С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

  • Схема приобретения
  • Чем сулит превращение машино-мест в недвижимость?
  • Как будет рассчитываться налог на машино-место?
  • Машино-места от государственного застройщика
  • Адресный перечень объектов гаражного назначения в ЗАО

СХЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ

С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

С 1 января 2017 года вступил в силу новый закон 315-ФЗ, предусматривающий поправки в Гражданский кодекс и другие законодательные акты. Благодаря нововведениям машино-места в закрытых паркингах и на открытых автостоянках теперь будут отдельным видом собственности. Мы рассмотрим, какие изменения ждут автовладельцев.

Сложности до принятия закона

Ранее людям приходилось сталкиваться с затруднениями во время покупки и продажи парковочных мест, поскольку фактические владельцы не считались собственниками отдельного машино-места, а имели право претендовать только на долевое участие в собственности. Другими словами, если паркинг состоял из 500 машино-мест, то человек считался собственником 1/500 его части.

В результате владелец не мог поставить на кадастровый учет свое парковочное место, поскольку оно юридически не считалось недвижимостью. Усложняло ситуацию еще одно правило: по закону на кадастровый учет можно поставить лишь помещение со стенами по периметру, а устанавливать любые ограждения на парковочных местах запрещено.

Самое большое затруднение возникало, когда владелец машино-места собирался его продавать. По закону, чтобы продать свою часть долевой собственности паркинга, человеку необходимо было отправить письменные оповещения другим собственникам (в нашем случае, владельцам соседних парковочных мест).

В случае с паркингом владельцев соседних машино-мест может быть несколько сотен, и для оформления сделки купли-продажи всем им приходилось рассылать письма. На это отводился ровно месяц.

Процедура уведомления затягивалась на такой срок, поскольку не было возможности оповестить других владельцев машино-мест через СМИ и интернет.

Кроме этого, рассылка писем стоила недешево, а еще желающие продать парковочное место периодически сталкивались с необходимостью выплатить откупные соседям по паркингу за то, что последние не будут претендовать на продаваемое машино-место.

Чтобы не ждать месяц, избавиться от лишней бумажной волокиты и избежать непредвиденных расходов, приходилось искать альтернативные варианты, например, оформлять договор дарения — 99% сделок по продаже парковочных мест проводилось именно по такой схеме.

Изменения после принятия закона

Благодаря новому закону, вступившему в силу с 1 января 2017 года, машино-место будет самостоятельным объектом недвижимости. Процедура включения машино-мест в кадастр мало чем будет отличаться от домов, квартир и дачных участков.

Люди, которые ранее уже были собственниками доли в паркинге, могут выбрать один из двух вариантов:

  • оставить все, как есть;
  • поставить парковочное место на кадастровый учет и зарегистрировать его как самостоятельный объект нежилой недвижимости.

Но даже в первом случае человеку будет намного проще распорядиться своей долей — благодаря новым поправкам к закону, если участников долевой собственности больше 20 человек, то им можно сообщать о намерении продать свою долю через официальный сайт паркинга.

Среди моментов, которые только предстоит предусмотреть в законодательстве, — ограничения при использовании паковочных мест. Частная собственность, в которую они фактически перейдут, предусматривает установку перегородок из фанеры, кирпича и других строительных материалов.

Эксперты полагают, что законодательно необходимо запретить установку каких-либо перегородок и использование паковочных мест в качестве складских помещений, поскольку это грубое нарушение правил пожарной безопасности, дорожного движения и концептуальной целостности паркинга.

Постановка машино-места на кадастровый учет

Для постановки машино-места на кадастровый учет необходимо будет заказать у кадастрового инженера технический план объекта. Затем следует подать в Росреестр этот план вместе с договором купли-продажи машино-места (либо с договором долевого участия).

До недавнего времени право собственности подтверждалось свидетельством о государственной регистрации, но на сегодняшний день выдается выписка из Единого государственного реестра. Именно этот документ смогут получить владельцы парковочных мест уже в 2017 году.

Нельзя однозначно сказать, как повлияют изменения на размер налога. Некоторые владельцы столкнутся с уменьшением налоговой нагрузки, поскольку для расчета налога на долю паркинга в общей собственности учитывалась территория не только самой парковочной площадки, но и часть территории общего пользования.

По новой схеме, действующей с 2015 года, для расчета налога будет использована кадастровая стоимость парковочного места, максимально приближенная к рыночной, а ставка налога составит 0,1%. Таким образом, сумма налога может увеличиться на машино-места, расположенные в новых паркингах и центральной части крупных городов, где цены на недвижимость самые высокие.

Кадастровая стоимость для расчета налога на имущество уже используется в 28 регионах страны, а в течение следующих 4 лет планируется переход всех оставшихся регионов на новую схему расчетов.

Чтобы рассчитать размер налога, необходимо:

  1. Узнать на сайте Росреестра кадастровую стоимость машино-места;

  2. Рассчитать сумму налога исходя из того, что процентная ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Правда, в каждом регионе во время переходного периода местные власти могу уменьшить ставку до 0% либо увеличить ее не более чем в 3 раза;

  3. Уменьшить рассчитанную сумму налога на понижающий коэффициент. В первый год необходимо будет уплатить только 20% от всей суммы налога, во второй — 40%, в третий — 60%, в четвертый — 80%, и только в пятый — 100%.

  4. Таким образом, если кадастровая стоимость парковочного места составляет 300 000 рублей, то полный размер налога составит 300 рублей (а с учетом понижающих коэффициентов — 60, 120, 180, 240 рублей).

Машино-места от государственного застройщика

Между покупкой и арендой машиноместа, покупатели исходят из своих финансовых возможностей, но предпочтение отдают покупке. Такой выбор обусловлен надежной инвестицией в будущее и наличием гарантированного места на парковке.

С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимостиС 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимостиС 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимостиС 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимостиС 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимостиС 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

Правительство г. Москвы с каждым годом усиливает борьбу со стихийными парковками, организуя платные парковочные пространства и обустраивает новые пешеходные зоны в пределах Третьего транспортного кольца. В связи с этим вопрос приобретения машино-места становиться все более актуальным для горожан.

Безусловно, одним из основных критериев по подбору машино-места является месторасположение паркинга. ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» выставит на реализацию в 2018 году более 45 000 машино-мест во всех округах города. Минимальная стоимость машино-места начинается от 167 тыс. рублей в наземном многоуровневом паркинге.

  1. ЦАО 3 451 машино-места по 54 адресам;
  2. ЮАО 2 341 машино-мест по 31 адресам;
  3. СВАО 3 194 машино-мест по 27 адресам
  4. ВАО 5 806 машино-место по 44 адресу;
  5. ЮВАО 7 215 машино-мест по 45 адресам;
  6. ЮЗАО 7 345 машино-мест по 49 адресам;
  7. ЗАО 5 270 машино-мест по 36 адресам;
  8. САО 3 128 машино-место по 32 адресам;
  9. ЗелАО 2 433 машино-мест по 17 адресам;
  10. СЗАО 5 199 машино-мест по 43 адресам;

Адресный перечень объектов гаражного назначения в ЗАО

Машино-место: переоформлять по новым требованиям или нет?

С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

  • Юлия Замятина
  • Партнер юридической фирмы «Алимирзоев & Трофимов
  • специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

  1. Лина Метелина
  2. Юрист юридической фирмы «Алимирзоев & Трофимов»
  3. специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 января 2017 года машино-место станет самостоятельным объектом недвижимости (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Закон уточняет определения, содержащиеся в ст. 130 Гражданского кодекса и ст. 1 Градостроительного кодекса, а также правовой статус машино-места в целом. Чтобы считаться объектом недвижимости, машино-место должно быть поставлено на кадастровый учет в установленном законом порядке.

Кроме того, собственники смогут получать компенсацию за отчуждение машино-места в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ в новой редакции).

Также машино-места станут предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями и пр. (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новой редакции). Данные о машино-местах будут содержаться в ЕГРП.

А при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, дискуссия о том, является ли машино-место самостоятельным объектом недвижимости, и если да, то каким требованиям оно должно соответствовать, можно считать закрытой.

Отметим, что на практике, сложившейся до принятия Закона, машино-место и сегодня является самостоятельным объектом гражданского оборота. Однако выработалось несколько способов оформления прав на машино-места.

В соответствии с первым из них машино-место не рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, а помещения, в которых располагаются такие машино-места, находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме. Размер доли в таких помещениях определяется по количеству мест на паркинге.

Соответственно, при таком подходе для надлежащего оформления перехода права собственности на машино-место собственнику приходится соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других сособственников (владельцев машино-мест) и получать их нотариально заверенные согласия на сделку.

Стоит также отметить, что такие объекты облагаются налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляет до 0,5% от кадастровой стоимости, налоговые льготы не применяются.

Читайте также:  Пятерочка: горячая линия с номером телефона, адрес почты и сайт для жалоб покупателей на магазин и является ли звонок бесплатным и как оставить претензию?

На наш взгляд, классическим примером оформления машино-мест в долевую собственность могут служить те случаи, когда парковка устроена на многоуровневой механизированной платформе.

Собственник не получает конкретное место в паркинге, а имеет право поставить свой автомобиль на любую платформу конструкции.

В некоторых таких парковках собственник даже не может ни самостоятельно определить, ни проконтролировать, на какой именно из платформ будет размещен его автомобиль.

Добавим, что сложилась также судебная практика применения законодательства о долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Суды подтверждают, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами, и приходят к выводу, что машино-место таковым объектом не является.

Они опираются на то, что документация, оформляемая в отношении машиноместа, не содержит сведений о каких-либо физических границах (ограждающих конструкциях, стенах, перегородках), которыми машино-место будет изолировано от других машиномест в помещении паркинга (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2011 г. по делу № А05-4359/2011).

Есть и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный.

В тех случаях, когда техническая документация зданий содержит сведения о машино-местах (в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утв. ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 20 октября 2008 г.

№ 244), последние рассматриваются и оформляются как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений). В таком случае машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг.

Такое машино-место ставится на кадастровый учет, владельцы машино-мест получают кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.

С принятием новых правил, вступающих в силу с 1 января 2017 года, вопрос оформления прав собственности на машино-места в помещениях, находящихся в составе жилых домов, решен окончательно в пользу второго способа.

То есть не должно быть сомнений в том, что машино-место (при условии, что его границы описаны в порядке, установленном законодательством о кадастре), представляет собой такое же недвижимое имущество, как и, например, квартира. А сделки с машино-местами должны совершаться в том же порядке, что и сделки с квартирами.

Таким образом, собственники машино-мест получат такую же правовую защиту, какую имеют собственники других объектов недвижимого имущества.

По нашему мнению, законодатель подтвердил один из двух сложившихся на практике подходов, не привнеся в него ничего нового.

Полагаем, что с 2017 года в тех ситуациях, когда границы машино-места нельзя будет определить по правилам законодательства о кадастровом учете, или машино-место не будет иметь характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (вид, границы и местоположение объекта недвижимости в помещении, наличие соответствующей технической документации), новые нормы не могут быть применены.

Закон устанавливает порядок «перерегистрации» прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в ЕГРП.

Так, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов (в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место) осуществляется по желанию собственника (то есть необязательна).

Для этого будет необходимо подать в Росреестр заявление об учете изменений сведений, содержащихся в ЕГРП, в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями.

В случае если в ЕГРП зарегистрирована долевая собственность на машино-места, собственники вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. При этом общая долевая собственность прекращается со дня регистрации права собственности последним участником долевой собственности. Необходимость уплаты и размер государственной пошлины в обоих случаях пока что не установлены.

На наш взгляд, остается открытым вопрос о том, будут ли и должны ли сособственники помещений паркинга многоквартирных жилых домов, владеющие парковочными местами на праве общей долевой собственности, сведения о которых не содержатся в ЕГРП, переоформлять такие машино-места в индивидуальную собственность, и если да, то каким образом.

Представляется, что если машино-место отвечает требованиям законодательства о кадастре (расположено в специально отведенном для этого месте, имеет границы и индивидуальный номер и т. д.), то у собственника есть формальное основание поставить такое машино-место на кадастровый учет и оформить в индивидуальную собственность.

Полагаем, что для этого будет можно воспользоваться механизмом регистрации права собственности на вновь созданный объект – подача в Росреестр заявлении о государственной регистрации права собственности вместе с приложением всей необходимой технической документации. Размер госпошлины в этом случае составит 2 тыс. руб.

для физических лиц.

В то же время будут ли все машино-места в подземном паркинге дома определены как объекты недвижимости на основании заявления первого сособственника (с приложением всей необходимой технической документации), или же этот процесс станет постепенным и будет зависеть от воли каждого отдельного сособственника (например, размер долей каждого не обратившегося собственника будет пропорционально изменяться), покажет правоприменительная практика.

На наш взгляд, перерегистрация машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости рекомендуема для полноценного использования объекта в гражданском обороте и защиты интересов собственников.

Парковка у дома

С 2017 года машино-места на парковках можно зарегистрировать в собственность как отдельный объект недвижимости

С 1 января 2017 года машино-место — объект недвижимости

«Народный гараж» ( ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев )

С 1 января 2017 года владельцы машино-мест в подземных паркингах в домах, а также отдельностоящих гаражных комплексах получили возможность их регистрации как самостоятельного объекта недвижимости.

Ранее россияне не могли выделить машино-места в подобных локациях в отдельные объекты недвижимости (в Гражданском кодексе не было термина «машино-место»), они оформлялись в долевую собственность.

Однако данное нововведение не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.

Продать такой объект можно было исключительно с письменного согласия всех остальных собственников парковки либо оформив дарственную на долю. С присвоением машино-месту отдельного статуса владельцы могут зарегистрировать право собственности, что даст им возможность продавать, дарить и менять объекты без оглядки на соседей.

Еще один из минусов оформления в собственность помещений по старым правилам — постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на машино-место как на нежилое помещение. «Однако такая схема также имела недостатки для собственников.

Например, в Москве ставка налога на имущество физических лиц в отношении машино-мест и гаражей составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, в случае с нежилыми помещениями — 0,5%.

Таким образом, собственник парковочного места, оформленного в качестве нежилого помещения, вынужден был платить больше», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель пресс-службы девелоперской группы компаний «Пионер».

Как зарегистрировать машино-место по новым правилам, разобралась редакция «РБК-Недвижимости».

Как зарегистрировать место на парковке в собственность

Так как машино-места признаны самостоятельным объектом недвижимости, теперь используется стандартная процедура их регистрации. Собственник или застройщик подает заявление о постановке машино-места на учет и регистрацию права собственности на него, прикладывает технический план и правоустанавливающие документы, выплачивает госпошлину.

Для регистрации нужны документы, подтверждающие право на парковочное место. Это может быть договор долевого участия (ДДУ), соглашение о купле-продаже, дарственная и т. п.

Затем владелец машино-места должен пригласить кадастрового оценщика, который составит технический план и поставит объект на кадастровый учет.

После этого необходимо предоставить правоустанавливающий документ и технический план в офис Росреестра в любом многофункциональном центре Москвы, отправив почтой или в электронном виде, также можно заказать выезд специалиста для оформления всех документов.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина с физических лиц 2 тыс. руб. Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Особенности оформления

Единственная особенность оформления — определение границ машино-места.

«В связи с тем что у большинства парковочных мест отсутствуют ограждающие их стены, предусмотрена специальная процедура, согласно которой границы машино-места определяет кадастровый инженер на основании проектной документации построенного объекта и указывает эти данные в техническом плане.

Непосредственно в паркинге границы машино-места могут обозначаться путем нанесения на поверхность пола разметки краской или с использованием наклеек», — поясняет представитель пресс-службы девелоперской группы компаний «Пионер».

Машино-место должно соответствовать заданным габаритам: минимальные размеры автостоянки — 5,3 х 2,5 м, максимальные — 6,2 х 3,6 м. В случае несоответствия машино-места этим параметрам Росреестр может отказаться его регистрировать, так что, возможно, придется обратиться в суд, предупреждает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

В управляющей компании «ВК Комфорт» приводят пример: застройщик ЖК «Мичурино» находится в стадии ликвидации и не успел провести регистрацию машино-мест в собственность.

«В данном случае вопрос можно решить только в судебном порядке, — утверждает директор по правовым и жилищным вопросам УК «ВК Комфорт» Николай Яценко.

 — Около 500 владельцев не смогли оформить собственность на машино-места в паркинге и обратились к нам с просьбой помочь зарегистрировать права на недвижимость». Подобная ситуация и в новом ЖК «Северный парк»: застройщик не ввел в эксплуатацию парковку.

Читайте также:  Работодатель всегда рискует, когда заключает договор гражданско-правового характера вместо трудового договора.

«Сейчас, по сути, нет объекта недвижимости и невозможно получить и зарегистрировать кадастровые документы на объект. Эту проблему дольщиков также помогает решать управляющая компания жилого комплекса», — уточняет Николай Яценко.

Машино-места в Москве

С начала реализации программы правительства Москвы по внедрению платных парковок на улицах города приобретение машино-места вместе с квартирой стало более актуально, отмечают риелторы компании «Метриум Групп».

Сегодня, по их данным, такая возможность есть практически во всех новостройках Старой Москвы, в том числе и в сегментах эконом- и комфорт-класса.

Собственного подземного или отдельно стоящего паркинга нет менее чем в 5% столичных жилых комплексов, реализуемых на первичном рынке Москвы.

Стоимость машино-места в массовом сегменте новостроек Москвы начинается от 310 тыс. руб. Ценовой максимум в 2016 году в компании «Метриум Групп» отмечен в двух проектах: клубных домах на Арбате и «Плотникоff» — 20,14 млн руб.

«По статистике, на сегодняшний день парковочное пространство для своего автомобиля в столице приобретает как минимум каждый второй покупатель жилья в бизнес-классе, а в элитном сегменте этот показатель достигает 100%, — говорит управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — При этом машино-места пользуются спросом не только в дорогих проектах, но и в массовом сегменте: в зависимости от жилого комплекса от 30% до 50% покупателей квартир эконом- и комфорт-класса приобретают места для стоянки машин».

Как оформить машино-место?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, которые ввели понятие машино-места и отнесли его к объектам недвижимого имущества в случае, если его границы описаны в установленном порядке ( Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», далее — Закон № 315-ФЗ).

Таким образом, владельцы машино-мест в подземных паркингах в домах, а также в отдельно стоящих автомобильных комплексах получили возможность их регистрировать как самостоятельный объект недвижимости, что позволяет на законных основаниях их дарить, продавать и передавать по наследству.

Данная норма не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.

1. Что такое «машино-место»?

1.1. Понятие машино-места

Гражданский кодекс РФ определяет машино-место как предназначенное для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке ( ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Более детальное определение содержится в п. 29 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ: машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями ( ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

  • При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место применяется налоговая ставка в размере не более 0,3 % от его кадастровой стоимости.
  • Одновременно с термином «машино-место» в законодательстве Российской Федерации применяется понятие «парковка (парковочное место)», которая располагается за пределами зданий, сооружений.

Границы парковки в соответствии с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются.  Парковка (парковочное место), являющаяся частью уличной сети и размещаемая, в том числе, в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости. Поэтому зарегистрировать право собственности на парковочное место нельзя.

Например, если во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили, то такая площадка не подлежит оформлению в собственность как машино-место.

Подробнее

Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Машино-место как объект недвижимого имущества должно обладать следующими признаками:

  • соответствие техническим параметрам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»; Подробнее
    • минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м;
    • максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м.

    Машиноместа с 1 января 2017 года отнесены к объектам недвижимости

    В Якутске такие жилые дома пока в новинку, но единичные примеры есть. Например, стоянки в цокольных этажах жилых домов, где машиноместо входит в единую конструкцию здания. А с вводом жилых домов в 203 микрорайоне, в которых предусмотрены подземные паркинги, жители нового квартала смогут позволить себе оформить в собственность машиноместо в подземном гараже.

    С 1 января 2017 года вступает в силу федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон объединяет два ФЗ — о государственном кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав, то есть, с 1 января следующего года вместо двух ФЗ будет действовать один.

    Как и ранее, государственный кадастровый учет будет вестись в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. С нового года сокращаются сроки по кадастровому учету – с 10 рабочих дней до 5, по регистрации прав – 7 рабочих дней.

    Также с 1 января 2017 к объектам недвижимости добавляются: машиноместо и единый недвижимый комплекс, в основном, это производственные базы, состоящие из основного здания и вспомогательных сооружений. Что касается машиномест, то, как правило, квартиры сейчас продаются вместе с машиноместом.

    К дворовым территориям это не относится, это специализированная парковка, паркинг. Машиноместо — часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства.

    То есть, это часть здания, сооружения, если границы таких помещений описаны в установленном законодательстве порядке.

    — Машиноместа относятся к общей долевой собственности правообладателей – собственников помещений многоквартирного жилого дома. И она не делится, выдел не осуществляется.

    — Машиноместа для Якутска не так распространены, как в других регионах, практики мало. Но в связи с застройкой 203 микрорайона, где в цокольных этажах МКД предусматриваются места для парковок, практики станет больше.

    Машиноместо, как правило, в многоуровневых парковках, в основном строятся в новых домах. И вместе с квартирой жильцы покупают и место на парковке. Но это только, если парковка составляет единую, целую конструкцию вместе с многоквартирным жилым домом.

    Зачем регистрировать право собственности на машино-место как на объект недвижимости?

    Корреспондент: Насколько сложен процесс переоформления помещения под паркинг в машино-место? Как выглядит весь процесс?

    Эльвир Хамидуллин: С 1 января 2017 года в связи с вступлением в силу изменений, внесенных в правовые акты РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-ФЗ введено новое правовое регулирование, касающееся регистрации права собственности на машино-места.

    Машино-места располагаются в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях и предназначаются исключительно для размещения и хранения автотранспорта и могут быть ограждены стенами или иными конструктивными элементами.

    Вместе с тем, это может быть площадка, обозначенная разметкой (например, краской или наклейками) и неразрывно связанная с объектом (зданием, домом, постройкой), но при этом данные о границах которой обязательно должны быть внесены в ЕГРН.

    Необходимо отметить, парковка на обочине дороги или разметка во дворе машино-местом не считается.

    Говоря о процессе переоформления помещений под паркинг в новый вид объекта недвижимости – машино-место, необходимо учитывать следующее.

    До 1 января 2017 года процесс оформления прав на парковочные места, являющиеся нежилыми помещениями, или машино-места зависел от того каким образом возникало право собственности.

    В одном случае, машино-место, не являлось самостоятельным объектом недвижимости, а представляло часть объекта недвижимости, в отношении которого действует режим общей долевой собственности, а пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой порядок пользования определяется соглашением участников долевой собственности или решением суда. В этом случае размер доли определялся исходя из количества мест на парковке и проходила регистрация права собственности в отношении машино-мест именно на долю в общей собственности. Для отчуждения своей доли требовался отказ от преимущественного права покупки остальных участников общей долевой собственности.

    В другой ситуации, машино-место определялось как самостоятельный объект недвижимости – помещение.

      При этом в данном случае, по заявлению заинтересованных лиц, сведения о таких помещениях (машино-местах) содержались в технической документации, составленной в результате проведения первичной или текущей инвентаризации здания, сооружения или помещения паркинга, в которых расположены данные машино-места. В результате проведения технической инвентаризации, в том числе на основании подготовленных технических планов устанавливались характеристики нежилого помещения (парковочного места): местоположение, размеры, границы, площадь. На данные парковочные места (машино-места) в результате проведения учетных действий правообладателям выдавались кадастровые паспорта, после чего была возможной регистрация права на данный объект недвижимости.

    Соответственно, в выписке из реестра, который в конечном итоге получал собственник, объект, фактически являвшийся «машино-местом», именовался как «нежилое помещение».

      В соответствии с действующим законодательством, такие документы сохраняют свою силу и не требуют переоформления, но гражданин по собственному желанию может подать заявление в Росреестр об изменении вида объекта с «нежилое помещение» на «машино-место», приложив технический план.

    • Внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о машино-месте, а именно постановка на государственный кадастровый учет и (или) регистрация прав на машино-место, осуществляется на основании технического плана (в котором содержатся сведения, необходимые для внесения в ЕГРН сведений об этом объекте), правоустанавливающего документа и заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.
    • Размер государственной пошлины установлен 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций.
    • В целях проведения регистрации прав, заявитель вправе лично обратиться в МФЦ, предоставив необходимые документы на бумажном носителе, либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации.

    Для подготовки технического плана могут быть использованы следующие документы: разрешение на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектная документация здания или сооружения, в которых расположено машино-место, изготовленный до 1 марта 2013 г. технический паспорт здания или сооружения, а также иные документы: в частности, копия договора долевого строительства, содержащего описание такого машино-места, акт приема-передачи готового машино-места.

    Для подготовки технического плана на машино-место, необходимо обратиться в организацию, занимающуюся осуществлением кадастровой деятельности, либо к кадастровому инженеру.

    Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения, площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам. Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м, максимально допустимые — 6,2 x 3,6 м.

    Максимально допустимые размеры машино-места рассчитаны исходя из максимальных габаритов (длины и ширины) легковых автомобилей, размещаемых на машино-местах, с учетом минимально допустимых зазоров безопасности, расстояния между автомобилями на местах стоянки и конструкциями здания.

    В качестве правоустанавливающего документа могут быть использованы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договор инвестирования, договор купли-продажи, а также иные документы, подтверждающие возникновение права собственности.

    Стоит также отметить, законом о государственной регистрации объекта недвижимости также предусмотрена постановка машино-мест на государственный кадастровый учет без одновременной регистрации прав.

    Данная процедура будет возможна в отношении всех машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением ГКУ на это здание, либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН, при постановке на  ГКУ всех машино-мест в этом здании, сооружении.

    Например, если многоквартирный дом с парковкой сдан в эксплуатацию после 1 января 2017 года, то машино-место, равно как и квартиру, поставят на кадастровый учет без личного участия заявителя — одновременно вместе со всеми другими квартирами и парковками. Гражданину останется только обратиться за оформлением права. В этом случае на регистрацию потребуется не более 9 рабочих дней.

    Также, новыми правилами установлена возможность участника общей долевой собственности выделить в натуре свою долю, если таковая была зарегистрирована до 1 января 2017 г., путем определения границ машино-места и регистрации на него права собственности.

    При этом согласие остальных участников долевой собственности не нужно, необходимо только предоставить соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

    Право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место.

    Для этого также необходимо будет обратиться в организацию, занимающуюся осуществлением кадастровой деятельности, либо к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана на машино-место.

    Корреспондент: Давайте поговорим об этой ситуации на более конкретном примере.   Во сколько обойдется переоформление 160 парковочных мест в одном жилом доме?

    Эльвир Хамидуллин: В данном случае, если речь идет о подготовке пакета документов, необходимого для переоформления парковочных помещений в машино-места, при определении стоимости, необходимо учитывать объем необходимых работ.

    Помимо подготовки технического плана, по желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток.

    (При отображении границ машино-места также указываются обозначения характерных точек границ машино-места, обозначение машино-места (номер), расстояние от каждой характерной точки границы машино-места до не менее двух находящихся в прямой видимости от машино-места специальных меток в системе специальных меток для определения границ машино-мест на соответствующем этаже здания или сооружения (в том числе характерных точек границ помещения, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат таких точек) и отображается положение таких специальных меток (включая характерные точки границ помещения) и их обозначение (при наличии).

    В случае, если нежилое помещение, в состав которого входит 160 парковочных мест, необходимо разделить на отдельные объекты недвижимости, в данной ситуации будет подготовлен один технический план, при этом необходимо учитывать, что регистрация прав будет осуществлена на каждый объект в отдельности. Соответственно оплата государственной пошлины будет проведена за каждый объект.

    Корреспондент: В Оренбургской области уже были случаи регистрации права собственности на такие объекты недвижимости, как машино-места?

    Эльвир Хамидуллин: Нашей организацией в 2017 году выполнялись работы по постановке на государственный кадастровый учет, а также сопровождение государственной регистрации прав в отношении машино-мест, расположенных в подземной части многоквартирного жилого дома на территории города Оренбурга.

    Данные о машино-местах до обращения заказчика в нашу организацию были внесены в ЕГРН в качестве одного общего нежилого помещения, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН.

    По договору подряда были выполнены работы по образованию восьми объектов недвижимости (машино-мест) путем раздела общего нежилого помещения.

    Сведения об исходном помещении, из которого были образованы машино-места, были исключены из ЕГРН, в соответствии с положениями действующего законодательства. В отношении образованных машино-мест была проведена государственная регистрация прав.

    Корреспондент: Зачем вообще нужен этот процесс переоформления? Получат ли собственники какую-то выгоду? Как это отразится на налогообложении?

    Эльвир Хамидуллин: Как уже было сказано ранее, в соответствии с изменениями в сфере законодательства, вступившими в силу с 1 января 2017 года, машино-места в подземных автостоянках, многоэтажных паркингах стали самостоятельными объектами недвижимого имущества.  На сегодняшний день машино-место может быть предметом купли-продажи, дарения, ипотеки или аренды.

    Таким образом, наличие у собственников объектов недвижимости отдельного зарегистрированного права на машино-место позволяет ему распоряжаться объектом по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Государственная регистрация прав на объект недвижимости является правовым актом, верифицирующим возникновение, изменение, переход или прекращение права правообладателя на недвижимую вещь.

    Собственники машино-мест, действительно имеют выгоду в части снижения суммы налога, поскольку ставка по налогу на машино-места ниже, чем на нежилые помещения.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 406 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки по налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы.

    В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения в отношении машино-мест налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента. Для нежилых помещений налоговая ставка выше. Налоговая ставка в отношении нежилых помещений составляет до 0,5% от кадастровой стоимости.

    В соответствии с разъяснениями, данными Федеральной налоговой службой действия владельцев парковочных мест, учтенных в качестве нежилых помещений, в подобных случаях сводятся к следующим шагам:

    1. Обращение в Росреестр с целью изменить наименование собственности на «машино-место», если объект по факту соответствует нормам закона, предусмотренным для парковочных мест. Измененные сведения будут направленны в налоговую структуру для расчета величины налога;
    2. Если же в свидетельстве о госрегистрации прав на собственность объект уже именуется «машино-местом», владелец может самостоятельно обратиться в налоговую службу с просьбой пересчитать налог.

    iStock.com

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *