Три неочевидных условия договора строительного подряда

Содержание

Cпоры по договору строительного подряда составляют значительную часть арбитражных споров.

Большинство из них касается уклонения от оплаты выполненных подрядчиком работ, претензий заказчика относительно их качества или сроков выполнения.

При этом споры по строительству часто обусловлены тем, что при заключении и исполнении договоров на выполнение работ стороны не учитывают возможные юридические риски.

Цена договора строительного подряда

Российское законодательство не относит цену к существенным условиям договора подряда. Если при заключении договора стороны не согласовали цену, оплата должна производиться по рыночной стоимости аналогичных работ.

Цена работы обычно определяется путем составления сметы. При этом смета может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

При установлении твердой цены подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Из этого правила есть исключение – когда существенно возрастает стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Основная цель твердой цены состоит в том, чтобы защитить заказчика от рисков возможного удорожания строительства, связанного, в частности, с увеличением объема подлежащих выполнению работ.

То есть твердая цена подлежит оплате заказчиком за результат работ в целом, вне зависимости от того, какой объем работ для достижения этого результата (включая дополнительные работы) пришлось выполнить подрядчику.

В этом случае дополнительные издержки подрядчика, связанные с неучтенным при заключении договора увеличением объема работ, покрываются за счет его вознаграждения.

Таким образом, заключая договор на условиях твердой цены, подрядчик принимает на себя риски, связанные с возможным удорожанием строительства по причине того, что фактический объем выполненных работ окажется больше предусмотренного в договоре. В связи с этим в цену договора обычно закладывают резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Приемка и оплата выполненных работ

Основанием для оплаты выполненных работ является факт сдачи их результата подрядчиком. Акт сдачи-приемки выполненных работ является основным доказательством факта сдачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ. При этом подрядчик при возникновении спора обязан подтвердить факт уведомления заказчика о готовности работ к сдаче и факт уклонения заказчика от их приемки.

  • Часто заказчики, выявившие в ходе приемки работ недостатки, ссылаются на них и отказываются от подписания акта приемки, считая, что до приемки ими результата работ подрядчик не вправе требовать их оплаты.
  • Однако заказчик вправе отказаться от приемки результата выполненных подрядчиком работ только в том случае, если выявленные им недостатки исключают возможность использования результата работ для предусмотренной договором цели и являются неустранимыми.
  • При наличии несущественных недостатков, заказчик не вправе отказываться от приемки выполненных работ, а может предъявить подрядчику лишь требования об устранении недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков, если договором предусмотрено право заказчика самостоятельно устранять недостатки выполненных работ.

При этом у подрядчика есть возможность взыскания стоимости работ на основании составленного подрядчиком одностороннего акта. Заказчик же, отказавшийся от подписания акта (соответственно и от приемки работ), должен будет представить доказательства обоснованности такого отказа.

Сроки выполнения работ по строительному подряду

Нередко судебные споры возникают по причине несоблюдения или несогласования сроков выполнения работ. Подрядчик несет  ответственность перед заказчиком за нарушение не только начального и конечного, но и промежуточных сроков выполнения работ. Обычно в качестве ответственности за просрочку стороны устанавливают в договоре неустойку.

Часто в спорах о сроках выполнения работ подрядчики ссылаются на то, что просрочка вызвана ненадлежащим исполнением заказчиком своих обязательств: несвоевременное предоставление площадки для строительства, проектной документации и т. п.

Но не всегда эти обстоятельства могут служить основанием для освобождения подрядчика от ответственности подрядчика за нарушение сроков., поскольку подрядчик обязан незамедлительно уведомить заказчика о любых обстоятельствах, которые создают невозможность завершения работы в срок.

При неисполнении данной обязанности подрядчик лишается права ссылаться на соответствующие обстоятельства как на основание для освобождения ответственности за просрочку.

Также стороны часто забывают, что сроки договора строительного подряда являются существенным условием и их несогласование может привести к тому, что договор будет считаться не заключенным.

Но даже при отсутствии согласованных сроков необходимо иметь ввиду, что если обе стороны приступили к исполнению данного договора строительного подряда, то данные действия могут быть признаны доказательствами заключения договора строительного подряда.

Чем мы можем Вам помочь?

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН обладают уникальным опытом юридического сопровождения строительных компаний и готовы делиться с Вами знаниями и опытом, отстаивать Ваши интересы при заключении и исполнении договоров подряда.

Иногда достаточно  консультации юриста , но чаще требуется полное сопровождение сделки, включая составление договора подряда с учетом Ваших интересов или правовую оценку договора, предоставленного контрагентом а также досудебное или судебное урегулирование спора (если в этом возникает необходимость). 

Стоимость услуг

Правовой аудит договорной работы

 3 часа/18 000 руб.

Составление протокола разногласий к договору подряда Вашего контрагента

от 6 000 руб.

Договорной комплаенс: разработка регламента для Вашего бизнеса, внедрение

от 18 000 руб.

Правовой тренинг по договорной работе для Ваших сотрудников с раздаточными материалами и выездом к Вам в офис 

3 часа/18 000 руб.

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию

Реализованные проекты

Доверитель КГ ЭТАЛОН выполнил работы по договору субподряда с превышением ранее согласованного объема. Генеральным подрядчиком не были подписаны: дополнительное соглашение на увеличение объемов работ, акты КС-2, справки КС-3, акт выполненных работ.

Однако претензии относительно объема выполненных работ и их качества не заявлялись.  Юристы КГ ЭТАЛОН изучили ситуацию и документы, подготовили претензию, исковое … Читать далее В КГ ЭТАЛОН обратился Доверитель с просьбой вернуть ему уплаченные им недобросовестному подрядчику денежные средства в размере: 1,9 млн.

рублей за выполнение строительно-монтажных работ по устройству вентилируемого фасада многоквартирного жилого дома. Денежные средства Подрядчиком были получены, однако работы не были им выполнены. Дополнительной сложностью данного дела было отсутствие у Доверителя каких-либо …

Читать далее Между Комбинатом (Заказчик) и нашим Доверителем (Исполнитель) был заключен договор на разработку нового проекта реконструкции и строительства объекта. Основной объем работ был выполнен и передан Заказчику.

Тем не менее, Исполнитель не уделил должного внимания оформлению документов сдачи-приёмки этапов работ, ввиду чего отсутствовали акты по некоторым этапам. У Заказчика поменялось начальство, … Читать далее

Все проекты

Правовой ликбез: строительные контракты — Сфера

Прежде всего, стоит понять, какие именно строительные контракты могут заключаться, согласно российскому законодательству. Гражданский кодекс подразумевает пять вариантов:

  • договор подряда;
  • договор возмездного оказания услуг;
  • договор купли-продажи (поставка товаров, будущей вещи, недвижимости, предприятия);
  • договор простого товарищества;
  • смешанный договор.

На практике, отметил юрист, чаще приходится сталкиваться с первыми двумя типами контрактов. И если договор подряда подразумевает выполнение определенной работы и сдачу ее результата, то договор возмездного оказания услуг – совершение определенных действий или же осуществление определенной деятельности. Следовательно, можно выделить ряд их принципиальных отличий:

  • Предмет договора: в первом случае – ответственность за результат, а во втором – обязанность по приложению усилий.
  • Право на отказ от договора: в первом случае – обоюдное право, а во втором – только право заказчика.
  • Способ исполнения контракта: так, генеральный подрядчик может нанять других подрядчиков для выполнения части работы.
  • Оплата работы: в первом случае – после сдачи работы, а во втором – согласно условиям контракта.
  • Ограничение ответственности: если заказчик отказывается от договора подряда, он возмещает расходы и убытки, но эта сумма ограничивается разницей между стоимостью договора и выплаченной стоимостью за фактическое оказание услуг. В случае же договора возмездного оказания услуг такого ограничения нет.

Если выбор пал на договор подряда, стоит учитывать, что здесь не все может быть просто и однозначно. Договор строительного подряда имеет определенную специфику и ряд отличий от договора общегражданского подряда.

Законодательство определяет его предмет как обязанность построить определенный объект или выполнить определенные строительные работы.

На заказчике же лежит обязанность создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия.

«Вводятся такие определения, как «строительные работы», «пусконаладочные работы», «строительно-монтажные работы», для которых не всегда понятно, что конкретно имеется в виду.

Поэтому в этой ситуации рекомендация для юристов, которые составляют договор строительного подряда, будет состоять в том, что необходимо достаточно четко прописывать, какой вид и объем работ возлагается на подрядчика, какие термины и определения используются для этих работ», – объясняет Станислав Дурягин.

Пирамида заказчиков

В основном строительство в российском законодательстве регулируется Градостроительным кодексом РФ. В нем описывается договорная схема, в которую включаются участники сделок. На ее «вершине» размещается застройщик, который выполняет следующие функции:

  • осуществляет финансирование;
  • имеет право на участок (будь то собственность, аренда, субаренда, сервитут);
  • становится собственником построенных зданий и сооружений;
  • по умолчанию является лицом, осуществляющим инженерные изыскания, подготовку проектной документации и строительство.

Далее в схеме располагается технический заказчик.

«Согласно буквальному толкованию Градостроительного кодекса, технический заказчик – это лицо, которое осуществляет определенные виды деятельности от имени застройщика. Иными словами, все правовые последствия тех действий, которые совершает технический заказчик, возникают непосредственно для застройщика», – отмечает юрист. Также он выделяет функции технического заказчика:

  • представительство застройщика на стройплощадке;
  • заключение договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт от имени застройщика;
  • подготовка заданий на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства;
  • предоставление лицам, осуществляющим работы, необходимых материалов и документов;
  • утверждение проектной документации;
  • подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Наконец, другими участниками сделок могут быть подрядчики, выполняющие инженерные изыскания, занимающиеся проектной документацией (генпроектировщик) и непосредственно строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик). Все три участника отношений могут нанимать субподрядчиков для выполнения части работ.

«Дело в том, что с 1 июля 2017 года несколько изменилось законодательство в области регулирования строительных СРО (саморегулируемых организаций), в той части, которая ранее требовала допуска подрядчиков до определенного вида работ.

Читайте также:  Как суды разрешают споры между застройщиками и дольщиками

Теперь же требуется, чтобы каждый из подрядчиков был членом СРО соответствующего вида и имел в своем штате работников, которые аккредитованы национальными ассоциациями.

Соответственно, статус подрядчика, как лица, осуществляющего инженерные изыскания, проектирование и строительство, означает, что такой подрядчик отвечает за инженерные изыскания, за соблюдение технических регламентов, проектной и рабочей документации при проведении работ, за качество работ и их соответствие проектной рабочей документации», – объясняет Станислав Дурягин.

Таким образом, если в отношениях с подрядчиком прописано, что он является лицом, осуществляющим эти работы, то закон возлагает на него ответственность за все вышеперечисленные моменты. Если же в договоре это прописано не будет, любая ответственность будет возлагаться на заказчика, даже не смотря на то, что он привлек для контроля за ходом строительства технического заказчика.

Контрактные стратегии: плюсы и минусы

Контрактная организация строительного проекта предполагает, что необходимо ответить на ряд вопросов:

  • Какой вид контрактной стратегии выбрать?
  • Каким будет полный перечень подрядчиков и как снизить риски возникновения «разрывов» между зонами ответственности заказчика и подрядчиков?
  • Как свести к минимуму риски просрочек и возникновения дополнительных расходов?

Отвечая на первый вопрос, можно выбрать из нескольких вариантов:

  • традиционная подрядная схема;
  • разновидности схемы «под ключ»;
  • комплексные схемы.

На выбор одной из них может влиять, например, наличие или отсутствие у заказчика квалифицированных служб, способных контролировать ход работ. Среди других факторов – расстановка приоритетов в системе «цена-риски-сроки», финансовые возможности и прочее.

Первая схема в целом была описана выше, однако, делая выбор, стоит учитывать как ее преимущества, так и то, на какие подводные камни есть риск наткнуться. Говоря о плюсах, можно отметить:

  • контроль хода работ, стоимости и результатов на каждом этапе;
  • возможность исправления ошибок и внесения коррективов;
  • возможность более четкого расчета цены на основе рабочей документации и ведомостей объемов выполненных работ.

Минусы схемы: наличие разрыва между этапами, а также тот факт, что общий срок строительства зависит от заказчика.

Схемы «под ключ» же позволяют сократить сроки строительства, поскольку за них отвечает именно подрядчик. Также такие контракты, за редким исключением, характеризуются стабильностью цены, хотя она и будет несколько выше за счет перехода от единичных расценок к твердой цене.

«Она используется в тех случаях, когда заказчик не обладает достаточной компетенцией по возведению объекта строительства, когда для заказчика важен срок ввода объекта в эксплуатацию и он не желает рисковать какими-то отсрочками, и когда для возведения объекта используются стандартные методы и технические решения. Это могут быть такие объекты, как супермаркеты, складские и производственные комплекты, объекты инфраструктуры, аэропорты, вокзалы и так далее», – поясняет юрист.

Управление и администрирование

Строительные контракты традиционно содержат в себе общие и специальные положения. Вторые в каждом конкретном случае формулируются индивидуально и можно сказать, что приоритет имеют именно они. Однако это не означает, что группа общих положений не имеет веса. Среди них – такие значимые «пункты», как:

  • предмет и объект контракта;
  • работы, выполняемые подрядчиком;
  • цена и оплата;
  • расторжение контракта;
  • гарантии и страховки;
  • прочие «стандартные» условия.

«Если мы посмотрим на то, как в организации построена работа по управлению сложными по своей сути строительными контрактами, как правило, следует выделить две роли, которые имеют ключевое значение для управления контрактом.

Первая роль – это роль лица, осуществляющего управления контрактами, а вторая – лицо, осуществляющее администрирование контрактов.

Различие между управлением и администрированием заключается в том, что управление предполагает принятие решений по ключевым вопросам исполнения контракта.

Для администратора контракта характерно отслеживание любых сроков в ходе выполнения контракта, ведение переписки с уполномоченным лицом подрядчика и направление ему уведомлений, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и так далее», – отмечает Станислав Дурягин.

Наконец, последнее, на чем стоит остановиться, – это контрактные модели. Они определяются услугами, которые предоставляет подрядчик.

  • Контрактная модель EP (Engeneering + Procurement) предполагает, что подрядчик осуществляет проектирование и поставку оборудования.
  • Контрактная модель EPC (Engeneering + Procurement + Construction) похожа на модель EP, однако к задачам подрядчика прибавляется строительство и пусконаладка.
  • В контрактной модели EPS (Engeneering + Procurement + Services) к модели EP добавляются технические услуги, например, шефмонтаж.
  • Контрактная модель EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это не подрядный, а консультационный контракт.
  • Контрактная модель EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по сути копирует модель EPC, добавляя к ней управление строительством.

Понятие «заблуждение» и его истоки

По словам Александра Зезекало, когда мы говорим о заблуждении (ошибке в самом широком ее понимании), то имеем в виду ложное представление о чем-либо. Важно помнить, что в праве заблуждение выступает в качестве одного из пороков воли.

«Сама возможность оспаривать сделку под влиянием заблуждения получала и получает неоднозначную оценку со стороны юристов. Кто-то видит в этом вполне закономерное следствие того, что сделку мы рассматриваем как волевой акт. Если же воля не соответствовала ее изъявлению, то такую сделку можно и нужно оспаривать.

Другие специалисты видят угрозу стабильности гражданского оборота, ведь то, что было изъявлено, вызвало доверие других лиц, доверие оборота.

Сторонники и той, и другой позиции едины в том, что оспаривание сделки, совершенной под влиянием заблуждения, возможно только в ограниченных законом исключениях», – подчеркивает юрист.

При этом такая возможность в праве – не нова. Как отмечает Александр Зезекало, еще римские юристы занимались этой проблемой.

Так, например, в дигестах описывается, как они пытались найти приемлемое решение и ответить на вопрос: каковы будут последствия совершения сделки под влиянием заблуждения (когда, например, медь продана вместо золота)? В дальнейшем разработка этой темы только набирала обороты.

«Учение о заблуждении занимает заметное место в европейской доктрине.

И поэтому сегодня во многих европейских правопорядках (прежде всего, континентальной правовой системы) содержится положение о возможности признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной.

Россия в этом смысле не является исключением – у нас тоже есть такие правила. При этом они продолжают совершенствоваться», – объясняет Александр Зезекало.

Существенность как повод для оспаривания

Возвращаясь к российской практике, закономерен вопрос: в каких случаях сделка может быть оспорена и признана недействительной? Ответ, по мнению эксперта, стоит искать в Статье 178 ГК РФ. А точнее, в двух первых его частях:

  • Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
  • При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается существенным, если:
  • стороны допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.д.;
  • сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
  • сторона заблуждается в отношении природы сделки;
  • сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
  • сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое оно упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

«Если говорить в целом, части 1 и 2 теперь в совокупности устанавливают некое общее правило, в соответствии с которым сделка может быть признана недействительной при наличии существенного заблуждения. Там же устанавливаются критерии ее определения», – объясняет Александр Зезекало.

Говоря о существенности, эксперт выделил применение критерия казуальности. Для российского ГК он нов, но в целом имеет довольно глубокие корни: юристы его использовали еще в Средние века, а сегодня такой критерий можно встретить в законодательствах многих европейских стран (например, Италии, Нидерланд, Венгрии).

«Появление этого критерия в ГК РФ объясняется стремлением нашего законодателя к установлению открытого перечня видов заблуждений», – считает Александр Зезекало.

По его словам, критерий казуальности выполняет двоякую функцию: с одной стороны, он вносит разумные ограничения при применении уже известных поименованных категорий существенного заблуждения, которые названы в статье 178.

С другой – поскольку перечень открытый, и не исключены обсуждения или вопросы о появлении каких-то других категорий, которые тоже могут быть признаны потенциально существенными, критерий призван предупредить неконтролируемое применение неизвестных видов заблуждения.

Еще одной ступенью «теста на существенность», по мнению эксперта, является выявление конкретного вида заблуждения. Здесь необходимо обратиться к тем пунктам, что перечисляются в части 2 статьи 178 ГК РФ.

«Какова функция этого перечня, если мы говорим, что он открыт? Можно предположить, что здесь стоит говорить о некой презумпции существенности поименованных категорий заблуждений, так как законодатель говорит, что при соблюдении части 1 предполагается, что существенным является заблуждение, и называет отдельные его виды. Если это презумпция существенности, то это должно влиять на распределение бремени доказывания. Истец должен будет доказать казуальность (причинность), но ответчик, конечно, может возражать (в таком случае он должен доказать отсутствие существенности). Однако если это так, должна быть и обратная сторона, и мы должны будем сказать, что при наличии некого непоименованного вида заблуждения (не внесенного в этот перечень) истец должен доказать не только казуальность, но и то, что это непоименованное заблуждение тоже является существенным», – объясняет Александр Зезекало.

Узнать больше о строительных контрактах вы можете в лекции Станислава Дурягина.

Проблемы исполнения договора строительного подряда

Есть такое расхожее выражение: объективная реальность одна, а субъективных — семь миллиардов. Владея обширной практикой арбитражного юриста, невольно начинаешь воспринимать данное изречение как аксиому. За примерами далеко ходить не нужно, все доказательства на поверхности.

Как обычно совершаются сделки? Бизнесмены проводят длительные переговоры, юристы готовят многостраничные договоры, условия сотрудничества согласовываются, проверяются и перепроверяются. Но как только приходит время действовать, тут же обнаруживаются проблемы.

Контрагент ведет себя не как партнер, а как враг и диверсант: нарушает все договоренности, а виновной выставляет другую сторону.

Как же нужно составить договор (что в нем прописать), дабы прикрыть себя «с флангов и тыла»? Наверное, мои слова прозвучат вразрез с общепринятым мнением, но иногда для удачного разрешения конфликта важен не столько сам текст договора, сколько грамотное поведение участников сделки. Разберем ситуацию на примере строительного подряда.

Читайте также:  Заверения об обстоятельствах и ответственность за их недостоверность

Особенности строительного подряда

Подряд по ряду признаков схож со многими видами аналогичных договоров, вплоть до смешения (особенно хорошо подряд «накладывается» на возмездное оказание услуг). Тем не менее данный вид сделок имеет свою особую правовую природу.

Если говорить по сути, то получается следующее.

В рамках договора строительного подряда одна сторона (исполнитель) берется либо построить некий объект, либо отремонтировать (реконструировать) его, а вторая сторона (заказчик) — оплатить результат.

  • Предметом соглашения являются реальные действия, в результате которых появляется некий вещественный результат (в отличие от договора комиссии, в рамках которого совершаются юридические действия).
  • Для строительного подряда значение имеет именно материальный результат, а не процесс деятельности исполнителя (как в договоре возмездных услуг).

Если заказчик прямо не устанавливает на то запрет, то исполнитель может привлекать «себе в помощники» субподрядчика. Исполнитель в этом случае становится генподрядчиком и отвечает перед заказчиком за весь объем работ, выполненных как самостоятельно, так и силами привлеченных сторонних организаций.

Что касается правового регулирования строительного подряда, то нельзя не отметить высокий уровень требований, предъявляемых к компетенции участников сделки.

  • Прежде всего это касается профессиональной квалификации исполнителя: выполняемые работы должны строго соответствовать техническим строительным нормам и требованиям (СНиПы и др.).
  • При выполнении определенного перечня работ подрядчику требуется соответствующий допуск (имеется в виду членство в саморегулируемой организации СРО).
  • Иногда на исполнителя возлагается обязанность по разработке строительной документации, где отражается весь необходимый объем работ, требования к их выполнению и ожидаемый результат. В этом случае правильнее будет говорить о смешанном типе договорных отношений: строительный подряд с проектными работами.
  • Также и у заказчика подразумевается наличие должного опыта, который бы позволял ему отслеживать проведение работ исполнителем и, при необходимости, давать распоряжения по исправлению недочетов. Иногда заказчику для выполнения данных контрольных функций приходится приглашать опытного инженера или пользоваться услугами специализированной инженерной организации.

Какие еще специфичные признаки присущи отношениям между заказчиком и исполнителем в рамках договора строительного подряда?

  • Обязательства сторон регулируются общими положениями гражданского законодательства о договоре, а также же специальными нормами, причем последние имеют приоритет. Другими словами, если какая-либо ситуация регламентируется нормами Гражданского кодекса из общей части и специальной, то руководствоваться следует порядком, установленным именно для строительного подряда.
  • Стороны сами определяют особенности своих взаимоотношений, прописывая все детали в договоре подряда. Если соглашение сторон не охватывает какие-либо аспекты сотрудничества, то будут применяться правила, установленные законом (например, условия по срокам сдачи работ, их приемки, устранения недостатков, оплаты и др.). Именно поэтому я утверждаю, что нет большой проблемы в использовании типовых форм договоров даже в сфере строительного подряда.

В случае возникновения спора, все, что не было урегулировано сторонами при подписании соглашения, будет подчиняться нормам, разработанным законодателем. Правда, из этого правила есть одно «жирное» исключение — грубые нарушения при заключении договора строительного подряда могут привести к признанию сделки незаключенной.

О чем следует знать, подписывая договор строительного подряда

Если взять стандартный договор строительного подряда, то в нем должны быть предусмотрены все важные условия, которые закон относит к существенным.

Согласование этих основных вопросов позволяет утверждать, что стороны пришли к соглашению о сотрудничестве (заключили сделку).

Проблемы могут возникнуть, когда в договоре используются крайне расплывчатые формулировки, что приводит к разночтениям, либо стороны оставляют «на потом» уточнение некоторых условий, но так и не возвращаются к ним позднее (до момента появления разногласий).

Какие условия должны быть четко и однозначно прописаны в договоре строительного подряда?

  • ЧТО — какие работы требуется выполнить (содержание, объем, вид работ);
  • КОГДА — сроки выполнения каждого этапа работ;
  • СКОЛЬКО — стоимость всех работ (и материалов).

По общему правилу, если стороны не смогли договориться по данным вопросам, то исполнение такой сделки считается невозможным, договор признается незаключенным. Этой особенностью часто пытаются воспользоваться недобросовестные заказчики, чтобы не платить по договору. Однако, судебные инстанции встали на защиту исполнителей.

При рассмотрении споров в рамках строительного подряда судами применяется принцип: несогласованность воли сторон при заключении сделки исцеляется реальным исполнением.

Если перевести с юридического языка на «человеческий», то означает это следующее: сделка признается состоявшейся, когда подрядчик работы выполнил и должным образом их сдал заказчику, а тот их принял.

В этом случае заказчик обязан оплатить принятые работы даже при наличии дефектов формы и содержания договора (когда в соглашении не определен предмет, не приложена техническая документация с указанием объема и содержание работ, предъявляемых к ним требований и др.). Основанием для перечисления суммы в оплату договора будет служить акт приемки, подписанный сторонами.

А как быть в ситуации, когда исполнитель вышел за рамки оговоренных условий сотрудничества, например, произвел дополнительные работы? Как раз здесь первостепенное значение будет иметь поведение (действия) каждой из сторон.

Если исполнитель поставил заказчика в известность о необходимости проведения работ сверх сметы, и тот их согласовал или принял по факту, то подрядчик имеет полное право претендовать на оплату этих дополнений. В противном случае можно говорить о недальновидности и самонадеянности исполнителя.

Как в анекдоте, когда заказчик вычеркивает из сметы приписки, сделанные прорабом, а тот комментирует эти действия словами: «Не прокатило!».

Именно об этом я и хотел поговорить отдельно.

Исполнение договора строительного подряда

Как арбитражный адвокат, могу указать на две критические ошибки, которые допускают подрядчики при исполнении договора:

  • неправильно сдают выполненные работы (акты передают в руки, а не направляются официально, так что потом невозможно пенять на отказ заказчика от приемки);
  • при возникновении каких-либо проблем подрядчик не извещает заказчика своевременно, в результате чего теряет право ссылаться на любые объективно существующие обстоятельства, препятствующие надлежащему выполнению работ.

То есть проблемы кроются не в самом договоре, а в действиях сторон при его исполнении. Что бы в соглашении ни было написано, у подрядчика должны быть доказательства не только выполнения работ, но и передачи результатов заказчику.

Требуется ли провести дополнительные работы или приостановить исполнение договора, устранить препятствия или предотвратить порчу результата работ — во всех случаях необходимо незамедлительно уведомить заказчика.

В противном случае подрядчик рискует получить колоссальные убытки и еще останется должен заказчику внушительную неустойку.

Рассмотрим «классический» пример — заказчик не принимает работу и не оплачивает ее результат.

Такое поведение контрагента не может считаться достаточным основанием для признания сделки незаключенной. Это прямое нарушение договорных обязательств. В этом случае подрядчику следует зафиксировать должное извещение заказчика о готовности к сдаче работ.

  • Такое уведомление можно вручить лично, при этом на копии документа необходимо проставить соответствующие отметки: подпись сотрудника заказчика с расшифровкой (ФИО), указать дату и время.
  • Можно отправить по почте заказным письмом с обязательным уведомлением о доставке (но такая пересылка занимает много времени).
  • Идеальный вариант — предусмотреть в договоре возможность использования электронных средств связи для обмена информацией и документами.
  • В крайнем случае, можно воспользоваться современными программными продуктами, которые позволяют направлять официальную корреспонденцию онлайн и формировать отчеты о доставке.

Если заказчик проигнорирует извещение о готовности сдать выполненные работы, то подрядчик вправе оформить акты в одностороннем порядке. Само по себе отсутствие подписи заказчика на акте КС-2 или КС-3 не освобождает последнего от обязательств по оплате.

А вот если выясниться, что исполнитель не пригласил представителей для приемки и не передал необходимую документацию (или не может доказать, что пригласил и передал), то данные обстоятельства могут послужить оправданием для бездействия заказчика. Даже если работы выполнены надлежащим образом, заказчик имеет формальное право заявить претензию исполнителю и потребовать уплату неустойки за просрочку сдачи работ.

При этом просрочка перечисления аванса заказчиком не сдвигает график выполнения работ подрядчиком. Исполнитель не может оправдывать просрочку ожиданием предоплаты, то есть нарушением обязательств другой стороной (у каждого свои обязанности по договору).

Другое дело, когда заказчик отказывается платить вообще, потому что у него нет денег (недостаточное финансирование) или ему не нравится, как оформлены акты (есть неточности, дефекты). Данные «аргументы» не могут быть положены в основу для отказа от исполнения обязательств по оплате.

Но есть и обратный «эффект»: подписание документов не лишает заказчика возможности оспорить результат работ как по объему и качеству, так и по стоимости.

Хотя качество не признается существенным условием строительного подряда, но в судебной практике немало случаев, когда заказчик отказывался от исполнения договора и взыскивал с подрядчика убытки на том основании, что работы выполнены с серьезными отступлениями от требований к качеству (естественно, после уведомления исполнителя о необходимости устранить недостатки).

Какова же мораль?

Каким бы безнадежным ни казалось вам ваше положение, не спешите отчаиваться, пока не посоветуетесь с опытным юристом-практиком. Даже с самым «бедовым» договором вполне возможно переиграть ситуацию и выйти победителем. Нужно только правильно оценить обстановку, просчитать все возможные варианты и выбрать самый благоприятный.

Составление выгодного договора строительного подряда в 2021 году

Содержание

Возможно ли самостоятельно и одновременно безошибочно составить договор строительного подряда? Ответить на этот вопрос можно утвердительно, если обладать необходимыми знаниями о природе договора и важных нормах закона.

При заключении договора строительного подряда организациям, прежде всего, необходимо не допустить включение в него положений, которые могут привести к необоснованному увеличению затрат.

В данной статье мы расскажем о важнейших правилах, которые стоит учесть при составлении договора строительного подряда в 2021 году.

Содержание договора строительного подряда

На первый взгляд договор строительного подряда выглядит достаточно простым – за вас выполняют строительство, а вы лишь платите денежные средства за это. Однако, с точки зрения юриспруденции, данный договор требует предельного внимания к юридической технике при его составлении. Поверхностное отношение может повлечь за собой неминуемые многомиллионные затраты.

Читайте также:  При наличии злоупотребления правом недействительными могут быть признаны действия по исполнению договора

Какие условия включить в договор строительного подряда

Первое, с чем стоит определиться – это предмет договора подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязан построить строго определенный объект или выполнить работы.

Из-за использования неточной или пространной формулировки в договоре, на практике, получается несколько возможных трактовок того, что все-таки необходимо построить или выполнить.

Таким образом, согласование условия о предмете является самым важным аспектом договора, необходимо избежать множественности интерпретации. Чаще всего, для согласования этого положения, контрагенты по договору обращаются к юридическим компаниям.

Следующими важными условиями по договору строй подряда являются цена и срок выполнения работ. Положение о сроке необходимо закреплять в виде строго определенного промежутка времени. Он может быть любым, однако, следует учитывать объективные внешние и внутренние факторы, влияющие на него.

Часто, для наиболее детального контроля за строительством, стороны устанавливают промежуточные сроки. Также важно акцентировать внимание на том, что законодательно установлена возможность изменять сроки в случаях, установленных договором.

При отсутствии такого пункта в соглашении, перенос сроков невозможен.

Закрепляя положение об оплате, иными словами — стоимости работ, необходимо наиболее детально раскрыть его. Так как, в случае отсутствия такого положения, цена, в соответствии со статьей 709 ГК РФ, будет определяться как среднерыночная за постройку аналогичного объекта или выполнение сходных работ.

По видам цены, в соответствии вышеуказанной статьей, можно выделить твердую и приблизительную.

Главный критерий деления – возможность уменьшения или увеличения впоследствии суммы из-за определенных в договоре обстоятельств.

Поэтому, чаще всего, стороны составляют смету, в которой указывают все расходы, которые должен понести заказчик. Она является неотъемлемой частью договора и имеет юридическую силу после подписания обеими сторонами.

Договор строительного подряда в РФ невозможно заключить без составления технической документации.

Техническая документация, в своем содержании, раскрывает перечень работ, которые необходимо провести.

В связи с этим, договором на одну из сторон должна быть возложена обязанность по составлению такой документации в строго определенный срок. Также соглашением определяется ее состав и содержание.

Смета, с точки зрения права, закрепляет стоимостной эквивалент производимых работ. В связи с этим, при ее формировании, необходимо учитывать все обстоятельства, которые на нее влияют. Стоит отметить, что увеличение сметы явление не редкое.

Но также встречаются случаи, когда строительство в итоге обходится дешевле. Верховный суд РФ неоднократно указывал, что при таких обстоятельствах важно произвести проверку качества как материалов, использовавшихся при строительстве, так и работ.

То есть выявить, чем вызвана экономия.

При обнаружении неучтенных видов работ, необходимых для выполнения строительства, подрядчик должен сообщить об этом заказчику и согласовать изменения сметной стоимости.

В случае, если заказчик проигнорирует данное заявление, то подрядчик обязан после 10 или более (в зависимости от установления иного срока в договоре) дней, приостановить строительство. Убытки, вызванные простоем в этом случае, лежат на заказчике.

Однако, если им будет доказано, что такие работы не являются обязательными, он освобождается от их возмещения.

Отдельно следует выделить случай, когда подрядчик не уведомляет заказчика об обстоятельствах, описанных выше. В связи с этим, исполнитель не имеет права на возмещение убытков, если не будет доказано, что такие действия были вызваны необходимостью предотвращения повреждения или гибели объекта.

Права и обязанности сторон в договоре строительного подряда

Нормы о договоре строительного подряда в ГК РФ закрепляют множество прав и обязанностей контрагентов. Однако, необходимо заострить внимание на тех из них, которые присущи исключительно строительному подряду.

  • Если соглашением не предусмотрено иное, на подрядчике лежит обязанность предоставления оборудования и материалов. Соглашением сторон может быть предусмотрено как полное, так и частичное предоставление обеспечения со стороны заказчика. Необходимо отметить, что материалы и оборудование, которые нарушают требования по охране окружающей среды не могут быть использованы. В этом случае, исходя из договора подряда суд обяжет соответствующую сторону устранить причинение вреда окружающей среде.
  • Следующей обязанностью, от которой зависит строительство, является предоставление земельного участка, зданий и иных сооружений. Она, в соответствии с законодательством, лежит на заказчике. То есть пропустить ее или делегировать невозможно, ответственным лицо всегда будет заказчик. Для обеспечения соблюдения данной обязанности, чаще всего, прибегают к юридическим услугам. Грамотный юрист поможет четко и недвусмысленно сформулировать нужные положения, которые позволят в дальнейшем избежать взысканий по договору подряда.
  • Одной из наиболее часто встречающихся обязанностей по договору строит подряда является страхование объекта. Таким образом, закрепив ее в пункте договора, можно предусмотреть обязанность застраховать весь комплекс работ, все здание или конкретные материалы. Отдельно стоит отметить, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
  • Контроль является неотъемлемой частью строительства, поэтому детализация данного процесса в договоре необходима. Заказчик вправе осуществлять контроль за ходом работ в соответствии с законодательством. В связи с этим, возможны две его разновидности: личный контроль и контроль с помощью инженера или инженерной организации. При личном контроле уполномоченные представители заказчика будут присутствовать на объекте строительства, следить за правильностью ведения работ и соответствием их договору строительного подряда, например, дома. Однако, на наш взгляд, достаточный уровень контроля возможен при наличии в штате организации компетентных работников. При их отсутствии, ГК РФ прямо предусмотрена возможность без согласия на то подрядчика привлекать инженерную организацию. Закрепление положений о контроле и надзоре позволит избежать конфликтов и увеличит эффективность надзорных мероприятий.
  • И заказчик, и подрядчик обязаны осуществлять действия по преодолению возникающих в течении строительства трудностей. При выяснении того факта, что стороной по договору не было предпринято действий, способствующих устранению препятствий, она лишается права на возмещение убытков. Поэтому в договоре должны быть предусмотрены случаи, когда другой стороне возмещаются расходы по разрешению возникших трудностей.

Сдача и приемка работ по договору стройподряда

Сдать и принять объект по договору — это взаимная обязанность сторон. Соответственно, в договоре должно быть четко определено, в какой срок и в каком порядке осуществляется приемка и сдача работ в целом, а также отдельного этапа.

После принятия работ риск случайной гибели или повреждения переходит к заказчику. Такие же правовые последствия возникают после принятия отдельного этапа работ, то есть заказчик несет ответственность, например, за уничтожение результата конкретных работ.

Процесс сдачи и приемки работ в случае, когда недостатки не были обнаружены, заканчивается подписанием акта. Данный документ подписывается обеими сторонами соглашения.

При обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию построенного объекта в целях, предусмотренных договором, заказчик должен сообщить об этом подрядчику.

Если подрядчик не имеет возможности устранить их, то заказчик имеет право не принимать работы. В случае необоснованного отказа заказчика от приемки объекта – у подрядчика, в соответствии с п.4 ст.

753 ГК РФ, существует право подписания одностороннего акта.

Качество работ и гарантийные обязательства

Качество работ является основным критерием, которым руководствуется заказчик при приемке объекта по договору. В случае несоответствия качества произведенных работ, характеристик объекта, показателям, закрепленным в технической документации – необходимо выяснить ответственное за это лицо.

Ответственность подрядчика за качество работ

Подрядчик несет ответственность за качество произведенных работ в случаях, если отступил:

  1. От требований, закрепленных в технической документации.
  2. От норм права, применимых при строительстве объекта.
  3. От необходимого уровня качественных характеристик объекта.

Исключением из первого случая, в соответствии с п. 2 ст. 754 ГК РФ, является ситуация, когда отступление является мелким и доказано, что оно не повлияло на качество работ или строения. Чаще всего, такое с необходимостью доказывания приходится столкнуться в рамках судебного процесса, соответственно арбитражный юрист формирует комплекс доказательств и представляет их суду.

В процессе строительства могут образоваться недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности.

Для их устранения, стороны могут предусмотреть в соглашении положение, по которому такие недостатки устраняет подрядчик, а расходы на это компенсирует заказчик.

Поэтому, в ситуациях, когда заказчик ошибочно возлагает ответственность за некачественно проведенные работы на подрядчика и подает исковое заявление в суд, ответчик может заявить встречный иск по договору подряда.

Гарантии качества в договоре строительного подряда

Законом закреплено, что подрядчик несет ответственность за достижение предусмотренных договором качественных характеристик объекта. В связи с этим, законом устанавливается предельный срок обнаружения недостатков – 5 лет.

Он может быть увеличен путем закрепления большего срока в договоре. В связи с этим, для недопущения неясностей, необходимо предусмотреть в тексте договора положения о гарантийном сроке. Для этого лучше всего получить соответствующие юридические консультации.

Опытный юрист разъяснит, какой срок и почему будет выгоден в каждом конкретном случае.

Помощь юриста по договору строительного подряда

Изучая судебную практику, можно сделать вывод о том, что большинство споров по договору строительного подряда между ООО или АО можно было предотвратить путем корректировки текста договора.

Несвоевременное оказание юридических услуг влечет негативные последствия в виде многомиллионных затрат и потери времени на судебные тяжбы.

Опытный юрист в сфере строительства — это несомненное преимущество, так как при анализе вашей ситуации будут учтены интересы обеих сторон по договору, найдены компромиссы, выявлены все риски и, соответственно, сведены к минимуму, закреплены необходимые положения.

Наша компания имеет колоссальный опыт в сфере недвижимости, в связи с этим мы можем оказать различные услуги в зависимости от вашей ситуации:

  1. Консультация юриста, в том числе оценка рисков в конкретной ситуации и предложение вариантов снижения вероятности их наступления.
  2. Анализ уже существующего проекта договора и составление рекомендаций по внесению в него необходимых дополнений или изменений.
  3. Полное сопровождение заключения договора строительного подряда, например, жилого дома. Эта услуга поможет вам избежать трат времени. Затраты на разрешение споров в суде, причиной которых является неграмотное составление договора, многократно превосходят цену услуги сопровождения сделки.
  4. Представление интересов в суде, например, взыскание задолженности в арбитражном суде, либо досудебное урегулирование спорных отношений.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *