полезен? +




    0
  • Свернуть
  • Юрист, г. Краснодар

Общаться в чате
Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что Магола Виолетта Олеговна

Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду.

Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет
, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды.

Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так? Вика

Добрый день!

В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

  1. Ответ юриста был полезен? +




    0
  2. Свернуть
  3. Юрист, г. Челябинск

Общаться в чате

Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?

  • И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.
  • Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу
  • Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора
  • Является ли арендная плата существенным условием договора аренды

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости.

Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.).

Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ).

Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы).

Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды — это условия: • о предмете договора; • размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); • выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

  • Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.
  • Не согласован предмет договора

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п.

15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было.

С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.

Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся.

Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа

Если условие о выкупной цене не согласовано, то договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе.

В каком порядке договор аренды может быть признан незаключенным

Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что: 1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды.

Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано; 2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли).

Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора.

Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.

Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора аренды незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами. Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению.

В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки. Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п.

12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ.

Можно ли изменить предмет договора аренды. Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

  • Хотелось бы узнать мнение уважаемых коллег о довольно, казалось бы, глупом вопросе: изменение договора — это действительно изменение или нужно это рассматривать как заключение нового договора
    ?
  • [В связи с тем, что вопрос сформулирован был неправильно, так как наводит на другие мысли, переформулирую:
  • Изменяемый договор следует рассматривать как один и тот же до и после изменений? Соответсвенно, заключение договора об изменении — это полностью перезаключение договора и возникновение нового правоотношения или это заключение договора, изменяющего правоотношение, которое остается, хоть и в измененном виде
    ]

Меры предосторожности при заключении договора. Первое предложение создает возможность изменения, если оно предусмотрено в уведомлении о контракте или в спецификации его существенных условий. Изменения будут производиться на основе условий, изложенных в Спецификации основных условий контракта. Это означает, что договаривающаяся сторона должна будет рассмотреть возможность ее изменения при заключении контракта. Как и прежде, условия и условия таких действий должны быть приняты во внимание, но поправка также требует однозначного формулирования положений и изменения вознаграждения подрядчика.

В первом варианте все просто и знакомо: правоотношение продолжается, просто частично (возможно, совершенно незначительно и даже незаметно) измененное. Более того, когда договор заключается в новой редакции, хотя бы предмет оставался тем же, тоже можно сказать, что договор тот же, просто был изменен.

Во втором случае понимать под договором нужно не просто одну и ту же «шапку», а определенную целостность условий. Возможно уникальную целостность, возможно, типовую, но тем не менее целостность, систему положений. Как целостность договор прекращается даже при малейшем изменении, и согласование изменений есть заключение нового договора.

Стоит подчеркнуть, что изменения всегда будут допустимы — если их характер не имеет значения. Следующим условием является то, что смена подрядчика может нанести ущерб органу по контракту по техническим причинам из-за неудобства или значительного увеличения стоимости.

Процедура относится к заказу дополнительных поставок, услуг или работ от существующего подрядчика, которые не были охвачены основным порядком и стали необходимыми для надлежащего исполнения контракта.

Новое правило позволяет упростить процедуру, добавив приложение к контракту, если выполнены условия дополнительного заказа.

  1. Если у кого получится снабдить свой ответ нормами и практикой, буду премного благодарен. Буду крайне рад тем комментам, в которых авторы «прокрутят» последствия принятия того или иного подхода
  2. Мой коммент.
  3. Почему второй вариант принципиально кажется мне более верным?

Ведь никто же не будет спорить с тем, что если назвать первоначальную редакцию договором А, а измененную — договором Б, то это именно разные договоры. И лицу с самого начала можно было бы предложить заключить договор А или договор Б как альтернативные варианты. Одна сторона может предложить договор А, а другая — договор Б, после чего они договорились заключить договор А.

Следует подчеркнуть, что доказательство выполнения условий лежит исключительно на организации-заказчике. Контракт может также измениться, если он был вызван непредвиденными обстоятельствами.

Организация-заказчик также должна продемонстрировать, что он подготовил первоначальную процедуру тендера с должным усердием с учетом имеющихся ресурсов, характера и характеристик проекта, сложившейся практики в этой области и взаимосвязи между ресурсами, используемыми для подготовки производства, и затратами.

Кроме того, стоимость изменения не должна превышать 50% от стоимости контракта, первоначально указанной в договоре или рамочном договоре. Никакой дополнительной поправки к договору или рамочному договору не может быть сделано, чтобы избежать применения положений Закона. Кроме того, организация-заказчик обязана опубликовать уведомление о поправке к договору.

Тогда выходит, что изменение договора — всегда заключение нового договора, потому договор А сменяется договором Б, каким бы изменения ни были значительным (разумеется, они должны касаться юридической составляющей).

Из нормативной базы. Мне кажется, это следует из ст. 443, например (акцепт на иных условиях не акцепт, из чего следует, что разница в редакциях имеет значение).

Субъективные изменения также возможны. Изменение порядка не должно касаться только предмета — закон также предусматривает субъективные изменения. Они могут включать в себя изменения в корпоративном подрядчике, такие как слияния, дивизии, банкротства или ликвидация.

Раньше эти вопросы оценивались по-разному, и нынешнее изменение процедуры позволило бы установить тесные механизмы действий. Проспект должен иметь схожие возможности, или рыночная ситуация как предшественница и, прежде всего, должна соответствовать критериям контракта.

Это будет работать на благо подрядчика и ухудшить его положение. Изменение предмета может также произойти в результате того, что подрядчик принимает на себя обязательства подрядчика перед своими субподрядчиками.

Контракт с существующим подрядчиком прекращается, но его объем по-прежнему осуществляется субподрядчиками.

Эти обстоятельства обусловливают принятие договорных отношений с субподрядчиками и делают их непосредственно подлежащими оплате организацией-заказчиком.

Но с другой стороны, изменение не равно прекращению… Oder? + п. 1 ст. 453 ГК надо как-то примирять со вторым подходом. Например, так: обязательство и договор не одно и то же:) По Пугинскому…

Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу

Кроме того, поправка точно регулирует важность и несоответствие контракта, что приводит к четкому решению о том, должен ли быть заключен новый контракт или изменение контракта. Это оказывает значительное и существенное влияние на соблюдение принципов добросовестной конкуренции.

Существенные изменения могут повлиять на общий характер контракта или рамочного договора в отношении его первоначальной формулировки.

Они могут не изменять характер самого договора, а вводить условия, которые повлияли бы на участие других ранее неприемлемых юридических лиц в процессе, изменить непредвиденный экономический баланс контракта, изменить или расширить сферу действия договорных обязательств или обязательств или заменить первоначального подрядчика на новый.

Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора

Является ли арендная плата существенным условием договора аренды

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Новые инновации значительно улучшат порядок внесения поправок в контракты на публичные контракты. Они сосредоточены на вопросе о регулировании сложных субподрядов при исполнении государственных контрактов в основном в связи с контрактами на строительство.

Цель изменений заключается в усилении защиты субподрядчиков, участвующих в процессе государственных закупок, путем предоставления им своевременной выплаты надлежащих льгот, повышения качества государственных закупок за счет использования субподрядчиков, чтобы гарантировать выполнение субподрядных работ и исключение возможных споров.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Основное изменение заключается в явном введении определения субподряда, понимаемого как оплачиваемый письменный договор между договаривающимся субъектом, выбранным организацией-заказчиком, и другим лицом, которое является предметом услуг, поставок или строительных работ, которые являются частью публичного контракта. Если договор касается строительных работ, субподряд будет также пониматься как соглашение между субподрядчиком и субподрядчиком. Данное положение не будет применяться к контрактам субподряда на услуги, необходимые для выполнения контракта, но не подпадает под описание предмета договора.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Введенное определение субподряда также не будет применяться к договорам государственной безопасности и обороны, которые в контексте закона используют отдельное определение.

В соответствии с поправками, организация-заказчик устанавливает в спецификациях существенные условия договора персональную работу ключевых частей контракта подрядчиком.

В соответствии с внесенными изменениями организация-заказчик имеет право зарезервировать личную работу ключевых частей контракта на работы или услуги, а также на контракты на поставку для монтажных и монтажных работ.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости.

Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.).

Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ).

Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы).

Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Однако такая оговорка не будет эффективной, поскольку подрядчик полагается на ресурсы другой организации для соблюдения условий участия в разбирательстве. Организация-заказчик должна включать положения о требованиях субподрядчика подрядчика к работам.

В соответствии с новыми правилами подрядчику было предоставлено право доверить выполнение части контракта субподрядчика.

Из буквенной формулировки положения представляется, что подрядчику не должно быть позволено поручить субподрядчику весь контракт, однако при интерпретации данного положения на фоне других правил возможно, что подрядчик сможет делегировать весь контракт субподрядчику.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *