Договор купли-продажи с обратным выкупом

Последнее обновление: 20.11.2018

Договор купли-продажи с обратным выкупомНа рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.

Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):

  1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
  2. это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

Договор купли-продажи с обратным выкупомВ случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.

Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.

И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).

Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.

А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.

Пример судебного спора по этому поводу – здесь.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Договор купли-продажи с обратным выкупомЭто относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.

Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.

При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.

Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.

В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.

Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.

Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.

Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.

Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.

Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.

Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

  • Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
  • Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
  • Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
  • срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
  • возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
  • юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
  • в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.

Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.

Читайте также:  Работники учредили профсоюз. Какие дополнительные обязанности появятся у работодателя

по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Договор купли-продажи с обратным выкупом образец

Договор купли-продажи с обратным выкупом

Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа

В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

  • сведения, касающиеся имущества;
  • денежный вопрос;
  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью. Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.

Договор купли-продажи с обратным выкупом

  • Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом.
  • Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом автомобиля.
  • Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры.
  • Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу.
  • Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:
  1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
  2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
  3. Указывается и срок;
  4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным.

При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право.

Все изменения, дополнения, присущие к договору, станут иметь лишь силу тогда, когда они будут оформлены письменно, соответственно подписаны обоими участниками сделки.

Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.

Договор обратного выкупа (РЕПО)

Договор обратного выкупа (репо) – это форма краткосрочного заимствования для дилеров государственных ценных бумаг .

В случае репо дилер продает государственные ценные бумаги инвесторам , обычно на однодневной основе, и выкупает их на следующий день по несколько более высокой цене. Эта небольшая разница в цене является подразумеваемой процентной ставкой овернайт.

Репо обычно используются для привлечения краткосрочного капитала . Они также являются обычным инструментом операций центрального банка на открытом рынке .

Для стороны, продающей ценную бумагу и согласившейся выкупить ее в будущем, это репо; для стороны, находящейся на другом конце сделки, покупающей ценную бумагу и согласившейся продать ее в будущем, это соглашение обратного РЕПО .

  • Соглашение об обратной покупке или «репо» – это краткосрочное соглашение о продаже ценных бумаг с целью их выкупа по несколько более высокой цене.
  • Тот, кто продает репо, по сути занимается заимствованием, а другой – ссудой, так как кредитору начисляется скрытый процент в разнице в ценах от начала сделки до обратной покупки.
  • Таким образом, операции репо и обратного репо используются для краткосрочного заимствования и кредитования, часто на срок от ночи до 48 часов.
  • Неявная процентная ставка по этим соглашениям известна как ставка репо, заменяющая безрисковую ставку овернайт.

Понимание соглашений об обратной покупке

Соглашения об обратном выкупе обычно считаются безопасными инвестициями, поскольку рассматриваемая ценная бумага выступает в качестве залога, поэтому в большинстве соглашений используются казначейские облигации США.

Классифицируемый как инструмент денежного рынка , договор обратного выкупа фактически действует как краткосрочная процентная ссуда, обеспеченная залогом.Покупатель выступает в качестве краткосрочного кредитора, а продавец – в качестве краткосрочного заемщика.1 Продаваемые ценные бумаги являются обеспечением.

Таким образом, достигаются цели обеих сторон – гарантированное финансирование и ликвидность.

Соглашения об обратной покупке могут заключаться между различными сторонами. Федеральная резервная система вступает в репо для регулирования денежного предложения и банковских резервов.

Физические лица обычно используют эти соглашения для финансирования покупки долговых ценных бумаг или других инвестиций.

Соглашения обратного выкупа представляют собой строго краткосрочные инвестиции, и срок их погашения называется «ставкой», «сроком» или «сроком».1

Несмотря на сходство с обеспеченными кредитами, операции РЕПО – это фактические покупки.Однако, поскольку покупатель имеет только временное право собственности на ценную бумагу, эти соглашения часто рассматриваются как ссуды для налоговых и бухгалтерских целей.

В случае банкротства в большинстве случаев инвесторы репо могут продать свое обеспечение.Это еще одно различие между репо и обеспеченными кредитами;в случае большинства ссуд, обеспеченных залогом, обанкротившиеся инвесторы будут автоматически приостановлены.

2

Срок действия и открытые договоры репо

Основное различие между сроком и открытым репо заключается в промежутке времени между продажей и обратной покупкой ценных бумаг.

Сделки РЕПО с установленным сроком погашения (обычно на следующий день или неделю) являются соглашениями об обратном выкупе .Дилер продает ценные бумаги контрагенту с соглашением, что он выкупит их обратно по более высокой цене в конкретную дату.

По этому соглашению контрагент получает право использовать ценные бумаги в течение срока сделки и будет получать проценты, выраженные как разница между начальной ценой продажи и ценой выкупа.Процентная ставка является фиксированной, и дилер выплачивает проценты по истечении срока погашения.

Срок репо используется для инвестирования денежных средств или финансирования активов, когда стороны знают, сколько времени им потребуется для этого.3

Открытое соглашение репо (также известное как репо по требованию) работает так же, как и соглашение срочного репо, за исключением того, что дилер и контрагент соглашаются на сделку,не устанавливая дату погашения.

Вместо этого сделка может быть прекращена любой стороной, уведомив другую сторону до согласованного ежедневного крайнего срока.Если открытое репо не прекращается, оно автоматически продлевается каждый день.

Проценты выплачиваются ежемесячно, а процентная ставка периодически пересматривается по взаимному соглашению.Процентная ставка по открытому репо обычно близка к ставке по федеральным фондам .

Открытое репо используется для инвестирования денежных средств или финансирования активов, когда стороны не знают, сколько времени им потребуется для этого.Но почти все открытые соглашения заключаются в течение одного-двух лет.3

Значение тенора

Репо с более длительным сроком погашения обычно считается более рискованным.При более длительном сроке действия большее количество факторов может повлиять на кредитоспособность выкупающей стороны, и колебания процентных ставок с большей вероятностью повлияют на стоимость выкупленного актива.1

Это похоже на факторы, влияющие на процентные ставки по облигациям. В нормальных условиях кредитного рынка более долгосрочные облигации приносят более высокие проценты. Покупка долгосрочных облигаций – это ставка на то, что процентные ставки существенно не вырастут в течение срока действия облигации.

В течение более длительного периода более вероятно, что произойдет « хвостовое событие», в результате которого процентные ставки превысят прогнозируемые диапазоны.

Если наступит период высокой инфляции , проценты, выплаченные по облигациям, выплаченные до этого периода, будут стоить меньше в реальном выражении.

Тот же принцип применяется к РЕПО.Чем дольше срок репо, тем больше вероятность того, что стоимость залоговых ценных бумаг будет колебаться до обратной покупки, и коммерческая деятельность повлияет на способность выкупающей стороны выполнить договор.

Фактически, кредитный риск контрагента является основным риском, связанным с операциями РЕПО.Как и в случае любой ссуды, кредитор несет риск того, что должник не сможет выплатить основную сумму .Репо функционирует как обеспеченный долг, что снижает общий риск.

А поскольку цена репо превышает стоимость обеспечения, эти соглашения остаются взаимовыгодными для покупателей и продавцов.4

Читайте также:  Ошибки в ЕГРН. Виды и способы исправить

Типы договоров РЕПО

Существует три основных типа соглашений об обратной покупке.

  • Наиболее распространенный тип –стороннее репо (также известное кактрехстороннее репо ).В этом соглашении клиринговый агент или банк проводит операции между покупателем и продавцом и защищает интересы каждого.Он хранит ценные бумаги и гарантирует, что продавец получит денежные средства в начале действия соглашения, а покупатель перечислит средства в пользу продавца и доставит ценные бумаги при наступлении срока погашения.Основными клиринговыми банками для трехстороннего РЕПО в США являются JPMorgan Chase и Bank of New York Mellon.Помимо принятия на хранение ценных бумаг, участвующих в операции, эти клиринговые агенты также оценивают ценные бумаги и обеспечивают применение определенной маржи.5 Они проводят расчет по сделке в своих бухгалтерских книгах и помогают дилерам оптимизировать обеспечение.Однако клиринговые банки не действуют как сватовство;эти агенты не находят дилеров для наличных инвесторов или наоборот, и они не действуют как брокеры.Обычно клиринговые банки проводят сделки репо в начале дня, хотя отсрочка в расчетах обычно означает, что дилерам ежедневно предоставляются миллиарды долларов внутридневных кредитов.Эти соглашения составляют от 80% до 90% рынка соглашений РЕПО, на который по состоянию на 2016 год приходилось около 1,6 триллиона долларов США.67
  • При специализированном репо с поставкой для сделки требуется гарантия облигаций в начале соглашения и по истечении срока погашения. Этот тип соглашения не очень распространен.
  • В репо с хранением продавец получает наличные деньги за продажу ценных бумаг, но хранит их на депозитарном счете покупателя. Этот тип соглашения встречается еще реже, поскольку существует риск, что продавец может стать неплатежеспособным, а заемщик может не иметь доступа к залоговому обеспечению.

Ближние и дальние ноги

Как и во многих других уголках финансового мира, соглашения об обратной покупке включают терминологию, которая обычно не встречается в других местах.Один из наиболее распространенных терминов в пространстве репо – это «нога».

Существуют различные типы этапов: например, часть сделки по соглашению об обратной покупке, в которой ценные бумаги первоначально продаются, иногда называется «начальным этапом», а последующая обратная покупка – «закрытым этапом».8 Эти термины также иногда заменяют на «ближняя нога» и «дальняя нога» соответственно.

На ближайшем этапе операции репо ценные бумаги продаются.В дальней ноге он выкуплен.9

Значение ставки репо

Когда правительственные центральные банки выкупают ценные бумаги у частных банков, они делают это по дисконтированной ставке, известной как ставка репо.Как и базовые ставки , ставки репо устанавливаются центральными банками.

Система ставок репо позволяет правительствам контролировать денежную массу в экономике путем увеличения или уменьшения доступных средств.Снижение ставок репо побуждает банки продавать ценные бумаги обратно государству в обмен на наличные.Это увеличивает денежную массу, доступную для экономики в целом.

И наоборот, повышая ставки репо, центральные банки могут эффективно сокращать денежную массу, отговаривая банки от перепродажи этих ценных бумаг.10

  • Чтобы определить истинные затраты и выгоды от соглашения об обратной покупке, покупатель или продавец, заинтересованные в участии в сделке, должны учитывать три различных расчета:
  • 1) Денежные средства при первоначальной продаже ценных бумаг.
  • 2) Денежные средства, подлежащие выплате при выкупе ценной бумаги.
  • 3) Подразумеваемая процентная ставка

Денежные средства, уплаченные при первоначальной продаже ценных бумаг, и денежные средства, уплаченные при обратной покупке, будут зависеть от стоимости и типа ценных бумаг, задействованных в репо. В случае облигации, например, обе эти стоимости должны будут учитывать чистую цену и величину начисленных процентов по облигации.

Важнейшим расчетом в любом соглашении репо является предполагаемая процентная ставка. Если процентная ставка неблагоприятна, договор репо может оказаться не самым эффективным способом получения доступа к краткосрочным денежным средствам. Формула, которую можно использовать для расчета реальной процентной ставки, приведена ниже:

Процентная ставка = [(будущая стоимость / приведенная стоимость) – 1] х год / количество дней между последовательными этапами

После того, как реальная процентная ставка была рассчитана, ее сравнение со ставками, относящимися к другим типам финансирования, покажет, является ли договор обратного выкупа выгодным.

Как правило, в качестве обеспеченной формы кредитования соглашения РЕПО предлагают более выгодные условия, чем соглашения о кредитовании наличными на денежном рынке.

С точки зрения участника обратного репо, соглашение может также принести дополнительный доход за счет избыточных денежных резервов.10

Риски репо

Соглашения РЕПО обычно рассматриваются как инструменты снижения кредитного риска. Самый большой риск при репо заключается в том, что продавец может не продлить срок действия соглашения, не выкупив обратно ценные бумаги, которые он продал в срок погашения.

В этих ситуациях покупатель ценной бумаги может затем ликвидировать ценную бумагу, чтобы попытаться вернуть денежные средства, которые он выплатил первоначально.

Причина, по которой это представляет собой неотъемлемый риск, заключается в том, что стоимость ценной бумаги могла снизиться с момента первоначальной продажи, и, таким образом, это может оставить покупателя без другого выбора, кроме как удерживать ценную бумагу, которую он никогда не намеревался поддерживать в течение длительного времени. или продать с убытком. С другой стороны, в этой сделке есть риск для заемщика; если стоимость ценной бумаги превышает согласованные условия, кредитор не может продать ценные бумаги обратно.

В пространство соглашений об обратной покупке встроены механизмы, помогающие снизить этот риск.Например, многие сделки РЕПО имеют чрезмерное обеспечение.

Во многих случаях, если обеспечение падает в цене, может потребоваться маржинальное требование, чтобы попросить заемщика изменить предлагаемые ценные бумаги.

В ситуациях, когда представляется вероятным, что стоимость ценной бумаги может вырасти, а кредитор не сможет продать ее обратно заемщику, недостаточное обеспечение может использоваться для снижения риска.11

Как правило, кредитный риск по соглашениям РЕПО зависит от многих факторов, включая условия сделки, ликвидность ценной бумаги, специфические особенности вовлеченных контрагентов и многое другое.

Финансовый кризис и рынок репо

После финансового кризиса 2008 года инвесторы сосредоточились на особом типе репо, известном как репо 105.

Были предположения, что эти репо сыграли определенную роль в попытках Lehman Brothers скрыть ухудшение своего финансового состояния, приведшее к кризису.

12 В первые годы после кризиса рынок репо в США и за рубежом значительно сократился. Однако в последние годы он восстановился и продолжил расти.

Кризис выявил проблемы с рынком репо в целом.С того времени ФРС вмешалась, чтобы проанализировать и снизить системные риски.ФРС определила как минимум три вызывающих озабоченность проблем:13

  1. 1) Зависимость рынка трехстороннего РЕПО от внутридневного кредита, предоставляемого клиринговыми банками
  2. 2) Отсутствие эффективных планов по ликвидации залога в случае дефолта дилера.
  3. 3) Нехватка жизнеспособных практик управления рисками

Начиная с конца 2008 года ФРС и другие регулирующие органы установили новые правила для решения этих и других проблем.Среди последствий этих правил было усиление давления на банки с целью поддержания их самых безопасных активов, таких как казначейские обязательства.13 Их стимулируют не предоставлять их в кредит по соглашениям репо.

Согласно Bloomberg, влияние этих правил было значительным: до конца 2008 года оценочная стоимость глобальных ценных бумаг, предоставленных таким образом, составляла около 4 триллионов долларов.Однако с того времени эта цифра приблизилась к 2 триллионам долларов.

Кроме того, ФРС все чаще заключает соглашения об обратной покупке (или обратной покупке) в качестве средства компенсации временных колебаний банковских резервов.1415

Тем не менее, несмотря на регулятивные изменения, произошедшие за последнее десятилетие, системные риски для пространства репо остаются.ФРС по-прежнему обеспокоена дефолтом крупного дилера репо, который может спровоцировать массовую распродажу денежных средств, что может негативно повлиять на рынок в целом.

Будущее пространства репо может включать в себя постоянное регулирование, ограничивающее действия этих участников, или оно может даже в конечном итоге повлечь за собой переход к центральной системе обмена информацией.

Однако в настоящее время соглашения об обратной покупке остаются важным средством облегчения краткосрочного заимствования.16

Что такое кредит с обратным выкупом автомобиля («Buy-back»), в чём подвох такого автокредита

 Auto.TodayAuto.Today

Что такое «Buy-back»Видео: Что такое Buy-BackЕго отличия от кредитаГде можно взять такой кредитУсловияСписок документовПреимущества и недостаткиvar index=document.getElementsByClassName('index-post');if (index.length>0){var contents=index[0].getElementsByClassName('contents');if (contents.length>0){contents=contents[0]; if (localStorage.getItem('hide-contents') === '1'){contents.className+=' hide-text'}}}

Читайте также:  Апелляционная жалоба на решение арбитражного суда, образец, срок подачи в арбитражном процессе

«Buy-back» называют автокредит с правом обратного выкупа. Часто в федеральных финансовых учреждениях англоязычное словосочетание «buy back» заменяют упрощённой формулировкой «отложенный» или «остаточный платёж».

Во многом он имеет сходство с популярной дилерской программой трейдинга, которая предусматривает обмен авто с пробегов на новое с доплатой или без неё.

Однако, если «Trade-in» не распространяется на объекты, за которые имеется кредитовый долг, то схема «бай–бек» ориентирована именно на займы финансовых средств.

Знаете ли вы? По статистике 2016 года на планете эксплуатируется более одного миллиарда машин. К 2050 году ожидается рост мирового автопарка до 2,5 миллиарда авто.

Её алгоритм предельно прост:

Автосалон и банк договариваются о сотрудничестве и привлечении клиентов в рамках данной программы, подписывая соответствующий договор.

Клиент выбирает транспортное средство и приобретает его взаймы у банка на оговорённых условиях (часто они мало чем отличаются от стандартных предложений).

Финансовое учреждение-кредитор на тело и проценты одолженной суммы займа насчитывает ежемесячные платежи, не учитывая при этом остатка, который обычно составляет до 40% от стоимости транспортного средства.

Согласно полученному графику заёмщик погашает банковский долг, а в конце срока, на который брали кредит, получает возможность перепродать ТС дилерскому центру и полностью закрыть задолженность (то есть, погасить остаточный платёж вырученными средствами), либо же далее пользоваться машиной на правах собственника, погасив кредит из собственными сбережений.

Видео: Что такое Buy-Back

Кредит с правом выкупа привлекает клиентов новыми возможностями и гарантиями. Но если проанализировать расчёты автокредитования по стандарту и по программе «Бай-бек», вскроются «подводные камни» обеих схем.

Знаете ли вы? По технологичной сложности даже самый простой и дешёвый современный автомобиль превосходит первые искусственные спутники Земли.

Приобретение транспортного средства в обоих случаях происходит по одному и тому же принципу: клиент занимает у банка деньги, забирает авто, (оставляя его в залог при неуплате), и ежемесячно погашает заёмную сумму с процентной ставкой. Существенная разница между этими схемами кредитования кроется именно в способе погашения кредита.

Подробная информация об этом приведена ниже в таблице.

Стандартное автокредитование

Тело кредита частично погашается каждый месяц. При этом постепенно уменьшается процентная часть займа, и увеличивается сумма, уходящая в погашение его тела.

Существенно меньшие суммы в графике месячных гарантированных платежей, поскольку при их расчёте опускается отложенный платеж.

Максимальный срок обычного автокредита 5–7 лет.

Возможность продажи кредитного транспорта и приобретения нового (речь идёт о досрочном погашении кредита)

Доступны программы льготного кредитования, когда часть расходов (не более 10 %) покрывает государство, но процентные ставки колеблются в пределах 17%.

Нет возможности досрочного погашения кредита (в том числе перепродажи приобретённого ТС). Заёмщик распоряжается машиной до полного истечения автокредитового срока. В случае просрочек в графике ежемесячных платежей банк может принять решение о перепродаже авто другим заёмщикам

Выкуп авто может быть оценён невыгодно (на окончательную цену повлияет его состояние). Не исключено, что автосалон специально будет занижать стоимость ТС. При этом финучреждение в рамках договора о сотрудничестве с конкретным дилером, не предоставит заемщику возможности выбора «выгодного» покупателя.

Значительная часть задолженности до самого окончания периода кредитования «висит» непогашенной, а проценты насчитываются, в том числе, и на неё. Поскольку кредитовая сумма снижается медленно, то и проценты уменьшаются неощутимо.

Общая переплата банку (по процентной ставке) составляет 10–15%

Обычно кредитование по системе «бай–бек» рассчитано на 3 года

Где можно взять такой кредит

Кредит с обратным выкупом подойдёт автолюбителям, стремящимся к частой смене ТС или же тем, кто остановил свой выбор на авто премиум-класса.

В России основными кредиторами по схеме «Buy-back» выступают банки-представители крупных автоконцернов.

Рекомендуем для прочтения:

Как досрочно погасить автокредит в РФ

Кредит на авто: как получить, на каких условиях, без первоначального взноса

Какой кредит взять для покупки машины

Государственные программы по льготному автокредитованию: «Семейный автомобиль», «Первый автомобиль» в РФ

«Фольксваген Банк Рус»;«Мерседес-Бенц Банк Рус»;«BMW-Банк».

Хотя есть и другие предложения.

Такое автокредитование можно получить в:

Знаете ли вы? В середине ХХ столетия в Италии было распространено кредитование сыроваров под… пармезан. Для хранения и многолетнего созревания продукта банкиры сооружали специальные кладовые. Если заёмщик не успевал в срок вернуть заимствованную сумму, его сыр реализовали через аукционы.

Кредит с обратным выкупом доступен только физическим лицам. Принцип кредитования одинаковый во всех банках России, а условия могут отличаться.

Некоторые финансовые учреждения привлекают клиентов дополнительной опцией пролонгации остаточного платежа, другие — предлагают нужную сумму взаймы без первоначального взноса, а третьи — увеличивают сумму отложенного платежа, в результате чего существенно уменьшаются ежемесячные взносы.

Из нижеприведённой таблицы на примере ООО «Мерседес-Бенц Банк Рус» вы увидите, что гарантирует кредитор и какие обязанности появляются у заёмщика при кредитовании «бай–бек».

Условия выдачи автокредита по программе «Buy-back» для автомобилей C-класса (седан, купе, кабриолет) и GLA

Годовая процентная ставка, %

Размер остаточного выкупа

Устанавливается индивидуально по общей договорённости дилерского центра и клиента

Важно! Решившись на автокредит, имейте в виду, что банк легитимно, в одностороннем порядке, может повышать ставки. При этом согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ он обязан за несколько дней (14–30) письменно предупредить заёмщика или подписать с ним дополнительное соглашение.

Принять решение о выборе банка вам поможет сравнительный анализ предложений популярных кредиторов:

самый большой отложенный платёж установил банк «Оранжевый» (75%), уменьшить его заёмщику не разрешено;самый значительный (в денежном эквиваленте) кредит с отложенным платежом, независимо от срока его погашения и изначального взноса, предлагает банк «ВТБ24» — максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб.;получить автокредит по «бай-бек» без взноса позволяют банки «Оранжевый» и «ВТБ24» (в первом — не выставляют дополнительных условий, а во втором — предложение актуально только в случае приобретения определённой модели и марки).большинство банков обязывает своих клиентов к страхованию ТС по КАСКО (исключением является лишь банки «Оранжевый» и «ВТБ24», который предлагает альтернативную программу «ВместоКАСКО»);срок выдачи кредита не превышает 3 года;процентная ставка пропорционально уменьшается сроку кредитования.

Перечень документации, которая нужна кредитору для оформления ссуды, тоже может несколько отличаться, в зависимости от финучреждения. Например, «Фольксваген Банк Рус» и «БМВ-банк» требуют для подписания сделки лишь гражданский паспорт и идентификационный код физлица. А вот остальные банки не кредитуют клиентов без полного пакета документов.

Важно! По кредиту наличными и по займу с обеспечением проценты должны начисляться не со дня подписания договора, а с момента фактической выдачи заёмщику средств.

заполненная анкета (бланк выдаёт непосредственно финансовое учреждение);копия и оригинал документа, подтверждающего личность (паспорт);копия и оригинал действенного водительского удостоверения (в случае просрочки или утери его можно заменить военным билетом, загранпаспортом или СНИСЛС);копия трудовой книжки;декларация о доходах по форме 2-НДФЛ (указывать данные нужно за последние полугодие).

Преимущества и недостатки

Программа автокредитования в основном разработана для пользователей иностранного автопрома. В России её реализуют, преимущественно, лишь официальные дилерские центры. Финансовые эксперты указывают на множество клиентских выгод и рисков этой схемы.

Важно! Подписывая договор на автокредит, обязательно убедитесь, что в нём прописана его полная стоимость, включая процентную ставку. При их отсутствии настоятельно рекомендовано не подписывать финансовые документы.

Возможность досрочного погашения долга перед банком путём продажи транспорту согласованному автосалону ещё до окончания срока кредитования или собственными средствами.

Стоимость выкупа автомобиля в конце срока кредитования заранее неизвестна. К тому же автосалоны часто специально занижают цены, а банки не предоставляют клиенту возможности выбора дилерских центров.

Низкие ежемесячные платежи

Часто автоцентры или банки берут с клиентов дополнительные комиссии.

При получении ссуды в рублях высоки шансы, что в случае повышения курса доллара к моменту продажи ТС в выгодную сторону изменится и ценовая политика на авторынке.

При «бай-беке» неизбежна переплата банку по процентной ставке (часто она составляет до 10–15%, если сравнивать с обычным автокредитованием)

Схема «Buy-back» кажется более выгодной лишь на первый взгляд, поскольку привлекает клиентов низкими ежемесячными платежами.

Но, если разобраться, в конечном итоге заёмщик всё равно проигрывает: либо из-за высокой суммы переплаты банку, либо из-за заниженной стоимости автомобиля при его продаже.

Решаясь на подобное автокредитование, водителям ни на минуту не стоит забывать об ужесточённых требованиях дилеров касательно износа и пробега авто при его выкупе.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *