Кадастровая стоимость недвижимости обычно устанавливается выше рыночной, что влечёт увеличение размера налога. Для его снижения нужно обратиться к оценщику и представить результаты оценки в суде, а также совершить иные необходимые действия.

Вопрос определения кадастровой стоимости жилья становится актуальным при совершении сделок с недвижимостью.

Указанный параметр влияет на то, какую сумму придется перечислить продавцу имущества в качестве налогов за факт реализации квадратных метров.

Отчуждатель объекта недвижимости зачастую не знает, где узнать кадастровую стоимость квартиры, как она рассчитывается и можно ли ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

В РФ термин «кадастровая стоимость» стал активно использоваться участниками гражданского оборота после принятия ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Согласно ст.

3 нормативно-правового акта, параметр устанавливается бюджетными структурами.

Он фиксирует тот размер денежного эквивалента, который государство готово компенсировать собственнику жилья в случае его отчуждения.

В методиках расчета бюджетники не учитывают инвестиции в ремонтные работы, дизайн комнат, а также другие улучшения, которые владелец апартаментов произвел за свой счет. По указанной причине возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры.

Но, оценивая жилье, государство не вправе игнорировать такие критерии как:

  • местонахождение недвижимого имущества;
  • формат объекта недвижимости (квартира, частное домовладение, общежитие, комната в «коммуналке» и прочее);
  • процент износа здания;
  • площадь апартаментов;
  • наличие инженерных коммуникаций (газо-, водоснабжение, электроэнергия и прочее).

Кадастровая стоимость квартиры в 2021 году – одна из главных составляющих расчета налогового бремени при отчуждении жилой недвижимости. Указанный параметр носит дифференцированный характер.

Жилую недвижимость принято оценивать по нескольким критериям. Причем участники рынка недвижимости иногда ставят знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры. Но такая позиция ошибочна.

Денежный эквивалент квадратных метров на рынке устанавливается контрагентами с учетом мониторинга имеющихся предложений конкурентов и соблюдения принципа свободы «ценообразования». Никто из сторон не заставляет заключать сделку, если ее условия противоречат их интересам.

Кадастровая оценка жилья рассчитывается по индивидуальной методике, поэтому она не может быть идентична или максимально приближена к рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости обычно устанавливается выше рыночной, что влечёт увеличение размера налога. Для его снижения нужно обратиться к оценщику и представить результаты оценки в суде, а также совершить иные необходимые действия.

Валерия Борисова

Ген. директор компании «БК-Аркадия»

Четкой закономерности по поводу того, как соотносятся два параметра, не существует. Кадастровая оценка квадратных метров может как превышать, так и не дотягивать до рыночного показателя

На практике собственники квартир путают между собой два вышеуказанных параметра. Эксперты заявляют, что оба формата оценки стоимости жилья позволяют в переходный период минимизировать разницу между размером фискальных обязательств и текущими экономическими показателями.

Аналитики уверены, что целесообразнее было бы остановить выбор на рыночном варианте, но он слишком затратный для бюджета. Сочетание двух форматов определения стоимости жилья позволяет использовать усредненные показатели, которые упрощают процесс начисления налоговых платежей.

Важно! При определении государственной цены на квадратные метры, которая является приоритетной в расчетах фискальных обязательств, не учитываются индивидуальные улучшения, инвестированные в объект недвижимости (дизайн, перепланировка квартиры). Погрешность между рыночными и бюджетными показателями жилья может варьироваться от 30 до 70%.

Кадастровая стоимость недвижимости обычно устанавливается выше рыночной, что влечёт увеличение размера налога. Для его снижения нужно обратиться к оценщику и представить результаты оценки в суде, а также совершить иные необходимые действия.

Зачем нужна кадастровая стоимость жилья

Параметр необходим, чтобы рассчитать налог на имущество.

Кадастровая стоимость жилья – это инструмент, который позволяет улучшать показатели пополняемости бюджета.

На практике налоговые ставки могут корректироваться властями, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В регионах запланирован планомерный переход к использованию новых правил расчета фискальных обязательств при отчуждении жилой недвижимости.

Где используется кадастровая стоимость жилья

Государственная оценка квартиры необходима:

  • при совершении гражданско-правовых сделок;
  • при оформлении программы ипотечного кредитования, когда жилье используется в качестве залога;
  • при расчете налога на имущество (владельцы квадратных метров заинтересованы, чтобы размер фискального обязательства был меньше);
  • при оформлении социальных выплат и субсидий;
  • при рассмотрении споров в суде, объектом которых является жилая недвижимость;
  • при осуществлении процедуры приватизации квадратных метров.

Внимание! С 2020 года расчетом кадастровой стоимости квартиры на региональном уровне занимаются только государственные оценщики. Качество их работы будут контролировать власти субъектов РФ.

Согласно ФЗ №237 от 3.07.16 г. кадастровую оценку жилья осуществляют специалисты ГБУ (Государственные бюджетные учреждения), которые формируются в каждом регионе РФ. Решение о проведении процедуры принимается местными органами власти.

Поскольку вопрос: «Какая кадастровая стоимость будет у квартиры» относится к компетенции государственных структур субъектов РФ, они обращаются в Росреестр, чтобы был сформирован список объектов для пересмотра их цены. Алгоритм проведения процедуры следующий:

  • администрация получает перечень недвижимого имущества и передает его в ГБУ;
  • государственное бюджетное учреждение назначает исполнителя работ, который производит необходимые вычисления и составляет отчет по оценке;
  • эксперты ГБУ проверяют правильность расчетов исполнителя и при отсутствии ошибок утверждают документ.

Важно! Администрация должна проинформировать владельцев недвижимого имущества о пересмотре кадастровой стоимости в течение 1 месяца с момента принятия решения.

Сотрудники Государственного бюджетного учреждения также обязаны соблюсти бюрократические процедуры. Они должны разместить промежуточные итоги кадастровой стоимости жилья в интернете (опубликовав данные на официальном сайте) и предоставить данные в Росреестр.

После исправления неточностей скорректированный отчет по оценке публикуется на интернет — портале регистрационного органа.

В течение 2 месяцев собственники объектов недвижимости могут ознакомиться с заключением экспертов и при несогласии с ним выразить замечания в письменной форме, направив их через МФЦ или адресовав в ГБУ.

Государство инициирует пересмотр стоимости недвижимого имущества для обеспечения пополняемости бюджета. Чтобы исключить ошибки в налоговой базе, информация о цене жилья и земельных участков должна регулярно обновляться.

При реализации вопроса: «Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры» на практике оценщики должны учитывать несколько параметров, которые впоследствии определяют размер фискальных обязательств.

Изменение кадастровой стоимости

Процедура корректировки цен на жилье со стороны специалистов ГБУ детализирована в ФЗ №237 от 3.07.16 г. и ФЗ №135 от 29.07.98 г. Кадастровая стоимость квадратных метров может пересматриваться в случае оспаривания экспертной оценки или проведения плановых (внеплановых) расчетов по инициативе региональных властей.

Внеочередной пересмотр цен на квадратные метры производится если:

  • индекс недвижимости в субъекте РФ снижается на 30%;
  • треть объектов недвижимости регионального уровня имеют идентичный показатель кадастровой и рыночной стоимости.

В 2016-2017 гг.

власти на местах в целях улучшения пополняемости бюджета стали сознательно повышать цены на недвижимость. Для снижения налогового бремени собственники жилья были вынуждены обращаться в суды.

Потерпевшим удалось отстоять материальные права, а государство запретило необоснованно увеличивать кадастровую цену объектов.

Важно! В переходный период регионам не рекомендовано применять повышающий коэффициент в ущерб интересам собственников квадратных метров.

  • изменилась его целевое назначение;
  • увеличилась его площадь;
  • изменились его технические параметры.

Если владелец жилья не знает о причинах, по которым была скорректирована цена объекта, он вправе запросить интересующую информацию в Росреестре.

Налог на доходы при продаже квартиры

Отчуждая жилье, продавец обязан оплатить налог. Кадастровая оценка объекта необходима для определения размера фискального обязательства.

Если контрагенты письменно зафиксировали, что цена сделки превышает 70% от экспертной оценки ГБУ, то НДФЛ удерживается с суммы, указанной в договоре.

В ситуации, когда в соглашении цена жилья не достигает вышеуказанного показателя, НБ будет составлять 70% кадастровой стоимости объекта.

Но правило действует в отношении объектов недвижимости, которые были оформлены в собственность после 1.01.2016 года.

Фискальный сбор на доходы от квартиры, которая приобретена ранее указанной даты, рассчитывается по стандартной схеме: (сумма договора — налоговый вычет) х 13%. 

Не рекомендуется занижать фактическую сумму сделки. Чтобы законно не платить НДФЛ, необходимо соблюсти сроки владения квартирой (3 и 5 лет — в зависимости от обстоятельств).

Продавец жилья может сэкономить на оплате НДФЛ, воспользовавшись налоговым вычетом. Государство предоставляет возможность уменьшения НБ на 1 млн. рублей (верхний порог), при соблюдении условий, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ.

Если, например, в течение календарного года, отчуждатель недвижимого имущества продает квартиру за 8 млн. руб., то  НДФЛ (13%) будет рассчитываться из дохода в 7 млн. руб. Продавец жилья полностью освобождается от налогового бремени, если сумма сделки не превышает 1 млн. руб.

Право на вычет необходимо подтверждать документально (договор, расписка и прочее).

Альтернативный вариант снижения НБ – продажа квартиры по долям. Но придется заключать отдельный договор купли-продажи с каждым владельцем недвижимого имущества. Причем у каждого собственника возникает право снизить доход от реализации доли в квартире на верхний предел имущественного вычета.  Фискальный сбор будет рассчитан из той суммы, которая превысит 1 млн. руб.

Налог при дарении квартиры

При безвозмездной передаче недвижимости в сделках между физическими лицами НБ определяется с учетом государственной стоимости жилья. Необходимость исполнения фискального обязательства отпадает, если сторонами сделки являются близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки).

Внимание! С 2021 года вводится прогрессивная шкала налогообложения. Если стоимость жилья составит не более 5 млн. рублей, размер НДФЛ останется прежним – 13%, а в случае оценки недвижимости в большую сумму – придется заплатить 15%.

Кадастровая стоимость квадратных метров определяет и размер госпошлины при регистрации некоторых сделок в нотариальной конторе. Причем при выдаче свидетельства о праве наследования заинтересованное лицо самостоятельно выбирает, на основании каких данных (рыночной, инвентаризационной или государственной цены объекта) будет рассчитываться фискальный сбор.

Определяя цену квадратных метров, специалисты ГБУ учитывают следующие факторы:

  • целевое назначение объекта;
  • площадь объекта;
  • технические характеристики объекта (год постройки, этажность и прочее);
  • удаленность объекта от административного округа;
  • наличие инфраструктуры в местности, где расположен объект;
  • стоимость квадратного метра и уровень доходов в регионе местонахождения объекта.

Производя расчеты, эксперты должны учитывать, что в теории разница между кадастровой и рыночной стоимости не должна быть существенной. Но на практике указанные параметры никогда не совпадают, поскольку оценщики не учитывают уровень спроса и предложения на жилье, а также принцип свободы ценообразования, которым руководствуются контрагенты, вступая в гражданско-правовые отношения.

Читайте также:  Соглашение об использовании личного транспортного средства работника в служебных целях

Кадастровая стоимость недвижимости обычно устанавливается выше рыночной, что влечёт увеличение размера налога. Для его снижения нужно обратиться к оценщику и представить результаты оценки в суде, а также совершить иные необходимые действия.

Как узнать кадастровую стоимость из ЕГРН

Исчерпывающий перечень информации об объекте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, можно заказать документ:

  • лично;
  • посредством услуг почтовой связи;
  • в режиме онлайн.

Данные реестра систематически обновляются, поэтому они всегда достоверны.

Документ содержит официальные сведения из базы Росреестра. Выписка в электронном формате, завизированная ЭЦП может использоваться в качестве доказательства в суде.

Чтобы запросить сведения из ЕГРН, можно воспользоваться специализированными интернет — ресурсами.

По кадастровому номеру

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через интернет – портал Росреестра. Алгоритм действий:

  • переходим на сайт Росреестра;
  • в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбираем опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • в открывшейся графе вводим кадастровый номер;
  • указываем цифры с картинки;
  • кликаем по кнопке «сформировать запрос»;
  • откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости;
  • выбираем опцию с указанием адреса.

На заключительном этапе поиска система выдаст развернутые сведения по квартире с указанием ее кадастровой стоимости.

По адресу

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу в режиме онлайн, необходимо:

  • перейти на сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO;
  • в разделе «Сервисы» выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • в открывшейся графе ввести адрес местонахождения жилья (субъект РФ, улица, номер дома и прочее)
  • указать цифры с картинки;
  • кликнуть по кнопке «сформировать запрос», после чего откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости.

Сведения из ЕГРН могут быть переадресованы на электронную почту.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Отчуждатель недвижимого имущества, фиксируя в договоре сумму, которая меньше кадастровой стоимости квадратных метров, пытается освободить себя от уплаты НДФЛ. Но снизить налоговое бремя до нуля таким способом не получится, а частично минимизировать его можно.

Если цена квартиры в договоре будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то при расчетах фискального обязательства используется понижающий коэффициент (0,7%). При превышении указанного показателя, продавец платит налоги по стандартной ставке – 13%

Но понижающий коэффициент может применяться, когда отчуждатель недвижимости оформил ее в собственность после 1.01.16 г.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

  • По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
  • Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
  • Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

    Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

  • комиссия при Росреестре;
  • суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

  • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
  • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
  • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
  • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
Читайте также:  Как инвалиду получить квартиру от государства — этапы постановки на учет и другие нюансы процедуры

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

  • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
  • документ на право собственности, заверенный нотариально;
  • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
  • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
  • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

photographee.eu/Depositphotos

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

  • Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.
  • 5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира
  • Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?
  5. Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?
  6. 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной | Последние новости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости интересует заявителей в основном в связи с налогообложением. Кроме того, она применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей.

При этом у заявителей может возникнуть потребность как в снижении кадастровой стоимости, так и в ее увеличении.

О том, как заявители могут установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, в установленном законом порядке, рассказывает заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Тюменского филиала Кадастровой палаты  Ирина Тебенева.

  • — Ирина Николаевна, в отношении каких объектов недвижимого имущества устанавливается кадастровая стоимость?
  • В государственный кадастр недвижимости вносится кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.
  • — Кто вправе изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества и в каких случаях?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости могут оспорить граждане и организации, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Например, кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителя, значительно выше рыночной, и это ведет к увеличению затрат по статье «налоги».

— Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, если правообладатель не согласен с её величиной?

Читайте также:  Как правильно приобщить к материалам дела видео, аудио и фотографии

— Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена равной рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Для этого граждане и организации вправе обратиться с заявлением или иском* в соответствующую комиссию или в суд.

Причем, для организаций досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно.

Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия на территории региона действует при Управлении Росреестра по Тюменской области).

Граждане могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. При этом с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в комиссию или в суд следует предоставить отчёт об оценке объекта недвижимости, подготовленный оценщиком.**

*Подается в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости или в суд административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

**Перечень документов, необходимых при обращении в комиссию, размещен на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Полезная информация – Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости».

  1. — С какого времени применяется кадастровая стоимость, установленная по решению комиссии или суда?
  2. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о новой кадастровой стоимости можно использовать в установленном законом порядке с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
  3. Например: если заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано гражданином или организацией 27 ноября 2015 года, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или суда, внесена в государственный кадастр недвижимости 12 января 2016 года, то данная кадастровая стоимость будет применяться для целей налогообложения и иных целей с 1 января 2015 года.
  4. — И в какие сроки вносится в ГКН новая кадастровая стоимость?

— Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в достаточно короткие сроки – не более 30 дней с момента подачи заявления. В течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения оно направляется в Филиал. В течение 10 рабочих дней с даты получения такого решения Филиал осуществляет внесение в ГКН сведений об установленной кадастровой стоимости.

Что касается решений суда: при поступлении в Филиал судебного решения, вступившего в законную силу, оно исполняется в срок, указанный судом в резолютивной части решения. В случае, если в решении суда не установлен срок его исполнения, Филиал исполняет данное решение в разумный срок (как правило, в течение двух рабочих дней со дня поступления решения в Филиал).

— Планируется ли пересчет кадастровой стоимости, если – да, то когда и каких объектов недвижимости?

— Филиалом в соответствии с запросом Департамента имущественных отношений Тюменской области для проведения очередной государственной кадастровой оценки сформированы и предоставлены перечни земельных участков в составе категории земель населенных пунктов и категории земель сельскохозяйственного назначения, а также объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года. При утверждении результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости до 1 декабря 2016 года данные результаты (в соответствии со ст. 5 Налогового кодекса РФ) будут применяться для целей налогообложения с 1 января 2017 года.

Справочная информация: Для обращения в комиссию заявление с приложением необходимых документов заявитель может представить по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб.

206, либо направить через организацию почтовой связи по месту нахождения Управления Росреестра по Тюменской области (625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 42). Консультирование заявителей осуществляется по адресу: г.Тюмень, ул.

Максима Горького, 74, каб. 305, тел. 8(3452) 39-68-84.

Информация о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости размещена на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

  • Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области
  • Тебенева Ирина

Рубрика «Вопрос – ответ»: Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

Рубрика «Вопрос – ответ»: Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость.

Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей. Эксперты Росреестра рассказали, из чего складывается размер кадастровой стоимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется? Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов.

Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Например, при ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь. Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.

Обращаем внимание! В минувшем году вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который направлен на совершенствование кадастровой оценки. Его главный принцип – «любое исправление – в пользу правообладателя». Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению). Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами.

На сайте Росреестра с помощью простых и удобных сервисов:

Из выписки из ЕГРН

о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте

Росреестра

, на сайте

Госуслуг

, или через

сервис

Федеральной кадастровой палаты;

В личном кабинете

на сайте

ФНС России

. Этим способом можно узнать кадастровую стоимость только в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.

Как оспорить кадастровую стоимость? Для этого необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Обратиться в комиссию можно в том случае, если она создана в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии входят представители органов власти, органа регистрации прав и представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей.

Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания, или до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости. Был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости. При подаче заявления нужно приложить ряд документов:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая оспаривается;
  • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал Госуслуг.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.

Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде. 

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *