Отсутствие существенных условий. как принцип реального исполнения может спасти договор

Отсутствие существенных условий. Как принцип реального исполнения может спасти договор Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Для того, чтобы договор порождал для его сторон права и обязанности, при его подписании необходимо соблюсти ряд требований.

Какие пункты можно вносить в документ по желанию, а без каких положений он будет недействительным, рассмотрим далее.

Понятие

Условия соглашения по своей важности можно разделить на три группы:

  • обычные;
  • случайные;
  • существенные;

К обычным относятся те, что встречаются в большинстве договоров подобного типа. Если их не включить в документ, к спорным правоотношениям будут применяться положения Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Случайные условия стороны включают в договор по своему усмотрению. На заключение соглашения обычные и случайные условия не влияют.

Совсем по-другому обстоит дело с существенными пунктами. Если стороны не достигли по ним соглашения, документ не считается заключенным, а следовательно, у сторон не возникает никаких прав и обязанностей. Все полученное по сделке в таком случае необходимо вернуть. Такое явление получило название реституция.

Обратите внимание!

Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем его существенным положениям.

Если одна из сторон приняла исполнение до договору, например воспользовалась услугами, то в будущем она лишена возможности признать соглашение незаключенным.

Как правило, существенные условия излагают непосредственно в тексте документа. Но на практике достаточно часто их могут согласовывать в различных дополнениях или приложениях. Никаких ограничений на этот счет закон не содержит.

Существенные условия могут носить как не четко определенный, так и определенный характер. В таком случае стороны могут зафиксировать в тексте механизм, который в будущем позволит определить, является то или иное условие существенным или нет.

Если в документе установлена так называемая валютная оговорка, это значит, что в определенное время цена будет определена по курсу валюты Центрального Банка РФ.

Несоблюдение существенных положений договора влечет за собой признание его незаключенным.

Отсутствие существенных условий. Как принцип реального исполнения может спасти договор

Какие условия относятся к существенным?

В зависимости от вида соглашения, которое стороны собираются заключить, существенные положения могут существенно различаться.

Различают три вида:

  • предмет — в договоре стороны должны четко и недвусмысленно описать его. То есть в соглашении аренды необходимо указать, какое именно имущество арендуется. Если такое условие не согласовано, становится непонятным, какие именно правоотношения необходимо регулировать;
  • условия, на которые прямо указывает ГК РФ. Они различаются для определенных видов договоров. Группа, как правило, четко определена в законе. Например, в соглашении поставки необходимо согласовать срок поставки (ст. 314 ГК РФ);
  • условия, по отношению к которым одна из сторон делает заявления о том, что они являются существенными. Сами по себе такие положения к существенным не относятся. Но если в отношении них стороны не договорились, то впоследствии договор может быть признан незаключенным в судебном порядке.

Изменение существенных условий договора

По общему правилу, которое установлено в ст. 450 ГК РФ, пункты соглашения можно изменить по договоренности сторон. Это же правило применяется и в отношении существенных пунктов. Никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, для этого нет.

Обратите внимание!

На практике изменение производится с помощью заключения дополнительного соглашения. Сторона, которая желает заключить его, направляет текст другой стороне. Вышеописанное характерно для ситуаций, когда обе стороны договора имеют желание его изменить.

Если взаимного согласия нет, документ может быть изменен в судебном порядке. В суде соглашение подлежит изменению в следующих случаях:

  • один из участников допустил существенное нарушение условий сделки;
  • в случаях, прямо установленных законом, например, досрочное расторжение договора аренды (ст. 620 ГК РФ);

Если документ заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» №44-ФЗ, существенные условия изменить нельзя.

Если соглашение заключено в письменной форме, то такое изменение должно производиться в письменном виде. Если договор подлежит государственной регистрации, то изменение его пунктов должно быть также зарегистрировано.

Существенные положения договора можно изменить так же, как и любые другие, но для этого необходимо обоюдное согласие сторон.

Оно является основанием для привлечения сторон к ответственности. При этом не имеет значения, какие именно из условий нарушено, — существенное, обычное или случайное. На меру ответственности это не влияет.

Данное положение изложено в ч. 1 ст. 393 ГК РФ, в соответствии с которой должник обязан возместить кредитору убытки, которые ему причинены ненадлежащим исполнением обязательства.

Для привлечения к ответственности не важно, нарушение каких условий произошло.

Действует основной принцип договорного права — нарушил договор плати.

Резюме

Достаточно часто при подписании того или иного соглашения граждане не понимают его истинного содержания, как и тех последствий, которые могут наступить после его подписания.

Вопросы о том, является ли тот или иной договор заключенным или нет, непросты для понимания. Далеко не всегда документ подлежит исполнению, даже если он содержит все необходимые реквизиты.

Чтобы избежать негативных последствий, перед подписанием бумаг желательно получить консультацию специалиста. Наши юристы помогут вам избежать негативных последствий, а также защитят ваши права в суде.

Отсутствие существенных условий. Как принцип реального исполнения может спасти договор Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Вс рф о толковании договоров: соответствует ли вывод об отсутствии договора по причинам неясности его условий смыслу ст. 431 гк рф?

О толковании.

Этим постом  хочу открыть цикл заметок, посвященных проблемам толкования.  Почему? Потому, что институт толкования договоров все еще остается «темной лошадкой» теории и практики: вопросов больше, чем ответов. 

В частности, в ГК РФ толкованию посвящена только ст. 431 ГК РФ, которая никаких изменений в процессе реформирования ГК РФ не претерпела. Однако это не означает, что ее положения настолько безупречны, что не нуждаются в разъяснениях.

Другое дело, что разъяснения суда тоже оставляют простор для воображения и вряд способствуют разработке единообразного практического инструментария.

Оценка ст. 431 ГК  РФ в контексте принципа сохранения договора.

Логическое деление ст. 431 ГК РФ позволяет выделить следующие смысловые фрагменты, определяющие последовательность применения правил.

  • Правило 1.
  • (А) При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
  • (Б) Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
  • Правило 2.

(А) Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания ст. 431 ГК РФ следует, что буквальному тексту договора (форма выражения, волеизъявление) отдается приоритет по сравнению с действительной общей волей сторон (воля как она есть) с учетом цели договора.  

Не вдаваясь в данном случае в дискуссию об обоснованности приоритета формы волеизъявления, сложно отрицать тот факт, что ст. 431 ГК РФ направлена на  то, чтобы в любом случае постараться сохранить договор  (принцип толкования договора в пользу его действительности). 

По крайней мере, ничто в ст. 431 ГК РФ не дает повод для того, чтобы считать  автоматически договор незаключенным (несуществующим как вид) в случае неясности намерения  сторон.

Придерживается ли этой идеи ВС РФ в своих разъяснениях?

Пример № 1.

В абз. 1 п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7  «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится, что «Применяя положения статьи 406.

1 ГК РФ, следует учитывать, что соглашение о возмещении потерь должно быть явным и недвусмысленным. По смыслу статьи 431 ГК РФ, в случае неясности того, что устанавливает соглашение сторон — возмещение потерь или условия ответственности за неисполнение обязательства, положения статьи 406.

1 ГК РФ не подлежат применению».

Как представляется,  смысл ст. 431 ГК РФ не позволяет отказать в признании наличия соглашения о возмещении потерь только по мотивам неясности и двусмысленности условий такого соглашения.

Кроме того,  «ясность и недвусмысленность» — специфичные категории.  Неопределенность условия обычно означает, что у условия имеется два и более равнозначных значения. Следовательно, каждое значение может и должно быть предметом доказывания  для целей выбора, какое же соглашение заключено сторонами.

Пример № 2.

Последний абзац п. 33 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49  «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  (Пленум № 49) содержит указание на то, что 

«По смыслу статьи 431 ГК РФ в случае неясности того, является ли договор абонентским, положения статьи 429.4 ГК РФ не подлежат применению».

 Не понятно,  где именно в статье ст. 431 ГК РФ содержится такой упрощенный смысл, что в случае неясности договора (=его условий?), считается, что такого договора нет.

Несмотря на генерализацию конструкции, абонентский договор выделен в самостоятельную договорный тип. Следовательно, осуществленный сторонами выбор  в пользу именно абонентской конструкции,  даже если условия выражены не ясно,  не может быть проигнорирован без достаточных оснований. Нераскрытого смысла ст. 431 ГК РФ для  этого вряд ли достаточно.

Тем более, что в этом же Пленуме  № 49 в п.п. 43-46 содержатся такие разъяснения о порядке применения положений ст. 431 ГК РФ, которые тоже не позволяют просто так сделать вывод об отсутствии соглашения, если договор не (совсем?) понятен.

В частности, в абз. 3 п. 43 Пленума № 49 указано, что «Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду».  

В абз. 1 п. 44 Пленума № 49 раскрыт принцип толкования договора в пользу его заключенности/ действительности: «При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений». 

Соответственно, вывод в пользу отсутствия конкретного соглашения не может быть просто обусловлен непонятностью договора. Такой вывод представляет собой крайнюю меру, когда испробованы всевозможные приемы толкования с учетом всем обстоятельств дела.

Как следствие, поскольку вывод о невозможности квалификации договора в виде абонентского – это де факто вывод об отсутствии такого договора (его незаключенности), такая позиция суда в свете позитивного подхода к толкованию договора должна быть необходимым и достаточным образом аргументирована и представлять своего рода «акт безысходности» суда.

Пример № 3.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.

2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (Пленум № 6) без каких –либо дополнительных пояснений указано, что «Воля сторон на выбор факультативного или альтернативного обязательства устанавливается путем толкования условий соответствующего соглашения (статья 431 ГК РФ). При наличии сомнений толкование осуществляется в пользу выбора сторонами факультативного обязательства (пункт 2 статьи 320.1 ГК РФ)».

Нельзя не  заметить, что «толкование условий соглашения» — это упрощенное /половинчатое представление о ст. 431 ГК РФ,  особенно если учесть, что неясность  условий договора (правило 1 =абз. 1 ст. 431 ГК РФ) является предпосылкой к обязательному переходу суда к установлению действительной воли сторон с учетом всех  заслуживающих внимания обстоятельств (правило № 2= абз. 2 ст. 431 ГК РФ).

Читайте также:  Суд отказал работнице во взыскании премии, несмотря на ее выплату остальным сотрудникам

П. 2 ст. 320.1 ГК РФ, к которому отсылает Пленум № 6, ситуацию не проясняет, поскольку содержание пункта 2 указанной статьи сводится к следующему: «К обязательству, предусматривающему совершение должником одного из двух или нескольких действий, применяются правила об исполнении альтернативного обязательства (статья 320), если оно не может быть признано факультативным обязательством».

Иначе говоря, выбор в пользу именно факультативного обязательства больше следует из логики  ВС РФ относительно общей расширенной и (дискуссионной) концепции отступного,  представленной в Пленуме № 6 (см. пост об отступном), но не из правил толкования.  

  1. По сути, предложенное  видение ВС РФ толкования создает риск игнорирования принцип толкования в пользу заключенности соглашения (того, которое стороны имели ввиду), поскольку  слишком просто позволяет суду подменить неясное с точки зрения буквального смысла слов и выражений соглашение сторон об отступном как альтернативном обязательстве в пользу отступного как факультативного обязательства.
  2. Однако правовые последствия квалификации  отступного в качестве альтернативного и факультативного обязательства явно различаются. 
  3. Проблема, на мой взгляд, заключается в том, что такую логику суда по аналогии можно распространять и на все случаи  непонятности того, какое обязательство установили стороны своим соглашением (факультативное или альтернативное). 
  4. Таким образом,

1) разъяснения ВС РФ в части применения ст. 431 ГК РФ выглядят чрезмерно упрощенным за счет общих ссылок на некий смысл ст. 431 ГК РФ, который вряд ли в ст. 431 ГК РФ заложен, с  обязательным подкреплением этого смысла выводом об отсутствии спорного  договора того вида, который выбрали стороны.

Это создает конфликт в квалификации, противоречит принципу толкования в пользу наличия  энного договора  и уважения свободы договора сторон (ст. 421 ГК РФ).   

Более того, такой подход, если  воспринимать его буквально как руководство к действию, повышает риск  необоснованной замены волей суда воли сторон соглашения.

2) Разъяснения ВС РФ «не эволюционируют», что вызывает особые сожаления, если учесть, что определенные правила о толковании договора в Пленуме № 49, принятом еще в  2018 году, сформулированы.  Поэтому можно было бы ожидать от ВС РФ большей последовательности в реализации таких правил применительно к отдельным договорным конструкциям в разъяснениях, принятых после  2018 года. 

3) Возможным способом минимизации рисков необоснованной (упрощенной) замены судом воли сторон своим представлением о соглашении  и его отсутствии  может быть уход от буквального понимания разъяснений ВС РФ и попытка выяснить действительное намерение ВС РФ по тем же правилам, которые сформулированы в тексте ст. 431 ГК РФ.

Это означает, что просто неясность и двусмысленность условий не может быть поводом для вывода об отсутствии именно того договора, который заключили стороны. Для  такого вывода суд все равно должен привести необходимые и достаточные  пояснения, демонстрирующие, что даже действительную волю сторон выявить невозможно, опираясь на всевозможные сопутствующие обстоятельства.

Как говорится, без толкования судебных толкований на практике не обойтись.

Признание договора недействительным. Юридическая консультация от RosCo

В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным?

Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст.431.1 ГК РФ.

Признание договора недействительным: основания

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:

  • нарушены требования закона или иного правового акта (договоры, заключенные против публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, признаются оспоримыми) (п.2 ст.168 ГК РФ);
  • договор заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ);
  • договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ);
  • договор совершен с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (п.2 ст.170 ГК РФ);
  • договор заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ);
  • договор заключен несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);
  • договор заключен в противоречии с целями деятельности, которые сформулированы в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ);
  • договор заключен без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ);
  • превышения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);
  • договор, совершенный с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), договор, совершенный с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица (ст.174.1 ГК РФ);
  • договор, совершенный несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст.175 ГК РФ);
  • договор по распоряжению имуществом, совершенный без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ);
  • договор, совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
  • договор, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ);
  • договор, совершенный под влиянием насилия или угрозы, обмана, а также вынуждено заключенный на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Досудебное урегулирование споров

Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ.

Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).

Например, основаниями признания кредитного договора недействительным являются:

  • несоблюдение письменной формы (ст. 820 ГК РФ);
  • нарушение требования закона или иного правового акта;
  • недееспособность либо ограничение в дееспособности заемщика (например, кредитный договор заключен заемщиком, признанным недееспособным вследствие психического расстройства либо малолетним);
  • иные основания (например, кредитный договор заключен под влиянием обмана заемщика).

Читайте далее: https://rosco.su/press/nedeystvitelno…

Смотрите материал, подготовленный юрисконсультом «РосКо — Консалтинг и аудит» Валерия Иванова.

Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России «РосКо».

Вс ответит, можно ли не исполнять договор из-за изменений в экономике

Судебное дело «Связной» против «Склады 104» вызывает особый интерес юридического сообщества и предпринимателей. Решение по данному иску может серьезно повлиять на рынок аренды недвижимости. На данный момент суды трех инстанций приняли решение в пользу компании АО «Связной Логистика».

ООО «Склады 104» подало жалобу в Верховный Суд Российской Федерации и ожидает решения по ней.

В октябре спор между сторонами получил свое продолжение сразу в нескольких направлениях.

24 октября прошло второе заседание суда по иску АО «Связной Логистика» к ООО «Склады 104» о применении последствий недействительности сделки (реституции), то есть о возврате ранее оплаченной АО «Связной Логистика» арендной платы.

ООО «Склады 104» предъявило встречный иск о взыскании задолженности, возникшей из предварительного договора аренды. Однако в ходе заседания суд объявил о возврате встречного иска ООО «Склады 104».

Мотивировка суда состояла в том, что «первоначальный и встречный иски предполагают установление различных обстоятельств, исследование и оценку разных доказательств, и их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела». Для взыскания задолженности по предварительному договору аренды ООО «Склады 104» подало самостоятельный иск. Таким образом, стороны находятся в двух параллельных судебных процессах.

Будем следить за развитием событий. Материалы данных дел будут доступны на сайте http://legalprecedent.ru.

Напомним, что в 2013 году АО «Связной Логистика» (арендатор) заключило предварительный договор аренды с ООО «Склады 104» (Radius Group) (арендодатель), по которому обязалось арендовать в течение 10 лет по определенным ставкам, установленным в долларах США, построенное специально для этой компании здание.

Строительство, на которое арендодатель взял валютный кредит, завершилось в 2014 году, и в январе 2015 года был заключен долгосрочный договор аренды. Однако из-за кризиса арендные ставки на рынке к тому времени снизились, а курс доллара вырос.

Через полтора года после заключения долгосрочного договора аренды, в течение которых в группе компаний «Связной» сменились и акционеры, и руководство, АО «Связной Логистика» отказалось от аренды и подало в суд иск о признании долгосрочного договора аренды недействительным, заявив, что тот был заключен бывшим гендиректором на заведомо невыгодных для компании условиях.

В сентябре журнал Legal Insight опубликовал статью А. Тахтаевой и Е. Калининой, юристов юридической компании Noerr LLP, «Свобода договора и злоупотребление правом «Связной Логистика» VS «Склады 104», посвященную спору между ООО «Склады 104» и АО «Связной Логистика».

21 сентября Noerr LLP и Legal Insight провели бизнес-завтрак на тему «Аренда коммерческой недвижимости: ставка на повышение».

Для дискуссии по делу «Связной Логистика vs Склады 104» был выбран формат интервью, в котором представитель истца – АО «Связной Логистика», – отвечая на вопросы юристов Noerr и гостей бизнес-завтрака, рассказал о деталях дела и обосновал позицию своего доверителя.

Понимая, что анализ авторов статьи основан только на принятых и доступных судебных актах, и полагая, что эти акты не позволяют составить полное представление об обстоятельствах дела, на сайте http://legalprecedent.ru/8993-2 ООО «Склады 104» дало комментарий к упомянутой статье А. Тахтаевой и Е. Калининой.

27 сентября ведущие юристы и представители крупных компаний обсудили резонансное дело в московском офисе международной юридической фирмы Baker McKenzie, представляющей в судебном споре интересы ООО «Склады 104».

Участники дискуссии сошлись во мнении, что судебные решения и основания, по которым суды приняли сторону АО «Связной Логистика», увеличивают риски дестабилизации гражданского оборота и ставят под сомнение принцип свободы договора.

В случае если Верховный Суд Российской Федерации не примет во внимание доводы «Склады 104», то может быть создан опасный прецедент – долгосрочные договоры аренды можно будет расторгать или пересматривать из-за изменения курса доллара и ситуации в экономике.

Комментируя это дело, начальник юридической службы Radius Group Наталья Блохина рассказала, что вскоре после подписания предварительного договора компании подписали дополнительное письмо, являвшееся соглашением о распределении части валютных рисков арендатора в 2015 и 2016 годах.

Если курс доллара, использованный при оплате арендной платы, превышал определенное значение, арендодатель должен был бы выплатить арендатору частичную компенсацию этого превышения.

Однако в 2015 году, когда АО «Связной Логистика» уплачивало арендную плату, компания за этой компенсацией к арендодателю не обратилась, а в 2016 году основания для расчета компенсации отсутствовали, так как АО «Связной Логистика» перестало вносить арендную плату, что было обязательным основанием для компенсации.

В суде АО «Связной Логистика» настаивало, что дополнительное письмо утратило силу после подписания долгосрочного договора как «предшествующая переписка», поскольку его положения не были отражены в тексте долгосрочного договора аренды.

Это, по мнению арендатора, еще раз доказывает, что долгосрочный договор аренды является заведомо невыгодной сделкой для компании.

ООО «Склады 104» настаивало, что дополнительное письмо продолжает действовать, как это изначально предполагалось и неоднократно на всех этапах подтверждалось сторонами договора.

Читайте также:  Как проверить нового контрагента при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, сми)

«Каковы были бы шансы ООО «Склады 104» в суде, если бы условия письма были включены в долгосрочный договор аренды?» – поинтересовались участвовавшие в обсуждении юристы.

«Я полагаю, что это никак не повлияло бы. Основным аргументом суда стало сравнение рыночных арендных ставок 2013 года, когда был подписан предварительный договор аренды, и ставок 2015 и 2016 годов, когда был подписан и уже исполнялся долгосрочный договор аренды», – пояснил Максим Кузнеченков, партнер Baker McKenzie.

«На стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, когда «Связному» было предложено представить расчет ущерба, дополнительное письмо уже не упоминалось в качестве аргумента и базы для расчета ущерба. При этом стоит отметить, что вся компенсация не превышала бы 0,7% от арендных платежей», – добавила Наталья Блохина.

Юристов также интересовало, какие последствия для рынка могут иметь результаты этого процесса.

«Всем нужно задуматься. Я знаю, что наши клиенты-арендодатели, которые сейчас ведут переговоры, озабочены. И если позиция судов устоит, то от риска применения п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса (о случаях, когда сделка может быть признана недействительной, – ред.

) нет эффективной защиты. Даже защита сроками исковой давности для оспоримой сделки, которая составляет один год, оказывается весьма непродуктивной, потому что существует риск произвольного применения п. 2 ст.

168 ГК РФ и увеличения срока давности до трех лет», – сказал Максим Кузнеченков, партнер Baker McKenzie.

Другой партнер Baker McKenzie, Эдуард Бекещенко, добавил, что, если доводы ООО «Склады 104» не будут приняты судом во внимание, очень многие арендаторы захотят применить аналогичную логику во взаимоотношениях с арендодателями и в случае инициации спора.

Мнения независимых экспертов

Оксана Петерс, управляющий партнер юридической фирмы «Тиллинг Петерс»:

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Если судебные акты по указанному делу не будут отменены, такой прецедент будет иметь непредсказуемо отрицательные последствия для рынка аренды коммерческой недвижимости.

По всей видимости, арендатор обратился с иском к арендодателю и требовал именно признания договора аренды недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, учитывая сложившуюся судебную практику по искам о досрочном расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам статьи 451 ГК РФ (в том числе знаменитое дело ОАО «Вымпел-Коммуникации» против ПАО «Тизприбор»). Согласно этой практике, изменение курса валюты, девальвация рубля и экономический кризис не могут быть признаны обстоятельствами, позволяющими требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Скорее всего, именно поэтому арендатор решил требовать в суде признания договора аренды недействительным как сделки, причинившей явный ущерб.

Если судебные акты по этому делу не будут отменены ВС РФ, есть риск формирования судебной практики, позволяющей признавать договоры аренды недействительными в связи с изменившимися экономическими условиями, считая такое изменение явным ущербом арендатора.

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность гражданского оборота?

– Такие дела действительно ставят под угрозу стабильность гражданского оборота, поскольку, по сути, представляют собой реализацию идеи возможности в судебном порядке избавиться от исполнения принятых обязательств, исполнять которые в связи с изменением экономической ситуации стало более обременительно, нежели до ее изменения. Кроме того, разрушительные последствия для гражданского оборота от удовлетворения таких исков окажутся еще большими, нежели чем от исков о досрочном расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку договор расторгается судом только на будущее время, а реституция как следствие недействительности сделки охватывает весь период ее исполнения, т. е. арендодатель будет обязан возвратить все полученные от арендатора арендные и прочие платежи.

Алексей Клецов, отдел финансовых рынков и инвестиций РФ и СНГ, Jones Lang LaSalle LLC:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Несомненно, ставят, так как, по сути, данное решение суда означает, что любой договор может быть признан недействительным в случае резкого изменения макроэкономических факторов в течение срока его действия.

Причем очевидно, что заранее спрогнозировать такие резкие изменения рыночных условий никто не в состоянии, следовательно, говорить о заведомо и значительно невыгодных условиях заключения сделки в данном контексте попросту нелогично – это не отвечает здравому смыслу.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Несложно предположить, что «успешному» примеру «Связного» могут последовать многие другие компании-арендаторы, которые заключили долгосрочные договоры с арендодателями до периода резкого снижения курса рубля (причем на рыночных условиях в момент заключения таких договоров) и не предприняли действий по хеджированию своих валютных рисков. Негативные последствия для российского рынка коммерческой недвижимости в целом от такого развития событий можно перечислять очень долго, но в конце концов это приведет к существенному подрыву доверия между участниками рынка, отсутствию уверенности в договорных отношениях и в целом к заметному шагу назад в процессе его развития.

  • Евгений Алёшин, Hines:

    – Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?
  • – На мой взгляд, да – и не только стабильность, но и сам принцип договорных отношений.
  • Какие дополнительные предпринимательские риски вы видите для своей компании после ознакомления с делом «Связной против Склады 104»?
  • – Фактическое отсутствие (в случае появления реального прецедента) гарантий стабильности долгосрочных сделок.
  • – Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Каждая из сторон сделки (арендатор или арендодатель) получит юридическое обоснование для пересмотра условий сделки в ту или иную сторону в зависимости от конъюнктуры рынка.

Олег Такоев, Cushman&Wakefield:

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Риски предварительных договоров аренды. Теоретически – пересмотр всех долгосрочных договоров аренды, заключенных до 2013-2014 гг. в сделках строительства под заказ. Ввиду длительного срока исполнения (строительства) рыночные условия могут меняться. Как инвестор, так и заказчик берут на себя определенные финансовые обязательства. Инвестор в большинстве случаев финансирует строительство заемными средствами, условия которых кредитующие финорганизации не меняют на протяжении проекта. Таким образом, и условия, достигнутые между заказчиком и девелопером, не должны меняться. Это применимо в отношении жилой и должно быть применимо и в отношении коммерческой недвижимости.

Алла Соловьева, независимый эксперт:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Безусловно! Даже если дело останется единичным инцидентом, у участников рынка останутся опасения, что и в дальнейшем на это дело смогут ссылаться, выдвигая похожие абсурдные аргументы о признании сделки недействительной, даже при том, что она была одобрена членами Совета директоров и участниками общества и исполнялась сторонами, включая новое руководство компании.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Я думаю, что такое решение крайне негативно скажется на инвестиционном климате.

Какой инвестор будет брать на себя профессиональные девелоперские риски в условиях, когда в стране нет стабильного и предсказуемого делового оборота? Девелопер может брать на себя предпринимательские риски, риски бизнеса, риски экономики, но не тот факт, что договор легко может быть признан недействительным.

Помимо негативного влияния на инвестиционный климат, я также вижу, что данное решение «развязывает руки» руководству любой компании, давая возможность посчитать, что подписываемый ими договор, по сути, не является для компании обязательством.

И кроме того, оно элементарно перечеркивает усилия законодателей по укреплению и совершенствованию законодательной базы в России, идя вразрез с теми пояснениями, которые были даны при введении в ГК в сентябре 2013 года пункта 2 ст. 174.

– Были ли в вашей практике попытки отказа арендаторов от долгосрочных договоров без оснований? Чем заканчивались подобные случаи?

– Как правило, арендаторы никогда не отказываются от договоров аренды, когда рынок растет. Но многие пытаются шантажировать отказом от договора или банкротством, когда рынок падает.

При этом девелоперы в периоды роста рынка почему-то ведут себя цивилизованно и не пытаются разогнать невыгодных арендаторов и взять новых на более выгодных условиях. Отказов как таковых в моем опыте не было.

Но в период кризиса 2009 года бывали обоюдные соглашения о расторжении на определенных обоюдно согласованных условиях в связи с невозможностью одной из сторон исполнить свои обязательства. В критических обстоятельствах стороны все же пытаются договориться.

Надо также сказать, что односторонний отказ от долгосрочного зарегистрированного договора аренды имеет сложности практического применения в связи с необходимостью снятия обременения на объект.

– Ваши комментарии по поводу этой ситуации?

– Полный бардак на рынке с договорами и судебными решениями!

Елена Бушмина, GHELAMCO, генеральный директор:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Несомненно.

– Какие дополнительные предпринимательские риски вы видите для своей компании после ознакомления с делом «Связной против Склады 104»?

  1. – Как представитель западного инвестора я вижу угрозу привлекательности локального рынка для привлечения западных инвестиций в данную сферу бизнеса.
  2. – Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?
  3. – Поставит под угрозу бизнес-модель девелоперов, учитывая долгосрочную закредитованность в банках (если речь идет о новом строительстве, как правило, девелоперы используют именно банковское финансирование).
  • – Может ли изменение рыночной ситуации после согласования сделки являться основанием для признания сделки недействительной?
  • – Нет.
  • – Ваши комментарии по поводу этой ситуации?

– По сути на сегодняшний день есть два рынка. Есть рынок текущих арендных ставок, актуальных для входа в новые договорные отношения. К такому рынку обе стороны — и арендаторы, и арендодатели — в той или иной степени адаптируют свои бизнес-модели на срок заключения новых договоров аренды.

И есть рынок арендных ставок в долгосрочных договорах, заключенных в период до 2014 года. Данный рынок не открыт и во многом зависит от бизнес-модели девелопера (арендодателя) и его возможностей.

Так, если арендодатель закредитован в валюте, у него действительно нет гибкости для пересогласования коммерческих условий, иначе в итоге арендатор может в какой-то момент обнаружить, что его арендодателем выступает банк.

При этом если арендодатель уже окупил свой объект, он может быть более гибким, поскольку в таком случае речь идет об уменьшении арендного дохода, но не убивает бизнес арендодателя. Так что каждый подобный спор надо рассматривать индивидуально.

Вс разъяснил толкование условий договора

25 декабря Пленум Верховного Суда принял постановление о некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора. Кроме того, в документе разъясняются вопросы о публичном, предварительном, рамочном, абонентском договорах, рассматриваются заверения об обстоятельствах, заключение договора в судебном порядке и вопрос о правовой квалификации договора.

Как ранее писала «АГ», проект документа рассматривался на заседании Пленума 14 декабря и был направлен на доработку.

Читайте также:  Кассационная жалоба в Верховный суд РФ по гражданскому делу

Впрочем, старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко отметила, что большинство внесенных в текст изменений носит технический характер, уточнены и дополнены некоторые формулировки.

«Ряд положений исключен, поскольку их необходимо дополнительно проработать», – заметила Ольга Дученко.

Заключение договора

Так, в постановлении указывается, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. При этом Пленум ВС отметил, что если условие, названное существенным или необходимым, определяется диспозитивной нормой, то отсутствие соглашения сторон по нему не свидетельствует о том, что договор не заключен.

ВС разрешит возникающие на практике вопросы заключения и толкования договоровПленум ВС отправил на доработку соответствующий проект постановления, но эксперты прокомментировали для «АГ» его основные положения

Также отмечается, что в случае, когда договор считается заключенным с момента передачи имущества, это не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора.

Указывается, что к переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила ст. 434.1 ГК.

В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков ранее отмечал важность п.

9 проекта, в котором указывается, что при заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо.

По его мнению, это положение проекта закрепляет взгляд на признание применения электронных каналов связи при заключении, изменении договоров и их одинаковой силы наряду с традиционными «бумажными документами».

Публичный договор

Также Пленум ВС РФ отметил, что к публичным договорам относятся не только указанные в п. 1 ст. 426 ГК РФ, но и иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых, например договор бытового подряда, водоснабжения или обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств.

Не относятся к ним кредитный договор и договор добровольного имущественного страхования. В проекте постановления в эту категорию входил и договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Тогда же указывалось, что это не исключает в случаях, предусмотренных законом, возможности заключения таких договоров в обязательном порядке. Но данное положение было исключено.

Ольга Дученко отметила, что вопрос об отнесении договора долевого участия к публичным договорам требует дополнительной проработки, поскольку влияет на возможность застройщика не заключать договор с каждым, кто к нему обратится (даже при наличии возможности предоставить помещение).

Предварительный договор

В документе указывается, что отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющиеся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению такого договора.

В п.

23 Пленум ВС отмечает, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются.

Отмечается, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

В качестве примера Пленум ВС указал, что если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о его незаключенности.

В п.

26 проекта постановления отмечается, что исполнение такого договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору.

Если он выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В проекте постановления указывается, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Партнер АБ «Резник, Гагарин и партнеры» Сергей Косоруков отметил, что при сопоставлении двух приведенных пунктов возникает целый ряд вопросов.

Если по договору, предусматривающему заключение основного договора о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, внесен задаток, то подлежит ли такой договор квалификации как предварительный или как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате? Если на такую квалификацию влияет размер задатка в сравнении с ценой основного договора, то в каких случаях размер задатка может быть признан «существенной частью» цены основного договора для целей применения п. 23 проекта? По мнению адвоката, при формировании окончательного текста постановления было целесообразно разъяснить соотношение двух указанных пунктов, которые имеют важное практическое значение, однако этого в итоге сделано не было.

Рамочный договор

В отношении рамочного договора в постановлении указывается, что им могут быть установлены организационные, маркетинговые и финансовые условия взаимоотношений, содержаться условия договора, заключение которого опосредовано рамочным договором и предполагает дальнейшую конкретизацию таких условий посредством заключения отдельных договоров, подачи заявок и т.п., определяющих недостающие условия. Пленум ВС отметил, что условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства. Отсутствие в документе, оформляющем отдельный договор, ссылки на рамочный договор само по себе не свидетельствует о неприменении его условий.

Абонентский договор

В отношении договора с исполнением по требованию (абонентского договора) отмечается, что несовершение абонентом действий по получению исполнения или направление требования исполнения в объеме меньшем, чем это предусмотрено абонентским договором, по общему правилу не освобождает абонента от обязанности осуществлять платежи по абонентскому договору.

Положения о таком договоре не подлежат применению в случае неясности того, является ли договор абонентским. Положения ст. 429.4 ГК РФ также не подлежат применению.

Заверения об обстоятельствах

Разъясняет постановление и заверения об обстоятельствах. Так, в п. 34 указывается, что если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, то последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также ст. 431.

2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах. Если же заверение предоставлено относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяются ст. 431.

2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств.

В документе отмечается, что заверение может также быть предоставлено третьим лицом, обладающим правомерным интересом в том, чтобы между сторонами был заключен, исполнен или прекращен договор, с которым связано заверение.

Постановление дополнилось положением о том, что пока не доказано иное, наличие у предоставившего заверение третьего лица правомерного интереса в заключении, изменении или прекращении сторонами договора предполагается.

Говоря о данных разъяснениях, Ольга Дученко отметила, что проблема применения заверений об обстоятельствах является актуальной для практики, поскольку после появления общей нормы о них было неясно, как решать конфликт между новеллой и специальными нормами о договорной ответственности. Она подчеркнула, что это разъяснение является положительным для практики, поскольку суды получат ориентир, которым смогут руководствоваться.

Заключение договора в судебном порядке

Пленум ВС указал, что на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашение сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Указывается, что если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, то суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Однако если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Толкование договора

  • В отношении толкования условий договора в постановлении указывается, что, если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту, при котором договор сохраняет силу.
  • Из итогового документа убрали положение, согласно которому если стороны распространили на свои отношения действие определенных одной из них или иным лицом стандартных правил, не являющихся обязательными для другой стороны, но заключенный договор содержит какое-либо отдельное условие, изначально противоречащее таким действовавшим в момент его заключения стандартным правилам, то предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию.
  • При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Правовая квалификация договора

В постановлении закрепляется, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо, прежде всего, учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

***

Комментируя разъяснения Пленума в целом, Сергей Косоруков ранее отметил, что оценивает их положительно: в них, с одной стороны, разрешается ряд конкретных практических вопросов применения норм ГК о заключении и толковании договора, а с другой стороны, указывается судам на все более широкое применение общих правил о добросовестности при решении таких вопросов. Максим Жмурков выразил солидарное мнение, указав, что ждет расширения практики применения этих положений.

По мнению Ольги Дученко, документ содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для формирования единообразной судебной практики, касающихся положений, появившихся в ГК РФ относительно недавно, однако во многом повторяет предыдущие правовые позиции как упраздненного ВАС РФ, так и ВС РФ.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *