Изменение арендной платы чаще раза в год. почему суды по-разному воспринимают это условие

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение арендной платы в судебном порядке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Ещё…

Судебная практика: Изменение арендной платы в судебном порядке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Интересная цитата из судебного решения: Региональным нормативным правовым актом не может быть установлен порядок определения арендной платы, допускающий применение кадастровой стоимости земельного участка до внесения сведений о ней в ЕГРН»…По смыслу вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, федеральным законодательством не допускается применение кадастровой стоимости находящихся в публичной собственности земельных участков, определенной как в результате государственной кадастровой оценки, так и в результате ее пересмотра, для исчисления арендной платы за периоды, предшествующие внесению сведений об этой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. Региональным нормативным правовым актом не может быть установлен порядок определения арендной платы, допускающий применение кадастровой стоимости земельного участка до внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Данный вывод согласуется с отраженной в определении от 30.05.2017 N 303-ЭС17-360 правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что региональным нормативным правовым актом может быть установлен порядок, допускающий применение измененной в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка для определения арендной платы не с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, а значительно позднее.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение арендной платы в судебном порядке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Валютные оговорки: что осталось без внимания(Лакатош Е.)

(«ЭЖ-Юрист», 2017, N 6)

Между тем Постановлением Девятого ААС от 29.03.

2016 N 09АП-8243/2016-ГК указанное решение в части удовлетворения иска было отменено, в удовлетворении иска ПАО «ВымпелКом» о внесении изменений в договор аренды отказано, поскольку, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции не учел, что в рассматриваемом договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по основаниям, предусмотренным договором, и соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ (в кассационной инстанции стороны заключили мировое соглашение).

Нормативные акты: Изменение арендной платы в судебном порядке

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)Кроме того, суды в обоснование своих выводов также указали на то, что, исходя из представленной в материалы дела аналитической справки, в 2015 году произошла переориентация рынка недвижимости, в связи с чем цены и ставки аренды значительно снизились. Поскольку изложенные в этой справке сведения опровергнуты не были, а общество предлагало предпринимателю снизить размер арендной платы, суды сочли, что общество при указанных обстоятельствах не может нести риск снижения арендной платы на рынке недвижимости.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

КонсультантПлюс: примечание.

Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.

В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.

Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.

Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.

Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.

Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом.
Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.

Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года.

Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет.

Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год.
Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции.

При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора.
Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки.

Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение. Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

Читайте также:  Сказка о принцессе коллизии и чудесах любви и терпения

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества.
Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры. В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб.
Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны.
При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол — существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Что необходимо учесть при изменении арендной платы

Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации.

В материале рассмотрим нюансы и особенности изменения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированными помещениями, их частями (далее — недвижимое имущество).

Примечание
В данном материале не рассматривается изменение арендной платы по отдельным категориям и целям предоставления недвижимого имущества, для которых законодательством установлены индивидуальные особенности .

Основания для изменения арендной платы

Перечень оснований для изменения арендной платы, как правило, прописан в договоре аренды (субаренды). Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. При этом положения договора не должны противоречить законодательству .

  • Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы:
  • — при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию ;
  • — существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает .
  • На заметку
    Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду .
  • Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год .

Обратите внимание!
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства .

Особенности изменения размера арендной платы

Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для госнедвижимости. В данном случае под госнедвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.

Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — до 200 базовых величин .

При изменении размера арендной платы за пользование госнедвижимостью, как правило, пересматривают размер ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные законодательством . При этом базовая ставка и большинство коэффициентов определены нормами законодательства и не могут изменяться по соглашению сторон .

  1. На заметку субарендодателю (арендатору)
    Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью по договору субаренды не может превышать размера арендной платы по договору аренды, на основании которого он заключен .
  2. Прописанный в договоре размер арендной платы можно изменить по соглашению сторон с помощью коэффициента, устанавливаемого арендодателем от 0,5 до 3 включительно (далее — коэффициент спроса) .
  3. На заметку
    Применение коэффициента спроса при расчете размера арендной платы за пользование госнедвижимостью является обязательным .

Следует также учитывать, что коэффициент спроса в большинстве случае необходимо согласовать с соответствующими уполномоченными госорганами, организациями .

Порядок согласования коэффициента спроса каждый уполномоченный госорган, организация определяет самостоятельно.

Например, при согласовании коэффициента спроса Минобразованием в первую очередь должна быть рассмотрена возможность определения коэффициента в размере 3. Если нужно применить другой размер коэффициента, руководитель должен обосновать его необходимость .

  • Коэффициент спроса устанавливается в зависимости:
  • — от спроса на недвижимое имущество.
  • Что следует понимать под спросом на недвижимое имущество при расчете данного коэффициента, в законодательстве не определено. На практике уполномоченные госорганы, организации при согласовании коэффициента спроса могут запросить любые документы, характеризующие данный критерий, например, сведения и результаты проведенной работы по сдаче госнедвижимости в аренду;
  • — технического состояния недвижимого имущества.
  • Под техническим состоянием понимается совокупность свойств, характеризующих на момент обследования степень соответствия здания, его элементов требованиям ТНПА и проектной документации . Определяя техническое состояние недвижимого имущества, полагаем, следует оценить степень износа здания, его отдельных элементов, необходимость проведения ремонтных работ, а при целесообразности — иных технических характеристик недвижимого имущества ;
  • На заметку
    Осуществление арендатором в процессе аренды неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения размера коэффициента спроса .
  • — коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.
  • При определении данного критерия коэффициента спроса, на наш взгляд, арендодатель должен учесть размеры ставок по арендной плате за недвижимое имущество аналогичных параметров, а также возможность получения максимальной выгоды от сдачи госнедвижимости в аренду.

Обратите внимание!
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, а в некоторых случаях и иных сумм, подлежащих перечислению в бюджет, рассчитанных исходя из размера арендуемой площади .

При сдаче в аренду недвижимого имущества частной формы собственности стороны могут изменить размер арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора или по соглашению сторон .

При заключении договора и определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Указом N 150 для государственного недвижимого имущества . Однако для того чтобы размер арендной платы обязательно пересматривался при изменении норм Указа N 150, должна быть ссылка на применение его положений в заключенном договоре.

Судебная практика
При рассмотрении спора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда посчитала правомерным выводы суда, что Указ N 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа N 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 (дело N 89-13/2015/1158К)).

ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором

20 Ноября 2019

Суд также пояснил, что уведомление об изменении рыночной стоимости арендной платы за шесть дней до истечения срока действия отчета об оценке земельного участка само по себе не является злоупотреблением правом. По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание ВС. Другой отметил, что у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать стоимость аренды, например путем предоставления иного отчета об оценке или проведения судебной экспертизы.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13353 по спору о взыскании региональным управлением Росимущества задолженности с арендатора, возникшей из-за увеличения платы за землю вследствие оценки земельного участка.

Стоимость аренды выросла в более чем в 22 раза на основании отчета оценщика

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.

3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Читайте также:  Оформление и увольнение генерального директора: что нужно знать юристу компании

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.

В мае 2017 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2016 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора.

В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Управление Росимущества сослалось на нарушение нижестоящими судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-71074/2018 высшая судебная инстанция напомнила, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются российским правительством. Правительство также устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Проанализировав документ, Верховный Суд заключил, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст.

65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов.

Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, действия арендодателя по направлению арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 декабря 2016 г., только 31 мая 2017 г.

не могут быть квалифицированы как содержащие признаки злоупотребления правом. Ведь перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости был произведен арендодателем с даты направления уведомления, а не за прошедший период.

Высшая судебная инстанция также отметила, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2010 г., использовался сторонами в течение почти 7 лет.

«При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет от 20 декабря 2016 г. для определения арендной платы начиная с 31 мая 2017 г. несостоятелен», – отметил Суд. Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92, отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Поэтому указанная в таком отчете итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

«Направление арендодателем в мае 2017 г. уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы на основании отчета, изготовленного 20 декабря 2016 г., само по себе не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы с учетом положений п. 10 Правил.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка», – отметил Суд в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Михаил Красильников отметил, что тот справедливо указал, что отчет оценщика в рассматриваемом деле является одним из видов доказательств, и в случае несогласия с ним ответчик был вправе потребовать проведения экспертизы в судебном порядке – то есть это вопрос состязательности сторон.

Он напомнил, что еще в 2011 г. ВАС РФ дал разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

«Так, государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13», – пояснил адвокат. Михаил Красильников добавил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание Верховный Суд.

Глава филиала МКА «Берлингтонз» в Санкт-Петербурге Александр Осетинский отметил, что отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта является в соответствии с положениями АПК и ГПК доказательством по делу, а именно — заключением специалиста.

«Заключение специалиста или эксперта, как неоднократно указывал Верховный Суд, является лишь одним из доказательств по делу и не может иметь для суда заранее определенного значения, то есть оно не является некой “царицей доказательств”.

В то же время, исходя из судебной практики, выводы эксперта относительно вопросов, которые требуют специальных познаний, преимущественно оцениваются судами как более достоверное доказательство по делу, тогда как противоречащие заключению эксперта или специалиста доказательства оцениваются судами критически», – пояснил адвокат.

Александр Осетинский добавил, что заключение эксперта в подавляющем большинстве случаев фактически обладает для суда большей силой, чем заключение специалиста или иные доказательства, хотя юридически они имеют для суда одинаковое значение.

«Такое отношение суда может быть мотивировано формально большими гарантиями независимости и объективности заключения эксперта, такими как предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также обеспечение возможности для обеих сторон дела участвовать в формировании вопросов и определении экспертной организации. Безусловно, встречаются и исключения из правил, когда суд выносит решение, опираясь на заключение специалиста, которое является для него более убедительным, как, например, в деле № А75-9149/2014», – отметил он.

По словам Александра Осетинского, в данном конкретном деле Верховный Суд придерживается ранее выработанных правовых позиций в части, касающейся роли отчета об оценке.

Читайте также:  Условие о коммерческом кредите. Почему проценты могут оказаться для кредитора выгоднее неустойки

«Установив возможность определения арендной платы за пользование земельным участком, исходя из ее рыночной стоимости и изменения ее в одностороннем порядке арендодателем, Суд указывает на наличие права арендатора по оспариванию установленной арендной ставки.

Так как арендодателем в обоснование своей позиции в дело был представлен отчет об оценке, который не должен иметь для суда заранее определенного доказательственного значения, у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать определенную цену.

Например, путем предоставления иного отчета об оценке или проведения по делу судебной экспертизы», – пояснил адвокат.

Источник

Влияние коронавируса на арендные и иные договорные отношения

14.04.20

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Из-за распространения коронавируса весной 2020 г. в разных регионах России был введен “режим повышенной готовности” (далее — РПГ), предполагающий ограничительные меры на определенные виды деятельности. Бизнес понес огромные потери. 

Рассмотрим, как с помощью правовых механизмов можно минимизировать эти потери и можно ли вообще.

Договорные отношения в целом

Форс-мажор

По общему правилу, сформулированному в п.3 ст.401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (в обиходе — “форс-мажор”). 

Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях. 

В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.

Если, например, из-за запрета на проведение массовых мероприятий исполнитель не провел концерт, то это форс-мажор. А если поставщик не поставил товар из-за запрета на авиаперевозки при наличии возможности поставки иными видами транспорта, то это не форс-мажор.

Всегда следует задаваться вопросом — мог ли должник исполнить обязательство?

Закон прямо указывает на то, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажором (п.3 ст.401 ГК РФ).

  • То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
  • Хотя в данной чрезвычайной ситуации высока вероятность того, что суды отступят от этого правила и станут признавать форс-мажором ситуации, когда отсутствие денег стало следствием ограничительных мер, введенных в рамках РПГ. 
  • В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.

Также важно исполнять предусмотренные договором процедуры, связанные с возникновением ситуации непреодолимой силы (своевременно направить кредитору уведомление о форс-мажоре и т.п.).

Встречное исполнение обязательства

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).

В ст.

328 ГК РФ закреплено важное правило: “В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков”.

Иначе говоря, “нет денег — нет стульев”.

Если, например, арендатор помещения в торговом центре видит, что торговый центр будет закрыт из-за введения РПГ, то он вправе приостановить внесение авансового арендного платежа, предусмотренного договором.

Расторжение (изменение) договора в связи с существенным изменением обстоятельств

В ряде случаев закон позволяет изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

  1. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
  2. Для многих лиц пандемия коронавируса стала таким существенным изменением обстоятельств, которое позволяет выйти из договора. 
  3. Например, турагентство, чья деятельность фактически парализована вследствие введения РПГ, может потребовать досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

Важно помнить, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств происходит в судебном порядке. Суд же определит и последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.

В случае неравноценности произведенных до расторжения договора взаимных исполнений обогатившаяся сторона должна будет возместить другой стороне соответствующую компенсацию по правилам о неосновательном обогащении (п.4 ст.453 ГК РФ).

Надо отметить, что до недавнего времени суды крайне неохотно вторгались в договорные отношения сторон и расторгали (а тем более изменяли) договоры в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, суды не признают в качестве существенного изменения обстоятельств девальвацию национальной валюты, ухудшение финансового состояния стороны договора, финансовый кризис.

Прекращение обязательства на основании статей 416 и 417 ГК РФ

Статья 416 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

А в ст.417 ГК РФ сказано,что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. 

В данных случаях должник освобождается именно от обязательства, а не только от ответственности, как предусмотрено ст.401 ГК РФ. Однако это не означает отсутствие у должника обязанности вернуть излишне полученное по правилам о неосновательном обогащении (например, неотработанный аванс).

Вместе с тем, следует учитывать, что РПГ предполагает лишь временный запрет на определенные виды деятельности. После прекращения РПГ большинство обязательств может быть исполнено.

Поэтому в случае пандемии на основании данных статей обязательство может быть прекращено лишь в тех случаях, когда вследствие введения РПГ оно не может быть исполнено не только в период РПГ, но и после его истечения. В иных случаях можно говорить только о частичном прекращении обязательства в период действия РПГ.

Арендные отношения

Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей.

Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.

Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.

Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.

Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.

2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.

Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением). 

Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.

Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.

Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.

Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *