Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

Альбина Хасаншина

рефинансировала ипотечный кредит

За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.

Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.

При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.

Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2-НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку 2-НДФЛ.
  5. Кредитный договор со старым банком.
  6. График платежей.
  7. Справку об остатке ссудной задолженности.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Справку об остатке ссудной задолженности мне выдали за две минуты в офисе старого банка

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Свидетельство о собственности.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Кредитный договор.
  5. График платежей.
  6. Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии.
  7. Справку Ф40 из паспортного стола.
  8. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
  9. Справку об остатке ссудной задолженности.

Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин.

Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый.

Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?В справке по форме № 40 написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут

Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Остаток по процентам заемщик может узнать в офисе банка

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Справка о досрочном погашении нужна, если старый банк по забывчивости опять потребует денег

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств.

Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами.

Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 рублей. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательствПорядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Чтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку

Обязательные расходы: страхование имущества, титула, жизни и здоровья заемщика — от 0,65% суммы кредита, оценка квартиры — от 3000 Р, госпошлина за снятие и наложение обременения — 1000 Р. Это усредненные данные, попросите у своего банка точные суммы.

«, «Необязательные расходы (в зависимости от требований банка): стоимость перевода за закрытие текущего кредита — 1500 Р, повышенная ставка на период снятия обременения и наложения нового — плюс 0,5–2 процентных пункта к новой ставке по кредиту.»], «refinanceBasePart»: «Рефинансируете ипотеку и будете гасить ее по ставке {refinanceMortgageRate}%.

Каждый месяц будете платить по {refinanceMonthlyPayment} и закроете ипотеку {refinanceMortgageDiffLabel}. За это время кроме основного долга заплатите {refinancePercentageOverpay} в виде процентов. На разнице процентов сэкономите {economy}.

«, «oldMortgageHeading»: «Ипотека на прежних условиях», «refinanceMonthPart»: «До рефинансирования {refinanceStartsIn} будете платить ипотеку по старой ставке {oldMortgageRate}% и потратите на это {overallPaymentBeforeRefinance}: из них {sumOfPaymentsIntoCreditBodyBetweenNowAndRefinanceDate} на погашение основного долга и {percentageOverpayBetweenNowAndRefinanceDate} на проценты.», «refinanceRemainsPart»: {«noRefinanceMonths»: «Остаток по кредиту — {creditRemainsAtRefinanceStartMoment}.», «hasRefinanceMonths»: «Через {refinanceStartsIn} остаток по кредиту составит {creditRemainsAtRefinanceStartMoment}.»}, «oldMortgageExplanation»: «Остаток по кредиту — {oldMortgageRemains}. Будете гасить ипотеку по ставке {oldMortgageRate}% и каждый месяц платить по {oldMortgageMonthlyPayment}. В этом случае закроете ипотеку {oldMortgageDiffLabel}. За это время кроме основного долга отдадите {oldMortgagePercentageOverpay} процентов.»}, «noProfitMessage»: «Ставка рефинансирования не поменялась. Так вы ничего не сэкономите»}, «initialValues»: {«mortgageRate»: 11, «scheduledPaymentAmount»: 50000}, «_attrs»: {«isLoginRequired»: «true»}, «_extra»: {}, «_metadata»: {«statsApiUrl»: «/api/configdata/1599/stats/», «configId»: 1599, «configName»: «mortgage-refinance-feature», «featureId»: «mortgage-refinance»}} style= data-sc=>

  1. Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
  3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
  4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  5. Берите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.

Отказали в рефинансировании ипотеки — что делать? | RI

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

Все чаще в нашей стране можно услышать про рефинансирование ипотеки. И неудивительно, ведь снижается ключевая ставка рефинансирования ЦБ и как результат снижаются ставки по ипотеке и рефинансированию. Люди  переводят свои кредиты под меньшие процентные ставки и все довольны. Однако как быть, если отказали в рефинансировании ипотеки? Бывает, что отказывают в рефинансировании в своем банке и также нередки случаи отказов при переходе в новые ипотечные банки. Давайте рассмотрим оба варианта.

Читайте также:  Оплата за свет: сколько составляет в среднем за месяц, как узнать сумму долга, когда включат электричество после погашения задолженности?

Отказали в рефинансировании ипотеки в своем банке

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?Самое первое, что нужно сделать при рефинансировании ипотеки это узнать рефинансирует ли ваш банк, в котором у вас действует ипотека, свои кредиты. На текущий момент времени банки плохо рефинансируют свои кредиты и ставки обычно высоки, однако узнать условия стоит ведь процесс рефинансирования в другой банк трудоемкий и занимает в среднем 1,5 — 2 месяца.

Если вы пришли в свой текущий банк и попросили его понизить вашу процентную ставку, а вам отказали в рефинансировании ипотеки, то здесь есть лишь один выход — искать рефинансирование в другом банке.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Предположим, что вы нашли подходящий банк под вашу ситуацию. Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Конечно может, ведь он проверяет вас как заемщика и вашу недвижимость как предмет залога. К сожалению банки в большинстве случаев не поясняют причины отказа и об этих причинах можно только догадываться. Далее мы постараемся рассказать о самых распространенных из них.

Почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки?

Давайте разберем, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки.

Отказали в рефинансировании на этапе проверки заемщика

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

  1. Есть или были просрочки по кредитам. Причем по любым кредитам. Выход — в первую очередь гасить свои текущие просрочки, подождать несколько месяцев и подавать заявку на рефинансирование заново.
  2. Недостаточно денежных средств для оплаты своих обязательств. Будьте внимательны, сумма ежемесячных платежей по всем вашим кредитам должна быть не более половины вашего официально подтвержденного дохода. И даже если вы уже несколько лет платите исправно свои кредиты, банк все равно откажет.
  3. Несоответствие реального дохода и дохода в справке. Например, если вы подтверждаете справкой о доходе по «форме банка» (в свободной форме), и там написана заработная плата, которую при звонке банка в бухгалтерию вашей компании бухгалтер не подтвердил, то это причина отказа.
  4. Ошибки в справке о доходах. Требуется очень хорошо проверять справки, которые вам готовит работодатель. Например, если была допущена ошибка в номере телефона, то банковские аналитики просто не дозвонятся в вашу компанию для подтверждения данных. Или если допущена ошибка в ИНН компании, то аналитик не сможет соотнести название вашей компании и ИНН, а это тоже причина для отказа.
  5. Неправильно подобран банк при рефинансировании. Огромное влияние на одобрение оказывает правильный выбор банка при рефинансировании. Например, не все банки рефинансируют клиентов с использованным материнским капиталом. Это могут не заметить при подаче заявки, однако аналитики скорее всего не пропустят такого клиента, если в банке нет такого условия рефинансирования.

Отказали при рефинансировании на этапе проверки недвижимости

Если вы успешно прошли этап одобрения заемщика, то далее нужно успешно пройти одобрение недвижимости. Обычно на этом этапе бывает меньше отказов, однако они бывают.

  • Перепланировки в квартирах. Опять же вопрос правильного выбора банка. Если вы выбрали банк, который относится крайне негативно к перепланировкам, а планировки в вашей квартире имеют место быть, то вам откажут. Если вы знаете, что у вас есть перепланировки, то можно попробовать договориться с оценщиком закрыть на них глаза и не показывать в отчете об оценке. Однако вариант шаткий.
  • Что-то не так с документами на квартиру. При проверке недвижимости проверяется чистота всех документов, в том числе по сделке купли-продажи квартиры. И если предыдущий банк что-то не заметил, новый банк может обнаружить какие-то неприятные моменты.
  • В банке нет ипотечных программ на ваш тип недвижимости. Например, при подаче заявки каким-то образом сотрудники банка пропустили тот факт, что у вас еще нет свидетельства о собственности на квартиру, а это совсем другая банковская программа и в этом банке не рефинансируют без свидетельства о собственности. И в результате отказ…

Что делать, если отказали в рефинансировании ипотеки?

Нужно проанализировать прежде всего вашу ситуацию, изучить возможные причины отказа и устранить их.

Если кредитов больше, чем половина заработной платы, то погасить досрочно кредиты, чтобы снизить кредитную нагрузку.

Если маленькая официальная заработная плата, а вы получаете больше, то попросить бухгалтера написать реальный доход в справке и при звонке банка в бухгалтерию, чтобы там знали какую сумму вам написали в справке. Ну и конечно же изучать внимательно программы банка при подаче заявки.

Прежде всего обратить внимание на то, каким образом подтверждается доход заемщика, был ли использован материнский капитал, какой тип недвижимости рефинансируют и т.д.

Ну и конечно же не забывайте о том, что если отказали в одном банке, можно подать документы в другой. Конечно, перед этим устранив причину отказа.

Что делать если отказали в рефинансировании ипотеки

Самый лучший способ — это обратиться к ипотечному брокеру. Брокер изучит вашу ситуацию и поймет возможные причины отказа. Подберет несколько наиболее вероятных банков для одобрения и получит одобрение для вашего рефинансирования.

Если вы получили отказ в рефинансировании ипотеки, обращайтесь к нам за консультацией. Мы поможем!

Что такое рефинансирование ипотеки?

Когда ипотечный кредит начинает серьёзно «душить» семейный бюджет, многие граждане РФ задумываются: можно ли с этим что-то сделать? Вариантов не мало, но многие из них под большим сомнением, а добрая часть и вовсе не совсем законна. На помощь приходит знакомая многим система под названием рефинансирование.

А это действительно необходимо?

В отличие от ситуаций, когда человек медленно, но весьма уверенно стремится в сторону долговой ямы, не все понимают, зачем что-то менять. Попробуем разобраться:

Взятый ипотечный кредит под 20% годовых на 20 лет мог показаться хорошей идеей. Когда-то в прошлом. Но в нынешнее время в современном мире можно взять точно такой же кредит, но под 9% годовых.

Даже экономия 50 рублей кажется сущим пустяком, но так ли это, если рассматривать данную сумму в долгосрочной перспективе? 20 лет – это 240 месяцев, что в перерасчёте на конечный вариант создаст экономию в 12 тыс. руб. А что, если в ходе рефинансирования удастся сократить процентную ставку и ежемесячно экономить по 200, 500 и даже 1 тыс. рублей? Суммы становятся совершенно нешуточными.

Рефинансирование позволяет уменьшить не только процентную ставку по ипотеке, но и увеличить срок выплат. Сами выплаты, при этом, остаются неизменными. Само собой, всё ещё будут начисляться проценты, но если вместо 25% годовых будут только 10%, это позволит серьёзно облегчить жизнь заёмщика.

Основной плюс в данной ситуации заключается в том, что платить ежемесячно придётся значительно меньше. Освобождённые от уплаты в банк средства могут быть потрачены на семью, ремонт, покупку вещей либо еды. Ну или, если заёмщик является любителем рисковать, взять ещё один кредит.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

В ходе рефинансирования банк может выделить дополнительное количество кредитных средств, если доход заёмщика будет его удовлетворять. Выдаваться новые средства будут под уже имеющийся залог, никаких дополнительных действий в этом направлении не требуется.

Читайте также:  Срок службы автомобильного аккумулятора: как определить средний период годности АКБ, где узнать расшифровку даты выпуска (изготовления) и время эксплуатации по ГОСТу

Если у заёмщика имеется несколько кредитов, то рефинансирование позволит объединить их все в один.

Помимо упрощения ситуации с выплатами (не нужно вести учёт, кому, когда и сколько платить), для всех кредитов, в том числе ипотеки, если она не одна, устанавливается единый процент. Чем большей процентной ставкой обладают данные кредиты, тем выгоднее делать рефинансирование.

Особенности рефинансирования ипотеки

Перед началом выполнения необходимых действий заёмщику следует тщательно изучить имеющийся ипотечный договор. Нередкими бывают случаи, когда в уже существующем документе есть отметка о том, что заёмщику запрещается рефинансировать кредит на всё время действия ипотеки.

Тут ничем не помочь. Таким заёмщикам можно лишь посоветовать более внимательно в будущем просматривать все пункты в условиях договора. Впрочем, после того, как подобные ситуации всплывают, они и сами прекрасно понимают размер новоявленных проблем.

Некоторые банки вполне успешно зарабатывают на том, что продают собственное согласие на рефинансирование. За подобную процедуру они требуют оплату в виде нескольких процентов от суммы на остатке кредита (зачастую, это 2%).

Высока вероятность серьёзного сопротивления владельца ипотеки – нынешнего банка – рефинансированию в другом банке. Никто не хочет терять клиентов, поэтому рефинансирование ипотеки готово предложить то же самое финансовое учреждение, что и выдало её.

В этом случае, кстати, рефинансирование будет правильнее называть перекредитованием, но по факту – это синонимы. Не стоит позволять сотрудникам банков манипулировать заёмщиками ввиду использования «непонятных» слов.

Вполне возможно, что термин «перекредитование» заёмщик и банк понимают по-разному, поэтому любую непонятную информацию необходимо разбирать прямо на месте.

Это убережёт заёмщика от гораздо больших проблем, чем поиски рефинансирования ипотечного кредита.

Следует иметь в виду, что новый банк при обращении с целью рефинансирования будет весьма тщательно изучать кредитную историю. И чем больше она подходит под понятие «сомнительная», тем выше шанс получить отказ в перекредитовании ипотечного кредита. Подробнее о том, что такое плохая кредитная история – читать тут.

Из этого видео вы сможете узнать мнение эксперта, почему банк, выдавший кредит, обычно не хочет проводить рефинансирование ипотеки, а также как поступать в подобных случаях.

Как осуществляется процедура?

Заёмщику необходимо понимать, что рефинансирование – это открытие нового кредита со всеми вытекающими последствиями:

  • в новый банк подаётся полный пакет документов с целью доказать платёжеспособность заёмщика и другие нюансы;
  • в список необходимых документов входят: предыдущий договор, квитанции платежей, подтверждение отсутствия задолженностей и некоторые другие, если было соответствующие требование нового банка;
  • между заёмщиком и новым кредитором создаётся новое соглашение;
  • страхованию подлежат в обязательном порядке объект залога и жизнь заёмщика в качестве дополнительной гарантии для банка;
  • наконец, необходима независимая экспертная оценка недвижимости.

Далее возможны два варианта событий:

  1. Предыдущий банк предоставляет соглашение на рефинансирование.

В данном исходе событий старый банк, новый и заёмщик подписывают трёхстороннюю договорённость. Впоследствии она будет являться залогом второй очереди.

Затем новый банк предоставляет денежные средства заёмщику и контролирует, чтобы они полностью были потрачены на полное одноразовое погашение существующей в старом банке ипотеки.

После этого снимается обременение с существующей залоговой недвижимости, на которую тут же накладывается обременение от нового банка.

Готово. Теперь заёмщик владеет ипотечным кредитом на гораздо более выгодных условиях, нежели раньше.

  1. Старый банк отказывает в рефинансировании.

Если получить разрешение на перекредитование ипотеки не получается, существует более рискованная для нового банка схема:

  • количество денежных средств, которых хватит на погашение существующей ипотеки, выдается заёмщику;
  • в старый банк составляется заявление о досрочной выплате всего остатка кредита (отделение банка предоставит бланки и образцы, т. к. данный документ не имеет единой формы оформления/составления);
  • происходит процесс ожидания снятия обременения (обычно 2 мес.);
  • залоговое имущество переходит под обременение нового банка, составляется новый договор и т. д.

Необходимо помнить, что на время данных процедур новому банку необходимы гарантии. Выражены они могут быть не только в виде страховок, но и в качестве нового залога. Это может быть ещё одна недвижимость либо иное имущество.

Порядок рефинансирования ипотеки: от чего зависит решение, что делать с отказом?

Условия рефинансирования ипотеки

Каждый из банков требует разные документы для совершения процедуры перекредитования, а также указывает разные условия. Обозначим наиболее популярные требования банков, т. к. с необходимыми документами мы уже ознакомились. Стоит помнить, что условия могут серьёзно различаться в разных финансовых организациях:

  • экспертная оценка залогового имущества (3-10 тыс. руб.);
  • комиссия на рефинансирование – цена зависит от банка, но зачастую, это 1-1,5% от остатка ипотеки;
  • безналичный расчёт при переводе денег на счёт банка – 1 тыс. руб.;
  • страховой договор – 0,5-1,5% от суммы взятой ипотеки;
  • госпошлина при снятии обременения с залога;
  • нотариальная заверка нового договора по ипотеке (необязательно, но многие банки требуют наличия данной процедуры);
  • любые иные условия с соответствующими ценами за обслуживание.

При исполнении данных условий, имея на руках необходимые документы и согласие нового банка предоставить рефинансирование, получить таковое особого труда не составит. Большая часть новых проблем будет заключаться в потребности посетить множество инстанций и потратиться. Но итоговая сумма переплаты по ипотеке сокращается вдвое, и это стоит усилий.

Что такое рефинансирование ипотеки и чем оно отличается от реструктуризации

Реструктуризация ипотечного кредита

Выводы

Не все заемщики, которые даже используют перекредитование, могут с уверенность ответить на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки. Если говорить коротко, процедура заключается в том, что заемщик берет новый кредит для выплаты действующего.

Обычно рефинансирование ипотеки – это вынужденная мера в период экономической нестабильности, когда реальные доходы населения падают.

Рефинансирование ипотеки зачастую используют с целью избежать просрочки по кредиту и связанных с ней неприятностей – вплоть до потери приобретаемого жилья, которое по суду может отойти в собственность банка.

При этом перекредитование ипотеки под меньший процент не стоит путать с таким понятием, как реструктуризация ипотеки. Подробнее о том, что такое реструктуризация ипотеки, мы расскажем в соответствующем разделе статьи.

Что такое рефинансирование ипотеки

Отвечая на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки, можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заемщика ставке, с помощью которого он может погасить ипотеку.

Клиенты банков, выбирают реструктуризацию ипотечного кредита для того, чтобы облегчить условия выплаты ипотеки – снизить ставку по кредиту, а значит, и сумму регулярных платежей.

В этом случае клиент банка может избавиться от необходимости выплачивать кредит на недвижимость и, закрыв задолженность, перейти к погашению более легкого в финансовом плане нового займа. Кроме того, рефинансирование ипотеки используется, чтобы при досрочной выплате займа получить недвижимость в собственность для ее последующей реализации.

Основных способов, как рефинансировать ипотеку, существует два: смена банка-залогодержателя и вывод квартиры из-под залога.

Рассмотрим вкратце каждый из них.

В случае перехода от одного банка к другому вы берете новый кредит на ипотеку и оформляете залог квартиры на более выгодных условиях. Целью такого кредита является снижение процентной ставки или объединение нескольких кредитов разного вида в один. При этом устанавливается общая ставка и определяется единый график по выплатам.

При выкупе квартиры берется беззалоговый кредит, средствами которого погашается ипотека, а квартира переходит в собственность заемщика. В этом случае сам кредит, как правило, становится дороже. Квартиру при этом заемщик может реализовать и за счет полученных средств, а далее расплатиться по новому кредиту.

Программы рефинансирования банков в 2018 году

В России на протяжении последних нескольких лет наблюдается резкое колебание ставок (амплитуда составляет порой 30%, а иногда доходит и до 50). В такой ситуации можно использовать перекредитование ипотеки с наибольшей выгодой.

Читайте также:  Какие операции делают по полису омс? список и нюансы

Чтобы найти самое выгодную программу в вашем регионе от банков, которые предлагают перекредитование ипотеки под меньший процент, вы можете использовать удобный поиск сайта «Выберу.ру». Для этого зайдите во вкладку «Банки» и выберите раздел «Ипотеки».

В левой колонке будет список дополнительных условий в пункте «Быстрый поиск», «Условия ипотеки» нажмите на строчку «Перекредитование ипотеки». Если вас интересуют какие-то дополнительные параметры рефинансирования ипотечных кредитов, укажите их, выбрав из общего перечня слева.

В разделе «Калькулятор ипотеки» в левом верхнем углу страницы укажите необходимую сумму и подходящий срок программы рефинансирования и нажмите «Подобрать ипотеку».

После этого вы сможете сравнить предложения различных банков по своему региону за 2018 год и определить для себя наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки.

На нашем сайте вы можете также перейти к оформлению онлайн-заявки.

Документы для рефинансирования ипотеки

Процесс рефинансирования ипотеки может занять до 4 месяцев, в течение которых ипотека будет считаться необеспеченной, а ставка кредита будет выше на несколько процентов.

Большинство банков потребуют предоставить следующие документы для рефинансирования ипотеки:

  • Заявление. Может быть подано в письменном или электронном виде (анкета заполняется по форме банка);
  • Паспорт гражданина РФ (если банки выдают кредиты гражданам другого государства, можно использовать документы этих стран). При этом женатым/замужним клиентам понадобится также письменное и нотариально заверенное согласие супруги/супруга;
  • Справка 2-НДФЛ/3-НДФЛ или справка по форме самой кредитно-финансовой организации, которую нужно будет заполнить (включая печать предприятия и подпись руководителя) по месту работы. Если есть дополнительные источники заработка, их также нужно будет подтвердить соответствующими документами. Банк может затребовать в дополнение к этому выписку с лицевого счета заемщика.
  • Документ о подтверждении занятости – копия трудовой книжки или договора ГПХ. Если вы являетесь зарплатным клиентом того банка, в котором оформляете рефинансирование, эта справка вам не понадобится.
  • СНИЛС и ИНН. Некоторые банки требуют оба документа, для некоторых достаточно одного из них (к примеру, рефинансирование ипотеки в ВТБ 24 по условиям 2018 включает предоставление СНИЛС, а в «Альфа-Банк» можно предоставить на выбор один из документов);
  • Все документы, касающиеся действующего кредита: ипотечный договор, справка об остатке платежей, иногда включая график и сумму выплат по каждому месяцу. В дополнение к этому может потребоваться выписка, подтверждающая пополнение ипотечного счета.

В том случае, если для банка достаточно указанных документов, он может согласиться рефинансировать ипотеку. Как правило, такое решение будет небыстрым – порядка двух, а иногда и до пяти рабочих дней (это время зачастую зависит от скорости проверки данных конкретным менеджером банка).

Когда вам одобрено перекредитование под меньший процент, у вас есть от трех до четырех месяцев на урегулирование ситуации с первым банком. Не все организации рады досрочному закрытию кредита, т. к.

преждевременная выплата, как и задолженность по платежам, является негативным явлением: погашение кредита не по графику требует корректировки запланированного оборота средств.

Взяв разрешение организации, в которой вы оформили ипотеку, нужно определить последовательность дальнейших действий с банком, выбранным для рефинансирования, – может потребоваться новое заявление на получение кредита.

В случае отказа вам также нужно проконсультироваться со специалистом того организации, которая выдает кредит на погашение ипотеки, чтобы выбрать оптимальный способ решения ситуации. Когда вопрос с досрочным закрытием ипотеки будет улажен, необходимо будет собрать следующие документы для рефинансирования ипотеки – уже на саму недвижимость:

  • выписки из ЕГРН и домовой книги,
  • документ о том, что у вас нет задолженности по коммунальным платежам,
  • кадастровый паспорт.

Весь этот перечень нужно будет предоставить банку, в котором вы планируете рефинансировать ипотеку. Если все требования банка выполнены, средства будут перечислены на ипотечный счет по старому кредиту.

После его погашения нужно взять справку из банка об отсутствии к вам финансовых требований.

Ее можно получить в организации, в которой вы закрыли ипотеку, в течение 28 дней, если этот срок вас не устраивает и вам нужно получить ее быстрее, стоимость услуги будет составлять порядка тысячи рублей.

Далее необходимо пройти процедуру смены залогодержателя.

У каждого банка она может иметь свои отличия: какие-то организации сами договариваются с банком, выдавшим ипотеку, другие, к примеру «Райффайзенбанк», предлагают клиенту забирать закладную самостоятельно.

Банк может также потребовать застраховать объект залога от возможной невыплаты по кредиту – в пяле случаев можно переоформить старую страховку, но в большинстве ситуаций нужно будет заключить новый договор.

После завершения процедуры можно приступать к погашению нового займа.

Плюсы и минусы рефинансирования

Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.

К достоинствам можно отнести следующие особенности рефинансирования ипотеки:

  1. Возможность изменить срок кредита на более выгодный. У вас есть возможность выбрать кредит на больший срок и выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
  2. Уменьшение общего размера кредита. Сохранив величину ежемесячного платежа, можно снизить процентную ставку, и за счет этого общая переплата снизится.
  3. Получение квартиры в собственность. Если взять потребкредит на выплату ипотечного, недвижимость перейдет в вашу собственность. Впоследствии вы можете ее распоряжаться также по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с банком.
  4. Изменение валюты займа. Удобно для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте и из-за падения курса рубля вынужден выплачивать больше. Но следует учитывать, что не каждый банк даст свое согласие на изменение валюты.
  5. Облегчение условий погашения кредита. Потребительский займ оплачивать легче, чем ипотеку, т. к. в последнем случае вы можете использовать интернет-банк или платежные терминалы, переводя средства с карты.

Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие:

  1. Увеличение общей суммы выплат. Рефинансирование может повлечь за собой выплату по более высоким процентам. Дополнительные выплаты могут быть связаны также с переоценкой недвижимости и перезаключением договора страхования.
  2. Зависимость от срока. Когда подошла уже вторая половина срока выплаты ипотеки, процедура рефинансирования ипотеки может быть невыгодной, т. к. основную часть процентной ставки к этому времени вы уже выплатите.
  3. Повторное прохождение всех этапов получения кредита. Всю процедуру получения кредита необходимо будет пройти заново. Кроме того, нет гарантии, что банк одобрит рефинансирование, к примеру, если у вас вследствие выплаты ипотеки снизился доход.
  4. Длительность и сложность процедуры. Каждый этап перекредитования связан со сбором большого пакета документов.

Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей.

Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК.

Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.

Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.

Выводы

Итак, мы можем сказать про рефинансирование ипотеки, что это сложная и длительная процедура, которая, тем не менее, может принести определенную финансовую выгоду заемщику. Перекредитование существенно отличается от реструктуризации ипотеки, у него есть свои негативные и положительные стороны, поэтому прежде чем приступить к данной процедуре, следует взвесить все за и против.

«Выберу.ру» обобщил самые выгодные предложения перекредитования под меньший процент по вашему региону. Без труда найти для себя оптимальное предложение поможет наш онлайн-поисковик.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *