ФЗ-214, комментарии к последним изменениям

Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «СТОУН»

1 июля 2018 года для большинства россиян запомнится выходом сборной в четвертьфинал Чемпионата Мира по футболу, а для игроков рынка недвижимости эта дата – переход Рубикона. В силу вступили первые поправки, призванные избавить страну от новых обманутых дольщиков. Жизнь застройщиков уже никогда не будет прежней и это озадачило даже крупные компании.

Основная цель всех изменений выглядит справедливой, обоснованной, дело в том, что даже во время существования закона, полностью регулирующего эту сферу, появляются обманутые дольщики.

Только в ноябре 2016 года Генпрокуратура РФ насчитала порядка 40 тысяч таких граждан по всей стране. Но, эксперты «Минченко консалтинг», оценивая источники и риски протестной активности в апреле 2018 года, отмечают, что официальные данные сильно занижены.

Только в Краснодарском крае число людей, оставшихся без жилья, составляет порядка 20 тысяч (вместо официально подтвержденного 941 человека).

Таким образом, положительная динамика сокращения числа обманутых дольщиков с 2012 в 2 раза (тогда цифра соответствовала 80 тысячам человек), отмеченная Генпрокуратурой, может не соответствовать действительности.

Таким образом, кардинальные изменения в законодательстве – это выход и реальная возможность избежать появления новых проблем.

Наша задача состоит теперь только в том, чтобы научиться работать в новых рыночных реалиях и оценить возможности и перспективы отрасли.

Мы подготовили ряд авторских заметок относительно последствий принятых поправок, и начать придется с самой очевидной, но её не затронуть нельзя. Это повышение цен на новостройки.

  • О поправках многое говорилось, поэтому я остановлюсь лишь на главном, что действительно было принято, вступило в силу с июля и имеет значение для рынка первичной недвижимости России. Итак, «июльские» правки в основном направлены на игроков рынка недвижимости, застройщиков и характеризуются ужесточением требований:
  • — повышаются квалификационные требования (работать могут только хозяйственные общества, никакие некоммерческие организации, фонды и прочие организации больше не имеют права привлекать средства дольщиков, только «специализированные застройщики»);
  • — опыт компании оценивается не только в годах (не менее 3 лет), но и в квадратных метрах успешно построенной и сданной недвижимости — минимально 10 тыс.;
  • — на банковском счете застройщика должно быть не менее 10% проектной стоимости будущего объекта;
  • — нулевая задолженность по кредитам, займам и ссудам (исключение – целевое кредитование);
  • — 1 разрешение на строительство = 1 застройщик (исключение составляют только комплексные проекты).
  • Расходы застройщиков тоже берут под особый контроль:

— порогом в 10% ограничены все расходы компании. Сюда входит аренда, заработные платы штату сотрудников, реклама и прочие хозяйственные издержки. Сейчас эти затраты значительно превышают указанное значение.

Если компания раскрывает информацию о себе, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, тогда указанный порог возрастает до 20%.

Просто для сведения могу сказать, что из более 4000 компаний, осуществляющих деятельность в сфере строительства только 13(!), кто реально проходит эту процедуру.

Собственно говоря, это весь основной перечень «июньских» правок, которые взволновали и застройщиков, и покупателей.

Главную поправку, переход на проектное финансирование, перенесли на год. Но, именно она произведет самый очевидный эффект – повысит стоимость жилья. С этого и начнем.

ФЗ-214, комментарии к последним изменениям

Итак, основной эффект, который уже сложно будет не заметить покупателям – увеличение стоимости жилья. Проектное финансирование предполагает использование денег от банка и под определенный процент (вместо бесплатных денег дольщиков).

Так что даже если сейчас с помощью грамотных договоренностей на законодательном уровне будет определен порог процентов, под который будут выдаваться деньги на стройку, например, на уровне 5% в год, то жилье подрастет в цене минимум на эти же 5 процентов.

Ставка на проектное кредитования некоторыми банками уже объявлена публично – от 6% у Сбербанка до 12% у банка «Российский капитал». Эти расходы в итоге все равно будут включены в цены квартир и переложены на покупателей.

В итоге, получается что за гарантии безопасности от риска остаться без накоплений или с квартирой в долгострое, покупатели новостроек вынуждены будут доплатить, даже те, кто хотел бы рискнуть и вложиться в жилье на котловане, не получат низкую цену.

Пока это выглядит неоднозначно, но грамотная политика в направлении понижения ипотечных ставок и понижения ключевой ставки ЦБ, помогут решить вопрос повышения стоимости квартир.

Например, ставки в 2-4% на проектное финансирование и в 5-6% на ипотеку сняли бы все вопросы у покупателей, потому что бы по итогу позволяли бы покупать квартиры с совсем небольшим удорожанием.

В последующих материалах я расскажу о менее очевидных эффектах, которые вызовут поправки в 214-ФЗ. Всего по этой теме будет сделано и опубликовано 5 материалов.

Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году

  • ФЗ-214, комментарии к последним изменениямЧтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.
  • Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.
  • Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.
  • Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
    • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6.

    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11.

    Уступка прав требований по договору

  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
    • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15.

    Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

  • Статья 18.

    Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23.

    Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.

Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

214 фз — изменения в 2020 году

ФЗ-214, комментарии к последним изменениямВ 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

В чем смысл поправок в 214-фз?

viknik/Depositphotos

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Как выбрать новостройку и застройщика?

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую.

Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.

Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв.Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство.

Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах.

Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».

Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Обязательно ли страхование при ипотеке?

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков.

«Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

– На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период.

В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу.

В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости.

Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

4. Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам.

Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство.

Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем.

Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов.

Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях.

К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС).

ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей.

Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам.

Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей.

Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

– Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока.

Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах.

Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам.

Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

– Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье.

В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

  • «Метриум»
  • Не пропустите:
  • Какими бывают фасады в новостройках? Объясняем на фото
  • Всё об уровне шума в квартирах в новостройках
  • 7 главных различий между новостройками разных классов
  • Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Принятые сокращения1. Нормативные правовые акты2. Государственные министерства, ведомства и организации3. Прочие сокращения4. Источники опубликования правовых актовПредисловиеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Комментарий к части 1 статьи 1

Комментарий к части 2 статьи 1Комментарий к части 2.1 статьи 1Комментарий к части 2.2 статьи 1Комментарий к части 2.3 статьи 1Комментарий к части 3 статьи 1Комментарий к части 4 статьи 1Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Комментарий к статье 2

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Комментарий к части 1 статьи 3

Комментарий к части 1.1 статьи 3Комментарий к части 1.2 статьи 3Комментарий к части 2 статьи 3Комментарий к части 2.2 статьи 3Комментарий к части 2.2-1 статьи 3Комментарий к части 2.3 статьи 3Комментарий к части 2.3-1 статьи 3Комментарий к частям 2.

3-2 — 2.3-3 статьи 3Комментарий к частям 2.4 и 2.5 статьи 3Комментарий к части 2.6 статьи 3Комментарий к части 3 статьи 3Комментарий к части 4 статьи 3Комментарий к части 5 статьи 3Статья 3.1.

Раскрытие информации застройщиком

Комментарий к части 1 статьи 3.1

Комментарий к части 2 статьи 3.1Комментарий к части 2.1 статьи 3.1Комментарий к части 3 статьи 3.1Комментарий к части 3.1 статьи 3.1Комментарий к части 3.2 статьи 3.1Комментарий к части 4 статьи 3.1Комментарий к части 5 статьи 3.1Комментарий к части 6 статьи 3.1Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

Комментарий к части 1 статьи 3.2

Комментарий к части 2 статьи 3.2Комментарий к части 3 статьи 3.2Комментарий к части 4 статьи 3.2Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Комментарий к части 1 статьи 4

Комментарий к части 2 статьи 4Комментарий к части 3 статьи 4Комментарий к части 4 статьи 4 1. Объект долевого строительства 2. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства 3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты 4. Гарантийный срок на объект долевого строительства 5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору 6.

Сведения об объектах социальной инфраструктурыКомментарий к части 5 статьи 4Комментарий к части 6 статьи 4Комментарий к части 7 статьи 4Комментарий к части 8 статьи 4Комментарий к части 9 статьи 4Комментарий к части 10 статьи 4Комментарий к части 10.1 статьи 4Комментарий к части 10.2 статьи 4Комментарий к части 11 статьи 4Статья 5.

Цена договора

Комментарий к части 1 статьи 5

Комментарий к части 2 статьи 5Комментарий к части 3 статьи 5Комментарий к частям 4 и 5 статьи 5Комментарий к части 6 статьи 5Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Комментарий к части 1 статьи 6

Комментарий к части 2 статьи 6Комментарий к части 3 статьи 6Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

Комментарий к части 1 статьи 7

Комментарий к части 1.1 статьи 7Комментарий к части 2 статьи 7Комментарий к части 3 статьи 7Комментарий к части 4 статьи 7Комментарий к части 5 статьи 7Комментарий к части 5.1 статьи 7Комментарий к части 6 статьи 7Комментарий к части 7 статьи 7Комментарий к части 8 статьи 7Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Комментарий к части 1 статьи 8

Комментарий к части 2 статьи 8Комментарий к части 3 статьи 8Комментарий к части 4 статьи 8Комментарий к части 5 статьи 8Комментарий к части 6 статьи 8Статья 9. Расторжение договора

Комментарий к части 1 статьи 9

Комментарий к части 1.1 статьи 9Комментарий к части 1.2 статьи 9Комментарий к части 2 статьи 9Комментарий к части 3 статьи 9Комментарий к части 4 статьи 9Комментарий к части 5 статьи 9Комментарий к части 6 статьи 9Комментарий к части 7 статьи 9Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

Комментарий к статье 10

Статья 11. Уступка прав требований по договору

Комментарий к части 1 статьи 11

Комментарий к части 2 статьи 11Комментарий к частям 3 и 4 статьи 11Комментарий к части 5 статьи 11Статья 12. Исполнение обязательств по договору

Комментарий к части 1 статьи 12

Комментарий к части 2 статьи 12Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

Комментарий к части 1 статьи 12.1

Комментарий к части 2 статьи 12.1Комментарий к части 3 статьи 12.1Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

Комментарий к части 1 статьи 13

Комментарий к части 2 статьи 13Комментарий к части 3 статьи 13Комментарий к частям 4 и 5 статьи 13Комментарий к части 6 статьи 13Комментарий к части 7 статьи 13Комментарий к части 7.1 статьи 13Комментарий к части 8 статьи 13Комментарий к части 8.1 статьи 13Комментарий к части 9 статьи 13Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

Комментарий к части 1 статьи 14

Комментарий к части 2 статьи 14Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

Комментарий к части 1 статьи 15

Комментарий к части 2 статьи 15Комментарий к части 5 статьи 15Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка

Комментарий к частям 1 и 1.1 статьи 15.1

Комментарий к частям 2, 2.1 и 2.2 статьи 15.1Комментарий к части 3 статьи 15.1Комментарий к части 3.1 статьи 15.1Комментарий к части 3.2 статьи 15.1Комментарий к части 4 статьи 15.1Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика

Комментарий к части 1 статьи 15.2

Комментарий к части 1.1 статьи 15.2Комментарий к части 2 статьи 15.2Комментарий к части 3 статьи 15.2Комментарий к части 4 статьи 15.2Комментарий к части 5 статьи 15.2Комментарий к части 6 статьи 15.2Комментарий к части 7 статьи 15.2Комментарий к части 8 статьи 15.

2Комментарий к части 9 статьи 15.2Комментарий к части 10 статьи 15.2Комментарий к части 11 статьи 15.2Комментарий к части 12 статьи 15.2Комментарий к части 13 статьи 15.2Комментарий к части 14 статьи 15.2Комментарий к частям 14.1 и 14.2 статьи 15.2Комментарий к части 15 статьи 15.

2Комментарий к части 16 статьи 15.2Статья 15.3.

Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона

Комментарий к части 1 статьи 15.3

Комментарий к части 2 статьи 15.3Комментарий к части 3 статьи 15.3Комментарий к части 4 статьи 15.3Комментарий к части 5 статьи 15.3Комментарий к части 6 статьи 15.3Комментарий к части 7 статьи 15.3Комментарий к части 8 статьи 15.

3Комментарий к части 9 статьи 15.3Комментарий к части 10 статьи 15.3Статья 15.4.

Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

Комментарий к части 1 статьи 15.4

Комментарий к части 1.1 статьи 15.4Комментарий к части 1.1-1 статьи 15.4Комментарий к части 1.2 статьи 15.4Комментарий к части 1.3 статьи 15.4Комментарий к части 2 статьи 15.4Комментарий к части 3 статьи 15.4Комментарий к части 4 статьи 15.4Комментарий к части 5 статьи 15.4Комментарий к части 6 статьи 15.

4Комментарий к части 7 статьи 15.4Комментарий к части 7.1 статьи 15.4Комментарий к части 8 статьи 15.4Комментарий к части 9 статьи 15.4Комментарий к части 10 статьи 15.4Статья 15.5.

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Комментарий к части 1 статьи 15.5

Комментарий к части 2 статьи 15.5Комментарий к части 3 статьи 15.5Комментарий к части 4 статьи 15.5Комментарий к части 5 статьи 15.5Комментарий к части 6 статьи 15.5Комментарий к части 7 статьи 15.5Комментарий к части 7.1 статьи 15.

5Комментарий к части 8 статьи 15.5Комментарий к части 9 статьи 15.5Комментарий к части 10 статьи 15.5Комментарий к части 11 статьи 15.5Комментарий к части 12 статьи 15.5Статья 15.6.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Комментарий к статье 15.6

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

Комментарий к части 1 статьи 16

Комментарий к частям 2 — 4 статьи 16Комментарий к части 5 статьи 16Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

Комментарий к статье 17

Статья 18. Использование денежных средств застройщиком

Комментарий к части 1 статьи 18

Комментарий к части 2 статьи 18Комментарий к части 3 статьи 18Комментарий к части 4 статьи 18Комментарий к части 5 статьи 18Комментарий к части 6 статьи 18Комментарий к части 7 статьи 18Комментарий к части 7.1 статьи 18Комментарий к части 8 статьи 18Комментарий к части 9 статьи 18Статья 18.

1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию

Комментарий к части 1 статьи 18.

1

Комментарий к части 2 статьи 18.1Комментарий к части 3 статьи 18.1Комментарий к части 4 статьи 18.1Комментарий к части 5 статьи 18.1Комментарий к части 6 статьи 18.1Комментарий к части 7 статьи 18.1Комментарий к части 8 статьи 18.1Комментарий к части 9 статьи 18.1Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика

Комментарий к части 1 статьи 18.2

Комментарий к части 2 статьи 18.2Комментарий к части 3 статьи 18.2Комментарий к части 4 статьи 18.2Комментарий к части 5 статьи 18.2Комментарий к части 6 статьи 18.2Статья 19. Проектная декларация

Комментарий к части 1 статьи 19

Комментарий к части 2 статьи 19Комментарий к части 2.1 статьи 19Комментарий к части 2.1-1 статьи 19Комментарий к части 2.2 статьи 19Комментарий к части 2.3 статьи 19Комментарий к части 2.4 статьи 19Комментарий к части 3 статьи 19Комментарий к части 4 статьи 19Комментарий к части 4.1 статьи 19Комментарий к части 5 статьи 19Комментарий к части 6 статьи 19Комментарий к части 7 статьи 19Комментарий к части 8 статьи 19Статья 20. Информация о застройщике

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *