ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный иск

  • ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный искНегаторный иск – это способ защиты владельца недвижимого имущества от недобросовестных действий лиц, нарушающих его гражданские, имущественные и жилищные права.
  • Нарушение выражается в проявлении несоразмерной свободы лица, которое своими действиями создаёт помехи или препятствия для полноценного использования собственником недвижимого имущества.
  • Главное условие этого вида процесса – отсутствие притязаний на право владения имуществом.
  • Недобросовестность выражается в превышении полномочий, в поступках, совершаемых без учёта интересов граждан, которые вправе взыскать в судебном порядке отмену таковых, восстановив беспрепятственное пользование принадлежащей им на законном основании, территорией.
  • Ответчиками по негаторному иску могут являться:

Виновные действия содержат тенденции, доставляющие неудобства или создающие помехи для законного использования собственной территории. Но не имеют отношения к праву владения и имущественного распоряжения таковым.

Всё же такие действия могут повлиять не только на использование земельного участка или квартиры её собственником, но и на участие объекта в имущественной сделке.

Число покупателей или претендентов на аренду уменьшится, если проход в квартиру частично перекроет расположенное поблизости имущество соседа или сооружённая им кладовка.

Если на дачном участке забор соседа затеняет половину земли, предполагается, что вырастить на ней урожай станет проблематично.

Такие случаи рассматриваются в арбитражном порядке. Виновное лицо вправе отстаивать законность собственных действий, а пострадавший – их незаконность. Для вынесения определения по спорному вопросу потребуется опора на нормативы, СНИЛС и законодательные источники.

Результатом рассмотрения станет признание факта непричинения вреда или вынесение резолюции о восстановлении должного порядка пользования объектом недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Определение сторон

Заявление по обозначенному вопросу подаётся мировому судье в районный суд по месту расположения объекта недвижимости. Подача заявления сопровождается определением сторон. Выступить в роли истца вправе только собственник или титульный владелец (арендатор, держатель сервитута, залога и т.п.)

Иногда в имущественных отношениях подобного рода стороны не имеют чёткой выраженности, так как позиция истца может быть ошибочной, основанной на заблуждении или амбициях.

Например, граждане, получившие наделы под строительство частных домов, договорились провести инженерные коммуникации до срока, назначенного администрацией, инвестируя деятельность компании из собственного бюджета. Один из собственников категорически отказался от участия в проекте, мотивируя отказ тем, что считает целесообразным подождать участия административных органов.

В итоге гражданин оказался единственным лицом, который никакими способами не смог подключиться к системе газоснабжения. Коллектив собственников отказался предоставить ему врезку в трубы, проведённые за счёт собственных капиталовложений. А администрация посчитала, что вопрос решён силами собственников участков.

  Затопление квартиры

В этом случае мировой судья пояснил, что считающий себя пострадавшим гражданин, относится не к числу истцов, а к числу ответчиков по собственному иску, так как решение о газоснабжении принималось общим собранием, на котором он лично объявил занятую им позицию.

Сторонами являются контрагенты спора, когда права истца фактически ущемляются ответчиком, не спрашивающим его разрешения на проведение тех или иных инициатив.

Например, сосед по лестничной площадке сколотил в углу ящик для хранения картошки. Двое собственников квартир не предъявили претензий, а нанимательница третьей квартиры обратилась к мировому судье, так как детская коляска, которой она постоянно пользуется, с трудом размещалась в оставшемся пространстве.

То есть сторонами выступают лица, чьи интересы столкнулись на почве фрагментарных, но иногда существенных последствий, вызванных действиями ответчика.

Негаторный иск арендатора

ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный искВ условиях аренды взыскивать к оппоненту в суде вправе как собственник объекта, добиваясь расторжения договора, так и арендатор, права которого ущемляет владелец (см. Как правильно составить договор аренды квартиры).

Например, пожилая женщина сдала внаём квартиру молодожёнам. После этого, она практически ежедневно является к нанимателям помещения, предпочитая поздние посещения для несанкционированных проверок.

Вторгаясь в личное пространство граждан, владелица квартиры мотивировала визиты тем, что беспокоится за сохранность собственного имущества и проверяет жильцов на предмет трезвого образа жизни и отсутствия в помещении шумных, нетрезвых компаний. Негаторный иск заявителей был удовлетворён, а на несанкционированные проверки был наложен запрет.

Главное в производстве данного процесса – сохранение прав лица, которому на том или ином основании предоставлено право пользования и распоряжения объектом, в пределах оговорённых договором аренды. В этом случае наименование заявления требует формулировки: «Исковое заявление о нечинении (не причинении) препятствий».

При обращении в арбитраж арендатора требуется соблюдать существенное условие – договор о переходе титульных прав оформляется в установленной законом форме, с удостоверением у нотариуса или без такового, при обязательной регистрации договора в Росреестре.

Взыскание по действию сервитута

В случае сервитута допускается рассмотрение вопроса как для владельцев (держателей) сервитута, к которым относятся лица, в чью пользу установлен сервитут, так и без его установления.

Для держателей сервитута взыскание допустимо, если они расширяют рамки и полномочия, предоставленные обременением. Или не соблюдают установленных соглашением границ.

В иных случаях ставится вопрос об установлении такового, когда длительное время пространство земельного надела или межевые границы используются третьими лицами для достижения собственных целей, без учёта доставляемых владельцу надела, неудобств.

Собственник вправе затребовать:

  • прекратить несанкционированное использование территории;
  • установить частный сервитут на условиях возмездности.

В этом случае наименование заявления требует формулировки: «Исковое заявление об устранении препятствий».

Заявителем вправе выступить и держатель частного сервитута, если собственник ущемляет его полномочия, препятствуя проходу к расположенному в зоне обременения имуществу и или в иных случаях.

Условия удовлетворения негаторного иска

По решению суда, на основании выданной выписки из его решения, заинтересованное лицо вправе:

  • призвать ответчика к устранению препятствий;
  • запретить вмешиваться в условия владения (распоряжения) объектом.

  Иск о принятии наследства

На этом основании нарушитель не сможет отказаться от исправления, обозначенного резолюцией. В определённый решением срок он обязан аннулировать объект, влияющий на удобство в пользовании заявителем собственной недвижимостью. Иногда допустимо изменить его размер, конфигурацию или место расположения.

Если речь идёт о капитальном строении или заграждении, установленном на межевых границах, то допускается его ликвидация силами лица, возводившего его с допущением нарушений регламента строительства, не соблюдая санитарные нормы, нормативы красных линий и иные установленные нормативы строительства.

В случае отказа владельца помещения от его ликвидации, заявитель с выданной выпиской вправе обратиться в службу судебных приставов, которая применит имеющийся в её ведении инструментарий, для приведения решения в исполнение.

Например, посредством вызова специализированных служб, уполномоченных на снос объекта, с последующим высчитыванием из финансового ресурса нарушителя, денежных средств, в счёт оплаты услуг компании.

  1. Если третье лицо чинило препятствия для использования недвижимости, после вынесенного положительного решения, действия, считающиеся таковыми, требуется прекратить незамедлительно.
  2. Решение о признании иска вступает в силу при определённых условиях, в числе которых:
  • Правомочность притязаний заявителя, при выявлении фактов нарушений со стороны ответчика.
  • Между сторонами заведомо отсутствуют обязательственные отношения в виде родственных связей или кредитных (залоговых) обязательств (см. Прекращение залога).
  • Имущественные и гражданские права заявителя нарушаются ответчиком. Иногда предусматривается, что такие перспективы развития событий неминуемы в качестве следствия, вытекающего из действий ответчика.
  • На момент рассмотрения иска нарушения не устранены и продолжают препятствовать в законном использовании недвижимости.

В определённых случаях ущемление в правах заявителя не является условием признания иска.

По преимуществу такие следствия проистекают через определённый промежуток времени.ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный иск

Это естественно, так как в случае определения данного обстоятельства нарушающим свободу владельца, он мог (и должен был) возбудить вопрос своевременно. При этом определяется характер требования, которое допускает непризнания в качестве негаторного.

Такие случаи иногда возникают на фоне ссоры между соседями, где обращение в арбитраж играет роль вспомогательного инструмента для развития конфликта.

Иногда выясняется, что сосед разрешил возвести забор, а впоследствии возбудил арбитражное производство. Данные факты учитываются в процессе рассмотрения спора.

Такое положение дел касается возведённых объектов и установленных правил их использования.

Некоторые действия лиц признаются негаторными требованиями и не имеют срока давности.

Они касаются ущемления прав и регламента пользования, вмешательства в личное пространство владельца имущества (ст. 208 ГК РФ). К таковым относятся вопросы, связанные с семейными отношениями, допускающими совместное владение или права детей, сохраняющиеся после развода родителей (см. Все варианты раздела квартиры при разводе).

Кроме этого, срок давности отменяется в следующих случаях:

  1. На участке собственника или титульного владельца возведено (возводится) самовольное строение. Или капитальное строение соседа возводится (возведено) с нарушением красных линий, санитарных норм или нормативов противопожарной безопасности (см. Нормы жилья).
  2. Строительство объекта нарушает нормативы, создавая опасность обрушения на близлежащие наделы.
  3. Здание, признанное аварийным и расположенное поблизости от земель собственников или мест прохода и проезда граждан, не уничтожается, создавая угрозу обрушения.

Основания предъявления негаторного иска

Кроме правоспособности заявителя, которая подтверждается предъявлением документации, прошедшей регистрацию и внесённой в учётные записи Государственного кадастра, к основаниям арбитражного производства относятся существующие законодательные положения, играющие роль критерия о нарушении прав истца.

К их числу относятся:

  • статьи 304, 305 ГК РФ, отражающие сущность негаторных требований;
  • пункты 45-48 Постановления Пленума под № 10/22;
  • информационное письмо Президиума ВАС от 15.01.13, под № 153;
Читайте также:  Срок годности творога и творожных изделий по ГОСТ и СанПин: какие у них условия хранения, сколько можно есть просроченный продукт, какова опасность для здоровья?

Негаторный иск: Высший арбитражный суд дал важные разъяснения

Особое место среди способов защиты гражданских прав занимает так называемый негаторный иск. Ему посвящена только одна статья Гражданского кодекса – 304 – которая гласит:

«Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

  • Однако дополнительную силу указанному иску сообщает статья 208 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что на данные требования не распространяется срок исковой давности.
  • Указанное положение является заманчивой нормой для случаев, когда речь идет о «делах давно минувших дней».
  • Дополнительный интерес представляет и широкая диспозиция нормы, ведь она должна охватывать все случаи нарушения прав собственника, которые могут быть весьма разнообразны.

В этой связи очевидный интерес представляет опубликованное в марте 2013 г. Информационное письма Высшего арбитражного суда № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». Рассмотрим внимательнее выработанные им правовые позиции.

Негаторный иск допустим если у истца остался доступ к имуществу

Уже первый же пункт обзора связан с актуальной темой соотношения негаторного и виндикационного иска, причем ситуация обострялась тем, что с момента начала нарушения прошло уже 3,5 года. Из этого следовало, что в зависимости от квалификации отношений, суд мог и применить исковую давность.

Фабула дела была достаточно проста – ответчик установил прилавок в холле здания истца и в отсутствие какого-либо договора осуществлял торговую деятельность. В отзыве он настаивал на том, что иск должен быть квалифицирован как виндикационный.

Суд же счел, что в связи с тем, что истец сохранял свободный доступ к холлу в целом, он должен считаться владеющим собственником. Следовательно, иск является негаторным и исковая давность применению не подлежит.

Неправильное использование имущества арендатором пресекается путем использования договорного иска

Вопрос соотношения негаторного и договорного исков был рассмотрен во втором пункте обзора. Согласно фабуле соответствующего дела, арендатор, получив в аренду помещение, самовольно установил в нем телефонные линии.

Суд, удовлетворяя иск, отметил, что при наличии между сторонами заключенного договора, следует применять нормы Гражданского кодекса о договорном праве, а не нормы о защите прав собственника, сохраняющего владение.

Дополнительно следует отметить, что в данном случае это являлось единственным разумным решением, ведь по смыслу и определению договора аренды, собственник как раз перестает быть владельцем на время аренды.

Арендодатель сохраняет право на негаторный иск к третьему лицу

Чрезвычайно важным представляется третий пункт обзора.

Фабула описанного в нем дела такова. Собственник передал принадлежащий ему причал в долгосрочную аренду. Через некоторое время на данном причале третье лицо самовольно разместило промышленный холодильник.

Арендатор не стал использовать предоставленное ему статьей 305 Гражданского кодекса как законному владельцу право на негаторный иск в связи с тем, что ему данный холодильник не мешал.

В результате собственник подал иск от своего имени.

Суд первой инстанции в иске отказал, мотивировав отказ тем, что в данный момент права невладеющего собственника никак не нарушаются. Откровенно говоря, такое решение выглядело вполне логичным.

Однако апелляционный суд иск удовлетворил, высказав следующую правовую позицию (поддержанную в Обзоре):

«По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. … По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска. В силу ст 304 ГК РФ и 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель — собственник имущества. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца).

Весьма нестандартна и фабула следующего дела. В нем в пользу истца – собственника здания – был установлен сервитут проезда по соседнему земельному участку.

Арендатор же этого соседнего участка установил забор и перестал пускать сотрудников истца. С его позиции, так как спорный участок не находился во владении истца, то иск не мог быть квалиицирован как негаторный.

С момента же начала нарушения прошло уже больше трех лет.

Поддержанная в Обзоре позиция суда апелляционной инстанции, удовлетворившего иск, заключалась в следующем:

Согласно п. 4 ст. 216 Гражданского кодекса, вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.

Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.

Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ).

Истребование имущества из чужого незаконного владения — советы адвоката по возврату имущества

По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

  • Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
  • Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
  • Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

  • Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
  • Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
  • Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения

Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:

  • Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
  • Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
  • Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.

Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.

Порядок истребования

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество.

Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию.

Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Комментарий к гражданскому кодексу РФ
на основе судебной практики

  • Постановление Пленума ВАС и ВС от 29 апреля 2010 года № 10/22
  • Споры об устранении нарушений права, не связанных
  • с лишением владения

45. Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
49. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Читайте также:  Уведомление о введении режима неполного рабочего времени

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 
1. Требование о демонтаже торгового прилавка с оборудованием, установленного в холле нежилого здания, квалифицировано арбитражным судом как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как истец имеет свободный доступ в холл принадлежащего ему здания. 2. В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. 3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу — нарушителю права собственности. 4. Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия. 5. Возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. 6. Если право собственности истца нарушено действиями лиц, выполнявших работы по заданию и под контролем заказчика во исполнение договора подряда, то надлежащим ответчиком по негаторному иску является заказчик. 7. Собственник земельного участка имеет право на негаторный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании возведенным им на этом участке зданием, и в случаях, когда право на здание не зарегистрировано. 8. Невозможность осуществить строительство в желаемом истцом объеме не является основанием для удовлетворения негаторного иска к собственнику соседнего земельного участка, если ответчик застроил свой земельный участок в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами. 9. Иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда разрешение на строительство на соседнем участке не оспорено, однако истцом доказана реальная угроза разрушения его здания. 10. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца 11. Отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения 12. Иск о признании права отсутствующим арбитражным судом удовлетворен, поскольку истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ). 13. Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 10545/12 по делу N А34-3141/2011

Право собственности прекращается, если объект стал конструктивным элементом оборудования дома, защита вещных прав не осуществляется.

Определение ВС РФ от 14 ноября 2017 г. N 47-КГ17-18

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Обзор ВС РФ № 2(2018)

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Обзор ВС РФ N 3 (2020) пункт 19

Собственник недвижимого имущества, проданного в рамках процедуры банкротства другого лица, на основании чего изменена информация о правообладателе в государственном реестре, вправе защитить свои права путем предъявления иска о признании права собственности к лицу, указанному в реестре в качестве правообладателя, если собственником не было утрачено владение этим имуществом.

Кубанское агенство судебной информации

Совместный проект кафедры гражданского процесса и международного права юридического факультета КубГУ  и АНО «Кубанское агентство судебной информации» — 2015/2016

Цель проекта: в форме вопросов и ответов отразить ключевые проблемы, возникающие при судебной защите права собственности на недвижимость

                                                                                Потапенко С.В., заведующий кафедрой

  •                                                                                  гражданского процесса и международного
  •                                                                                  права ФГБОУ ВПО «Кубанский                     
  •                                                                                  государственный университет», доктор
  •                                                                                  юридических наук, профессор,    
  •                                                                                  Заслуженный         юрист  РФ, Почетный
  •                                                                                  работник судебной системы;

                                                                                 Зарубин А.В., 

  1.                                                                                  судья Волгоградского                       
  2.                                                                                  областного суда, кандидат юридических
  3.                                                                                   наук, доцент;

                                                                                  Потапенко Н.С., директор АНО    

  •                                                                                   «Кубанское агентство судебной
  •                                                                                    информации», кандидат юридических
  •                                                                                   наук

Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск),  как способ защиты права собственности на недвижимость

      Что необходимо понимать под негаторным иском?

Под негаторным иском обычно понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения[1]. 

Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, предоставлялся еще древнеримскими юристами и был известен под названием «негаторный» (отрицающий) иск. Первоначально иск использовался для отрицания истцом сервитута ответчика и прекращения действий, создающих препятствия в пользовании имуществом.

Напротив, владелец сервитута для его защиты мог воспользоваться конфессорным иском, требуя допуска к имуществу. Одновременно с негаторным и конфессорным существовал прогибиторный иск. Он давался для воспрещения кому-либо вмешиваться в осуществление права собственности.

Воспользовавшись прогибиторным иском, истец мог, например, добиться разрушения стены, препятствующей проходу на свой земельный участок.

Современный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) объединяет собственно негаторный, прогибиторный и конфессорный иски. Под ним обычно понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения.

Если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения.

Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Например, одно лицо возводит настолько высокую стену, что она мешает созреванию плодов на земле другого лица.

В этом случае сосед хоть и владеет землей, но не может использовать ее по прямому назначению — выращиванию продуктов.

Право пользования может считаться умаленным и тогда, когда владелец помещений на первом этаже перекрывает доступ к лестнице, лишая тем самым возможности владельцев помещений, расположенных выше, пользоваться ими. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы. В качестве примера в литературе, как правило, приводится случай включения имущества в акт описи (ареста), что не совсем верно.

Негаторным иском защищается право пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании, предусмотренном законом, однако он может применяться при восстановлении всех полномочий, в том числе восстановлении владения (см.

подробнее в ответе на вопрос о разграничении виндикационного и негаторного исков).

Это позволяет расширить сферу действия негаторного иска на все случаи создания фактических препятствий в реализации правомочий собственника, за исключением полного лишения ответчиком собственника полномочия владения с целью владеть для себя.

Не может применяться негаторный иск тогда, когда в реализации права собственности создаются затруднения, но они напрямую не связаны с ограничениями пользования или распоряжения.

Читайте также:  Как зарегистрировать юридическое лицо на «Госуслугах»

Например, банк для оформления ипотеки требует справку об отсутствии задолженности, а управляющая компания отказывается выдать подобную справку, что становится поводом для обращения в суд с негаторным иском к ней. Подобный иск бесперспективен как негаторный. Кроме того, негаторный иск не применяется, если спор вытекает из обязательственных отношений истца и ответчика или спор упирается в вопрос о разрешении прав в отношении спорного имущества.

Деление вещей на движимые и недвижимые на негаторный иск влияния не оказывает, но на практике чаще всего споры об устранении препятствий возникают по поводу недвижимых вещей между соседями.

Рассматриваемый иск применяется как при наличии объективных помех, так и в случае, если помехи должны стать результатом действий нарушителя. Соответственно обязанное лицо может быть понуждено к активным действиям, например сносу; или пассивным — воздержанию от строительства.

На требования, вытекающие из негаторного иска, не распространяется исковая давность. Добросовестность ответчика не исследуется, так как это не имеет юридического значения.

 Кто выступает истцом и ответчиком по негаторному иску?

Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец. Заинтересованность любого другого лица в использовании имущества не может дать ему негаторного иска.

Так, например, по одному из дел суд обязал ответчика обеспечить беспрепятственный проход истца к своим помещениям, но отказал в удовлетворении этих же требований посетителю истца.

Если титул владельца основан на договоре, то надлежащим истцом он будет тогда, когда помимо владения он наделяется полномочиями пользования и (или) распоряжения.

Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Иногда истцы ошибочно видят в нарушителе своих прав только лицо, фактически создающее преграду, игнорируя то, какие отношения стоят в основании подобных действий.

Так, в практике судов общей юрисдикции встречаются иски жильцов квартир к организациям, установившим металлические двери с кодовыми замками при входе в подъезд, об устранении препятствий в пользовании своими жилыми помещениями, поскольку эти жильцы не высказывали волю на установку дверей.

Для того чтобы правильно определить круг ответчиков, суду необходимо выяснить, на каком основании установлена дверь. Если это договор, то с кем и что входит в его содержание. Так, по одному из дел было выяснено, что дверь установлена на основании договора подряда, заключенного между ООО (подрядчик) и жильцами дома (заказчики).

По условиям договора дверь устанавливается иждивением подрядчика и после выполнения работ переходит в собственность заказчиков. Замок на двери остается в собственности заказчика, он же производит обслуживание запорного устройства. Поскольку договор подряда на момент предъявления иска был исполнен, то надлежащими ответчиками следует считать и ООО, и жильцов дома.

Что входит в предмет негаторного иска?

Предметом негаторного иска является требование собственника или законного владельца о совершении действия, устраняющего препятствие в пользовании и распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий.

Например, истец может потребовать от обязанного субъекта сноса ограждений, препятствующих входу в помещения истца, либо освобождения земельного участка от строительных материалов, завезенных ответчиком.

Истец может потребовать от ответчика прекратить строительство, причем не только тогда, когда возводимый объект объективно нарушает его права, но и тогда, когда он только начинает строиться, но исходя из обстоятельств дела видно, что создается угроза нарушения прав истца пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Другими словами, собственник может воспользоваться негаторным иском для предотвращения будущей угрозы. Прямого указания на это в законе нет, однако абз. 3 ст.

12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав может осуществляться путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, мог бы дать правовую основу для предъявления подобных исков, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск может быть удовлетворен и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предметом негаторного иска может быть также требование не совершать действий в течение неопределенного периода времени, в частности не проходить по территории истца, уменьшить уровень шума и т.п.

Каковы условия удовлетворения негаторного иска?

Условиями удовлетворения негаторного иска является совокупность следующих обстоятельств: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.); 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения. Вина обязанного лица значения не имеет.

Перечисленные выше условия не могут считаться исчерпывающими. В зависимости от обстоятельств конкретного дела могут приниматься во внимание и другие факторы. Так, в некоторых делах значение приобретает последовательность действий истца и ответчика. Она исследуется применительно к тому, чье право было нарушено ранее. И соответственно, кому необходимо давать негаторный иск.

По другим делам суд может исследовать действия сторон с точки зрения разумности и добросовестности, баланса взаимных интересов.

Например, в случае предъявления одним соседом иска к другому соседу об устранении шума суд может исследовать, разумно ли ответчик реализует свое право пользования квартирой, вызвана ли повышенная звукопроницаемость отклонениями от строительных норм и правил строительной организацией или самого истца, сделавшего ремонт, и т.п.

Как соотносятся виндикационный и негаторный иски?

Иногда истцы, желая уйти от применения сроков исковой давности и учета добросовестности приобретателя, называют виндикационные иски негаторными. В связи с этим суду самостоятельно приходится определять, какой иск предъявлен фактически.

Считается, что в основе разграничения виндикационного и негаторного исков лежит критерий владения. Если нарушено правомочие владения, то применяется виндикационный иск, если владение сохранилось, но создаются препятствия в пользовании и (или) распоряжении — негаторный.

Однако такой подход весьма упрощенно демонстрирует соотношение исков, а потому малопригоден для деятельности судов.

На самом деле нарушение прав пользования и распоряжения может быть сопряжено с ограничением правомочия владения. Представим, что помещения на первом этаже двухэтажного здания принадлежат одному лицу, а на втором — другому.

Владелец помещений на первом этаже перекрывает единственную лестницу, ведущую на второй этаж, лишая тем самым собственника помещений на втором этаже возможности пользоваться ими. Но нарушено ли наряду с правом пользования право владения? — Конечно да.

Точно так же, как нарушается право владения при включении имущества в акт описи (ареста), если, конечно, имущество изымается у собственника.

Наоборот, лишение владения одновременно означает утрату возможности пользоваться и распоряжаться имуществом, так как затруднительно извлекать полезные свойства вещи, не обладая ею, равно как и определять ее правовую судьбу (разрушить, продать вещь).

Таким образом, для разграничения исков недостаточно выявления факта нарушения правомочия владения.

Важно установить, преследовал ли обязанный субъект цель завладеть имуществом и пользоваться им как своим либо он лишь создал условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но сам ответчик не имеет намерения владеть спорной вещью для себя.

Другими словами, суду необходимо выяснить, нарушается ли правомочие владения целенаправленно или рефлективно. Если обязанный субъект (ответчик) завладел имуществом для собственного использования, при этом собственник вовсе лишен владения, должен быть применен виндикационный иск.

Если же обязанный субъект (ответчик), не имея намерения завладеть имуществом, создал препятствия собственнику в осуществлении его полномочий (в том числе владения), предоставляется негаторный иск.

К иску об определении границ соседних земельных участков применимы правила негаторного или виндикационного иска?

В практике судов общей юрисдикции имеется неопределенность относительно того, применять ли к иску об определении границ соседних земельных участков правила виндикационного или негаторного иска.

В ответе на предыдущий вопрос нами уже указывалось, что в основе разграничения виндикационного и негаторного иска лежит критерий владения.

Для правильного определения вида иска суду необходимо выяснить, завладел ли имуществом ответчик, пользовался ли им как своим либо он лишь создал условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Если принять во внимание, что обычно по делам об установлении границ соседних земельных участков: 1) истец считает, что ответчик увеличил свой участок за счет участка истца, т.е.

завладел частью земли; 2) истец, требуя переноса границ, по сути просит вернуть часть его земельного участка; 3) спорный участок находится во владении ответчика с целью использования для себя, то такой иск следует считать родственным виндикационному с вытекающими отсюда последствиями в виде применения срока исковой давности.

Могут ли быть защищены негаторным иском  права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные одним из сособственников в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *