Когда арендатор вправе не вносить плату по договору аренды

Когда арендатор вправе не вносить плату по договору арендыНадо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуКогда арендатор вправе не вносить плату по договору аренды

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

Когда арендатор вправе не вносить плату по договору аренды

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Читайте также:  Выдержки из уголовных дел по обвинению в неуважении к суду (ст. 297 УК РФ)

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Меры по защите прав и интересов арендаторов в связи с коронавирусом: полный обзор

Когда арендатор вправе не вносить плату по договору аренды

Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.

I. Возможность уменьшения размера арендной платы

Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости.

Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.

) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).

Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,

что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано:

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией

Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон.

Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.

Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.

Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы

2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?

По смыслу п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также п. 1 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется арендаторам недвижимого имущества при одновременном соблюдении следующих условий:

а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);

б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
  • культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
  • гостиничный бизнес (код — 55)
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
  • общественное питание (код — 56)
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
  • деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

2.2. Условия отсрочки

Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

  • Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.
  • Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:
  • а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;

б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

В-третьих,

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру? — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рассказываем, как быть в ситуациях, когда замечательный жилец, поселившийся в вашей квартире, перестал платить за проживание и отказывается при этом съезжать.

10 сентября 2021

Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего.

Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима.

Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.

Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.

Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой.

Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо.

По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.

Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.

Чем поможет договор?

Первое, что вам нужно сделать, — это вспомнить, подписывали ли вы договор с жильцом, когда сдавали ему квартиру. Потому что в зависимости от того, есть ли у вас на руках договор, план действий в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает квартиру, будет разный.

Сразу отдельно скажем, что подписывать договор найма с жильцом критически важно. Даже в случаях, если нанимателем становится ваш близкий друг, друг друзей или знакомый по рекомендациям. Никакие устные договорённости не имеют юридической силы, и суд их просто-напросто не примет как доказательство того, что условия проживания были нарушены.

Читайте также:  Обстоятельства дела: как отстоять позицию в суде

Не менее важно вычитывать договор и грамотно его составлять, максимально подробно расписывая все ситуации, которые могут произойти в процессе проживания. При составлении договора постарайтесь продумать самые разные сценарии того, что может произойти с квартирой: от потопа по вине жильца до задержки арендной платы.

Максимально подробно распишите, кто за что несёт ответственность и кто устраняет проблемы, которые возникли из-за нарушений.

Стандартно схема такая. Если с квартирой случилось что-то по вине жильца, то за всё платит он, чтобы вернуть вам жильё после пользования в первозданном виде.

Если же с квартирой что-то случилось не по вине нанимателя (например, прорвало трубы или сломалась старая дверь), то за ремонт должен платить собственник.

Крайне рекомендуем потратить немного времени и денег и обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить правильный договор, или воспользоваться помощью специалистов сервиса Яндекс.Аренда.  

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Касаемо ситуаций, когда арендатор не платит и не освобождает помещение, важно предусмотреть в договоре пункты о неустойке. Если жилец нарушает сроки выплаты, то должен будет выплатить вам компенсацию.

Например, если стоимость месячной аренды — 40 тысяч рублей, то в день квартирант платит около 1300.

В пункте про неустойку вы можете увеличить эту сумму — например, указать, что в случае просрочки жилец должен будет выплатить 2000 рублей за один день.

В договоре всегда нужно прописывать срок допустимой неуплаты арендной платы. Обычно разрешается просрочка в 10 дней, но вы вправе указать любой комфортный для вас срок.

Этот пункт защищает и вас, и жильца в случаях, когда произошло что-то непредвиденное (вроде задержки зарплаты) и у нанимателя нет коварных замыслов перестать вам платить. В таком случае, если жилец успевает погасить долг по арендной плате в оговоренный срок, то неустойка не начисляется.

Конечно, в любых таких ситуациях жилец обязан заранее, хотя бы за 3 дня до расчётной даты, предупредить вас, что в этом месяце оплата задержится.

Договор найма сам по себе защищает собственника в случае, если арендатор квартиры не платит арендную плату. По умолчанию договор содержит пункты о сумме, которую жилец должен выплачивать вам каждый месяц, и стандартный абзац о том, что жилец не имеет права задержать арендную плату более двух раз подряд (об этом говорит статья 687 ГК РФ).

Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор. Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему.

Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.

Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.

На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.

Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.

Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением  конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.

По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.

Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.

В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.

До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.

Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.

А если он не съезжает?

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.

В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.

Обычно процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами.

Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток.

Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.

Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону.

По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.

Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.

В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника.

Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.

Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.

Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.

Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него налог.

Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.

Что делать, если квартиросъёмщики не платят за квартиру и вы не подписывали с жильцами договор найма при заселении? Для начала нужно доказать, что в квартире, которая является вашей собственностью, незаконно проживают жильцы.

На этом этапе в юридическом поле абсолютно не важно, задерживает арендатор оплату за квартиру или нет. Имеет значение сам факт, что в вашем жилье находятся посторонние люди, что является прямым нарушением пункта 2 статьи 3 ЖК РФ.

Для этого нужно иметь на руках свидетельство о праве собственности на квартиру или же выписку из ЕГРП. Вместе с этим документом следует обратиться в полицию. На практике после этого вам вместе с участковым придётся буквально караулить жильцов, ожидая момента, когда они выйдут из квартиры, или взламывать дверь.

Читайте также:  За установку работником на компьютер контрафактной программы ответит компания

Если же вы с документами на руках докажете сотрудникам полиции, что эта квартира принадлежит вам, то недобросовестные арендаторы обязаны будут покинуть помещение.

Если наниматели заехали в вашу квартиру без подписанного двумя сторонами договора, полиция поможет выселить жильцов из квартиры, и ваша собственность снова станет только вашей. А вот получить задолженность с жильца будет гораздо сложнее.

С вашей точки зрения всё просто и понятно: арендатор не платит аренду, о которой вы договорились, чем нарушает ваши права. С точки зрения закона всё выглядит по-другому, ведь нет ни одного документа, который подтверждал бы, что арендатор должен вам что-то выплачивать. Устные договорённости тут не работают.

В таких ситуациях единственный вариант – это переговоры с жильцом и попытка получить выплату по-хорошему.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, такие сложные вопросы поможет решить менеджер консьерж-сервиса. В любом случае все квартиры сервиса застрахованы от простоя и внезапного съезда жильца на срок до 1 месяца, так что время найти нового жильца — будет!

Ленинградский проспект, 62Ленинградский проспект, 36с30улица Академика Волгина, 29к1Большая Черёмушкинская улица, 6к3улица Госпитальный Вал, 3 Смотреть больше объявлений

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

КонсультантПлюс: примечание.

Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.

В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.

Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.

Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.

Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.

Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом.
Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.

Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года.

Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет.

Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год.
Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции.

При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора.
Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки.

Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение. Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества.
Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры. В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб.
Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны.
При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол — существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *