Инвесторы не вправе требовать признания права собственности на объект инвестиций

В России готовятся принять закон, который может серьезно изменить условия торговли иностранными акциями. Рассказываем, в чем его суть и как он изменит рынок

Инвесторы не вправе требовать признания права собственности на объект инвестиций

Spencer Platt / Getty Images

На этой неделе в комитете по финансовому рынку Госдумы проходит обсуждение законопроекта о категоризации инвесторов. В конце мая 2019 года он прошел первое чтение. По словам главы комитета Анатолия Аксакова в рамках встречи в инвестиционном клубе «Финама», законопроект может быть принят в ближайшее время.

Новый закон усложнит доступ к иностранным ценным бумагам 

Документ был инициирован Центробанком в целях защиты граждан, не имеющих опыта торговли на бирже. Инвесторов разделят на квалифицированных и неквалифицированных, но для последних будет больше ограничений, чем сейчас.

Неквалифицированные инвесторы не смогут вкладываться в сложные биржевые инструменты без прохождения специальных тестов. К таким инструментам законопроект относит многие иностранные ценные бумаги, а формат тестирования пока не определен. Также для неквалифицированных инвесторов будет ограничен доступ к кредитному плечу и коротким позициям.

В случае неудачной сдачи теста неквалифицированные инвесторы все равно смогут покупать сложные инструменты по праву «последнего слова», но их инвестиции будут ограничены суммой ₽100 тыс. по одной сделке. Также инвесторам придется сообщить брокеру о принятии рисков, а брокер должен будет выдать клиенту уведомление о нецелесообразности такой инвестиции 
.

Поправки предотвратили массовый делистинг 
на СПб Бирже

По данным РБК, в новой версии законопроекта появилась поправка, которая сохранит на рынке уже торгуемые иностранные бумаги.

Также к торгам на российских биржах разрешается допустить иностранные ценные бумаги, по которым есть маркетмейкер.

В предыдущей версии допуск предписывался лишь для бумаг, входящих в список утвержденных Центробанком индексов, — в случае исключения из них предполагалось снимать акцию с торгов в течение шести месяцев.

Маркетмейкер — лицо, заключившее договор с биржей о поддержании цен на те или иные активы. Он задает котировки и поддерживает ликвидность 
.

Законопроект претерпел изменения после новостей о планах Московской биржи допустить к торгам ценные бумаги иностранных эмитентов 
. До конца лета MOEX собирается запустить в обращение 25–30 зарубежных бумаг из индекса S&P 500, а к концу года их количество должно вырасти до 50. При этом расчеты будут проводиться в рублях.

Поправки в законопроект — хорошая новость для Санкт-Петербургской биржи. На данный момент это единственная российская площадка, дающая возможность купить иностранные бумаги через российских брокеров.

По словам главы Национальной ассоциации участников фондового рынка Алексея Тимофеева, в случае принятия закона в предыдущей версии потребовалось бы провести делистинг около 800 из 1300 ценных бумаг иностранных эмитентов, торгующихся на Санкт-Петербургской бирже. Теперь же неиндексные бумаги, допущенные к торгам на ней, сохранятся, так как закон не будет иметь обратной силы.

Инвесторы не вправе требовать признания права собственности на объект инвестиций

Spencer Platt / Getty Images

Кроме того, в законопроекте появилось дополнение, согласно которому российские биржи могут допустить бумагу к торгам, если она уже обращается на другой площадке внутри страны. На практике это значит, что Московская биржа 
сможет добавить иностранные бумаги, которые торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Законопроект в нынешнем виде снизит приток российских инвесторов

До внесения последних поправок законопроект столкнулся с жесткой критикой со стороны брокеров и инвесторского сообщества.

«Пример, который я неоднократно приводил: неквалифицированному инвестору будет запрещено покупать опционы и иностранные акции, при этом он может купить полис ИСЖ, где будет зашито и то и другое. Закон ограничивает возможности для частных инвесторов на российском рынке и стимулирует недобросовестную конкуренцию», — заявил президент холдинга «Финам» Владислав Кочетков.

При этом он признал, что последние поправки сделали законопроект лояльным для людей, уже пришедших на рынок.

Директор по брокерскому бизнесу компании «БКС Брокер» Олег Чихладзе отметил, что небольшие послабления, на которые идут авторы, не меняют запретительной сути данного законопроекта. Если законопроект будет введен в текущем виде, то он ожидает снижения притока инвесторов на отечественные биржи.

По мнению руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, предлагаемые меры значительно ограничат выбор для тех инвесторов, кто давно работает на российской бирже. Теперь они могут уйти на иностранные площадки. Но в то же время категоризация может привлечь иностранцев.

«Произойдет переток: не самые опытные российские инвесторы испугаются новых условий и прекратят деятельность на бирже, средние игроки могут уйти на зарубежные площадки, но при этом увеличится число иностранных инвесторов, для которых появятся новые возможности», — заявил Деев.

Новый закон ударит по рентабельности бирж

Поддержка маркетмейкерами бумаг, не входящих в индексы Центробанка, увеличит издержки для российских бирж. По данным «Коммерсанта», услуга маркетмейкерства по одной бумаге обходится в ₽200 тыс. Издание заключает, что эта сумма является «неподъемной» для Санкт-Петербургской биржи, которая только выходит на рентабельность.

«Эта услуга стоит в среднем ₽150–250 тыс. в месяц. Казалось бы, небольшая сумма для биржи, но когда бумаг становится несколько сотен, то масштаб затрат за 12 месяцев становится совсем большим. По всем выпадающим бумагам биржа не сможет нанять маркетмейкера», — сказал Владислав Кочетков.

Помимо этого, процедура маркетмейкерства для бумаг, не входящих в индексы, усложнит администрирование торгов.

Эксперт комитета Госдумы по финансовому рынку Ян Арт привел в пример индекс S&P 500, компоненты которого выбирает специальный комитет.

По его словам, вероятность того, что после нынешнего кризиса в нем сменится не одна-две, а условные 20 компаний, достаточно высока, что принесет неудобства для рынка: по новому закону, одни акции станут доступны неквалифицированным инвесторам, в то время как по другим им придется принудительно закрывать позиции в течение полугода.

Законопроект еще может измениться в позитивную сторону для рынка

По словам Яна Арта, остаются спорными два главных вопроса: о праве «последнего слова» и о принципе селекции доступных акций.

Арт рассказал, что представители рынка предложили не ограничивать сделки по праву «последнего слова» суммой ₽100 тыс. для неквалифицированных инвесторов, не прошедших тестирование.

Это ограничение вызвало критику, поскольку ₽100 тыс. не хватит на покупку даже одной акции некоторых иностранных компаний.

Арт усомнился, что лимит отменят вовсе, но выразил надежду, что его поднимут выше ₽100 тыс.

Ожидается, что итоги обсуждения новой версии законопроекта о категоризации инвесторов станут известны в понедельник, 28 июня.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Исключение ценных бумаг из списка ценных бумаг, допущенных к торгам (котировального списка биржи) по инициативе компании-эмитента или в связи с дефолтом эмитента. После делистинга ценные бумаги этого эмитента могут торговаться только на внебиржевом рынке, а капитализация компании не может быть рассчитана. Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Регламентированный рынок, где встречаются продавцы и покупатели, торгующие различными активами: акциями, облигациями, валютой, фьючерсами, товарами. Стать участником торгов на бирже может каждый – для этого нужно открыть брокерский счет. Каждая сделка заключается по рыночной цене, совершается практически мгновенно, а также регистрируется и контролируется. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Читайте также:  Срок годности батареек: есть ли он у алкалиновых и иных, какой период службы аккумуляторных и пальчиковых дюрасел (duracell), энерджайзер, gp, как правильно хранить?

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Инвесторы не вправе требовать признания права собственности на объект инвестиций

Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

  1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица — в Арбитражный суд.
  2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не является основанием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
  3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
  4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
  5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

Адвокат по делам долевого строительства

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. После возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу. В тоже время на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Решение №1Решение №2 Решение №3

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – Адвокат по делам долевого участия в строительстве.

Адвокат Надежда Домкина

Отдел регистрации прав

 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ГАЗОПРОВОДА, КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

             В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.            К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объекта, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.            К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Такие объекты по своей природе – это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.             Согласно  пунктам 1,2 статьи 16 Федерального закона от 21.071997г.

№122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  государственная регистрация прав  проводится на  основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые  для ее проведения.

            Так, согласно пункту 1 статьи 25 вышеуказанного закона, право собственности на созданный  объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии  с законодательством  РФ  требуется  получение такого разрешения.          Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии  с законодательством РФ требуется получение такого разрешения, запрашивается  органом, осуществляющим государственную регистрацию прав в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое  разрешение по собственной инициативе.            В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999г. №69-ФЗ «О газоснабжении в  РФ»  газораспределительная  система – имущественный производственный комплекс,  состоящий из организационно и экономически  взаимосвязанных объектов предназначенных  для транспортировки и подачи газа непосредственно его  потребителю.

          Вместе с тем согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации линейные объекты — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Статьей 51Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что для строительства линейных объектов (в отличие от, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования) необходимо наличие разрешения на строительство.

           Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. №116-ФЗ № «О промышленной  безопасности производственных объектов» однозначно относит газопровод к  опасным производственным  объектам.              Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в случае  строительства линейных объектов необходимо наличие разрешения на строительство, подтверждающее  соответствие проектной  документации требованиям градостроительного плана земельного участка  или  проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции  линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять  строительство, реконструкцию объектов  капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.               Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструк-ции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструирован-ного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства реконструкции линейного  объекта  проекту  планировки  территории  и проекту  межевания территории, а также  проектной  документации,   является разрешение на ввод  объекта в эксплуатацию.

Читайте также:  Жалоба на решение суда по гражданскому делу: образец и правила подачи

           Кроме того, необходимо отметитьмнение, изложенное в Письме Минэкономразвития России от 30 апреля 2015 г.

N 14-исх/06260-ГЕ/15, о том что Государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

            Положения статьи 25.3 Закона о регистрации распространяются на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.              Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (часть 3 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).             Согласно части пятой статьи 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.             Таким образом, субъекты Российской Федерации могут установить иные случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, но не противоречащие федеральному законодательству, в частности, Градостроительному кодексу Российской Федерации. Кроме того необходимо учитывать, что действующая редакция статьи 25.3 Закона о регистрации, в частности пункты 2, 3 данной статьи, не распространяется на линейные сооружения.     Главный специалист-эксперт отдела регистрации прав государственный регистратор  С.М. Вьюшкина                                                                   

Как защитить инвестиции в российской юрисдикции — Право на vc.ru

Я уже писал ранее здесь и здесь о том, какими способами оформляются инвестиции в российской юрисдикции. Данная статья посвящается юридическим способам защиты инвестиций.

{«id»:74883}

Due diligence (проявление должной осмотрительности)

Проведение процедуры due diligence — признак грамотного подхода инвестора к инвестированию. Due diligence представляет собой проведение проверки компании в целях выявления инвестиционных рисков.

В первую очередь в рамках due diligence выявляются, конечно же, юридические риски.

Поскольку именно они могут доставить наибольшее количество проблем и в случае реализации могут не только погубить проект, но причинить вред его участникам.

Помимо юридических рисков в зависимости от задач могут выявляются риски экономические (финансовые), технические и т.д. Налоговые риски являются комплексными и имеют как юридическую, так и экономическую природу.

При проведении дью дилиженс главным образом проверяются документы компании — корпоративные документы о её создании и оплате уставного капитала, о создании органов управления, принятии ключевых управленческих решений, одобрении сомнительных сделок, документы, подтверждающие права на владение активами компании, документы о дебиторской и кредиторской задолженности, разного рода отчётность (от финансовой до технической), лицензии и так далее.

Важно. В российской практике нередко считается достаточным просто проведение проверки проекта в рамках due diligence и выявление рисков.

Якобы инвестор на основании полученных данных должен принять то или иное инвестиционное решение, а в случае необходимости — предложить устранить выявленные риски, и на этом всё.

На мой взгляд, результатом проведения due diligence должно стать заключение инвестором и представителями проекта (получателями инвестиций) соглашения об утверждении результатов проведения due diligence.

Данное соглашение может помочь избежать в будущем юридических конфликтов (в том числе уголовно-правовых). Ценность его состоит в том, что стороны соглашением фиксируют особенности проекта на стадии принятия инвестиционного решения. То есть каждая из сторон ставится в известность о текущем положении вещей и соглашается с ним.

Если в рамках инвестиционной сделки происходит оценка бизнес-активов, то в процессе due diligence нередко делается отчёт оценщиков об определении их стоимости.

Судя по широко известным в российском медиа-пространстве юридическим конфликтам (в том числе с участием американского инвестора Калви), важно чтобы стороны сделки сошлись в цене, близкой к той, что указана в отчёте оценщика, представленного покупателем (инвестором), то есть той стороной, что платит деньги. Не менее важно фиксирование в соглашении совместного согласия сторон инвестиционной сделки с выявленной стоимостью активов. При совпадении цены активов в сделке с ценой, полученной оценщиком покупателя (инвестора), а также фиксирования сторонами согласия ней в соглашении, вероятность возникновения конфликта на почве «обмана» (искажения цены активов) значительно снижается.

Также важно указать в соглашении, что покупатель активов (инвестор) осуществил изучение всех обстоятельств, имеющих значение при принятии инвестиционного решения. То есть важно перенести ответственность за полноту исследования обстоятельств на сторону, осуществляющую due diligence.

Если по какой-то причине провести полноценный due diligence проекта не представляется возможным, то для защиты своих интересов инвестору важно провести подробные переговоры с получателем инвестиций и зафиксировать всю полученную от него информацию, как минимум в электронной переписке (которую нельзя удалить или изменить по воле другой стороны переговоров).

В этом отношении полезно знать, что с 1 июня 2015 года в Гражданском кодексе РФ появилась статья 434.1, которая придаёт переговорам юридическое значение и, как говорится, теперь «всё, что вы скажете, может быть использовано против вас в суде».

Если в процессе переговоров инвестору по тому или иному вопросу была предоставлена неполная или недостоверная информация, то инвестор вправе «откатить» сделку назад, вернуть вложенные инвестиции и потребовать возмещения убытков. Тоже правило действует и в отношении получателя инвестиций.

Если инвестор в переговорах предоставил неполную или недостоверную информацию, получатель инвестиций вправе признать инвестиционную сделку недействительной и потребовать возмещения убытков (интересующимся этим вопросом юристам рекомендую ознакомиться с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.

2016 № 7).

Поэтому переговоры являются не только этапом инвестиционного процесса, но и важным инструментом обеспечения интересов сторон инвестиционной сделки.

KPI (ключевые показатели эффективности)

Установление KPI в инвестиционных документах — один из главных способов защиты инвестиций.

KPI, во-первых, являются стимулом для команды, во-вторых — юридическим основанием для совершения инвестором того или иного ключевого действия.

К таким действиям может относиться возврат инвестиций (их части), предоставление следующего транша или раунда инвестиций, конвертация займа в долю в компании (при конвертируемом займе) и так далее.

Конечно, существуют проекты, в которых установление KPI вряд ли целесообразно. Как правило, это проекты, осуществляющие какие-либо научные исследования, разработки (в области медицины, генетики, физики и т.д.). Установление KPI в таких проектах может демотивировать команду, тем более что учёные — люди с очень скрупулёзным отношением к предмету своих исследований.

При этом в большинстве проектов установление KPI является всё же целесообразным. Другой вопрос — настолько правильно они будут определены и оформлены.

В стартапах определение KPI является очень сложной задачей, поскольку стартап — это «бизнес» на стадии тестирования (поиска оптимальных) бизнес-моделей.

И поскольку даже у самих основателей стартапа нет чёткого видения будущего проекта, то KPI должны максимально учитывать вероятность изменения бизнес-модели и прочих характерных для стартапов ситуаций.

Читайте также:  Страховая пенсия по инвалидности: условия назначения и размеры

Определение KPI — это экономическая задача. Оформление KPI — юридическая задача.

Как правило, KPI прописывают либо в корпоративном договоре, либо в договоре займа, либо в опционе, либо в инвестиционном договоре, являющимся, по сути, «дополнением» к договору займа, корпоративному договору или сделке по предоставлению доли инвестору (купли-продажи, дарения, протоколу ОСУ о принятии инвестора в компанию и увеличении уставного капитала и т.д.).

Контроль над сомнительными сделками компании

К сомнительным сделкам в первую очередь относятся крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Размер крупных сделок определяется уставом компании либо по умолчанию законодательством (см., к примеру, ст. 46 Федерального закона об ООО).

Сделки с заинтересованностью — это сделки, на цену и совершение которых может повлиять через своих близких кто-то из менеджмента компании или основателей. К примеру, генеральный директор заключил от имени компании договор на закупку компьютеров, а продавцом таких компьютеров явилась компания, в которой его сестра имеет значительную долю.

Такая сделка является сделкой с заинтересованностью. Очевидно, что с помощью сделок с заинтересованностью из компании могут выводиться значительные активы, что конечно же противоречит интересам инвесторов. Более подробно о сделках с заинтересованностью можно почитать в ст.

45 Федерального закона об ООО (очевидно, что Федеральный закон об ООО касается только случаев с ООО).

В уставе и(или) корпоративном договоре можно предусмотреть контроль инвестора не только над крупными сделками и сделками с заинтересованностью, но и сделками с теми или иными активами (например, интеллектуальной собственностью), сделками с теми или иными контрагентами, сделками, совершаемыми в той или иной период времени и так далее.

Контроль над сомнительными сделками позволяет инвестору и прочим заинтересованным лицам, как говорится, «держать руку на пульсе» и следить за движением наиболее ценных активов в компании.

Конечно, злоупотребление этим правом может сильно навредить делу, поэтому к решению этого вопроса нужно подходить разумно.

К примеру, если поставить под контроль все сделки, сумма которых превышает 200 000 рублей, а средний чек в компании составляет 190 000 рублей, то, очевидно, что немалая часть сделок попадёт под контроль инвестора и компания потеряет время и ресурсы на их одобрение.

Без данного документа не обходится сейчас практически ни одна инвестиционная сделка с участием более или менее профессионального инвестора.

Корпоративный договор защищает интересы инвестора путём ограничения тех или иных корпоративных прав основателей. Чаще всего в корпоративном договоре прописывается:

  • запрет на выход основателей из компании в течение определённого времени;
  • запрет на отчуждение основателями своей доли (части доли) в компании в течение определённого времени (как альтернатива может быть установлен запрет продавать долю по цене выше или ниже установленной);
  • запрет на отчуждение компанией активов в течение определённого времени;

Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов

По состоянию законодательства на сентябрь 2009г.

Оглавление:

  1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ
  2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован
  3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен (объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен)
  4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве

Суды общей юрисдикции, дабы защитить права граждан-дольщиков, исходят из возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, при том, что недостроенный жилой дом даже не введен в эксплуатацию, а права на помещения в таком доме не зарегистрированы. Об этом мы писали в обзоре практики «Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект. Судебная практика».

Арбитражные суды, рассматривая аналогичные споры, как правило, ссылаются на следующее: «недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Если объект инвестирования еще не достроен, признать право долевой собственности на незавершенное строительство в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно».

Вместе с тем, если установлено, что стройка не ведется, дом не сдан в эксплуатацию, но при этом, строительство фактически завершено и есть возможность индивидуализировать объект договора, суд вправе признать право собственности за инвестором на помещения в незавершенном строительством объекте, либо на долю в праве в таком объекте.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ

В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» содержатся следующие разъяснения:

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.

Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.

В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.

Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

В п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда» содержатся следующие разъяснения:

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.

  • Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.
  • Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
  • В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
  • Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
  • В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  • В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда *.

Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

*

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *