Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодатель

Вопросам расторжения арендных договоров юристы уделяют повышенное внимание. Прекращение сотрудничества нередко осложняется взаимными претензиями контрагентов. Выйти из сделки во внесудебном порядке удается далеко не всегда. Ситуация усугубляется ограничением оснований одностороннего отказа от обязательств.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодатель

Краткая юридическая характеристика

Расторжение договора аренды – это официальное прекращение гражданско-правовых отношений между участниками. Основания отказа от сотрудничества перечислены в ст. 450 ГК РФ. Норма признает таковыми:

  1. Соглашение сторон. Участники сделки могут установить дату окончания аренды при составлении контракта или прийти к решению уже на этапе его исполнения.
  2. Одностороннее требование. Настаивать на прекращении договора участники вправе в случае недобросовестности партнера. Разрыв отношений сопровождается наложением штрафных санкций. Иногда выйти из сделки можно по личной инициативе, заблаговременно уведомив об этом вторую сторону.

Формулировку ст. 450 ГК РФ юристы считают крайне неудачной. Исчерпывающего перечня оснований расторжения договора здесь нет. Парламентарии оставили список открытым, сославшись на «иные причины». В результате порядок приходится уточнять соглашением либо ссылаться на отраслевые федеральные акты.

Анализ деловой практики показывает, что прекращение аренды происходит также в случае банкротства одного из контрагентов, ликвидации участника-организации или смерти партнера-физлица. Основанием становится непригодность имущества к дальнейшему использованию (разрушение, аварийность).

Во всех указанных ситуациях сотрудничество становится невозможным (ст. 416 ГК РФ). Судебная практика по этому направлению представлена широко. Показательными можно считать постановления ФАС Московского и Уральского округов № Ф05-13103/11, № Ф09-2787/08-С5.

Частные случаи расторжения арендного соглашения прописаны ст. 619 и 620 Кодекса.

Прекращение аренды по истечении срока

Порядок расторжения соглашения описывается ст. 408 и 610 ГК РФ. Участники не заявляют о нарушениях, а потому обязательство признается исполненным надлежащим образом. Отношения прекращаются в связи с истечением срока аренды.

Если предметом сделки являлось движимое имущество, составлять отдельный документ не требуется. Сторонам достаточно оформить акт о возврате активов. Аналогичное правило применяется к краткосрочным соглашениям с недвижимостью.

Для арендных договоров, прошедших государственную регистрацию, предусмотрен иной порядок. Информация о передаче квартир, нежилых помещений или земельных участков на срок свыше 1 года фиксируется в ЕГРН.

Процедур автоматического исключения записей из федеральной базы закон 218-ФЗ не содержит. О расторжении договора сторонам приходится уведомлять Росреестр.

В противном случае обременение сохраняется и становится препятствием для последующих сделок.

Единого мнения относительно регистрации факта прекращения аренды в российском праве не сложилось. Одни суды считают ее обязательной (постановление Западно-Сибирского окружного ФАС № Ф04-3141/11). Другие называют процедуру излишней (постановление 17ААС № 17АП-5250/09).

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодатель

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление.

Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках.

Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии (п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 104).

Расторжение договора по инициативе участника

Отказаться от партнерства можно и в одностороннем порядке. Причины поименованы в Гражданском кодексе РФ. По инициативе арендодателя сделку расторгают на следующих основаниях (ст. 619 ГК РФ):

Причина Подтверждение
Нарушение правил эксплуатации Статья 615 ГК РФ обязывает арендатора использовать имущество в соответствии с назначением или условиями договора. Выход за рамки требования влечет расторжение соглашения и взыскание убытков. Чтобы предъявить претензии, арендодателю необходимо документально зафиксировать нарушение. Свидетельством недобросовестности могут стать жалобы смежных землепользователей, протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра, сообщения управляющих компаний или сервисных служб. Нередко свидетельствами становятся видеозаписи с камер наблюдения. Официальная характеристика доказательств приводится в ст. 55 ГПК РФ
Существенное ухудшение состояния имущества по вине контрагента Основанием прекращения договора аренды становится документ о причинении вреда. Таковым может служить акт обследования или заключение независимого оценщика. Для точного установления размера ущерба требуются передаточный акт с указанием исходного состояния актива, а также протокол повреждений. Обосновывать причинно-следственную связь между действиями арендатора и вредом не нужно. Доказывать отсутствие вины должен непосредственный пользователь вещи, поскольку договором на него возлагается обязанность по обеспечению сохранности (ст. 401 ГК РФ)

Односторонний внесудебный порядок расторжения сделки позволяет отказаться от дорогостоящих услуг оценщика. Если арендатор согласен с претензиями, размер вреда определяют совместно. Для этого формируется комиссия, в состав которой входит равное количество представителей от каждой стороны. Возмещение выплачивается добровольно

Уклонение от оплаты аренды 2 и более раза подряд Обосновать требование о расторжении договора нужно расчетными документами. Арендодателю достаточно представить акт сверки с выделенной суммой задолженности. При этом стоит помнить о минимальном периоде просрочки. Его определяют с учетом графика внесения арендных взносов. Отсутствие подписи контрагента на актах сверки не является препятствием. В случае передачи спора в суд доказательствами станут банковские выписки, счета и переписка
Отказ от ремонтных работ, если такая обязанность возложена на арендатора законом или договором Здесь на помощь вновь придут акт о передаче имущества в аренду и протокол осмотра. Для их составления можно создать комиссию либо пригласить независимого специалиста

Во всех перечисленных случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь после направления претензии. Контрагенту надлежит вручить уведомление с указанием разумного срока устранения недостатков.

Отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке можно, если партнер проигнорирует требования. Уклонение от возврата имущества становится основанием для обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе арендатора происходит по правилам ст. 620 ГК РФ.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодатель

ПричинаПодтверждение
Уклонение арендодателя от передачи имущества по договору Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить контрагенту предмет сделки. Одновременно необходимо вручить сопутствующие документы, ключи. Отсутствие акта или иного документального подтверждения свидетельствует о недобросовестности. Доказывать факт передачи имущества при возникновении спора обязан именно арендодатель
Выявление недостатков и дефектов, не оговоренных сторонами в соглашении Факт несоответствия объекта заявленным в договоре характеристикам подтверждается передаточным актом. Свои претензии арендатор может высказать при отказе от его подписания. Если недостатки оказались скрытыми и выявились в процессе эксплуатации, придется созывать комиссию для составления протокола. Для освидетельствования можно пригласить независимого эксперта. При возникновении споров юристы рекомендуют опираться на положительную практику, например, постановление Северо-Западного окружного ФАС РФ № Ф07-5727/14
Уклонение арендодателя от проведения ремонта Неисполнение обязанности по надлежащему содержанию имущества признается основанием расторжения сделки. Статья 616 ГК РФ возлагает расходы по капитальному ремонту на арендодателя. При неисполнении этого требования контракт можно разорвать. Арендаторам даже удается обосновать отказ от оплаты по договору (постановление Московского окружного ФАС № Ф05-13929/2017)
Непригодность имущества к дальнейшей эксплуатации по причинам, не зависящим от арендатора Настаивать на прекращении договорных отношений можно при существенном повреждении или полном разрушении объекта. Подтверждением становится документ о текущем состоянии предмета сделки. Доказательствами являются протоколы осмотра, фотографии, видео, заключения независимых экспертов или контролирующих служб

Односторонний отказ по указанным основаниям возможен только в судебном порядке. Письменной претензии или уведомления будет недостаточно.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодатель

Дополнительная возможность выхода из сделки по инициативе участника предусмотрена для бессрочных договоров (п.2 ст. 610 ГК РФ). Условием становится направление извещения. Если предметом соглашения является недвижимость, отправить сообщение необходимо не менее чем за 3 месяца.

Для остальных случаев этот срок сокращен в 3 раза. По обоюдному согласию стороны вправе изменить правила. Так, если в договоре присутствует пункт об уведомлении партнера о расторжении за полгода, выйти из сделки раньше не получится. Арендную плату придется заплатить за весь период.

После вручения извещения важно надлежащим образом оформить возврат имущества. Факт передачи имущества фиксируется актом. Отказ собственника принять предмет сделки этому не препятствует.

Если арендодатель уклоняется от подписания, можно составить односторонний документ. Доказательством добросовестности станут письменные извещения и приглашения на приемку.

Настаивать на взыскании арендной платы за период просрочки контрагент не сможет (п. 37 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Срочные договоры расторгаются в одностороннем порядке лишь при наличии соответствующего пункта. Участники вправе перечислить в контракте основания или согласовать право на безусловный отказ от сделки. Здесь же прописывают процедуру уведомления. Дополнительно партнеры могут установить неустойку.

Штрафные санкции будут покрывать убытки другой стороны. Этот механизм реализуется, если прекращение сотрудничества не связано с нарушениями. Примером может служить переезд компании в более дешевый офис. В остальных случаях немотивированный внесудебный отказ от срочного договора аренды недопустим.

При составлении пункта о расторжении важно использовать максимально точные формулировки. Арендатор должен получить «право выхода из сделки во внесудебном порядке», а не возможность «предъявить требование». Второй вариант не освобождает от необходимости обращения в суд. Досадное упущение грозит длительными разбирательствами (постановление ВАС РФ № 9615/11).

Право на одностороннее прекращение договора следует реализовывать добросовестно и разумно. Злоупотребления повлекут ничтожность уведомления о расторжении сделки (постановление ВС РФ № 54).

Краткие выводы

  1. Договор аренды расторгается по окончании срока либо досрочно.
  2. Основанием прекращения сотрудничества становится соглашение контрагентов или требование одного из них.
  3. Уведомительный порядок выхода из бессрочной сделки установлен ст. 610 ГК РФ. При наличии соответствующего пункта он может применяться и к соглашениям с определенным периодом действия.
  4. Сторона, отказавшаяся от дальнейшего сотрудничества, должна обосновать причину. При возникновении споров вопрос разрешается судом.

Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

Обычно договор аренды расторгается, потому что истёк срок его действия или же так решили стороны. Однако в некоторых случаях закон даёт возможность арендатору или арендодателю самостоятельно прекратить действие отношений, не согласовывая этот шаг с другой стороной.

Посмотрим же, в каких ситуациях это возможно в 2021 году. И что должна сделать сторона во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил своё действие.

Причины

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

  1. Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
  2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

  • Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
  • Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК). Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодательРасторжение договора аренды. Как не потерять деньги.

Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:

  1. Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
  2. Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
  3. Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
  4. Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Нюансы расторжения договора аренды жилого помещения – как составить соглашение? Образец документа

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).

Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

  • Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
  • При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
  • Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
  • Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, односторонне, досрочное, во внесудебном порядке, ГК РФ, арендодательУведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке».

Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи.

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Рекомендации, как составить акт приема-передачи квартиры при аренде

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством россии. существует правило:

  1. если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ип – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

если дело согласно ст. 27 апк рф подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 апк). при этом место жительства или нахождения определяется:

  • для ип – по месту постоянной регистрации.
  • для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

в отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 гпк рф).

статья 28 гпк рф. предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

составление иска

требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

в обоих случаях иск должен:

  • подаваться в письменной форме.
  • содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

прилагаемые документы и доказательства

свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. копия договора.
  2. копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. по закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

сроки рассмотрения дела

иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 апк);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 гпк).

в случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

статья 154 гпк рф. сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

  1. гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
  2. дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
  3. федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

читайте также: как составить доп. соглашение к договору аренды жилого помещения?

заключение

Расторгнуть договор аренды можно как по соглашению между его сторонами, так и в одностороннем порядке. Однако при этом участник правоотношений, желающий воспользоваться этим правом, должен соблюсти определённые законом правила. В частности, от него может потребоваться сначала соблюсти досудебный порядок, а лишь затем обращаться в суд.

Отказ от договора аренды — Юридическая консультация

В данной ситуации следует различать основания прекращения арендных отношений.

Одним из таких оснований является расторжение договора аренды, которое может быть совершено по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке либо во внесудебном порядке, когда право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом или условиями данного договора (ст. 450, 450.1, 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Как правило, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Иными словами, если арендодатель не возражает против досрочного прекращения аренды земельного участка, то можно заключить соглашение о расторжении договора с указанием даты прекращения аренды, в котором также желательно зафиксировать последние расчеты между сторонами.

Поскольку арендодателем в данной ситуации не было допущено нарушений каких-либо условий договора и инициатива расторгнуть договор исходит от арендатора по причине неиспользования им земельного участка, то право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора (исполнения договора) должно быть предусмотрено условиями самого договора аренды. В таком случае отказ арендатора от договора будет являться правомерным, и заключения какого-либо дополнительного соглашения не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ стороны предусмотрели срок действия договора аренды три года.

Однако, если арендатор продолжит пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, то такой договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что при прекращении арендных отношений по любому основанию закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений закона, во избежание спорных ситуаций следует в любом случае уведомить арендодателя о прекращении арендных отношений с указанием оснований (истечение срока аренды, отказ от исполнения договора и проч.) и необходимости возврата ему земельного участка с оформлением двустороннего передаточного акта.

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (п.

37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаю также ваше внимание на то, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Для погашения регистрационной записи об аренде по рассмотренным выше основаниям в Росреестр вправе обратиться любая из сторон договора аренды.

Сказали спасибо:

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора.

Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов.

Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с  п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см. 41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы. Но опять это правила не для всех…

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор.

Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода.

Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

  • Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
  • 3) по взаимному соглашению сторон в любое время.
  • Данные основания  практически являются общими для всех договоров аренды или найма.
  • Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п.

27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Президиум рекомендовал  судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст.

619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды.

Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды.

Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо).

Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

  1. А именно:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. —  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

  • Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.
  • При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.
  • На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.
  • Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.
  • Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.
  • По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора – образец

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора подразумевает досрочное прекращение взаимных обязательств между ним и арендодателем. Для того, чтобы действующий договор был расторгнут, воли одной из сторон недостаточно. Необходимо соблюсти установленную процедуру, а также иметь веские основания для такого шага. Закон разрешает его совершить только в строго определенных случаях.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора: когда возможно

В некоторых случаях закон позволяет арендатору расторгать договор аренды (далее сокращенно – ДА) в одностороннем порядке через суд согласно ст.620 Гражданского кодекса РФ. Основанием для обращения в судебный орган может явиться:

  • передача арендатору имущества с недостатками, препятствующими его использованию в целях, ради которых оно бралось в аренду, и о которых тот не знал в момент заключения договора;
  • непредоставление арендодателем в пользование арендатору имущества, указанного в ДА, или создание им препятствий для использования данного имущества;
  • игнорирование арендодателем обязанности по проведению своевременного капремонта переданного в аренду имущества.

Также арендатор вправе в суде потребовать расторжения ДА, если по независящим от него обстоятельствам арендованное имущество оказалось в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования (например, припаркованную арендованную машину сожгли хулиганы, или в результате обрушения строения в арендованном помещении стало невозможно работать).

Дополнительные причины расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке перечислены в ст.450 ГК РФ, которая распространяется на любые виды договоров. К ним относятся следующие обстоятельства:

  • существенное нарушение ДА другой стороной;
  • иные случаи, особо оговоренные в законах или в заключенном договоре аренды.

Нарушение считается существенным, если оно нанесло контрагенту ущерб, в значительной степени лишив его ожидаемых результатов от совершенной сделки (заключения ДА). Например, из-за частых поломок автомобиля арендатор был вынужден нести дополнительные траты на его ремонт, и не имел возможности на нем работать длительные периоды, пока транспортное средство чинили в автосервисе.

Стороны ДА вправе прописать в тексте заключенного соглашения не только дополнительные основания для одностороннего расторжения договора в суде. Они также могут предусмотреть случаи, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора (или арендодателя) в одностороннем порядке, без обращения в суд.

Об этом, в частности, говорится в п.1 ст. 450 ГК РФ, разрешающем расторжение ДА по соглашению сторон. Тогда в договоре аренды следует отдельным пунктом прописать и процедуру подобного расторжения.

По общему правилу, она включает письменное уведомление контрагента о желании расторгнуть договор, и, если тот не возражает, стороны составляют и подписывают соответствующее соглашение о расторжении договора. Оформляется акт приема-передачи арендованного имущества, где фиксируется, в каком состоянии оно возвращено, с учетом нормального износа (п.

1 ст.622 ГК РФ). В тексте договора важно предусмотреть четкие сроки всех этих действий, чтобы арендатор не нес убытки из-за намеренного затягивания процедуры арендодателем.

Кроме того, если срок аренды в договоре не указан, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, арендатор вправе отказаться от его исполнения, уведомив об этом арендодателя за 1 месяц (за 3 месяца, если арендуется недвижимость).

Однако расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора по данной схеме невозможно.

Отказаться от его исполнения до истечения срока действия документа он сможет только в судебном порядке, если на то будут иметься законные основания.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — образец формулировки

Следует отметить, что стороны бессрочного договора аренды вправе установить иные сроки для уведомления об отказе одного из участников исполнять заключенный ДА. Они могут быть, как уменьшены, так и увеличены, по сравнению со сроками, указанными в ст. 610 ГК РФ, которые применяются «по умолчанию».

Как уже отмечалось, участники ДА имеют право установить дополнительные основания для одностороннего расторжения договора. Например, в него можно включить такую формулировку:

«Стороны договорились, что досрочное расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора во внесудебном порядке допускается в следующих случаях:

  • если по вине арендодателя помещение стало непригодным для использования, в том числе, из-за несвоевременной оплаты коммунальных платежей;
  • если в течение пяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора помещение не передано арендатору в надлежащем виде».

Прописывать подобные формулировки стороны вправе в срочных и бессрочных договорах аренды.

Нередко в договорах аренды встречаются формулировки о досрочном расторжении договора без указания на внесудебный порядок.

Например, условие о том, что «Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за 3 месяца», буквально означает, что арендатор может всего лишь инициировать в суде расторжение ДА, если будут соблюдены сроки предупреждения арендодателя.

Возможность расторжения договора по инициативе арендатора без обращения в суд может быть обеспечена примерно следующей формулировкой: «Арендатор имеет право на отказ от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, влекущем его расторжение, письменно предупредив арендодателя об этом не менее, чем за 3 месяца».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *