Односторонний отказ от аренды помещения

Здравствуйте, уважаемые читатели! Односторонний отказ от любого договора без обращения в суд допускается не всегда. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не исключение. В одних ситуациях прекратить отношения с арендатором во внесудебном порядке можно. В других нужно обращаться в суд.

Всё зависит от срока договора аренды и его содержания. Чтобы не получить лишней головной боли, нужно правильно оформить прекращение арендных отношений. Если арендодатель хочет прекратить аренду, то имеет смысл сначала попробовать договориться с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.

В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.

Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).

Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.

В акте нужно указать:

  • между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
  • имена и должности представителей сторон;
  • причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
  • адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
  • описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
  • факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.

Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.

  • После передачи имущества арендодателю и оформления акта можно подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.
  • Если арендатор не согласен съезжать, то план действий зависит от содержания договора.
  • Односторонний отказ от аренды помещения

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

В этом же письме напомните арендатору о необходимости привести имущество в надлежащее состояние.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

  • в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
  • в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

  • в любой момент по желанию арендодателя,
  • при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.

Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.

Но проблемы могут остаться. Иногда в помещении остается имущество арендатора.

Если тот по-прежнему не выходит на связь, то нужно подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. Придется подождать, пока суд рассмотрит дело и решение вступит в законную силу. Потом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они предприняли меры по освобождению помещения от имущества арендатора.

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в этой статье.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности

Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

  • являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и
  • осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

  • заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и
  • заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Читайте также:  Увольнение по основанию, предусмотренному договором. Какие детали требуют внимания

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

  • арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;
  • стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;
  • при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 года. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов.

В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст.

422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа.

Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ).

Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

  • упущенную выгоду;
  • убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;
  • плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.

Практика: Недвижимость

Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора.

При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.

При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е.

до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение.

Читайте также:  Юристам пора становится блогерами и звездами соцсетей

Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя.

Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством.

Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время.

Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs.

ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд.

Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

  • Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.
  • Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя
  • Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.

2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды — Московские юристы

В представленной статье комплексно исследован вопрос о возможности расторжения срочного договора путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон и соответствии такого права действующему законодательству Российской Федерации. Данная тема, несомненно актуальна в связи с большим количеством отказов от исполнения различных договоров из-за сложившейся экономической ситуации в России.

В статье ставится также вопрос о разнице в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения на примере договора аренды.

Результатом исследования является обоснованная позиция автора, подтвержденная судебной практикой, о возможности расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре самими сторонами.

Однако, как указано Высшим Арбитражным Судом РФ, данный вопрос (о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды) различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды.

Правоотношения между субъектами гражданского права имеют свойство возникать, изменяться и прекращаться. Побуждающим их началом являются сделки, т.е. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 150 Гражданского кодекса РФ).

В большинстве случаев такие действия носят обоюдный характер, в которых стороны договариваются, например, заключить договор, внести в него изменения или, наоборот, расторгнуть, в том числе по договоренности, в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Это значит, что предпосылки к изменению или расторжению договора могут быть предусмотрены самими сторонами отношений, и эти положения не должны противоречить нормативным актам Российской Федерации.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).

Однако в чем разница в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения в российском законодательстве? Попытаемся ответить на данный вопрос на примере договора аренды.

Как указано в Гражданском кодексе РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом по требованию арендодателя или арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, и только в случаях, если:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, заранее не известные арендатору и не обнаруженные им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. ст. 619 и 620 ГК РФ).

Данные нормы могут быть применены только к срочным отношениям арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в статье 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, что не мешает им, в свою очередь, установить в договоре иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях.

Читайте также:  Сказка о вероломном племяннике, короткой любви и великой ответственности поручителя

При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого.

В данном случае арендатор может попробовать нарушить нормы статьи 619 ГК РФ или иные свои обязанности, предусмотренные договором, что обязательно повлечет за собой судебное разбирательство спора.

Есть ли выход из данной ситуации? И в чем разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением? Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.

По смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора.

В обзоре практики Президиум ВАС РФ приводит пример, из которого следует, что стороны при заключении договора аренды по инициативе арендодателя (истца) включили в него условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст.

450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда он допускается законом или соглашением сторон). По мнению арендатора (ответчика), данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 ст.

450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако нижестоящий суд не согласился с позицией арендатора, отметив: такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 ст.

450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается арендатором. В силу пункта 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется.

Из вышесказанного следует, что при наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. Указанное выше дело относится именно к срочному договору, так как ответчик апеллирует к статье 619 ГК РФ, закрепляющей условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как же соотносятся понятия отказа от исполнения от договора и его расторжение? Думается, отказ от исполнения является односторонней сделкой, которая может выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В то же самое время односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ). Значит ли это, что условие об одностороннем отказе может быть предусмотрено только в соглашении между субъектами, занимающимися предпринимательской деятельностью?

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (т.е. прекращение прав и обязанностей, но не договора).

На основании этой формулировки стороны могут предусмотреть условие об одностороннем отказе от исполнения договора и подробно указать механизм такого отказа. Но как тогда соотносятся статья 310, пункт 3 ст.

450, статьи 619 и 620 ГК РФ?

Структура взаимодействия этих норм законодательства представляет собой следующее: думается, случаи неисполнения своих обязательств сторонами, указанных в статьях 619 и 620 ГК РФ, являются частными и связаны лишь с негативными последствиями исполнения договора аренды.

Ведь договор заключается для конкретных целей, и разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По желанию сторон в срочный договор аренды вносятся конкретные условия и обстоятельства, на основании которых стороны имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В случае же наступления негативных последствий, указанных в статьях 619 и 620, заинтересованная сторона может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если иные условия его расторжения не предусмотрены сторонами.

Возникает еще один вопрос: как соотносятся указанные в договоре аренды формулировки одностороннего расторжения во внесудебном порядке и односторонний отказ от исполнения договора? Существует ли возможность, что суд при рассмотрении дела может указать на ничтожность формулировки, гласящей об одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке? Думается, при составлении договоров аренды следует полностью руководствоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ N 66 и точно указывать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в связи с чем договор и считается расторгнутым.

Однако как на деле происходит реализация такого права и позволяют ли суды расторгать договоры аренды таким способом? Обратимся к арбитражной практике.

В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда косвенно подтверждается, что ответчик, будучи арендатором, имел право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора аренды, уплатив при этом арендодателю штраф в размере месячной арендной платы.

В то же время ФАС Центрального округа в Постановлении по делу N А08-2693/05-22 указал: удовлетворяя исковые требования, нижестоящий суд правомерно исходил из того, что срочный договор аренды не содержит условия о возможности его расторжения арендатором в одностороннем порядке.

При этом нижестоящий суд обоснованно указал: действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору аренды не соответствуют требованиям закона и условиям договора, следовательно, он был обязан уплачивать арендную плату до окончания срока действия договора.

Думается, если бы арендатор, который в соответствии с материалами дела выехал с занимаемой площади и уведомил арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды, настоял на включении в договор условия о праве такого отказа, суд принял бы его сторону и договор считался бы расторгнутым с момента, оговоренного в нем сторонами.

При этом условием одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды может быть и такое основание, предусмотренное сторонами, как, например, однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный срочным договором аренды срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. по делу N А66-10900/2006).

При этом необходимо учесть: в статье 619 ГК РФ одним из условий обращения арендодателя в суд является невнесение арендных платежей арендатором более двух раз. Данный пример показывает: если стороны не указали в договоре порядок расторжения договора, они имеют право воспользоваться императивными нормами Гражданского кодекса РФ. То есть эти нормы не противоречат друг другу, но заступают на место друг друга.

Возможность одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды недвижимого имущества также видна из ряда судебных постановлений, проанализированных на предмет рассматриваемого в настоящей статье вопроса .

———————————

См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 1 сентября 2008 г. по делу N А31-577/2008-28, Западно-Сибирского округа от 31 мая 2007 г. по делу N Ф04-2831/2007(34057-А75-21), Центрального округа от 14 ноября 2005 г. по делу N А23-465/05Г-8-28, Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2005 г. по делу N Ф08-4492/2005.

С другой стороны, в споре между Сбербанком России и ООО «Бизнес-Инвест» суды всех инстанций заняли позицию, которая характеризуется тем, что главой 34 ГК РФ не установлена возможность безосновательного, лишь по воле и желанию арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, т.е. одностороннего отказа от исполнения договора .

На что ВАС РФ отметил: положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 ст. 450 Кодекса. В силу же пункта 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

При этом в вынесенном ВАС РФ определении указано: изучение материалов этого дела и судебной практики показало, что вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды . В итоге, не ответив окончательно на вопрос, суд передал дело для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

———————————

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2008 г. N А19-9645/07-Ф02-9670/07 по делу N А19-9645/07.

Определение ВАС РФ от 6 июня 2008 г. N 5782/08.

Итак, постараемся дать ответ на главный вопрос в настоящей статье — как соотносится требование Гражданского кодекса РФ о судебном расторжении договора аренды и возможность включения в него положений об одностороннем отказе от его исполнения?

Анализ действующих норм права и судебной практики показал: требование ГК РФ о расторжении договора аренды в судебном порядке не есть императивная норма о единственном способе его расторжения. Однако осталось дождаться официального решения Президиума ВАС РФ по затронутому в настоящей статье вопросу.

  • Сторонам предоставлено право включать в срочный договор аренды условия о том, что при наступлении тех или иных событий сторона вправе отказаться от его исполнения в оговоренном в условиях договора порядке.
  • Таким образом, предпринимателям не стоит заблуждаться относительно недействительности такого рода условий, включаемых в договор обычно по требованию арендодателя, и более тщательно подходить к его предмету либо отказываться от заключения, если условия об отказе от исполнения договора не являются подходящими для какой-то из сторон.
  • Читайте ещё по этой теме:

А. В. Кандауров

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *