Как снизить риски договора с арендодателем

Как снизить риски договора с арендодателем

Истории

У Ирины Севастьяновой три бизнеса: две кофеточки, один остров с конфетами и соляная пещера в торговом центре. У Ирины удивительная история, и в следующих статьях мы расскажем её целиком. А в этот раз — о том, как Ирина снизила ставку аренды со 170 000 ₽ до 80 000 ₽. А потом добилась ещё более выгодных условий — 15% от выручки.

  • Саша Волкова
  • Иллюстратор: Ануш Микаелян

Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.

И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.

Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.

Как Ирина арендовала помещение в ТЦ

В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик.

Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой».

Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.

И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.

Как снизить риски договора с арендодателем

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Как снизить риски договора с арендодателем

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов.

В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные.

Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.

Как торговалась по аренде

Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.

Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.

Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».

Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».

Как снизить риски договора с арендодателем

Подсмотрели в чате предпринимателей

Как снизить риски договора с арендодателем

Подсмотрели в чате предпринимателей

Письмо очень вежливое, но жёсткое.

Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости.

Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.

Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно.

Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят.

Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.

Как снизить риски договора с арендодателем

Подсмотрели в чате предпринимателей

Как снизить риски договора с арендодателем

Подсмотрели в чате предпринимателей

Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:

  • 80 000 ₽ аренда,
  • 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
  • 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
  • 10 000 ₽ расходники.

Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.

Как снизить риски договора с арендодателем

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Как снизить риски договора с арендодателем

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Уважаемые коллеги!

В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.

  • К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.
  • Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.
  • С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.

Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.

Добрый день, коллеги!

Хочу еще раз поблагодарить за внимание к нашему проекту и веру в него, но считаю важным в ответ на письмо № 16-3974 от 14.09.2016 г. снова сделать акцент на причинах, которые вынуждают нас, возможно, отказаться от дальнейших работ по открытию Соляной пещеры:

1. В ТРЦ низкий трафик. По предоставленным вами данным, средняя посещаемость в будний день в настоящий момент составляет 11 000 человек в день. При этом, наибольшая часть посетителей в будние дни приходится на супермаркет Ашан, не влияя на посещаемость нашего этажа.

По нашим настойчивым и продолжительным наблюдениям, посещаемость локации острова Соляной пещеры в будние дни часто стремиться к нулю. В выходные дни трафик на третьем этаже, безусловно, возрастает, но восемь выходных дней в месяц не позволят сделать наш проект прибыльным.

Объясню подробнее свой довод:

1.1. Наша максимальная выручка за восемь выходных дней составляет:

8 человек * 400 рублей * 12 часов = 38 400 рублей в день, 307 000 рублей в месяц.

Полученной суммы уже не хватает на содержание проекта на самообеспечении: ежемесячно мы остаемся в минусе на 100 000 рублей минимум. Более того, эта сумма указана с учётом полной заполняемости пещеры все 12 часов работы, что в принципе совершенно невозможно и при лучшем из трафиков.

Читайте также:  Обязательный досудебный порядок урегулирования спора с 12 июля

1.2.

Даже при сумме аренды 65 000 рублей в месяц, о которой мы просили в прошлом письме, ежедневная минимальная посещаемость пещеры должна составлять 25 человек в день, и совсем не факт, что при настоящем трафике такое количество посетителей будет обеспечено.

Чисто арифметически, это «точка ноль» для нашего проекта (по аналогии п. 1.1. 37 500 рублей в каждый выходной день, практически полная загруженность). 65 000 рублей в месяц являются компромиссом, при котором мы хотя бы не рискуем остаться в минусе.

2. На протяжении четырёх месяцев мы видим слишком медленную тенденцию заполняемости ТЦ арендаторами, и, как следствие, слишком медленный рост его посещаемости. Полагаю, что 90-100% наполненность арендаторами при лучшем сценарии можно прогнозировать на конец 2017 года, а совсем не на конец 2016 года, как рисовалось со стороны Вашей компании при подписании соглашения.

3. Исходя из смысла предыдущего пункта, мы будем вынуждены потратить дополнительные денежные средства на целевой маркетинг Соляной пещеры за пределами ТРЦ, что не является запланированными расходами.

Очередной раз надеясь на плодотворное и длительное сотрудничество, прошу снова рассмотреть вопрос фиксирования ежемесячной арендной платы на уровне 65 000 рублей на период действия договора – 3 года.

Как компромиссные варианты, готовы обсуждать:

3.1. Заключение договора сроком на 2 года со ставкой 65 000 рублей в месяц в течение первого года, далее — со ставкой 85 000 рублей в месяц (увеличение со второго года на 30%).

3.2. Заключение договора сроком на 5 лет со ставкой 65 000 рублей в месяц, как гарантии наших длительных взаимоотношений.

В случае, если всё же ни один из предложенных вариантов для вашей стороны не является приемлемым, я повторюсь – вынуждены просить о расторжении наших отношений и просим выслать форму соглашения об их прекращении.

Памятка

  1. Не терпите убытки, попробуйте сторговаться по аренде.
  2. Будьте вежливыми, позитивными и благодарными, но жёсткими в своей позиции.

  3. Просите такую скидку, от которой вам самим становится неловко — так вы оставите себе пространство для торга.
  4. Используйте данные о своей выручке и прибыли в качестве аргументов.

  5. Не прекращайте торговаться, даже если уже получили хорошую скидку.

Хотите поделиться своими лайфхаками, пишите: zhiza@evotor.ru

Опубликовали 4 апреля 2019 года

Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Как снизить риски договора с арендодателем

Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе.

И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Как снизить риски договора с арендодателем

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества ( Kzenonshutterstock)

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника.

Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей.

Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.

Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию.

Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре.

Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение.

Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Как снизить риски договора с арендодателем

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья ( fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Читайте также:  Новые формы заявлений для регистрации компаний и другие темы в facebook и вконтакте

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Эксперты дали советы, как арендатору жилья не потерять деньги

Рост спроса на столичном рынке жилья «вымыл» ликвидные квартиры массового сегмента, отмечают в «Инком-недвижимость». По сравнению с началом августа предложение уменьшилось на 35%. А в условиях дефицита около 70% наймодателей повышают арендные ставки — в среднем на 7-10%. При этом эксперты прогнозируют скорый спад бума на рынке, который повлечет за собой снижение цен.

В условиях дефицита повышается риск попасть на недобросовестных хозяев. Как арендатору обезопасить себя от неприятных сюрпризов, рассказала заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Как снизить риски договора с арендодателем

Нужно ли продавать квартиры сразу с мебелью

В зоне риска, к примеру, арендаторы, который взялись сделать ремонт в квартире за освобождение от арендной платы на время проведения работ. После окончания ремонта некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания.

Иногда у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки. А бывает, что после ремонта арендодатели стараются расторгнуть договор — чтобы затем сдать обновленную квартиру по дороже.

«Обязательно следует обсудить с арендодателем все моменты ремонта, прописать их в договоре найма, а также составить смету и подписать», — рекомендует Полякова.

Также арендодатель может игнорировать оформление договора найма как лишний документ и ненужное обременение. Арендатору нужно настаивать на составлении и подписании договора, советует эксперт.

В любой момент может сложиться непредвиденная ситуация, в этом случае письменный документ защитит от недоразумений или противоправных действий владельца жилья. При этом тщательно проверяйте все документы, все пункты договора найма.

Все документы должны быть оригиналами, копии не годятся.

Будьте внимательны, если квартира сдается по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру в наем. Но в доверенности может быть не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату.

«Представьте: квартирант исправно вносит арендную плату доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания», — говорит Полякова.

Следует тщательно изучать документы и, если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.

Бывает, что после переезда арендаторы обнаруживают неисправности сантехники, электропроводки, бытовой техники или мебели в квартире. Хозяин уверяет, что ущерб нанесли квартиранты и требует компенсации. «Чтобы избежать сюрпризов, нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества», — советует Полякова.

Заранее попросите у хозяина документы о внесении коммунальных платежей. Случается, что собственник оказывается должником, а едва обжившийся в жилье квартирант остается без электричества, так как его отключают за неуплату.

Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор — искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.

Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания.

Рискованная аренда. Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков

Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем.

Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

Не пользуетесь — не платите

Один из самых распространенных споров по договорам аренды – вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора.

Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15).

Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы.

Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах.

Пример из практики:

Фабула дела: Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация.

Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал.

Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи 612 ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций. Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств.

То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре.

Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 06.11.14 по делу № А41-3916/13.

Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:

Сколько зарабатывают бухгалтеры и аудиторы: анализ рынка труда

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».  

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду.

Так как отсутствие такого права может повлечь не только выселение из арендуемого помещения, в силу признания договора ничтожным, но и претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы.

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде.

Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Согласовывайте и прописывайте в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами.

Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

❗️Какие риски могут быть при аренде имущества. Как правильно оформить договор аренды

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Читайте также:  Проверка гарантии hp по серийному номеру, порядок обращения в авторизованный СЦ, действия при отказе, и сколько длится срок ремонта ноутбука, картриджа, принтера?

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты.

Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество. Дело в том, что в ст.

608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо.

Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений.

Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день. Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами.

Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление.

Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Фото Сергея Карпухина / ТАСС Совместными усилиями всех ветвей власти государство продолжает разрабатывать меры поддержки арендаторов коммерческой недвижимости. Юрист Ольга Кокоз разбирается, как считать размер снижения арендной ставки, что делать, если арендодатель игнорирует закон, и в чем будет состоять польза от следующего пакета поправок по аренде

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.

Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.

Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.

То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.

Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.

При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).

Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых,

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *