Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоят

Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоятИнститут добросовестного приобретения известен отечественному гражданскому законодательству уже достаточно давно и, в частности, был закреплен в кодифицированных актах советского периода (ст. 60 Гражданского кодекса РСФСР 1923 года, ст. 152 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года). Назначение этого института состоит в обеспечении баланса интересов первоначального (законного) владельца вещи и ее последующего приобретателя на случай отчуждения помимо воли уполномоченного лица. Он служит одним из механизмов стабилизации гражданского оборота, устанавливая единые правила и правовые последствия добросовестного приобретения чужого (в том числе обремененного) имущества в условиях порока воли собственника.

В настоящее время легальное определение добросовестного приобретателя приведено в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Таковым является лицо, приобретшее имущество у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать.

Основные подходы, сложившиеся в судебной практике относительно случаев добросовестного приобретения имущества у неуполномоченного лица, приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (п. п. 13, 35, 37 – 39, 41).

Основания признания лица добросовестным приобретателем

1) Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст.

401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

2) Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, что сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Правовые последствия признания покупателя добросовестным приобретателем

1) Невозможность истребования возмездно приобретенной покупателем вещи по иску собственника, который выразил волю на ее отчуждение.

Так, например, если сделка по распоряжению вещью формально совершена неуполномоченным лицом (в том числе после отзыва доверенности или при ее неправильном оформлении), но соответствовала воле собственника, который знал о факте продажи имущества и желал этого, соответствующее имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоят

Напротив, находка, получение вещи в дар или приобретение на ином основании, которое не сопровождалось реальным встречным предоставлением (включая, например, притворную куплю-продажу, когда между сторонами отсутствовали реальные расчеты), исключает применение к приобретателю правовых гарантий, установленных п. 1 ст. 302 ГК РФ для случаев добросовестного приобретения имущества, и позволяет собственнику истребовать вещь во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

2) Невозможность предъявления собственником требований о возмещении доходов, которые добросовестный приобретатель извлек или должен был извлечь за все время владения до того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ч. 1 ст. 303 ГК РФ).

3) Предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

4) Невозможность применения к правоотношениям сторон общих положений п. 2 ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки в виде двусторонней реституции без учета положений ст. 302 ГК РФ.

5) Прекращение залога в случаях, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

6) Возникновение оснований для освобождения имущества от ареста. При этом по смыслу п. 2 ст. 174.1, п. 5 ст. 334, абз. 2 п. 1 ст.

352 ГК РФ в случае отчуждения арестованного имущества добросовестному приобретателю основание для освобождения имущества от ареста возникает независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом.

Кроме того, применительно к конкретным видам правоотношений законом могут быть предусмотрены и другие (специальные) правовые последствия добросовестного приобретения имущества. Например, п. 3 ст. 147.

1 ГК РФ устанавливает запрет на истребование от добросовестного приобретателя предъявительских ценных бумаг независимо от того, какое право они удостоверяют, а также ордерных и именных ценных бумаг, удостоверяющих денежное требование, даже в том случае, когда они выбыли из владения правообладателя помимо его воли.

Порядок признания покупателя добросовестным приобретателем

При рассмотрении виндикационного иска, а также требований о признании недействительной сделки по распоряжению имуществом и применении соответствующих последствий степень добросовестности приобретателя относится к числу обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ определяет и выносит на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоят

Кроме того, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По этой причине предъявление исковых (либо встречных исковых) требований о признании покупателя добросовестным приобретателем (как и об опровержении его добросовестности) является излишним, поскольку соответствующие обстоятельства подлежат установлению и доказыванию сторонами при разрешении судом спора о праве в отношении такой вещи.

В минэкономразвития разъяснили закон о добросовестных покупателях жилья :: жилье :: рбк недвижимость

Закон защищает в том числе и тех, кто приобрел квартиру, приватизация которой потом была признана незаконной

Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоят

Ян Линн/ТАСС

Вступивший с 1 января 2020 года закон о защите добросовестных собственников жилья содержит ряд специальных гарантий для тех, кто приобрел приватизированную квартиру. Разъяснения о мерах поддержки добросовестных покупателей недвижимости предоставили в Минэкономразвития, по чьей инициативе был принят соответствующий комплекс законодательных мер.

Теперь у добросовестных собственников жилье не будет истребовано, если прошло три года после выбытия квартиры из государственной или муниципальной собственности и перехода к первому добросовестному приобретателю.

Кроме того, теперь добросовестным приобретателем признается лицо, полагавшееся на сведения Единого государственного реестра недвижимости при приобретении квартиры.

Ранее такие законодательные гарантии признания добросовестности при подобных сделках отсутствовали.

В том случае, когда квартира истребована в рамках трехлетнего срока, собственнику полагается компенсация — и если раньше сумма компенсации составляла не более 1 млн руб., то сейчас выплата будет привязана к кадастровой стоимости жилья либо к реальному ущербу.

Подготовленные Минэкономразвития России изменения должны существенно сократить количество исков об истребовании жилого помещения, предъявляемых органами публичной власти к добросовестному приобретателю.

Сейчас решение по таким собственникам передается на откуп судам, и хотя, как правило, суды принимают решения в пользу добросовестного приобретателя, выявлены случаи, когда гражданину сложно было доказать свою добросовестность при приобретении недвижимости.

Это связано с разной трактовкой норм законодательства.

Соответствующие дела неоднократно являлись предметом рассмотрения в Конституционном суде России, правовая позиция которого также легла в основу законодательных изменений.

Для примера, добросовестный приобретатель квартиры мог ее лишиться, если при первоначальной приватизации были допущены ошибки (не по вине приобретателя) или нарушен закон со стороны публичного органа (например, договор приватизации подписан неуполномоченным лицом). Такие ситуации могли возникнуть из-за мошеннических действий. Например, когда все собственники умерли, квартира должна была перейти государству как выморочное имущество, но ее оформили по поддельным документам.

Комплекс законодательных мер, защищающих граждан перед исками государственных и муниципальных органов об истребовании жилья, вступил в силу с 1 января 2020 года. Меры защиты добросовестных покупателей жилья предложены и разработаны в Минэкономразвития. Госдума приняла закон в июле, Владимир Путин подписал его в декабре 2019 года.

Читайте также:  Исключение участника ООО из-за конфликта учредителей

Является ли добросовестным приобретателем лицо, купившее угнанный автомобиль?

10 ноября 2021 в 22:05

Офшорная компания может признаваться добросовестным приобретателем, только если раскроет лиц, которые за ней стоят

Верховный Суд разобрался в споре о том, когда покупателя автомобиля можно считать добросовестным приобретателем.

Фабула дела

Гражданин Кадиков по договору купли продажи 9 ноября 2018 года приобрёл автомобиль у гражданина Трубина за 920 000 рублей. Средства были уплачены в полном объёме. Вместе с автомобилем были переданы все необходимые документы, ключи, брелок от сигнализации и проч.

Однако спустя год после покупки авто Кадиков узнает, что машина находится в розыске. Кроме того, двумя постановлениями УМВД предписано произвести выемку указанного автомобиля.

Мужчина обратился в суд с иском к Трубину и ООО «Автопремиум 31» о признании добросовестным приобретателем, где указывает, что, перед тем как приобрести автомобиль, он убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом и не обременён залогом.

С помощью интернет-ресурса «Автотека» запросил отчёт в отношении приобретаемого автомобиля, проверил его по программе «Автокод», ознакомился с правоустанавливающими документами, при этом оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества не имелось.

Позиция судов

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд указал, что при заключении договора купли-продажи автомобиля Кадиков не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки.

Кроме того, суд указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ему не было и не могло быть известно о нарушении прав предыдущего собственника приобретаемого им автомобиля Решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд обратил внимание на тот факт, что 3 ноября 2018 г.

между Рудькиным (принципалом) и ООО «Автопремиум 31» (агентом) заключён агентский договор, в соответствии с которым агент по поручению принципала обязался совершить от имени и за счёт принципала все юридически значимые и иные действия, связанные с продажей принадлежащего принципалу на праве собственности автомобиля. 5 ноября 2018 г. между Рудькиным в лице агента Общества и Трубиным заключён договор купли-продажи данного автомобиля стоимостью 770 000 руб. и подписан акт приёма-передачи транспортного средства.

6 ноября 2018 г. между Трубиным и Шашевым заключён договор купли-продажи указанного автомобиля по цене 770 000 руб., однако сведений об исполнении данного договора не имеется.

9 ноября 2018 г. названный автомобиль приобретён Кадиковым у Трубина за 920 000 руб., в этот же день автомобиль поставлен на регистрационный учёт в ГИБДД.

Кроме того, из постановлений следователя МВД следует, что в период с июля 2018 г. по январь 2019 г.

генеральный директор ООО «Автопремиум 31» совместно с неустановленными лицами по предварительному сговору, не намереваясь исполнять условия договора комиссии транспортных средств, путём обмана похитили транспортные средства на общую сумму 85 748 000 руб., в том числе автомобиль, принадлежащий Рудькину.

ВС РФ пояснил, что при возмездном приобретении имущества права добросовестного приобретателя подлежат защите, в том числе и по отношению к бывшему собственнику, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли. При этом невыплата собственнику денежных средств от продажи имущества лицом, которому собственник передал его для реализации, само по себе не может свидетельствовать о том, что это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

  • Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.
  • Ссылаясь на то, что истец не проявил должной осмотрительности и не доказал, что не знал о нарушении прав предшествующего собственника, суд не указал, каким способом и в какой форме должна в таком случае проводится проверка покупателем предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону либо обычной практике гражданского оборота.
  • При таких обстоятельствах признание судами истца недобросовестным приобретателем противоречит закону и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
  • Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
  • Актуальное по теме:
  • Техосмотр и публичная власть: законопроекты, принятые в I чтении
  • Знакомство присяжных с публикациями СМИ – проявление тенденциозности?
  • Доказывание законности денежных переводов в делах о неосновательном обогащении
  • Подробнее по теме:

Угон (ст. 166 УК РФ). Проблемы правовой квалификации

Нарушение ПДД и причинно-следственная связь с ДТП. Статья 264 УК РФъ

Вс запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд.

Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии. Банкротство обновило владельца жилья В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб.

, и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной.

 АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье.

Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой.

В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры,  собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор. Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее. Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу  (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой — уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова. Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек. Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — говорится в определении. При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен. В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Читайте также:  Надзорные инстанция и производство: что это в гражданском процессе (включая уголовные дела), в какой срок по гпк подаётся жалоба, каковыми являются полномочия суда?

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист. Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит. 

«Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе», — Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности — но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

  • Как проверить недвижимость перед покупкой?
  • — заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будет информация о переходе прав собственности;
  • — проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;
  • — проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ — есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.
  • Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»
  • В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.
  • Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.
  • У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина — достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами — проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства.

Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения.

«Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены 

Ирина Кондратьева

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

 Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения.  Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о.

заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с  истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Пресс-служба

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей — Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги

эксперт по вопросам правового характера

Источник: журнал «Жилищное право»

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам. Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

  • В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию от добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать в силу тех или иных причин.
  • Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.
  • На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.
  • При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.
  • В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.
  • Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате раздела имущества супругами после совершения сделки с недвижимостью одним из супругов.
  • В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.
  • При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.
  • В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.
  • В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании, в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, признает сделку по продаже недвижимости недействительной.
  • Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.
Читайте также:  ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный иск

Согласно Определению от 06.12.2011 № 67-В11-5 Верховного суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате появления наследника имущества с обязательной долей в наследстве.

Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.

  1. К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.
  2. При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве, или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель, как минимум, потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.
  3. Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.
  4. Ничтожность сделки, совершенная недееспособным продавцом.
  5. Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.
  6. В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.
  7. В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.

Как определяется добросовестный покупатель недвижимости

В 2020 году действуют поправки к Гражданскому кодексу, устанавливающие защиту прав добросовестных покупателей жилой недвижимости.

Нововведения действуют при приобретении гражданином квартиры у покупателя, чье право продажи определялось по сведениям госреестра, информация которого оказалась впоследствии неверна. В такой ситуации добросовестный приобретатель с 2020 года получает право истребования компенсации за утраченную (законно изъятую) недвижимость.

Кого признают добросовестным покупателем

Введенные нормы определяют добросовестного покупателя (приобретателя), как человека, посчитавшего данные ЕГРН достаточными при подтверждении прав продавца на продажу жилья (Гражданский кодекс ст.8.1 п.6).

Причем добросовестность покупателя признается таковой, пока его знание об отсутствии права на отчуждение жилья продавцом не определит судебный порядок.

Следует отметить, что введенные нормы обладают обратной силой. Компенсировать потери вправе добросовестные приобретатели, купившие жилье до 2020 года, т.е. до начала действия новых норм. Их право истребования компенсации в трехлетний срок от вступления названного выше закона в силу (закон за №299-ФЗ от 02.08.2019 ст.2 п.1).

Когда применяется право компенсации

Это ситуации, при которых покупатель жилья не знал о незаконности сделки, впоследствии признанной таковой в судебном порядке. В итоге – сделка признана ничтожной, а жилье изъято. Однако покупатель руководствовался данными ЕГРН, оказавшимися неверными. Тогда у него возникает право истребования компенсации из госбюджета.

Компенсация доступна только при утрате права на жилую недвижимость и может быть получена лишь добросовестным приобретателем жилья, у которого оно было изъято решением суда.

Также добросовестный покупатель вправе претендовать на компенсацию, если по судебному акту возмещение убытков от лица, виновного в лишении права собственности покупателя, взыскание выполнено частично, либо не выполнялось. Т.е. суд наложил денежное взыскание на недобросовестного продавца, однако спустя полугодие средства покупателю не возвращены.

Отметим, что добросовестные покупатели вправе обратиться за компенсацией по расторгнутой судом сделке, даже если приобретение жилья происходило безвозмездно, по порядку наследования или дарения.

Порядок обращения за компенсацией

За ее получением добросовестный приобретатель должен обратиться в суд, подготовив соответствующего содержания исковое заявление и приложив правоустанавливающие документы. Точный перечень прилагаемых документов законом не определен. Пострадавший покупатель (добросовестный) может сопроводить заявление документами, напрямую или косвенно связанными с делом.

Компенсационная сумма не ограничена каким-либо верхним пределом (закон за № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.68.1). Добросовестному приобретателю предоставлен выбор между компенсацией в размере реального ущерба, либо кадастровой цены изъятой недвижимости. Прежде компенсационный максимум составлял миллион рублей и практически не покрывал ущерба покупателя.

О значимости выписки егрн

С действием нового порядка компенсаций добросовестным покупателям жилой недвижимости, ЕГРН-выписка становится реальным инструментом защиты от недобросовестных продавцов жилья. Благодаря выписке, возможно перед сделкой удостоверить действительность сведений по недвижимости, ее собственнику, обременениям.

При переходе права собственности другому гражданину, которым продавец не является – данные будут в ЕГРН-выписке. Участия (одобрения) владельца недвижимости на получение реестровых данных не требуется. Покупателю достаточно заказать выписку в МФЦ или на интернет-сервисе кадастровой палаты.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *