Договор подписан неустановленным лицом. каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

  • Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
  • Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
  • В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
  • С заниженной ценой.
  • После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
  • На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
  • Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

  1. От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
  2. Сделка совершена по поддельным документам.
  3. Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
  4. Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобренияВ течение какого времени сделку могут признать недействительной?
  5. Один год
  6. Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
  7. Три года
  8. Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
  9. Десять лет
  10. Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку.

Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья.

Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте.

Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму. 

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. 

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

  • Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
  • Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
  • Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
  • Узнать, все ли выписаны из квартиры.
  • Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
  • Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
  • Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
  • Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
  • Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
  • Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

  1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
  2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
  3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
  4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.
Читайте также:  Отягощающие условия в договорах с гражданами

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

  1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
  2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
  3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
  4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.
  • Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
  • Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
  • Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Решение об одобрении крупной сделки: когда требуется и как его подготовить

Статья актуальна на 23 июня 2020

Расскажем, что такое крупная сделка, когда Решение об ее одобрении нужно прикладывать в закупках по 44-ФЗ/ 223-ФЗ и как грамотно составить документ в 2020 году.

Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

иллюстратор — Дарья Привалова 

Что такое крупная сделка

Крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25 % и больше от балансовой стоимости активов предприятия. Стоимость активов определяют по бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (см ст. 78 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и ст. 46 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной отвественностью»).

К крупным не относятся сделки, которые совершают в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.  

В обычной деятельности Решение не требуется: 

  • Если единственный участник ООО (или акционер АО) одновременно является ее единоличным исполнительным органом (ч.7 ст. 46 14-ФЗ и п.1 ч.3 ст. 78 208-ФЗ). 
  • Для индивидуальных предпринимателей, так как физлицо не должно одобрять сделки самому себе. 

В государственных закупках юрлицам всегда нужно предоставлять Решение, а от ИП такой документ не требуют. В коммерческих  — на усмотрение заказчика. Очень редко коммерческие заказчики требуют этот документ не только от юрлиц, но и от ИП.  

Закупки по 44-ФЗ

Решение прикладывается к заявлению при регистрации поставщика в ЕИС, но между порталом и площадками бывают проблемы с интеграцией и не все документы передаются сразу в личный кабинет ЭТП. Поскольку Решение требуется в каждой закупке, лучше подстраховаться и продублировать документы во второй части заявки. 

Подготовка документа

До 2019 года все участники госзакупок проходили аккредитацию отдельно на каждой федеральной площадке. При этом площадки всегда тщательно проверяли документы. Если Решение о сумме было составлено некорректно, оператор отклонял заявление и указывал конкретную ошибку в документе. После этого участник его редактировал и заново подавал заявку на аккредитацию.

В течение 2019 года все участники госзакупок должны были пройти регистрацию в Единой информационной системе (далее — ЕИС).

После регистрации в ЕИС документы передаются в личные кабинеты федеральных площадок автоматически без дополнительной проверки.

Таким образом, если у вас в Решении есть ошибка, выяснится это не в момент регистрации в ЕИС, а когда вашу заявку отклонят по этому основанию. Поэтому к подготовке всех документов следует подходить максимально ответственно.

Что учесть при формировании Решения 

Назовем шесть правил: 

  1. Решение о согласии на совершение крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Если общество состоит из единственного участника,  он принимает Решение единолично.
  2. Решение общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ. Если в ООО несколько учредителей, Решение общего собрания принимается большинством. Есть два варианта оформления такого протокола:  заверить его нотариально или самостоятельно, но в строгом соответствии с ч.4 статьи 181.2 Гражданского Кодекса РФ.    В Решении обязательно должна присутствовать формулировка: «В соответствии с пунктом 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса РФ принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждается путем подписания документа всеми участниками общества, присутствовавшими на собрании».
  3. Сумма в решении должна относиться к каждой отдельной сделке, а не к общему числу всех сделок организации. Будет ошибкой написать «одобрить сделки на сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей». Заказчик не обязан высчитывать, сколько сделок участник заключил с момента появления документа. Корректно будет указать: «Максимальная сумма одной такой сделки не должна превышать 10 000 000 (десять миллионов) рублей».
  4. Обязательно указывайте в Решении срок его действия. Если этого не сделать, документы действует в течение одного года. Не все помнят об этом правиле, поэтому заказчики так часто отклоняют заявку с Решением, в котором истек срок действия.   Из судебной практики: при рассмотрении дела было установлено, что в представленном участником решении не был указан срок, в течение которого можно совершать сделки. В этом случае решение действует один год. На момент проведения аукциона этот срок уже истек. Довод о том, что исполнение подобных контрактов является для общества обычной хозяйственной деятельностью, не сработал. Документ: Определение ВС РФ от 25.03.2019 № 310-ЭС19-1603.
  5. Сумму в Решении обязательно укажите цифрами и прописью. Лучше укажите сумму с запасом, чтобы не переделывать документ перед каждой заявкой. Ограничений по цифрам нет, многие поставщики указывают в решении сумму «1 000 000 000 (Один миллиард) рублей».   Забавный случай: один из наших клиентов в решении указал «неограниченно рублей 00 копеек». Так делать не следует, в решении должна быть указана конкретная максимальная сумма одной сделки.
  6. В 2019 году все закупки по 44-ФЗ перешли в электронную форму, поэтому не забудьте добавить в Решение все виды закупочных процедур, а не только электронные аукционы. 

Закупки по 223-ФЗ

В большинстве закупок по 223-ФЗ есть условие, что участник должен предоставить или Решение об одобрении сделки, или информацию о том, что сделка не является крупной с обоснованием. Поэтому его также следует прикладывать к каждой заявке.

Очень редко, но все-таки встречается условие, что Решение должно быть оформлено на конкретную сделку, которую планируется заключить по итогам закупки. Всегда внимательно читайте документацию и, при необходимости, подкорректируйте Решение до подачи заявки.

Мы рекомендуем подготовить свой универсальный документ, который подойдет и для закупок по 44-ФЗ, и по 223-ФЗ.

Для составления Решения можно использовать эти шаблоны:

Эксперты ответят на ваши вопросы по теме статьи в первые сутки после публикации. Потом отвечают только участники закупок, а вопрос экспертам можно задать в специальной рубрике.

Договор подписан неуполномоченным лицом судебная практика

Договор подписан неустановленным лицом. Каковы шансы, что сделка действительна, если есть подтверждения ее одобрения

Управляющий партнер юридической группы Double Pro

специально для ГАРАНТ.РУ

В гражданском обороте нередки случаи, когда за одну из сторон в договоре подписывается лицо, которое не наделено на это полномочиями, либо кто-то с подражанием подписи, например, директора общества. Чаще всего такие действия имеют рутинный характер, ведь договоры то и дело заключаются дистанционно путем направления сторонами друг другу подписанных экземпляров по почте либо курьером.

При этом суды, столкнувшись с рассмотрением дел об оспаривании факта заключения договора, для установления истины вынуждены разбираться, действительно ли сделка накладывает на общество обязательства помимо его воли или же договор исполнялся сторонами, а позиция о недействительности лишь скрывает злоупотребление правом.

Становление единого подхода

В судебной практике дела, связанные с оспариванием сделок, заключенных неуполномоченным, а в некоторых случаях – неустановленным лицом, традиционно вызывают вопросы о квалификации таких сделок и о том, нарушает ли такая сделка сама по себе права стороны, от имени которой она была заключена.

Высшими судами на протяжении времени менялась позиция относительно того, как лицу, ставшей стороной сделки поневоле, защитить свои права.

Во второй половине 1990-ых годов договоры, заключенные неуполномоченным или неустановленным лицом, признавались судами незаключенными, и такая практика получила поддержку со стороны Высшего арбитражного Суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 1 августа 1995 г. № 7357/94, постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2000 г. № 6612/98).

Но в постановлении Президиума ВАС РФ от 10 января 2003 г. № 6498/02 такие сделки квалифицированы иначе.

Согласно правовой позиции Суда при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, ст. 174 Гражданского кодекса не применяется.

ВАС РФ разъяснил, что в таких правоотношениях стоит руководствоваться ст. 168 ГК РФ о недействительности сделок, не применяя при этом п. 1. ст. 183 ГК РФ.

С тех пор аналогичный подход был взят на вооружение судами при рассмотрении споров о недействительности сделок.

Несколько позднее Президиум ВАС РФ в Определении от 9 августа 2012 г. № ВАС-8728/12 по делу № А56-44428/2010 высказал позицию, что договор, заключенный неустановленным лицом, не отвечает требованиям закона, поэтому является ничтожным согласно ст. 168 ГК РФ независимо от признания его таковым судом.

С течением времени первоначальная позиция ВАС РФ о признании сделок, подписанных неуполномоченным лицом, незаключенными потеряла свою актуальность.

Например, арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 14 мая 2015 г.

по делу № А53-6874/14 указал, что договор, подписанный неустановленным лицом, не соответствует требованиям закона и поэтому является ничтожным, а основанием для признания договора незаключенным в силу ст.

432 ГК РФ может являться лишь несогласование сторонами существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договоров.

При этом в обоснование позиции суды, помимо положений непосредственно о недействительности сделок, обычно исходят из следующих норм ГК РФ:

  • юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ);
  • для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон(ст. 154 ГК РФ);
  • сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ);
  • общие положения о форме договора (ст. 434 ГК РФ).

Восстановление прав в виде освобождения от обязательств

П. 1 ст. 183 ГК РФ в совокупности с разъяснениями, данными ВС РФ в п. 122-123 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» подводят к тому, что сделка является заключенной между «лжепредставителем» и иной стороной договора, но для представляемого никаких последствий не наступает.

Следуя данной логике, в некоторых спорах арбитражные суды приходили к выводу, что стороне для защиты своих прав достаточно не совершать действий, направленных на конвалидацию (последующее одобрение) сделки, заключенной неуполномоченным или неустановленным лицом.

В постановлении арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2015 г. № Ф04-21327/2015 по делу № А70-5966/2014 высказана позиция, что заключение сделки неуполномоченным лицом не влечет ее недействительности, а лишь не создает никаких последствий для лица, от имени которого подписана сделка, если только это лицо впоследствии прямо не одобрит сделку.

Однако такой подход в определенных ситуациях способен привести к нарушению прав лица, от имени которого была заключена сделка неуполномоченным или неустановленным лицом.

В качестве примера приведем вымышленный случай, где неуполномоченное лицо заключает договор аренды нежилого помещения и подписывается от имени собственника. Очевидно, что действия, направленные на исполнение договора со стороны арендатора, будут нарушать права собственника нежилого помещения.

Читайте также:  Как вести себя с оппонентом в судебном споре

Арендатор может попробовать произвести государственную регистрацию договора аренды, в том числе путем подачи заявления в суд, а также требовать от собственника имущества предоставить доступ к арендованному помещению.

Читайте так же:  Какие бывают виды прав на имущество

Собственнику помещения ничего не остается, как в каждой отдельной спорной ситуации доказывать непричастность к договору, заключенному от его имени с нарушениями.Из этого простого примера мы видим недостатки позиции, согласно которой «заключение сделки неуполномоченным лицом не создает никаких последствий для лица, от имени которого подписана сделка».

В действительности же права и интересы собственника нежилого помещения будут защищены в полной мере лишь вступившим в законную силу судебным актом о признании договора аренды недействительным.

Так может ли суд «сыграть на опережение» и признать сделку недействительной без применения двусторонней реституции в случае, когда имущественные интересы уже восстановлены в других спорах, а новые негативные последствия могут возникнуть лишь в теории?

Требования основаны на том, что неустановленным лицом от лица общества «Транссервис» были заключены инвестиционные договоры, порождающие определенные права и обязанности в отношении имущества, принадлежащего истцу.

Первоначально решением от 31 октября 2017 г. арбитражный суд города Москвы в иске отказал, а Девятый арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований общества.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что истец не сослался на конкретные нормы, указывающие на недействительность такого рода договоров в силу несоблюдения их простой письменной формы.

Помимо прочего, недоказанным суды посчитали и сам факт того, что оспариваемыми сделками в принципе нарушены права истца и общество потерпело какие-либо негативные имущественные последствия.Однако постановлением арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2018 г. судебные дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Окружной суд обратил внимание судов нижестоящих инстанций на то, что при рассмотрении дела не был рассмотрен довод о ненаделении полномочиями лица, подписавшегося в договорах в качестве представителя по доверенности. Не проверены доводы о том, существует ли доверенность и почему она отсутствует в материалах настоящего дела и других судебных дел.

При новом рассмотрении дела Арбитражным судом города Москвы от 21 августа 2018 г. инвестиционные договоры признаны недействительными. Суд установил, что ответчики не опровергли довод истца о том, что лицо, подписавшее инвестиционные договоры, не имело полномочий на их подписание и доверенности на подписание договоров не выдавалось.

В судебном акте отмечено также, что именно оспариваемые инвестиционные договоры были использованы ответчиками в целях незаконной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на принадлежащих истцу земельных участках (записи о регистрации были оспорены в рамках другого судебного спора).

[2]

Суд первой инстанции также высказал крайне важную позицию, что восстановление прав истца заключается в его освобождении от всяких обязательств, возникающих из оспариваемых гражданско-правовых сделок, а признание сделок недействительными в полной мере восстановит нарушенные права общества, что соответствует смыслу ст. 12 ГК РФ.

Остается надеяться, что такой подход не станет единичным, и суды будут в каждом конкретном деле оценивать, защищены ли права истца общими положениями п. 1 ст. 183 ГК РФ или же сделка в случае применения недобросовестными лицами различных правовых механизмов может затронуть имущественное положение лица, от имени которого она заключена неуполномоченным или неустановленным лицом.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие риски существуют у компании в случае, если со стороны контрагента договор был подписан неуполномоченным лицом (контрагент является клиентом компании)? Что делать в данной ситуации?

  • Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
  • Александров Алексей
  • Ответ прошел контроль качества
  • 28 ноября 2018 г.
  • Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Какие будут последствия, если договор подписан неуполномоченным лицом

В практике многих бизнесменов были случаи, когда на договоре или других документах, связанных с договорными отношениями, подпись от имени одного из контрагентов была выполнена неуполномоченным лицом.

В такой ситуации, например, поставщик рискует не получить деньги за поставленный товар, или подрядчик – не получит оплату за выполненные работы.

Как избежать подписания документов неуполномоченным лицом? Что делать контрагенту, который столкнулся с бумагами, подписанными лицом без соответствующих полномочий?

Кто может подписывать документы от имени компании или предпринимателя?

Обычно от имени компании документы может подписывать её руководитель (например, директор), а от имени предпринимателя – только он сам. Другие сотрудники компании или предпринимателя могут ставить свою подпись на договорах, товарных накладных, актах и т.д., если на их имя оформлена соответствующая доверенность.

Кроме того, в уставе компании могут быть предусмотрены полномочия на подписание документов для других представителей. Например, заместитель директора может быть наделен полномочиями по подписанию договоров с контрагентами на сумму не более 1 миллиона рублей.

[1]

Чтобы оценить наличие полномочий у сотрудника компании или предпринимателя, вам могут потребоваться следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, Устав, приказ о назначении руководителя или сотрудника, протокол об избрании руководителя и т.д.

Читайте так же:  Виды перехода права собственности на недвижимое имущество

Случаи, когда договор подписан неуполномоченным лицом

Подпись неуполномоченного лица на документе может оказаться в двух случаях:

  • подпись подделана (например, подпись директора подделало неизвестное лицо);
  • документ подписало лицо, которое не имеет полномочий для их подписания в соответствии с законодательством РФ.

Что делать, если контрагент отказался платить по причине подписания договора неуполномоченным лицом?

В случае отказа партнера от оплаты по договору в связи с тем, что в договоре или в товарных накладных, актах стоит подпись лица, не имеющего права подписывать такие документы, необходимо будет в судебном порядке доказывать ваше право на получение оплаты.

Согласно закону возможно 3 варианта развития событий:

  1. контрагент в последующем (после подписания неуполномоченным лицом документа) одобрил сделку;
  2. полномочия подписанта явствуют из обстановки;
  3. права и обязанности по договору возникают у лица, которое без соответствующих полномочий подписало его.

Рассмотрим подробнее данные варианты.

Последующее одобрение сделки

Если сам договор подписан неуполномоченным лицом от имени компании, но в последующем компания одобрила такую сделку, то отказаться от оплаты она не может. Под последующим одобрением Верховный суд РФ (Постановление от 23.06.2015 года №25) понимает следующие действия уполномоченных лиц компании или предпринимателя:

  • письменное и устное одобрение – не имеет значение кому оно адресовано;
  • признание претензии контрагента;
  • иные действия полномочных представителей, свидетельствующих об одобрении сделки (например, полное или частичное принятия работ или поставленного товара, уплата процентов по основному долгу, уплата неустойки, реализация других прав и обязанностей по данному договору, подписание уполномоченным сотрудником акта сверки задолженности);
  • заключение или одобрение другого договора, заключенного для исполнения первого договора;
  • просьба об отсрочке или рассрочке в оплате;
  • акцепт инкассового поручения.

Также в качестве одобрения сделки может быть рассмотрено уведомление о расторжении спорного договора (Постановление АС Московского округа от 15.10.2016 №Ф05-13764/2016 по делу №А40-1600239/2015).

Обратите внимание! Указанные действия по одобрению сделки могут совершать только орган или лицо, которые вправе заключать такие сделки или совершать действия, считающиеся одобрением. Также об одобрении могут свидетельствовать действия полномочных сотрудников контрагента.

Пример. ООО «Север Плюс» заключило договор поставки с ИП Ивановым И.И. В данном договоре от имени предпринимателя-покупателя расписался главный бухгалтер, который не имел соответствующих полномочий.

Компания товар поставила, предприниматель его принял и расписался в товарной накладной, но платить отказался по причине того, что в договоре расписалось неуполномоченное лицо.

Факт принятия товара самим предпринимателем, который имел право подписывать договор, будет являться последующим одобрением сделки.

Полномочия подписанта явствуют из обстановки

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 182 ГК РФ полномочия подписанта могут подтверждаться не только доверенностью, но и явствовать из обстановки.

Негативные последствия для контрагента наступают не всегда из-за подписания договора неуполномоченным лицом. Судебная практика показывает, что суды учитывают следующие обстоятельства, которые свидетельствуют о наличии полномочий:

Шесть нюансов о недействительности сделок с недвижимостью

Договоры купли-продажи, аренды или любые иные в сфере недвижимости иногда признаются недействительными в судах. Юридический центр адвоката Олега Сухова рассказывает, что это за понятие.

О чем речь?

После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.

(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)

Читайте также:  Три неочевидных условия договора строительного подряда

И ваш с продавцом договор признают недействительным.

Заметка №1. Отличие от расторжения договора

Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать «никогда не существовавшим».

Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.

Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:

  1. Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
  2. Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.

Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?

Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.

Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.

Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.

Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.

Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.

Заметка №3. Принудительная смена покупателя

По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.

Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.

Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из «приоритетных» собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.

Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового «приоритетного» покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.

Заметка №4. Недействительность ― только через суд

Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.

Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.

Заметка №5. Про ничтожные сделки

Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:

  1. Оспоримые (о них было выше).
  2. И ничтожные.
  3. *Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.

Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:

  1. Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
  2. Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
  3. Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
  4. И другое.

Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.

Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.

Заметка №6. О заблуждениях

Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.

Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало.

Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу.

Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.

Допсоглашения к сделкам с заинтересованностью (в вопросах и ответах)

Диана Полетаева

Вопрос 1:

Распространяется ли требование п. 7 ст. 83 Федерального закона об определении цены сделки на ситуацию, когда заключаемое дополнительное соглашение не изменяет цену ранее одобренной сделки? Например, дополнительным соглашением продлеваются сроки оплаты по сделке.

Ответ:

1) На наш взгляд, мнение о том, что продление сроков оплаты по сделке не изменяет её цену, не вполне обоснованно.
Так, при внимательном рассмотрении экономической сути такого сдвига мы увидим следующее:

  • должник получает отсрочку оплаты очередного платёжа, то есть в период «сдвига» графика платежа он может пользоваться денежными средствами;
  • при этом кредитор не получает причитающиеся ему средства в свой хозяйственный оборот в период этого «сдвига», соответственно, не может ими распоряжаться в хозяйственных целях: для нужд производства или торговли, в административных целях, в целях вложения их для получения приращения денежной стоимости.

Существующее в экономике финансов понятие «стоимость денег во времени» поможет нам наиболее точно проиллюстрировать «денежную» суть описанного сдвига.

Не вдаваясь в дисциплинарные подробности, поясним указанное понятие, просто обратившись к Википедии :
«Временна́я це́нность де́нег (ВЦД) или стоимость денег во времени (СДВ), стоимость денег с учётом фактора времени (СДУФВ), теория временной стоимости денег, дисконтированная существующая ценность — концепция, на которой основано предположение о том, что деньги должны приносить процент — ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем.

Временная ценность денег — одно из фундаментальных понятий финансов, основанное на предпосылке, что каждый предпочтёт получить определенную сумму денег сегодня, чем-то же самое количество в будущем, при прочих равных условиях.

В результате, когда каждый вносит деньги на счёт в банк, каждый требует (и зарабатывает) проценты. Деньги, полученные сегодня, более ценны, чем деньги, полученные в будущем количеством процентов, который деньги могут заработать.

«Золотое» правило бизнеса гласит: «Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра». (Леонардо Пизанский (Фибоначчи) 1202 г. н. э.)

Согласно принципу временно́й ценности денег, сегодняшние поступления ценнее будущих. Отсюда вытекает, по крайней мере, два важных следствия:

  • необходимость учёта фактора времени при проведении финансовых операций;
  • некорректность (с точки зрения анализа долгосрочных финансовых операций) суммирования денежных величин, относящихся к разным периодам времени».

Таким образом, то, что (на первый взгляд) не кажется изменением цены сделки, в действительности таковым является.

Предлагаемый нами подход (СДВ) тем более экономически оправдан, чем о большей сумме идёт речь.

То есть при сумме в несколько десятков тысяч рублей сдвиг будет менее экономически ощутим (правилом временно́й стоимости можно будет пренебречь, попытавшись убедить суд, что потери мизерные).

А при сумме, исчисляемой миллионами или десятками миллионов, временну́ю стоимость денег игнорировать будет сложнее. Риск ссылок на это правило или применения потенциальным оппонентом сходных концепций при формировании правовой позиции будет расти.

По нашему мнению, продление сроков оплаты (в отдельных случаях — «коммерческий кредит» согласно ст. 823 ГК РФ), изменение порядка оплаты — с высокой долей вероятности дадут описанный выше экономический эффект и обязательно скажутся, пусть даже минимально отрицательно, на хозяйственной деятельности общества.

Обратимся к разъяснению судебного правоприменителя относительно тех условий, которые необходимо оценивать уполномоченному органу в ходе принятия решения о согласовании сделки.

В частности, ВС РФ рекомендовал следующий подход:
«При оценке соблюдения правил совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью необходимо исходить из того, что в решении о согласии на совершение (одобрении) сделки (статья 157.

1 ГК РФ) (далее — решение об одобрении, одобрение), по общему правилу, должно быть указано лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), а также ее основные условия (условия, имеющие существенное значение для принятия решения о ее одобрении, например, цена, предмет, срок, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств и т. п.) или порядок их определения. Совершенная сделка считается одобренной, если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, нашедшим отражение в решении об одобрении ее совершения либо в приложенном к этому решению проекте сделки.

Последующее изменение основных условий одобренной и совершенной сделки является самостоятельной сделкой (статья 153 ГК РФ) и нуждается в новом одобрении (п. 4 Постановление Пленума Верховного Суда Р Ф от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).

Как указано ранее, мы бы не рекомендовали игнорировать в анализируемом случае временну́ю стоимость денег и расценивать манипуляции с платежами как изменение, не влекущее изменений основных условий ранее одобренной сделки. Безусловно, и отсрочка, и рассрочка могут влиять на оценку уполномоченного органа, поскольку его задача — оценить потенциальные последствия от планируемой сделки.

Исходя из этого, с целью минимизации рисков оспаривания дополнительного соглашения к согласованной сделке, мы рекомендуем избрать стратегию наибольшей осмотрительности и провести одобрение дополнительного соглашения, как это рекомендует сделать Верховный Суд.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.07.2017 №Ф01−2461/2017, Ф01−2746/2017 по делу №А17−7099/2016:

«Последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении, если оно влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки, например, изменение цены сделки, увеличение срока действия поручительства или соглашение о внесудебном порядке обращения на предмет залога. Не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (снижение размера неустойки для должника, снижение размера арендной платы для арендатора и т. п.) (абзац 2 подпункта 1 пункта 7 Постановления № 28).

Оценив и проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суды двух инстанций пришли к выводу о доказанности совокупности признаков, позволяющих признать недействительным дополнительное соглашение от 29.05.2013 № 22.

Суды исходили из того, что оспариваемым соглашением стороны договора займа существенно увеличили срок возврата денежных средств, в связи с чем Фонд может рассчитывать на возврат заемных средств лишь начиная с 2017 года и до 2021 года включительно, а в соответствии с прежней редакцией договора займа, заемные средства возвращались в соответствии с первым требованием об их возврате.

Изменение сроков возврата займа негативно отражается на деятельности Фонда, лишенного права использования собственных средств. Доказательств обратного не представлено».

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.10.2017 № Ф10−4161/2017 по делу № А83−1075/2016:

«В абзаце 2 подпункта 1 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 28 указано, что последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении, если оно влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки, например, изменение цены сделки, увеличение срока действия поручительства или соглашение о внесудебном порядке обращения на предмет залога. Не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (снижение размера неустойки для должника, снижение размера арендной платы для арендатора и т. п.).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *