Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

28 июн 2021

30 апреля 2021 года вступила в силу первая часть масштабных изменений в Законе о государственной регистрации недвижимости (Закон № 218-ФЗ). Следующая часть изменений вступит в силу 28 октября этого года, а заключительные поправки – 1 января 2023 года. Давайте остановимся на наиболее значимых из уже действующих поправок. Закон 218-ФЗ, как и его предшественник – Закон № 122-ФЗ, по общему правилу, предусматривали госрегистрацию перехода права собственности только по совместному заявлению сторон договора — продавца и покупателя. В случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр единственным способом стать титульным и полноправным собственником для покупателя было только обращение в суд. На это еще в 2010 году указали высшие суды в лице ВС РФ и ВАС РФ.

Тем не менее, эти разъяснения высших судебных инстанций глобально проблему решить не могли, поскольку такое решение могло найтись только на законодательном уровне. К счастью, это и произошло – 30 апреля этого года вступила в силу ч. 9 ст.

15 Закона № 218-ФЗ, которая позволяет покупателям недвижимости самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о госрегистрации права собственности, если продавец-юридическое лицо по тем или иным причинам к тому времени прекратил свое существование.

Покупателю просто нужно будет приложить выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую исключение продавца из данного реестра, и документ об оплате купленной им недвижимости. При этом, если покупатель не представит выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно, то регистратор сам закажет ее в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС.  

В случае, если отказ Росреестра в осуществлении государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета был признан незаконным в суде, повторное обращение заявителя больше не потребуется. Теперь регистратор должен провести учетно-регистрационные действия на основании решения суда, предварительно уведомив заявителя об этом в течение 3 рабочих дней с момента поступления к нему соответствующего решения суда. Ранее заявитель, оспоривший отказ регистратора и получив на руки соответствующее судебное решение, должен был повторно обращаться в Росреестр. Этот срок составляет не более 3 рабочих дней со дня получения Росреестром документов, устраняющих причины приостановки. При этом в случае возобновления учетно-регистрационных действий регистратор должен провести эти действия в срок, оставшийся (неистекший) к дате приостановления.

То есть, если приостановление госрегистрации состоялось на 6 рабочий день (из 7 установленных законом), то в случае ее возобновления она должна быть осуществлена не позднее следующего за возобновлением рабочего дня. Ранее такого срока не было, что иногда позволяло регистраторам дожидаться окончания срока приостановки после получения необходимых документов от заявителей, что порождало неопределенность.  

теперь закон прямо указывает, что сроки осуществления регистрационных действий в таком случае начнут свое исчисление не с даты приема соответствующего заявления, а с момента получения органом регистрации сведений об уплате госпошлины в ГИС ГМП. При этом, если регистратор не обнаружит в ГИС ГМП информацию об уплате госпошлины по истечении 5 рабочих дней с даты подачи заявления, то представленные заявителем документы будут возращены без рассмотрения.   Закон № 218-ФЗ в новой редакции включает в себя новое основание для проведения учетно-регистрационных действий – решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы, вместе с такими исполнительными листами.

Кроме того, уточнены случаи, когда основаниями для совершения учетно-регистрационных действий являются межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования.  

— в случае возведения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса – лица, использующие соответствующие земельные участка на условиях частного и публичного сервитута и на ином праве;  — при кадастровом учете (госрегистрации) в связи с прекращением существования соответствующих объектов — наследники лиц, которым принадлежали объекты недвижимости;  — при кадастровом учете таких земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах — органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые законом возложена обязанность по образованию земельных участков (здесь перечислены не все случаи, подробнее см. ст. 15 Закона № 218-ФЗ в новой действующей редакции).   Теперь необязательно готовить отдельный бумажный экземпляр документа-основания (например, договора купли-продажи, дарения и пр.) для органа регистрации, достаточно подготовить их по одному для каждой сторон сделки. Такие документы будут переведены регистратором в электронную форму путем сканирования и возвращены участникам сделки со специальной отметкой о таком сканировании. То же самое касается и ситуаций, когда документами-основаниями выступают акт органов госвласти, местного самоуправления и судебные акты.     При этом осталось неизменным требование о соответствии машино-места минимально допустимым размерам.   Это сделано с целью упрощения погашения записей об аресте недвижимости должников.   Конкретизированы случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей долевой собственности является необязательным  

Во-первых, в ранее содержащемся перечне таких сделок понятие «земельная доля» заменено на «доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».

Тем самым закреплена неоднократно высказанная ВС РФ правовая позиция о том, что сделки с долями в праве собственности на земли сельхозназначения не требуют нотариального удостоверения.

Во-вторых, данный перечень дополняется сделками по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.  

По общему правилу, госрегистрация изменений размера долей производится на основании заявления только тех участников, чьи доли изменяются. Однако, если доли изменены решением суда – госрегистрация производится по заявлению одного из сособственников на основании данного решения. Если же соглашение об изменении долей было нотариально удостоверено – по заявлению одного из сособственников или нотариуса.   Теперь в законе установлено, что при непредставлении технического плана на арендованную часть объекта недвижимости регистратор проводит регистрацию договора аренды в отношении этой части при условии наличия сведений в ЕГРН обо всех помещениях объекта недвижимости, а сама передаваемая в аренду часть имеет строительные конструкции.

Читайте также:  Как отразится на компании банкротство учредителя

В противном случае регистратор также произведет госрегистрацию аренды, НО! в отношении всего объекта недвижимости. Ранее при непредставлении технического плана для госрегистрации договора аренды части объекта недвижимости Росреестр приостанавливал регистрационные действия по данному основанию.  

1) теперь сведения из ЕГРН предоставляет подведомственное Росреестру бюджетное учреждение – Федеральная кадастровая палата. Кроме того, в полномочия ФКП входят: выездной прием заявлений о кадастровом учете и госрегистрации, выдача связанных с учетом (госрегистрацией) документов, а также выполнение функций оператора информационной системы ведения ЕГРН; 2) получать выписки из ЕГРН стало быстрее — ускорено взаимодействие МФЦ и Росреестра. Теперь МФЦ обязан направить запрос о предоставлении сведений из ЕГРН в Росреестр не позднее 1 рабочего дня с момента его приема. Аналогичный срок направления уже готовых сведений установлен и для Росреестра. Раньше данный срок составлял не более 2 рабочих дней;

  • 3) запрашивать сведения из ЕГРН в электронной форме обязаны не только страховые и кредитные организации, но и органы государственной власти и местного самоуправления.
  • 4) изменена дата актуальности сведений из ЕГРН – предоставленные по запросу сведения актуальны на дату подписания органом регистрации выписки из ЕГРН, а не ее выдачи данным органом или МФЦ как было ранее.
  • 5) бесплатно получать сведения из ЕГРН, включая информацию о содержании правоустанавливающих документов, иных принадлежащих или принадлежавших должнику правах на недвижимость и копии отдельных документов теперь может не только сам арбитражный управляющий, но и его представители по доверенности.

Государственная регистрация прав на имущество

Государственная регистрация прав на имущество. В ст. 8.

1 ГК РФ содержатся основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, применяющиеся независимо от того, что является объектом регистрации (право на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.).

Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.

Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (ст. 15 ГК РФ).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый п. 5 статьи 8.1 ГК РФ, ст. 13 ГПК РФ, ст. 16 АПК РФ).

При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество.

В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Читайте также:  Четыре совета, как защитить интересы должника и взыскателя

Если полномочия по государственной регистрации прав на имущество возложены на государственное учреждение, убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (п. 9 ст. 8.1, ст. 1069 ГК РФ).

Вопрос 7. Государственная регистрация прав на имущество

Важную
роль, связанную с укреплением гражданских
прав и обязанностей, приданием им
открытого характера, выполняет институт
государственной регистрации.

Регистрация
в ряде случаев является одним из элементов
возникновения гражданских прав и
обязанностей.

При государственной
регистрации осуществляется фиксация
имущественного права участника
гражданского оборота на конкретный
объект гражданских прав.

Согласно
п.1 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных
законом, права, закрепляющие принадлежность
объекта гражданских прав определенному
лицу, ограничения таких прав и обременения
имущества (права на имущество) подлежат
государственной регистрации.

Гражданский
кодекс предусматривает государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество
(ст.

130-131), устанавливая, что регистрации
подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного
пользования, ипотека, сервитута, а также
иные права в случаях, предусмотренных
ГК РФ и иными законами. Так, согласно ч.
3 ст. 33 ЖК РФ по требованию отказополучателя
государственной регистрации подлежит
право пользования жилым помещением,
возникающее из завещательного отказа.

ПА.
Крашенинников
отмечает: «Долгое время государственная
регистрация иных имущественных прав
дополнительно к уже предусмотренным
не вводилась.

Только через 13 лет после
вступления в силу части первой ГК РФ
отнесение ряда исключительных прав к
имущественным приобрело бесспорный
характер и в итоге установлена
государственная регистрация результата
интеллектуальной деятельности или
средств индивидуализации». Действительно
ст.

1232 ГК РФ устанавливает, что в случаях,
предусмотренных ГК РФ, исключительное
право на результат интеллектуальной
деятельности или на средство
индивидуализации признается и охраняется
при условии государственной регистрации
такого результата или такого средства.

Однако регистрация таких прав производится
федеральным органом исполнительной
власти по интеллектуальной собственности
и федеральным органом исполнительной
власти по селекционным достижениям.
Кроме того, в данном случае регистрируется
не право, а результат интеллектуальной
деятельности, а право возникает только
с момента государственной регистрации.
Поэтому данные отношения не охватываются
ст. 8.1,
посвященной
государственной регистрации прав на
имущество.

С
момента государственной регистрации:

• возникает
право собственности на вновь создаваемое
(ст. 219 ГК), отчуждаемое (223 ГК РФ) и
приобретенное в силу приобретательной
давности (ст. 234 ГК) недвижимое имущество;


переходит
доля в праве общей собственности по
договору, подлежащему государственной
регистрации;


возникает
право сервитута на недвижимое имущество
(ст. 274 ГК);


возникает
право залога, если права, закрепляющие
принадлежность имущества определенному
лицу, подлежат государственной
регистрации, либо, если предметом залога
являются права участника (учредителя)
общества с ограниченной ответственностью
(ст. 339.1).

Следует
отметать, что государственной регистрации
подлежат не только факты возникновения
прав на имущество, но и их изменения и
прекращения.

Регистрацию
прав на имущество следует
отличать от регистрации сделок, которая
предоставляет самостоятельный акт
государственного органа и требуется
не во всех случаях перехода прав на
недвижимое имущество. С 1 марта 2013 года
отменена регистрация договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры (ст.

558 ГК РФ), договора
продажи предприятия (статья 560 ГК РФ),
договора дарения недвижимого имущества
(ст. 574 ГК РФ) и договора ренты (ст. 584 ГК
РФ). В общей части ГК РФ регистрации
сделок посвящены следующие статьи: ст.
164 «Государственная регистрация сделок»,
ст. 165 «Последствия уклонения от
нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки»,
п. 2 ст.

389 «Форма уступки требования»;
ст. 433 «Момент заключения договора».

В
соответствии со ст. 8.1 ГК РФ государственная
регистрация прав на имущество
осуществляется на основе трех
основополагающих принципов.

Принцип
проверки законности оснований
регистрации прав на недвижимое имущество
направлен на обеспечение незыблемости
сведений государственного реестра как
информационного ресурса.

Данный принцип
предполагает ответственность Росреестра
за надлежащую проверку полномочий лица,
обратившегося с заявлением о государственной
регистрации права, законность оснований
регистрации, иные предусмотренные
законом обстоятельства и документы.

Если право на имущество возникает,
изменяется или прекращается на основании
нотариально удостоверенной сделки,
Росреестр вправе проверить законность
соответствующей сделки в случаях и в
порядке, которые предусмотрены законом.

Убытки, причиненные в результате внесения
в государственный реестр незаконных
данных о праве по вине Росреестра,
подлежат возмещению за счет казны
Российской Федерации.

Принцип
публичности предполагает
открытость сведений, содержащихся в
государственном реестре. Орган,
осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней, обязан предоставлять
информацию о произведенной регистрации
и зарегистрированных правах любому
лицу.

Информация предоставляется в
любом органе, осуществляющем регистрацию
недвижимости, независимо от места
совершения регистрации. В соответствии
с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 июля
1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним», содержащиеся в Едином государственном
реестре прав (далее — ЕГРП), являются
общедоступными (исключение составляют
сведения, доступ к которым ограничен
федеральным законом) и предоставляются
органом,осуществляющим
государственную регистрацию прав, по
запросам любых лиц, в том числе посредством
почтового отправления, использования
сетей связи общего пользования, иных
средств связи, а также посредством
обеспечения доступа к информационному
ресурсу, содержащему сведения ЕГРП.

Принцип
достоверности данных, внесенных
в ЕГРП, играет значительную роль для
стабильности гражданского оборота. Как
отмечал B.C.

Ем, «государственная регистрация
действий, событий и прав, делая их
публично достоверными, является средством
публичного контроля за гражданским
оборотом в целях обеспечения наиболее
полной охраны важнейших имущественных
и личных прав, благ и свобод субъектов»2.

Читайте также:  Компания получает вексель. почему нужно уделить особое внимание реквизиту «срок платежа»

В государственном реестре должны быть
указаны данные, позволяющие определенно
установить объект, на который
устанавливается право, управомоченное
лицо, содержание права, основание его
возникновения.

Если субъект полагается
на данные ЕГРП, он
должен
признаваться добросовестным, пока не
будет доказано, что он заведомо знал
или должен был знать о том, что такие
данные не соответствуют истине.

Это
означает, что лицо, представившее данные
для государственной регистрации не
вправе ссылаться на отсутствие необходимых
данных в ЕГРП или на их недостоверность
в случае возникновения спора с лицом,
добросовестно полагавшимся на эти
данные. Лицо, указанное в государственном
реестре в качестве правообладателя,
признается таковым, пока в установленном
законом порядке в реестр не внесена
запись об ином. Зарегистрированное
право может быть оспорено только в
судебном порядке.

В
отношении зарегистрированного права
в ЕГРП может быть внесена в порядке,
установленном законом, отметка
о возражении лица,
соответствующее право которого было
зарегистрировано ранее.

Если в течение
трех
месяцев
со
дня внесения в ЕГРП отметки о возражении
в отношении зарегистрированного права
лицо, по заявлению которого она внесена,
не оспорило зарегистрированное право
в суде, отметка о возражении аннулируется.
В этом случае повторное внесение отметки
о возражении указанного лица не
допускается.

Лицо, оспаривающее
зарегистрированное право в суде, вправе
требовать внесения в государственный
реестр отметки о наличии судебного
спора в отношении этого права.

Если
право на имущество возникает, изменяется
или прекращается вследствие наступления
обстоятельств, указанных в законе,
запись о возникновении, об изменении
или о прекращении этого права вносится
в государственный реестр по заявлению
лица, для которого наступают такие
правовые последствия. Законом может
быть предусмотрено также право иных
лиц обращаться с заявлением о внесении
соответствующей записи в государственный
реестр.

Отказ
в государственной регистрации прав на
имущество либо уклонение от государственной
регистрации могут быть оспорены
в суде. Иное
может быть установлено ГК РФ.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Анастасия Рой

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

Актуальная тема

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. 

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. 

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место. 

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство. 

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)? 

Фабула дела 

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано. 

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора. 

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован. 

  • Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества. 
  • Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом. 
  • В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве. 

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция. 

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *