Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства

При заключении договора займа гарантией (обеспечением) исполнения обязательств заёмщика перед займодавцем может быть договор залога. Впрочем, залог может являться обеспечением и многих других договорных обязательств.

Залогодателем является собственник залогового имущества и может быть не только заёмщик, но третье лицо.

Займодавец по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Также требование займодавца может быть удовлетворено путём передачи предмета залога займодавцу (залогодержателю). Таким образом, займодавец имеет гарантию исполнения заёмщиком его обязательств по договору займа в рамках рыночной стоимости предмета залога на момент обращения на него взыскания.

Залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения – в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, возмещение расходов залогодержателя (займодавца) связанных с обращением взыскания на предмет залога (в том числе оплаты госпошлины и услуг представителя) и его реализацией.

Соответственно целесообразно заключать договор залога на имущество, рыночная стоимость которого хотя-бы на 30-50 % выше суммы займа со срочными процентами, если они предусмотрены договором.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога (заложенное имущество), суть, размер и срок обязательства, обеспеченного залогом (переносятся из договора займа).

Договор залога заключается в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Наиболее распространены залог недвижимого и движимого имущества. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (Росреестр) и возникает с момента такой регистрации. Залог движимого имущества необходимо зарегистрировать в нотариальном реестре залогов (реестр уведомлений о залоге движимого имущества).

Эта необходимость обусловлена тем, что залогодержатель (займодавец) в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учёте залога (п.4 ст.339.1 ГК РФ).

В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом залога ещё одного залога в обеспечение других требований, требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Однако, в случаях, если заложенное имущество, в отношении которого внесена запись в нотариальный реестр уведомлений о залоге движимого имущества, является предметом нескольких залогов, требования залогодержателя, обеспеченные залогом, запись об учёте которого совершена ранее, удовлетворяются преимущественно перед требованиями залогодержателя, обеспеченными залогом того же имущества, запись об учёте которого не совершена в установленном законом порядке или совершена позднее, независимо от того, какой залог возник ранее (п.10 ст.342.1 ГК РФ). Таким образом, если незамедлительно не внести в нотариальный реестр уведомлений о залоге движимого имущества запись о залоге, не исключено, что позже заёмщик заключит договор залога по этому же имуществу в обеспечение обязательства перед другим кредитором и если тот кредитор незамедлительно зарегистрирует уведомление в вышеуказанном реестре, то у него будет преимущественное право залога, хотя сам договор залога будет заключён и позже. Также возможна продажа недобросовестным залогодателем заложенного имущества. Если на момент такой продажи уведомление в вышеуказанный реестр внесено не будет, то новый собственник скорее всего будет признан добросовестным приобретателем. В случае выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога (недобросовестной его продажи), а также гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, займодавец вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства (ч.1 ст.351 ГК РФ). Таким образом, в случае если займодавцу станет известно, что залогодатель незаконно (вопреки договору залога) продал заложенное имущество, он имеет право потребовать досрочного исполнения денежного обязательства заёмщика в полном объёме. Если данное требование не будет заёмщиком исполнено, то займодавец имеет право на судебное взыскание данной суммы задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, находящееся в собственности третьего лица (в случае внесения до продажи записи в нотариальный реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Однако, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, залог прекращается (п.2 ч.1 ст.351 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным, необходимо перед заключением договора залога движимого имущества проверить в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества не внесено ли это имущество уже в обеспечение других обязательств залогодателя. Если не внесено, то незамедлительно после заключения договора залога необходимо внести информацию в указанный реестр.

В случае обращения взыскания на заложенное имущества в рамках исполнительного производства по обязательствам должника перед другими кредиторами, залогодержатель вправе требовать освобождения этого имущества от ареста (исключения его из описи).

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Лицо, которому причинены убытки неисполнением данной обязанности, праве потребовать их возмещения. (ч.1 ст.349 ГК РФ) Таким образом, умышленное занижение стоимости заложенного имущества при его реализации в рамках обращения взыскания запрещено.

Если это докажет залогодатель или залогодержатель, то он может требовать в судебном порядке возмещение своего ущерба от этого.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера стоимости заложенного имущества;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

__________________________________________________________________________________________

Юридическая компания «Результат» предлагает услуги полного сопровождения договора займа, в том числе:

  • сбор и анализ открытой информации о заёмщике, предоставление клиенту письменного заключения о целесообразности и возможных рисках предоставления займа данному лицу;
  • подготовку всех необходимых договоров (в том числе займа, залога, поручительства и др.) и иной документации;
  • внесение информации в реестр уведомлений о залоге движимого имущества (при необходимости);
  • контроль исполнения заёмщиком его обязательств по договору;
  • досудебный (претензионный) этап взыскания задолженности;
  • судебное взыскание задолженности;
  • сопровождение взыскания на этапе исполнения решения суда.

Залог имущества: на что обратить внимание банку

Залог — один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущества и как оценить его стоимость.

  • Общая информация о залоге
  • При использовании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами .
  • Предметом залога могут быть вещи (движимые и недвижимые) и имущественные права .

На заметку
Денежные средства не могут быть предметом залога, однако они могут использоваться в качестве иной меры обеспечения исполнения обязательств: гарантийного депозита . В залог может передаваться право требования денежных средств .

  1. Предмет залога целесообразно выбирать с учетом возможности его последующей реализации и получения из его стоимости удовлетворения неисполненного кредитополучателем обязательства.
  2. Общая информация о форме и условиях договора залога имущества
  3. О приеме в залог имущества заключается письменный договор залога .
  4. В договоре залога должны быть указаны следующие существенные условия (условия, без которых договор будет считаться незаключенным) :
  5. — предмет залога и его стоимость;
  6. — существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого залогом (эти условия обычно или дублируются из кредитного договора или делается отсылка в тексте договора залога к кредитному договору);
  7. — указание на то, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество;

— иные условия, обязательность включения которых в договор предусматривается гл. 23 ГК.

На заметку
Так называемые «рамочные» договоры залога без указания в них наименования (наименований) и стоимости предмета залога не соответствуют требованиям законодательства о существенных условиях договора залога и считаются незаключенными.

В договоре залога нужно указать индивидуальные признаки предмета залога. В отношении залога товаров в обороте в договоре указываются родовые признаки и общая стоимость заложенного имущества .

Предмет залога должен принадлежать залогодателю на праве собственности. В иных случаях может потребоваться согласие собственника (собственников).

На заметку
По общему правилу, залогодержателю принадлежит право залога на предмет залога и на принадлежности вещи, которая является предметом залога. Иное можно предусмотреть в договоре . На плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования предмета залога, залогодержатель имеет право, когда это предусмотрено договором .

Договор об ипотеке потребуется зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор залога недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и не считается созданной на момент заключения договора, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы .

Читайте также:  Можно ли установить укороченный срок предъявления претензии по качеству?

Согласия и согласования, которые нужны для залога

В ряде случаев залогодатель должен представить банку наряду с правоустанавливающими документами на предмет залога документы, разрешающие передачу имущества в залог. В частности, такие документы требуются, когда залогодатель не является собственником либо является не единственным собственником передаваемого в залог имущества.

На передачу в залог недвижимости, которая принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие ее собственника .

Передавать в залог имущество, которое закреплено на праве оперативного управления и находится в частной собственности, можно с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица .

Имущество, закрепленное на праве оперативного управления, которое находится в государственной собственности, можно передавать в залог в установленном законодательством порядке. Так, передача в залог находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ) происходит по решению Президента .

По решению Совмина в залог передаются находящиеся в собственности Республики Беларусь капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, в том числе которые поступят залогодателю в будущем и на дату заключения договора об ипотеке не считаются созданными в соответствии с законодательством, незавершенные законсервированные капитальные строения, иное недвижимое имущество, незавершенные незаконсервированные капитальные строения, доли в праве общей собственности на них, машины, оборудование, транспортные средства (за исключением имущества, находящегося в безвозмездном пользовании), стоимость каждого из которых превышает 300 тыс. базовых величин . Порядок передачи в залог указанного имущества меньшей стоимости установлен в Указе N 294  .

  • На ипотеку имущества, которое находится в общей совместной собственности, требуется письменное согласие всех собственников .
  • Разрешение органа опеки и попечительства на залог требуется, когда собственником передаваемого в залог имущества является лицо, над которым установлена опека или попечительство  .
  • При рассмотрении вопроса о принятии в залог имущества хозяйственного общества нужно проверить:
  • — является ли заключение договора залога крупной сделкой хозяйственного общества . Когда сделка является крупной, нужно запросить у залогодателя решение общего собрания участников хозяйственного общества на совершение крупной сделки, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества ;

— является ли заключение договора залога сделкой с заинтересованностью аффилированных лиц . В этом случае для совершения сделки может потребоваться решение общего собрания участников хозяйственного общества либо решение совета директоров (наблюдательного совета) .

Решение общего собрания (совета директоров (наблюдательного совета)) хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность его аффилированных лиц, не требуется в случае, если все участники хозяйственного общества являются аффилированными лицами этого общества и в соответствии с Законом о хозобществах заинтересованы в совершении такой сделки .

Запреты и риски при приеме в залог имущества

При приеме в залог имущества банку необходимо проверить, не запрещен ли залог предлагаемого имущества, а также будет ли выполняться обеспечительная функция залога (можно ли будет из стоимости предмета залога удовлетворить обеспеченное залогом обязательство кредитополучателя). В частности, рекомендуем проверить возможную ликвидность предмета залога.

  1. Предметом залога не могут быть:
  2. — имущество, изъятое из оборота ;
  3. — объекты, находящиеся только в собственности государства, если иное не установлено актами Президента .

Перечень таких объектов содержится в ст. 7 Закона N 169-З. К ним относятся, например, земли сельскохозяйственного назначения; полигоны, сооружения (комплексы сооружений), предназначенные для захоронения твердых и жидких ядовитых химических отходов, продуктов, материалов и иные объекты;

— государственные предприятия, организации, учреждения и государственное имущество по перечню N 389 .

— имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) ;

— имущество граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества содержится в приложении к Закону об исполнительном производстве.

  • Нельзя обращать взыскание по претензиям кредиторов на имущество культового назначения по перечню N 1502 .
  • Поэтому в залог такое имущество принимать не следует.
  • Кроме того, ограничен залог археологических артефактов .
  • На заметку
    К археологическим артефактам относятся движимые материальные объекты, которые созданы человеком более, чем 120 лет назад и соответствуют установленным признакам .

Советуем проверить, не является ли предлагаемое в качестве залога имущество историко-культурной ценностью. На такое имущество местным исполкомом может быть выдано охранное обязательство . В охранном обязательстве могут устанавливаться особые обязательные требования в отношении такого имущества.

Например, ограничения по использованию, распоряжению.

Охранное обязательство заполняется в двух экземплярах, один из которых должен находиться у собственника имущества, у землепользователя, на земельном участке которого расположена недвижимость, которая является историко-культурной ценностью, а второй — в местном исполкоме базового территориального уровня .

Помимо этого, рекомендуем проверить, не находится ли имущество, предлагаемое в залог, уже в залоге. Запрета на передачу в залог одного и того же имущества нескольким залогодержателям нет. Однако принятие в залог имущества, уже заложенного другому залогодержателю, понижает обеспечительное значение залога.

Сведения о действующих договорах залога, об исполнении по ним обязательств (вид залога, стоимость предмета залога и др.) можно получить, в частности, из кредитного отчета. Предварительно нужно получить согласие потенциального залогодателя на предоставление Нацбанком его кредитного отчета .

  1. Информацию об обременении залогом недвижимого имущества можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГР) .
  2. На заметку
    В реестре движимого имущества, обремененного залогом, не отражается информация об обременении залогом имущества в таможенных, бюджетных, налоговых отношениях .
  3. Оценка предмета залога
  4. Стоимость предмета залога — одно из существенных условий договора залога .
  5. Стоимость имущества, которое передается в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, нужно обязательно оценить до заключения договора залога .
  6. На заметку
    Договор залога, который заключен без предварительной оценки предмета залога, считается недействительной сделкой .

Обязательная оценка предмета залога может быть внутренней или независимой, если законодательством не предусмотрено, что оценка должна быть только независимой . Например, при заключении договора ипотеки одна из сторон может потребовать проведения независимой оценки. В этом случае независимая оценка обязательна для сторон .

Внутренняя оценка проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Оценивает предмет залога собственник этого имущества или лицо, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления .

  • Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании :
  • — данных бухгалтерского учета;
  • — информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно выбранному методу оценки .

Результат внутренней оценки отражается в акте о внутренней оценке, к которому прилагаются документы, использованные для оценки . Установлены требования к содержанию акта о внутренней оценке .

Независимая оценка проводится исполнителем оценки (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность) на основании гражданско-правового договора .

По договору исполнитель оценки обязуется провести независимую оценку по заданию заказчика оценки, а заказчик оценки — оплатить эту услугу.

Договор заключается в простой письменной форме с соблюдением установленных требований к его содержанию .

На заметку
Банк не может быть исполнителем независимой оценки передаваемого ему в залог имущества . Независимая оценка не может проводиться также определенными исполнителями либо с участием определенных оценщиков .

По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. В заключении и отчете указывается ряд обязательных сведений, в том числе результат независимой оценки, а также иные сведения (по соглашению сторон либо на усмотрение исполнителя) .

На основании документа об обязательной оценке предмета залога (акта о внутренней оценке или заключения и отчета об оценке) в договоре залога указывается стоимость предмета залога.

Порядок регистрации залога недвижимости

В настоящей статье мы разберемся с видами залога и поговорим о порядке регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре.

Для начала нужно отметить, что залог недвижимого имущества, именуемый по-другому “ипотека” является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Зачастую ипотекой обеспечивается исполнение обязательства должника по выплате кредита в пользу банка или по возврату денежных средств по договору займа, однако залогом может обеспечиваться исполнение любого договора (например, купли-продажи) или обязательства, возникающего из причинения вреда. Кроме того, существует 2 вида залога недвижимости: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает только в том случае, если стороны заключат договор об ипотеке, то есть договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне недвижимость в залог для обеспечения исполнения обязательства по иному договору. 

    Ипотека же в силу закона возникает без заключения договора ипотеки в случаях, прямо поименованных в законе. Такими случаями являются:

  • предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца. Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.
  • при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.
  • жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.
  • иные случаи, указанные в законе
Читайте также:  Упрощение порядка возбуждения дел по налоговым преступлениям. Чего ожидать бизнесу

То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.

Теперь разберемся с тем, что такое закладная. Закладная не является обязательным документом при предоставлении имущества в залог. Однако во многих случаях ее составляют.

Почему? Потому что она упрощает реализацию прав по договору об ипотеке и расширяет возможности распоряжения правами залогодержателя, так как является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
  • б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
  • Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.

Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Закладная может быть составлена также, если залог устанавливается в силу закона, без договора.

Поговорив немного о терминологии, давайте разберем порядок регистрации ипотеки в Росреестре. Если вам необходимо зарегистрировать залог недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Пошаговая инструкция “Как зарегистрировать залог недвижимости?”

Шаг 1Подготовьте необходимые документы

  1. Документы для регистрации залога недвижимости (квартиры, машино-места, дома, земельного участка)
  2. Чтобы зарегистрировать залог недвижимости, вам потребуются следующие документы:
  • заявление о регистрации залога недвижимости (заполняются в Росреестре или МФЦ). Если регистрируется залог недвижимости в силу закона, то заявление о регистрации может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем. По нотариально удостоверенной сделке, в связи с которой возникает залог в силу закона, заявление о регистрации залога может подать нотариус. Если регистрируется залог недвижимости в силу договора, то подается заявление от обеих сторон договора залога. По нотариально удостоверенному договору о залоге заявление о регистрации может подать нотариус.
  • договор об ипотеке, если регистрируется залог в силу договора (если договор не удостоверен нотариально, то не менее 2 экз. в подлиннике, но советуем подавать количество экземпляров по количеству лиц + 1 экземпляр для Росреестра; если договор удостоверен нотариально, то 1 экз. в подлиннике, 1 экз. — копия, оригинал возвращается заявителю);
  • закладная, если она составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.) — 2 экземпляра -подлинники;
  • договор, иные документы, подтверждающие возникновение обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи и т.д.) или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений — количество экземпляров определяется таким же образом, как и по договору об ипотеке;
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия), решение о назначении лица, действующего без доверенности для заявителя-юридического лица;
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия). Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН
  • при регистрации ипотеки в силу договора: квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
  • За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
    • для физических лиц — 1 000 рублей;
    • для организаций — 4 000 рублей.

    За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

За исключением размера госпошлины, для регистрации залога недвижимости не имеет значения между кем заключен договор: физическими или юридическими лицами.

Шаг 2.Представьте документы в Росреестр для регистрации залога недвижимости

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
  • При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
  • При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
  • Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
  • При подаче документов на государственную регистрацию залога недвижимости вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Также особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (например, при использовании кредитных средств банка) потребуется заявление от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки, о чем было сказано ранее. На практике редко есть возможность согласовать с сотрудниками банка совместную подачу документов в Росреестр. Поэтому здесь возможно несколько вариантов:

а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);

б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела.

Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ.

На практике встречаются нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.

Шаг 3.Получите выписку из ЕГРН, удостоверяющую внесение записи о залоге недвижимости

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации залога недвижимости.

Срок государственной регистрации залог недвижимости, за исключением жилой, не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней через МФЦ).

Читайте также:  Между двумя компаниями заключен договор поручения. равноценна ли невыдача доверенности на совершение порученных действий отказу доверителя от договора?

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней.

Срок регистрации ипотеки жилого помещения — 5 рабочих дней. 

Вс напомнил, что для разрешения судьбы залога необходимо исследовать вопрос добросовестности залогодержателя

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 307-ЭС20-5284 по делу об оспаривании финансовым управляющим гражданина-банкрота сделок по продаже квартиры, впоследствии приобретенной в ипотеку и находящейся в залоге у банка.

У Елены Янкойц имелись обязательства перед ПАО «Сбербанк России» и «Банк “Санкт-Петербург”» в виде поручительства по кредитным обязательствам ЗАО «Алитет». По решению третейского суда с женщины была взыскана задолженность в пользу «Сбербанка» в размере 61 млн руб.

Это стало основанием для возбуждения в ее отношении процедуры банкротства в апреле 2017 г. Впоследствии суд взыскал солидарно с должника в пользу другого банка задолженность по кредитному договору (дело № 2-2660/2017), требование этой кредитной организации на сумму в 164 млн руб.

было включено в реестр требований кредиторов должника.

В рамках дела о банкротстве Елены Янкойц финансовый управляющий ее имуществом обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи санкт-петербургской квартиры должника Андрею Гущину за 4,2 млн руб.

Финансовый управляющий также оспорил последующую реализацию этой недвижимости другому покупателю. Он просил суд восстановить право собственности должника на квартиру.

Свои требования заявитель обосновал тем, что спорная недвижимость была продана Еленой Янкойц менее чем за месяц до возбуждения процедуры банкротства в отсутствие доказательств оплаты и в целях причинения вреда кредиторам должника.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что последний собственник квартиры купил ее в ипотеку на кредитные средства, предоставленные банком «ДельтаКредит». Таким образом, квартира перешла этому банку в залог в силу закона. 

Суд признал сделки по отчуждению квартиры недействительными, прекратил ее залог в пользу банка и обязал конечного собственника вернуть ее в конкурсную массу должника.

При этом в удовлетворении заявления финансового управляющего в части признания за должником права собственности на квартиру было отказано.

Суд исходил из притворности сделок, прикрывающих вывод актива из конкурсной массы во вред кредиторам, с заинтересованным и осведомленным о неплатежеспособности должника лицом.

Удовлетворяя требования о прекращении банковского залога на квартиру, суд первой инстанции не исследовал вопрос добросовестности банка и исходил из того, что последующая сделка, в рамках которой был установлен залог, не порождает правовых последствий ввиду признания недействительной как самой по себе, так и вследствие недействительности первоначальной сделки. 

На стадии судопроизводства в апелляции было произведено процессуальное правопреемство с банка «ДельтаКредит» на его правопреемника ПАО «РосБанк». Отказывая в удовлетворении жалобы банка, апелляция указала на проявленную неосмотрительность при заключении кредитного договора.

Поскольку заявитель не является стороной оспариваемых сделок купли-продажи квартиры, суд округа счел, что характер действий кредитной организации при выдаче кредита и оценка их на предмет добросовестности не имеют правового значения для разрешения спора.

Суд округа поддержал нижестоящие инстанции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд «РосБанк» просил изменить вынесенные по делу судебные акты и сохранить за ним залог. 

После изучения материалов дела № А56-23506/2017 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2011 г. № ВАС-2763/2011 по делу № А56-24071/2010, ипотека в отношении добросовестного залогодержателя  сохраняется, в том числе,  если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность, указал Суд. В противном случае на это лицо необоснованно будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований текущего законодательства.

Высшая судебная инстанция со ссылкой на ст. 10 и абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ отметила, что недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

«Исходя из предусмотренной законом презумпции добросовестности залогодержателя, выбытия спорной квартиры из владения должника по его воле, суд апелляционной инстанции, вменяя залогодержателю поведение, отличное от обычного поведения кредитной организации, должен был установить конкретные обстоятельства, касающиеся реальной осведомленности банка “ДельтаКредит” о порочности отчуждения квартиры, переход права собственности на которую был в установленном законом порядке зарегистрирован в публичном реестре, – отмечено в определении. – При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для прекращения права залога банка “ДельтаКредит” на квартиру являются преждевременными, основанными на неверном применении норм права».

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов в части прекращения залога на спорную квартиру и отправил в этой части дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду, в частности, предстоит рассмотреть возможность изменения процессуального статуса залогодержателя с третьего лица на ответчика, дать оценку доводам заявителя и других участников обособленного спора о наличии или отсутствии в действиях залогодержателя признаков недобросовестности.

Руководитель арбитражной практики АБ «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов назвал важными выводы Суда, однако отметил, что подход о необходимости определять юридическую судьбу залога при признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, если спорное имущество обременено действующим залогом, не новаторский. Как рассказал юрист, аналогичную позицию Экономколлегия занимала в Определении от 28 апреля 2016 г. № 301-ЭС15-20282 по делу № А43-5100/2014 и в Определении от 29 апреля 2016 г. № 304-ЭС15-20061 по делу № А46-12910/2013. 

«Сформулированный правовой подход справедлив, поскольку направлен на обеспечение баланса прав и законных интересов залогодержателя, кредиторов, сторон сделки и должника.

Кредитная организация, как и иной залогодержатель, предоставляя кредитные (заемные) средства и обеспечивая долговое обязательство залогом, не должна страдать от недобросовестных действий участников сделки купли-продажи и от будущих правовых последствий таких действий, если, конечно, ее действия добросовестны. Формула проста и понятна», – полагает Игорь Ершов.

Эксперт также задался вопросом, почему суды нижестоящих инстанций совершают такие простые ошибки: «Это происходит из-за низкой профессиональной квалификации некоторых представителей судейского корпуса или же одновременно из-за низкой квалификации судей арбитражных судов субъектов и из-за невнимательности и неизучения судьями судов апелляционной и кассационной инстанций? Видится элементарным во избежание ошибок при рассмотрении спора и вынесении судебного акта обращение судьи к справочно-правовым системам или к общедоступной базе “Решения арбитражных судов”».

Комментируя определение, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев отметил, что споры о сохранении залогового права – не редкость в судебной практике. В рассматриваемом деле, отметил юрист, невозможно разрешить судьбу залога без исследования вопроса добросовестности залогодержателя. 

«Следует учитывать, что добросовестность является абстрактной, оценочной категорией, а суды обладают высокой дискрецией при квалификации тех или иных действий сторон через призму добросовестности.

Например, суды указывали, что разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества может вызвать частая смена собственников (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.)», – заметил он.

Юрист добавил: суды неоднократно подчеркивали, что кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога, в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2019 г. № Ф08-1910/2019 по делу № А32-22695/2018; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 декабря 2018 г. № Ф01-5224/2018 по делу № А11-2332/2017). 

«Как видим, при оценке добросовестности действий залогодержателя к банку как к профессиональному участнику рынка предъявляется повышенный стандарт доказывания.

Ответ на вопрос, являлось ли поведение банка при заключении сделки добросовестным, будет зависеть от того, какие именно действия были предприняты для проверки прав залогодателя на имущество, вероятно, одного лишь факта наличия зарегистрированного права залогодателя на имущество в публичном реестре будет недостаточно», – заключил Дмитрий Усольцев.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *