Замена поставщика. как покупателю не остаться без возмещения разницы в ценах

Консультация эксперта

Суть договора поставки – предоставить товар покупателю. Распространённый вопрос: когда покупатель становится собственником? Именно с этого момента у покупателя появляется возможность распоряжаться товаром.

Например, он может его продать или сдать в аренду.

Но какой именно документ свидетельствует о получении товара? Как определить момент перехода права собственности? Все нюансы перехода права собственности вы можете узнать из статьи нашего эксперта Анастасии Чекмаревой.

*** 

Момент перехода права собственности может быть установлен договором. Если ничего не прописано – руководствуемся законом.

На что влияет момент перехода права собственности?

Рассмотрим, почему важно понимать, когда покупатель становится собственником. Переход влияет на следующие важные моменты:

  • на возможность распоряжаться полученным, но неоплаченным товаром. Например, покупатель до перехода права собственности не может его продать или сдать в аренду;
  • на возможность поставщика вернуть товар в случае его неоплаты. Если покупатель стал собственником товара до оплаты, то поставщик не сможет потребовать возврат, только ожидать оплату. 

В законе прописано, что переход права собственности происходит в момент передачи товара покупателю (ст. 223 ГК РФ). Передача возможна различными способами: доставка поставщиком, доставка с помощью транспортной компании или выборка (самовывоз). От способа зависит, когда именно покупатель становится собственником. 

В справочно-правовой системе КонсультантПлюс есть Путеводители по любым видам договоров, а также полная база сопутствующих документов

Переход права собственности при доставке

Если в договоре ничего не прописано про условия доставки, то товар должен быть доставлен на любых условиях по выбору поставщика. Он может поставить его самостоятельно либо с помощью транспортной компании. В данном случае покупатель становится собственником в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224, абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК РФ).

Обратите внимание, вручение транспортной накладной или иного документа, свидетельствующего о передаче, приравнивается к передаче самого товара (п. 3 ст. 224 ГК РФ).

Для определения момента передачи используются подтверждающие документы:

  • акты приёма-передачи;
  • транспортные накладные;
  • УПД —

и  другие.

Такие документы могут подтвердить, что фактическая передача состоялась, пока не доказано обратное. Такая позиция подтверждается судебной практикой. Определение ВС РФ от 04.02.2016 № 303-ЭС15-14545.

При согласовании перехода права собственности при доставке в договоре рекомендуем связать этот момент с подписанием документов: акта приёма-передачи, товарной или товарно-транспортной накладной и др. Конкретизируйте, к подписанию какого именно документа привязан этот момент, чтобы избежать спорных моментов. Даты подписания различных документов могут отличаться.

Пример формулировки

Право собственности на товар переходит от поставщика к покупателю с момента его передачи представителем поставщика на склад покупателя и подписания накладной представителем покупателя.

Переход права собственности можно привязать и к другому моменту. Например, в случае если у вас заключён договор поставки партиями, то можно предусмотреть, что в собственность продукция переходит в дату получения последней части месячной партии в полном объёме.

  • Пример формулировки
  • Моментом перехода права собственности на поставляемую продукцию считается дата приёма последней части месячной партии товара, указанная в  товарно-транспортных документах.
  • В этой статье наш эксперт рассказала об операциях с товарами, подлежащими прослеживаемости.

Переход права собственности при выборке

Выборка означает, что покупатель самостоятельно забирает товар на складе поставщика (ст. 515 ГК РФ). Когда переходит право собственности при выборке  – вопрос спорный. Рассмотрим, что по данной теме нам говорит закон.

При выборке поставщик считается исполнившим обязанность передать товар не когда он фактически передан, а в момент предоставления в распоряжение покупателя (абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК РФ). Эти моменты, как правило, не совпадают.

Товар считается предоставленным в распоряжение, когда поставщик поставил его на склад и направил покупателю уведомление, что он может его забрать.

В этот момент по закону переходит риск случайной гибели, то есть если поставщик поместил товар на склад и уведомил об этом покупателя, то он уже исполнил свою обязанность по передаче.

При этом если произошёл риск случайной гибели (например, склад затопило или он сгорел) по причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает, то покупатель обязан оплатить товар. В связи с этим рекомендуем покупателям согласовать переход риска случайной гибели в договоре.

Но сейчас речь идёт о переходе права собственности. Законом не установлено, что момент исполнения обязательств по передаче, переход риска случайной гибели и переход права собственности происходит в один момент. В связи с этим может возникнуть неопределённость.

С одной стороны, право собственности перешло к покупателю, поскольку поставщик обязанность его передать исполнил (п. 1 ст. 223, абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК РФ). При этом фактически товар не передан, соответственно, покупатель не является собственником (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ).

  1. В связи с этим рекомендуем прописать этот момент в договоре.
  2. Вы можете, например, привязать перехода права собственности к моменту передачи продукции покупателю на складе поставщика.
  3. Пример формулировки
  4. Право собственности на товар переходит от поставщика к покупателю в момент фактического вручения товара покупателю или его грузополучателю на складе поставщика. 

Замена поставщика. Как покупателю не остаться без возмещения разницы в ценах

Переход права собственности на товар при оплате после поставки

В случае если товар оплачивается после поставки (постоплата, кредит, рассрочка), право собственности переходит по общему правилу – в момент передачи покупателю (ст. 223 ГК РФ).

Договором поставщик может защитить свои интересы, указав, что право собственности переходит только после полной оплаты. Так поставщик остаётся собственником и, если оплаты нет, может потребовать возврат товара (ст. 491 ГК РФ).

Пример формулировки

Право собственности на товар переходит к покупателю после полной оплаты товара.

Обратите внимание, в случае перехода товара в собственность покупателя без оплаты, даже если ничего не прописано в договоре, возможны ограничения по пользованию. Речь идёт о залоге товара, проданного в кредит.

Из п. 5 ст. 488 ГК РФ следует, что проданный в кредит товар до момента его оплаты находится в залоге у поставщика, если иное не предусмотрено договором. Это означает, что, несмотря на то что покупатель уже является собственником с момента передачи, он по общему правилу не вправе отчуждать такой товар без согласия поставщика (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

  • В интересах покупателя согласовать иные условия в договоре. 
  • Пример формулировки условия
  • Товар, передаваемый по настоящему договору, не считается находящимся в залоге у поставщика.
  • Если в договоре такой формулировки нет, то товар будет находиться в залоге, но только если в договоре прописано, что он был продан в кредит.

Рассмотрим Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2020 № Ф07-3226/2020 по делу № А21-12877/2018. Продавец и покупатель заключили договор поставки оборудования, где указали, что поставка осуществляется в течение трёх дней после оплаты.

При этом оборудование покупателю поставили, он его принял и подписал акт приёма-передачи, но оплату не произвёл. Продавец потребовал у покупателя вернуть оборудование, а затем обратился в суд. Его требования не были удовлетворены.

Из договора не следует, что оборудование было продано в кредит, наоборот, были согласованны порядок оплаты и поставки. То, что поставка была произведена до оплаты, не означает, что условия договора были изменены.

Соответственно, покупатель является собственником и имеет право распоряжаться товаром.   

Подводя итог, рекомендуем согласовывать момент перехода права собственности в договоре. Такой вариант поможет избежать спорных ситуаций и найти взаимовыгодное решение для сторон.

Вопрос

Договором предусмотрено, что переход права собственности происходит после полной оплаты, при этом прописано, что покупатель имеет право распоряжаться товаром до полной оплаты. Может ли поставщик в случае неоплаты требовать у покупателя вернуть товар? 

Ответ

Поставщик не вправе будет требовать возврата, так как договором предусмотрено, что покупатель к этому моменту может распоряжаться товаром.

При согласовании такого условия наступает исключение из общего правила (ст. 491 ГК РФ). Поставщик имеет право вернуть неоплаченный товар в случае, если покупателю не передано право им распоряжаться. В данной ситуации такой момент согласован до перехода права собственности.

Обратите внимание, поставщик не теряет право требовать от покупателя, не оплатившего товар, выполнения обязательства по оплате, неустойку, если она установлена договором, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Анастасия Чекмарева, преподаватель-юрист ООО «Что делать Консалт»

Возврат потребителем товара ненадлежащего качества и одновременное требование к продавцу оплатить разницу с его актуальной стоимостью

  • Если в ходе использования товара выявляются его существенные недостатки, потребитель первым делом обращается к продавцу с требованием вернуть уплаченные денежные средства за некачественный товар.
  • Поскольку в большинстве случаев товары имеют достаточно большой срок службы и существуют длительные гарантийные обязательства продавца, в период которых бесспорно имеется удорожания проданной вещи как минимум на размер инфляции, для потребителя может существовать риск невозможности приобретения аналогичный товара после получения им денежных средств за товар ненадлежащего качества.
  • Именно поэтому для таких случаев законодателем гарантируется потребителю возможность компенсировать за счет продавца разницу между ценой товара, установленной в момент ее покупки (до выявления недостатка), и ценой соответствующей вещи на момент удовлетворения требования (пункт 4 статьи 24 Закона РФ от 7 февраля 1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»).
  • Вроде бы все справедливо, если на момент требования соответствующий товар имеется в продаже.
Читайте также:  Увольнение сотрудника за хищение. Процедурные тонкости, которые помогут возместить ущерб

А как быть, если спорный товар больше не производится и в продаже его нет? Как же на практике определяется стоимость снятого с производства товара для последующего взыскания с продавца разницы с его актуальной ценой? Как определить стоимость этого товара на момент предъявления требования?

Постараемся разобраться на судебных примерах, когда в качестве предмета судебных споров выступал автомобиль.

Согласно правовой позиции, приведенной в абзацах 3,4 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.

2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при определении причиненных потребителю убытков суду в соответствии с пунктом 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.

На основании пункта 4 статьи 504 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 24 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при возврате продавцу товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором розничной купли-продажи, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения его требования, а если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

Ключевым моментов в данном случае является понятие «соответствующий товар», у которого, в свою очередь, отсутствует самостоятельное нормативное определение. На практике суды приравнивают «соответствующий товар» с определением «аналогичного товара», т.е.

который по своему функциональному назначению, применению, качественным и техническим характеристикам полностью идентичен другому товару, или в отсутствие такого полностью идентичного товара товар, имеющий характеристики, близкие к характеристикам другого товара (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.01.2017 по делу № 33-940/2017).

В свою очередь качестве косвенных доказательств потребитель может предоставить суду публичные предложения иных продавцов аналогичного товара (по мнению того же потребителя), например, путем фотографирования подобного товара с новой ценой, прайс-листов из инетрнета или магазина.

Но поскольку всё-таки усматривается необходимость оценочного сравнения и компетентное определение аналогичного товара, а также его стоимости, без помощи услуг аккредитованного специалиста (эксперта) обойтись сложно.

В ряде случаев суды не особо вникают в особенности характеристик автомобилей и, вынося решение, основываются на содержащиеся в заключении специалиста (эксперта) выводах (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 14.08.2019 по делу № 33-6405/2019).

Достаточно критично судами оцениваются доводы, что автомобили импортного производства имеют более высокие потребительские свойства (набор операций и оборудования), чем автомобили российской сборки, если они обладают аналогичными техническими характеристиками, т.е. схожи по мощности и набору операций (Апелляционное определение Липецкого областного суда по делу № 33-550/2011).

Так же существует противоположная практика (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.01.

2017 по делу № 33-940/2017), при которой суд буквально под микроскопом сравнивает характеристики (комплектации) аналогичных транспортных средств (наличие сигнализатора ремня безопасности, омывателя фар, противотуманного фонаря, навигационной системы, открывание бачка бензобака из салона, регулировка яркости подсветки приборной панели, диаметр колес, диагональ дисплея и т.д.).

Встречаются случаи, что суды отказывают в удовлетворении требований в части взыскания разницы в стоимости автомобиля, основывая свой вывод на том, что товар снят с производства и в продаже на данный момент времени отсутствует и установить какова разница в цене приобретенного истцом товара и аналогичного товара на сегодняшний день не представляется возможным (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2012 по делу № 33-10887/2012).

Купить новый за те же деньги уже не получится

Я купил видеокарту за 53 000 Р. В течение гарантийного срока она сломалась. Я отнес ее на гарантийный ремонт, подождал 45 дней, но сейчас магазин предлагает вернуть мне деньги, так как аналога (то есть такой же видеокарты) у него нет. Но дело в том, что сейчас такая же видеокарта стоит около 83 000 Р, то есть на возвращенные деньги я не смогу купить похожую.

Слышал, что по закону мне должны вернуть не ту сумму, которую я заплатил, а новую цену карты, так как она подорожала.

Так ли это? Могу я требовать на 30 000 Р больше, чем заплатил? Как правильно составить и куда подать претензию, чтобы получить деньги?

Станислав

Вот что для этого надо сделать.

Свяжитесь с продавцом и объясните ситуацию. Можно позвонить на горячую линию или написать по электронной почте. Пока это будет просто спокойная беседа: вы объясняете ситуацию и узнаете позицию магазина.

Если договориться не удалось, готовьтесь писать претензию. И может быть, даже судиться: 30 тысяч рублей не маленькая сумма, а если учесть компенсацию, тут есть за что побороться.

Для претензии нужно собрать несколько документов:

  1. Заключение о невозможности ремонта с указанием причин (например, заводской брак или отсутствие деталей). Его выдаст сервисный центр. Не пугайтесь, если вам не вернут вашу видеокарту. Это нормально: официальные центры отправляют такие товары производителю.
  2. Подтверждение новой цены. Сходите в любой крупный сетевой магазин и попросите выписку или счет на такую же карту. Если она вдруг оказалась в наличии у вашего продавца, но сильно подорожала, а вас просят доплатить разницу, можно обойтись скриншотом сайта магазина или фотографией ценника на витрине.

Адрес проще всего узнать из чека или накладной на товар. Там обязательно будет указано, кто продавец — название юридического лица или имя индивидуального предпринимателя.

Если не знаете адреса, найдите ИНН или ОГРН компании или ИП на оттиске печати или на накладной. Адрес компании можно найти в базе данных ФНС.

С ИП сложнее: место жительства в выписке не указывают, поэтому в крайнем случае отправляйте на адрес магазина.

Вообще, писать претензии по закону необязательно. Есть несколько случаев, когда досудебный порядок нужно соблюдать, но видеокарт он не касается. Но лучше не пропускать этот этап и писать претензию. Некоторые суды критично относятся к отсутствию претензий и могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование придется потратить время и деньги.

Если дело дойдет до суда, то надо будет подтвердить, что вы уведомили продавца о своих требованиях. Это поможет занять уверенную позицию и получить больше денег от магазина.

Претензию можно отнести в магазин лично под подпись. Но можно отправить почтой — ценным отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи лучше всего указать, что вложена претензия от такого-то числа.

Официального шаблона для претензии нет, но найти образцы несложно. Например, можно посмотреть форумы о защите прав потребителей. Претензию можно писать своими словами, но лучше придерживаться такого плана:

  1. Кому адресована претензия: наименование продавца, адрес, телефон, электронная почта, реквизиты из чека.
  2. Свои данные: ФИО, адрес с индексом, телефон и электронная почта для связи.
  3. Содержание претензии: когда, где и за сколько вы купили видеокарту, каким документом это подтверждается, что сломалось, что вы предприняли и чем все закончилось.
  4. Ссылки на статьи закона, которыми вы обосновываете свои требования. В вашем случае это ст. 18 и 24 закона о защите прав потребителей. Для неустойки, морального вреда и штрафа отдельные статьи. Все ссылки здесь уже упоминались.
  5. Что вы требуете: обменять карту на такую же, вернуть деньги, выплатить компенсацию. Укажите реквизиты для возврата денег.
  6. Список документов, которые прилагаются для подтверждения: чеки, письма в магазин, его ответы, заключение сервисного центра, счет на новую видеокарту.
  7. Дата и подпись.

Если видеокарта дорожает, не откладывайте с претензией, чтобы вас не обвинили в злоупотреблении правом. Лучше побыстрее забрать деньги и купить новое оборудование.

Если переговоры и претензия не помогли, нужно обращаться в суд. Пошлину за обращение в суд по таким делам платить не нужно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Обратная реализация товара поставщику. Документы, проводки

Процедура по приобретению продовольственной или промышленной продукции между продавцом и покупателем регламентируется положениями Гражданского Кодекса РФ (гл. 30).

Участниками заключается договор, по которому одна из сторон обязуется поставить определенное количество товара (услуг), а вторая сторона обязуется его оплатить. Неисполнение положений соглашения служит основанием для его расторжения и возврата товара, основания для которого законодательно определены.

Читайте также:  Правила проживания в многоквартирном доме: законодательное регулирование, нормы пользования помещениями, а также ответственность за нарушения

Вопрос: Покупатель перепродает продавцу ранее приобретенный у него и принятый на учет товар. В этом случае покупатель как новый продавец выставляет продавцу как новому покупателю счет-фактуру. В таком случае бывший продавец принимает НДС к вычету в общем порядке как обычный покупатель.
Как отразить в учете этот вариант возврата товара?

Посмотреть ответ

Основные понятия

Продавец при покупке изделия для дальнейшей реализации (оптом) именуется поставщиком, а покупатель – контрагентом. В роли поставщика может выступать непосредственно производитель (изготовитель) продукции, юридическая организация или частное лицо. По отношению к покупателю поставщик обязан:

  • предоставить определенное количество приобретаемых изделий соответствующего качества;
  • удовлетворить полностью претензии законного характера к приобретению со стороны контрагента;
  • произвести поставки в зафиксированные в договоре сроки, без задержек.
  • Контрагент обязан принять поставляемые объекты и оплатить все предоставленное ему способом, оговоренным в договоре: авансовым (предварительным) платежом, по факту получения, по факту реализации (по графику).
  • При нарушении платежных условий продавец имеет право выставить потребителю претензии по оплате.
  • Как отразить возврат товара в налоговом учете по налогу на прибыль?

При несоблюдении поставщиком условий соглашения покупатель имеет право произвести возврат товара полностью или частично. Проблемы по обратной передаче чаще возникают из-за нарушения комплектности поставки или несоответствия качественным параметрам. Поставщик и контрагент оформляют операцию документально, выполняя в учете необходимые бухгалтерские проводки.

Кстати! По договоренности допускается замена приобретения или устранение нарушений в установленные сроки. При уклонении продавца от исполнения претензий контрагент имеет право направить в судебные органы исковое заявление.

Правовые основы для возврата товара

Передача покупки между сторонами сделки регулируется договором поставки (ст. 506 ГК РФ). Допускается передача по месту приобретения той продукции, которая поставлена контрагенту фактически. Согласно ГК РФ в числе причин могут указываться следующие:

  • приобретенное не соответствует заявленному качеству (ст. 475);
  • поставленный ассортимент не соответствует документам (ст. 468);
  • количество (объем) поставленного объекта оказалось меньше указанного в документах значения (ст. 466);
  • контрагенту не переданы необходимые документы по поставленному объекту (ст. 464);
  • упаковка продукции выполнена не по установленным требованиям или отсутствует необходимая тара (ст. 482).

Получатель, обнаруживший неисполнение (исполнение ненадлежащего качества или объема) поставщиком условий соглашения в части сроков поставки, комплектности, качественных характеристик поставляемой продукции, вправе отказаться от выполнения договорных требований в отношении изделий, по которым соответствующие требования нарушены. Подобный отказ может явиться основанием для возврата продукции.

Облагается ли НДС возврат товара продавцу — неплательщику НДС?

Тот факт, что продукция не соответствует условиям соглашения, может выявляться в ходе ее приемки или позже в результате обнаружения скрытых дефектов. Поэтому в учете потребителя товары могут быть как оприходованы, так и нет. Реализатору направляется документ о расхождениях (акт) с приложением претензии на возврат полученного.

В числе условий для возвращения может быть оговоренное в договоре право контрагента вернуть приобретенное, не реализованное им в течение оговоренного срока после поставки, или право на обратную передачу по взаимной договоренности участников сделки.

В таких ситуациях по соглашению о поставке применяется обратная реализация полученного, но теперь поставщик выступает в роли покупателя, а предыдущий покупатель – поставщика.

Различия в понятиях

Некоторые бухгалтерские работники не разделяют понятия «возврат товаров» и «обратная реализация», получая в итоге многочисленные проблемы с оформлением документации и с отражением в учете (налоговом, бухгалтерском) совершаемых операций.

Если через некоторое время после отгрузки купленной партии приобретатель возвращает продавцу полученное (полностью, частично), важно выяснить точную причину для этого.

Когда причиной обратного перемещения продукции указывается несоответствие поставки условиям соглашения (спецификации) по комплектации, окраске, качеству или размеру, то процедура должна трактоваться именно как возврат.

Такая ситуация возникла в результате неисполнения должным образом реализатором своих обязательств по поставке заказанного.

Если договор расторгнут по причине, указанной в ГК РФ, обязательства сторон получаются не исполненными, отсутствует факт реализации. При такой передаче получается отказ от прав собственника на полученное приобретение, а не восстановление перешедшего права владения. Покупатель, уже оприходовавший поступление в учете, должен сделать сторнирующие проводки для исправления.

В случаях, когда у приобретателя отсутствуют какие-либо претензии к полученной продукции, а ее перемещение по месту продажи производится по договоренности с продавцом (к примеру, нереализованная в срок часть), то процесс представляет собой обратную реализацию. Фактически происходят 2 сделки: при первой поставщик продал товары покупателю, а затем во второй сделке покупатель реализовал эти же объекты или их часть поставщику. Обе стороны оформляют и отражают в учете сделку как обычную куплю или продажу продукции.

Кстати! Полученный по соглашению продукт соответствующего требованиям качества возвращается продавцу только по решению участников сделки или если ситуация оговорена условиями действующего договора (ст. 450, ст. 453 ГК РФ).

При получении право собственности на продукцию передается приобретателю (ст.

223 ГК РФ), а при обратной реализации, совершаемой по той же стоимости, по которой продукция приобретена, право собственности меняется на первоначальное состояние (до продажи).

Оформление обратной реализации

Процедура обратной реализации не требует оформления акта (ф.ТОРГ-1). Приобретатель направляет поставщику счет-фактуру на сумму передаваемого обратно товара. Указанный документ регистрируется в книге продаж (письма МФ РФ №№ 03-07-09/17 (02.03.2012), 03-07-11/79 (23.03.2012)).

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.

Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.

Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.

Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.

РФ» Роман Корякин.

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

Читайте также:  Означают ли поправки в ГК РФ, что теперь нельзя ограничить залогодателя в последующем залоге

«Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко.

Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.

Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса.

Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме.

Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание.

В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто.

Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая.

Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Можно ли взыскать разницу в цене, если за время спора с продавцом товар подорожал?

Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.

В конце прошлого года Верховный суд РФ рассмотрел интересный потребительский спор. При обосновании своего вывода суд сделал важное пояснение, которое должно упростить доказывание для потребителей по аналогичным спорам и сделать судебную практику более единообразной.

Суть дела

Гражданин купил у официального дилера новый автомобиль Volkswagen Jetta.

В автомобиле были выявлены недостатки производственного характера, которые не были устранены, и через 2 года покупатель заявил дилеру претензию, в которой просил расторгнуть договор и вернуть ему деньги.

Дилер не отреагировал, покупатель обратился в суд, который взыскал с дилера стоимость автомобиля, компенсацию морального вреда, «потребительский штраф».

Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.

Единственное требование, которое суд отклонил — требование о взыскании разницы между стоимостью купленного автомобиля, и стоимостью автомобиля на момент спора.

Дело в том, что за период, пока потребитель пользовался автомобилем, пытался его отремонтировать и спорил с дилером, цены на автомобили сильно выросли.

На момент спора эксперт не смог определить стоимость аналогичного автомобиля, поскольку автомобили аналогичной комплектации автопроизводитель выпускать на ранок перестал.

Эксперт оценил стоимость автомобиля Volkswagen в комплектации, наиболее приближенной к той, которую приобрел истец.

Но суд это не устроило, он отказал в удовлетворении требований в данной части, сославшись на отсутствие сведений о стоимости полностью аналогичного автомобиля по состоянию на дату вынесения судебного акта.

Что решил ВС РФ

Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.Картинка с сервиса Яндекс.Картинки.

Верховный суд не согласился с таким подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

По сути разница между ценой некачественного товара и аналогичного нового товара является убытками потребителя по смыслу пункта 2 статьи 15 ГК РФ.

Поэтому при рассмотрении требования потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд может удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой некачественного товара и ценой аналогичного товара по состоянию на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы (пункт 31 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17).

При этом ВС РФ указал, что если на рынке нет точно такого же товара, то разницу в цене нужно определять исходя из стоимости товара, который по своим техническим характеристикам и параметрам наиболее близок к приобретенному

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *