Как доказать подмену листов договора

Подделка подписи — дело противозаконное, а потому может повлечь ответственность — административную или уголовную. Но далеко не в каждом случае сам факт фальсификации автографа приведет на скамью подсудимых или позволит оправить мошенника за решетку. На то должны быть веские причины, о которых журналисту ФАН рассказал адвокат Алексей Карабаев.

Как доказать подмену листов договораИз личного архива Алексея Карабаева /

Что такое фальсификация подписи

Бывают разные случаи, когда один человек ставит в документах подпись за другого. Ситуации могут быть вполне безобидными. Например, когда школьник копирует автограф родителя в дневнике, чтобы отец не увидел двойку. Или один сотрудник расписывается за другого при получении зарплаты в бухгалтерии, потому что тому некогда, но за деньгами он приходит сам.

Бывают ситуации и серьезней. Например, работник бухгалтерии ставит автограф главного бухгалтера на отчетных документах для налоговой. При этом руководителя об этом не оповещает, а просто отправляет отчетные бумаги, потому что горят сроки, а главбуху некогда.

Особенность этих ситуаций в том, что подделка подписи на документах не приводит к каким-то серьезным негативным последствиям. Ученика в один прекрасный день родители все равно накажут, зарплата дойдет до адресата, а бухгалтерия предприятия сдаст отчеты вовремя.

Другое дело, когда автограф ставят не с благой целью, а для того, чтобы получить определенную выгоду, чаще всего материальную. Или документ имеет общественно важное значение, статус официального. Тогда и последствия от наличия подписи лица, которое не имело права и оснований подписывать бумагу, будут другими.

«Наличие подписи человека в официальном документе придает ему законную силу, — комментирует адвокат Алексей Карабаев. — Поэтому ставить чужой автограф в бумагах нельзя, на это никто не имеет права. По закону это считается подделкой и влечет уголовное наказание».

Как доказать подмену листов договора

Виды подделки подписи должностного лица

В зависимости от того, каким способом была выполнена фальсификация, различают два ее вида.

• Ручная. Автограф выполнен от руки — без применения каких-либо технических средств. Поставить такой может умелец, который немного потренировался копировать закорючку начальника и даже в этом преуспел.

Определить сам факт фальсификации в этом случае легко: нередко исполнитель подделки не удосуживается сделать ее максимально похожей.

А иногда, хоть и старается, не может в полной мере воссоздать силу нажима руки, все крючочки и завитки, которые присутствуют в оригинале.

• Техническая. Более сложный вид фальсификации. Техническая подделка подписи подразумевает применение каких-либо вспомогательных средств. Например, сначала автограф рисуют карандашом, добиваясь максимального сходства, а затем обводят ручкой.

Или используют копировальную бумагу, которая позволяет нанести максимально близкий к оригиналу контур и обвести его пастой.

В других случаях исходную подпись продавливают на бумагу, после чего рисуют ручкой, или вовсе распечатывают на лазерном принтере, который позволяет сделать изображение практически не отличимым от росчерка руки.

Способ, которым была выполнена фальсификация, имеет значение только для мошенника. Вручную или на принтере, с помощью копировальной бумаги или путем продавливания — для правоохранительных органов и судебной системы неважно, каким образом была сделана фальшивка. Значение имеют лишь последствия, которые она повлекла.  

Как доказать подмену листов договора

Статья УК РФ за подделку подписи

«В Уголовном кодексе фальшивая подпись не упоминается, — уточняет адвокат Алексей Карабаев. — Но предусмотрено несколько статей, когда гражданин может быть привлечен к ответственности за фальсификацию документов: служебных и избирательных. Карается законом подделка официальных бумаг, а также  их покупка и продажа».  

Вот несколько статей, предусматривающих наказание за подделку подписи в официальных документах. Степень ответственности в них прямо пропорциональна последствиям, которые повлекло противоправное деяние.

► Статья 142. Предусматривает наказание за подделку бумаг избирательных кампаний, референдумов.

Очевидно, что преступление имеет серьезные последствия, так как оказывает влияние на конституционные права граждан, общеполитические процессы в стране и подчиняет общественное волеизъявление воле одного человека или группы людей.

По этой статье предусмотрено суровое наказание: штраф до полумиллиона рублей, тюремный срок или исправительные работы до четырех лет. Мошеннику будет запрещено занимать руководящие посты в течение пяти лет.

► Статья 233. Распространяется на ситуации, когда человек имитирует подпись врача в рецепте. Подобное деяние тоже имеет негативные последствия. Например, серьезную общественную опасность представляет подпольная продажа наркотических средств, которые можно приобретать в аптеках только по рецептам.

Негативно сказывается на жизни общества выдача лекарственных препаратов первой необходимости людям, не имеющим права на их получение, которые используют служебное положение для личного обогащения. По этой статье тоже предусмотрен срок за подделку подписи.

По ней могут посадить на два года, назначить такой же срок принудительных работ, год исправительных работ или крупный штраф.

► Статья 327. Предусматривает ответственность не столько за подделку подписи на документах, сколько за производство липовых документов, а также их оборот, то есть использование.

Противоправным считается изготовление бланков паспортов или свидетельств, штампов и печатей, то есть тех бумаг, которые имеют силу официальных документов.

За это предусмотрено наказание — до двух лет лишения свободы.

«Подделка подписи как таковая наказания не предусматривает, — комментирует Алексей Карабаев. — В Уголовном кодексе нет норм, которыми вводятся какие-либо ограничения просто за факт фальсификации.

Он становится преступлением только в случае, если совпадают несколько обстоятельств. Имеет значение, в какой именно бумаге была выполнена подделка. Важно, для чего была изготовлена эта бумага и кто это сделал.

И особенно важно, какие последствия повлекла фальсификация».   

Только изучение и анализ всех этих моментов позволяет квалифицировать деяние по какой-либо уголовной статье или по нескольким сразу.

Как доказать подмену листов договора

Что грозит за подделку подписи в России

  • Большинство гражданско-правовых сделок, в которых могут  использоваться липовые документы и подписи-фальшивки, относятся к действию 327 статьи Уголовного кодекса. Она вводит наказание за подделку подписи:
  • • в договоре купли-продажи;
  • • заявлении;
  • • протоколе собрания собственников;
  • • ПТС и других документах, имеющих юридическую силу.  
  • Максимальное наказание, предусмотренное статьей, — два года тюрьмы. Но даже если факт фальсификации установлен, ответственность может наступить только при сочетании трех факторов:

1. Документ был официальным.

2. Человек, который сделал фальшивку, получил определенные обязанности или, напротив, был от них освобожден.

3. Человек использовал или пытался использовать эти бумаги для достижения какой-либо цели, а не просто положил их в стол.

«Есть еще один состав преступления, в котором подделка подписи будет расцениваться по-другому, — рассказывает адвокат Алексей Карабаев. — В условиях уголовного процесса, когда стороны доказывают свою правоту, высока вероятность предоставления сфальсифицированных доказательств.

Она же крайне нежелательна и опасна, так как может повлечь вынесение неправосудного судебного решения. На предупреждение подделки подписи в судебной практике направлено действие статьи 303 Уголовного кодекса, которая предусматривает суровое наказание — лишение свободы до семи лет».

  

Как доказать подмену листов договора

Куда обращаться при выявлении подделки подписи

С фактом фальсификации можно столкнуться в различных жизненных ситуациях: при покупке недвижимости или автомобиля, при работе с контрагентами, в деятельности предприятия. Если деяние привело к негативным последствиям, пострадавшему необходимо обращаться в полицию.

При этом не имеет значения, кто именно сделал фальшивку — обычный гражданин или должностное лицо. К ответственности по статьям Уголовного кодекса можно привлечь человека уже с 16-летнего возраста, только статьи для граждан и лиц, находящихся при исполнении, будут различаться.

Способом уточнения факта фальсификации будет проведение почерковедческого исследования — экспертизы. Если в ходе исследования факт подтвердится и ему будут сопутствовать три указанных выше фактора, это станет основанием для возбуждения уголовного дела за подделку подписи.

«Тюремный срок в большинстве случаев вряд ли грозит, — отмечает Алексей Карабаев. — Так как преступление небольшой тяжести. Но если оно будет совершено повторно или человек уже получил условный срок, или у него непогашенная судимость, тогда суд может назначить и реальное лишение свободы».  

С пристрастием будут рассматривать дело о подделке подписи нотариуса, судьи, других должностных лиц, а также удостоверений спецслужб. В этих случаях стоит ждать сурового приговора.

Как доказать подмену листов договора

Как заявлять фальсификацию в суде

Признать подпись подделкой может только суд, а искать тому доказательства придется пострадавшей стороне. Заявляя факт фальсификации, пострадавший должен предоставить подтверждения — сам документ с подделанным автографом или его копию, показания свидетелей или другие доказательства.

При этом если экспертиза не проводилась ранее, истец должен заявить ходатайство о ее проведении.

Читайте также:  Как взыскать убытки с доминирующего поставщика

Инициативу может взять на себя суд, который назначит проведение почерковедческого исследования, и к этому нужно быть готовым, чтобы утвердить или отклонить предлагаемого судом эксперта.

Важно, чтобы экспертизу проводил независимый специалист с безупречной репутацией, в противном случае высока вероятность, что факт фальшивки не будет подтвержден официально. 

Кроме того, в суде нужно заявлять, какие последствия повлекли мошеннические действия ответчика.

Ведь важно не столько доказать, что на конкретной бумаге стоит липовая подпись, а добиться признания ее недействительной и отменить последствия поддельного документа — вернуть права на имущество, денежные средства, компенсировать расходы.

А потому, несмотря на представляющуюся простоту дела, обращаться в правоохранительные органы и тем более суд по вопросу признания подписи фальшивой нужно только после консультации опытного адвоката.

Использование подложного документа: ответственность за заведомый подлог | Юридические Советы

Последнее обновление: 31.01.2020

Подлог документов – это всегда умышленные действия человека, преследующего цель ввести в заблуждение должностных лиц, сотрудников частной или государственной организации, чтобы получить какую-либо выгоду.

По уголовному законодательству такие действия наказуемы, тем более если ложные сведения предоставляются в соответствии с официальным порядком, регламентированным отдельным законом, иногда – постановлением, приказом, то есть распоряжением официальных властей.

Существует множество вариаций преступлений, связанных с подлогом, – об этом вы можете прочитать в нашей статье, а заодно узнать, что предпринять, если лично вы столкнулись с поддельными документами.

Уголовная ответственность по ст. 327 УК РФ

Распространено мнение, что за подлог документов всегда привлекают по ст. 327 УК РФ. Действительно, это наиболее часто применяемая норма уголовного закона в ситуациях, когда установлена фальсификация. Эта статья дает возможность правоохранительным органам привлечь виновника к ответственности за:

  • изготовление поддельного документа;
  • его использование;
  • его использование с конкретной целью – скрыть другое преступления или облегчить его совершение.

Каждое из перечисленных действий предусмотрено в отдельной части статьи 327 УК РФ, при этом предметом подделки может быть либо удостоверение, либо документ, обладающий признаками:Как доказать подмену листов договора

  • официального (это означает, что государством определен порядок выпуска бланков для такого документа, или предусмотрены особые правила его оформления должностными лицами организации);
  • дающего право на какое-то благо, возможность получить имущество или деньги, или освобождающего от конкретной обязанности (получение субсидии, приобретение жилья, для льготной оплаты услуг и т.д.).

Примерами официальных документов, подделка которых подпадает под ст.

327 УК РФ, могут быть аттестаты, дипломы (дают право на трудоустройство, на подтверждение своей квалификации), листки нетрудоспособности (являются основанием для начисления пособия), исполнительный лист (необходим для получения денежных средств с должника), нотариальная доверенность (дает возможность представлять интересы другого человека). По этой же статье УК РФ будут квалифицированы действия тех, кто подделал удостоверение личности, водительское, служебное.

Признаки, свидетельствующие о предоставлении определенного права, чрезвычайно важны для квалификации, без них не будет состава преступления. Приведем пример из практики Верховного Суда РФ.

Пример №1. Правоохранительные органы обвиняли Чернову К.А. в подделке депозитного договора, оформленного на ее мать, то есть по ст. 327 УК РФ. Банк направил в полицию заявление о том, что подпись в договоре  выполнена Черновой К.А., а не ее матерью.

В первой и второй инстанции суд признал виновной Чернову К.А., однако позже Верховный Суд РФ счел выводы о ее виновности неверными, поскольку никакого права на депозит, являющийся предметом договора, Чернова К.А. не приобрела.

В этой связи один из необходимых критериев, по которым определяется понятие официального документа в правовом смысле, отсутствует. Кроме того, мать Черновой К.А.

  подтвердила свое устное согласие на подпись дочери за нее, поскольку из-за возраста и состояния здоровья она не смогла полностью взять оформление договора на себя. Как отметил Верховный Суд РФ, отсутствие доверенности в данной ситуации – нарушение гражданского законодательства, но не уголовного.

За совершение преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ, может быть назначено наказание до 4 лет лишения свободы, в зависимости от последствий, обстоятельств, наличию других сопутствующих преступлений.

Отметим, что квалификация по этой статье будет иметь место в тех ситуациях, которые не подпадают под специальные, прямо предусмотренные статьи УК РФ.

Например, в статье 292 УК РФ законодатель отдельно предусмотрел ответственность должностных лиц за подлог документов.

Служебный подлог – ст. 292 УК РФ

Данная норма очень часто является сопутствующей взятке или хищению имущества. Положение любого должностного лица определяется Должностной Инструкцией (например, инспектор Роспотребнадзора, сотрудник администрации или мэрии и т.д.

) или напрямую законом (например, Закон о полиции, прокуратуре и т.д.).

Такие лица, действуя вопреки интересам своей службы, из корыстной или другой заинтересованности получая взятку за свои действия, практически всегда совершают служебный подлог, примерами которого могут быть:

  • внесение в зачетную книжку или ведомость оценок ложных сведений (к примеру, когда взятку получает преподаватель ВУЗа, лицея);
  • внесение в отчетный реестр сведений о несуществующих расходах (когда бухгалтер присваивает вверенные ей денежные средства);
  • искажение информации в составленных договорах по поставке товаров или выполнению определенных услуг (например, директор государственного предприятия при совершении хищения выделенных государством денежных средств).

Подлог означает внесение должностным лицом исправлений, искажений в официальные документы. При этом должна быть доказана заинтересованность этого лица – не обязательно корыстная (с целью получения денежных средств), иногда это может быть личный интерес, не связанный с материальной выгодой.

Пример №2. Директор отдела государственных закупок завода Миронов Е.П. решил трудоустроить свою сноху, о родстве которой никто не знал, на должность старшего мастера.

Согласно требованиям внутренних правил и кадровых нормативов, эту должность можно было получить только лицу, имеющему высшее техническое образование. Поскольку сноха имела средне-специальное образование, ее невозможно было устроить на работу в данной организации. Миронов Е.П.

лично внес исправления в личное дело кандидата на должность Ананиной А.П., где его рукой была сделана запись о наличии у нее высшего технического образования.

В приведенном примере мы видим типичный случай служебного подлога, совершенного с личной заинтересованностью, с использованием подложных документов при заключении трудового договора.

За совершение преступления, предусмотренного ст. 292 УК РФ, законодатель предусмотрел наказание до 4 лет лишения свободы, в зависимости от обстоятельств. Как и за другие должностные преступления, в статье предусмотрено дополнительное наказание в виде запрета занимать определенные должности, которое практически всегда назначается судьями виновному.

Есть и другие специальные статьи, в которых отдельно предусмотрена ответственность за подложные документы при наличии тех или иных специальных признаков (напомним, если в действиях лица нет таких специальных признаков, то дело будет возбуждено по ст. 327 УК РФ).

Всего в Уголовном кодексе РФ более 20 составов преступлений, включающих в себя признак «использование подложных документов»:

Фальсификация доказательств по гражданскому, административному, уголовному делу (ст. 303 УК РФ)

Данный состав преступления предполагает намеренное предоставление доказательств, которые заведомо недействительны (содержат искаженные данные, подделаны реквизиты, печать, подпись и т.д.).

Уголовную ответственность за такие действия может понести как истец, ответчик, так и их представители, а также должностные лица, составляющие протоколы, объяснения и т.д. В практике случаев привлечения к уголовной ответственности по ст.

303 УК РФ немного, но все же они есть.

Пример №3

«Поддельные» владельцы: простая письменная форма договора лишает людей квартир

22.01.2021 Как доказать подмену листов договора

В последнее время в СМИ все чаще обсуждаются случаи, когда владелец недвижимости узнает о том, что квартира или дом больше ему не принадлежат, но при этом он не подписывал никаких документов. Потерять жилье, в том числе и единственное, может любой гражданин — мошенники подделывают подписи собственников недвижимости на договорах купли-продажи, после чего сделка благополучно регистрируется через МФЦ, и осуществляется переход права собственности. И даже если пострадавшему собственнику удается доказать факт мошенничества и вернуть себе жилье, пострадавшей стороной оказываются добросовестные покупатели, которые приобрели эту недвижимость после ряда перепродаж. А преступники скрываются с деньгами и готовят новую аферу.

Так, в декабре 2020 года стало известно о двух подобных случаях, произошедших только в одной Кемеровской области.

Герой первой истории — Денис, узнал, что перестал быть владельцем квартиры в центре Кемерова, когда он стал приводить в порядок документы на жилье, и ему понадобилась выписка из ЕГРН.

Получив документ, мужчина с удивлением увидел, что собственник у квартиры уже другой. Сначала Денис решил, что в Росреестре просто перепутали данные, но вторая выписка подтвердила — владелец квартиры теперь некий Артем.

Денис продавать квартиру не собирался. И не подписывал никаких договоров или доверенностей. Мужчина начал выяснять, как квартира без его ведома могла перейти к другому владельцу.

Читайте также:  Навязывание договора услуг вместе с договором поставки

В итоге ему удалось найти договор купли-продажи, на основании которого был осуществлен переход права собственности.

На договоре в простой письменной форме, который был подан в отделение МФЦ, подпись Дениса подделана.

И теперь следствию предстоит разбираться — был ли работник МФЦ в сговоре с квартирными аферистами, или его ввели в заблуждение, приведя вместо Дениса кого-то похожего.

В обязанности сотрудников МФЦ не входит проверка юридической чистоты сделки.

Кроме того, подавляющее большинство из них, как, возможно, и в этом случае, не имеют соответствующей квалификации для того, чтобы проводить подробную проверку.

Работники МФЦ не должны общаться со сторонами сделки, не обязаны выяснять, не введена ли одна из них в заблуждение. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Чем и пользуются мошенники.

Денис решил бороться за свою квартиру. Он уже написал заявление в полицию и ждет возбуждения уголовного дела. Беспокоит Дениса только то, что на все процедуры требуется время, а новый собственник уже пытается продать «проблемную» квартиру.

«Количество мошенничеств на рынке недвижимости с каждым годом будет только расти, — полагает Венера Шайдуллина, директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ. — это связано с несколькими факторами: трансформацией мошеннических схем, особенно в условиях цифровизации жизни населения.

Например, традиционный способ мошенничества, связанный с подделкой документов на квартиру, не потерял свою актуальность, а только усовершенствовался с появлением цифровых технологий редактирования графических форматов документов.

Кроме того, возможность заключения сделок с использованием электронной подписи породила новый вид мошенничества, когда преступники подделывают такую подпись и заключают от имени потерпевшего сделки с недвижимостью. Также влияет на рост числа мошенничеств правовая неграмотность населения и экономический фактор.

К сожалению, современные граждане все в большей степени начинают экономить на привлечении юристов и профессиональных участников рынка недвижимости. При этом правовых знаний у простых граждан в этой области недостаточно.

Поэтому процветают схемы, связанные с заключением договора ипотеки в отношении своего же имущества вместо договоров займа с залогом недвижимости, не устаревают и схемы, связанные с продажей квартир с обременением, по доверенности умершего собственника и т.д.».

У Дениса есть помощники и друзья, которые помогают ему в борьбе за квартиру. И это — не единственное его жилье. Второй же пострадавший от действий мошенников в Кемерове остался совсем один и оказался на улице.

Сейчас Василий вынужден ночевать в чужих подъездах. Он сирота, безработный и, кроме того, испытывает сложности с общением. Несколько лет назад парень потерял паспорт, но никому не сообщил об утере — процесс восстановления документа вызывает у него ужас. Видимо этой ситуацией и воспользовались мошенники.

Парень жил в комнате, которую получил в свое время от государства.

Но в конце ноября 2020 года он узнал, что она уже несколько лет ему не принадлежит, когда к нему вломились чужие люди и фактически выгнали на улицу, выкинув за дверь и его вещи.

Комната перешла к другому владельцу по договору в простой письменной форме, который Василий даже не видел. Новый «собственник» почти сразу же продал комнату, потом ее перепродали еще несколько раз.

Молодой человек обратился за помощью к знакомому психологу, который и поднял тревогу. Сейчас с его помощью Василий восстанавливает паспорт и другие документы. Психолог же уговорил молодого человека пообщаться с журналистами и обратиться в органы правопорядка, чтобы вернуть комнату.

Конечно, Василия нельзя назвать ответственным собственником. Но в тяжелой ситуации может оказаться абсолютно любой человек. А мошенники, «чёрные риелторы» выбирают именно таких, наименее социально защищенных граждан: инвалидов, сирот, пожилых людей или людей с психическими отклонениями и неразвитыми социальными навыками.

Им можно подсунуть на подпись документ, значения которого они даже не поймут, силой или шантажом принудить пойти на сделку, которая лишит их права собственности.

А можно просто подделать их подпись на документе в простой письменной форме.

Дезориентированный, потерявший все, испуганный человек, порой, даже не знает, куда обращаться, чтобы восстановить свои права на собственность. И часто просто погибает.

Договор в простой письменной форме — излюбленный документ аферистов. По документу, который, по сути, никто детально не проверяет, несколько раз были проданы даже те квартиры, владельцы которых уже умерли некоторое время назад.

Одна из недавних громких историй произошла в Липецке, где мошенники продали квартиру от имени женщины, которая умерла 8 лет назад. Сейчас наследник владелицы квартиры и ее новые собственники, добросовестные приобретатели, отстаивают своё право на владение недвижимостью в суде.

И в любом случае одна из добропорядочных сторон окажется в проигрыше. А мошенников и след простыл.

«Решать подобные проблемы необходимо на законодательном уровне.

Это должен быть комплекс мер, направленных на защиту простых граждан как от мошенников в целом, так и от правовой неосведомленности, — отмечает Венера Шайдуллина, — в частности необходимо закрепить в законодательстве необходимость заключение сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Многие эксперты будут парировать, что это дорого, однако в свою очередь отмечу, что сделка с недвижимостью — это действие, которое обычный гражданин совершает в среднем 1-2 раза в жизни. Согласитесь, что можно понести некоторые расходы ради своей же безопасности.

Помимо этого, необходима регламентация деятельности профессиональных риелторов, закрепляющая требования к ним и особенности их ответственности. Отмечу, что примерно 27% всех случаев мошенничества приходится на черных риелторов. Поэтому требуется на федеральном уровне установить регулирование данной сферы для регламентации экономической составляющей сделок с недвижимостью».

«Российская газета» в свою очередь подняла проблему того, что покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица.

Как отмечает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев в публикации «РГ»: «Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия.

Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья.

Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Если бы сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, ни одна из этих историй не произошла бы. Мошенничество было бы выявлено еще на этапе подготовки к сделке.

Так, буквально на днях, в январе 2021 года в Москве женщина попыталась продать чужую квартиру, действуя по «липецкой» схеме. Правда, покупатель настоял на обращении к нотариусу. Нотариус, беседуя со сторонами сделки, обратила внимание на то, что продавцом был выбран небезопасный способ расчета по сделке.

Кроме того, женщина, называющая себя владелицей квартиры, не смогла внятно ответить на ряд вопросов. Ее поведение показалось нотариусу странным. Проведя детальную проверку документов, нотариус выяснила, что женщина подделала паспорт собственницы квартиры, которая умерла больше года назад.

Об аферистке сообщили в правоохранительные органы.

Именно поэтому все больше экспертов говорят о том, что сделки с жилой недвижимостью нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.

Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — обычная практика для большинства европейских стран. Ведь когда сделка удостоверена нотариусом, именно на нем лежит ответственность за ее юридическую чистоту и законность.

Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проверяет личности сторон сделки (подлинность паспортов и их действительность), проводит тщательный предварительный анализ документов. Кроме этого, он обязательно беседует со сторонами сделки, чтобы удостовериться в том, что они действительно хотят заключить сделку и именно на тех условиях, которые заявлены в договоре.

Нотариус убеждается в том, что ни продавец, ни покупатель не находятся под давлением, что их не принуждают к совершению данной сделки, и они понимают ее правовые последствия. Сторонам в обязательном порядке зачитывается договор и разъясняются его сложные пункты.

А после удостоверения документа, нотариус в тот же день направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде для регистрации прав собственности.

Нотариус не только высококвалифицированный и самый доступный для граждан юрист.

Он единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия.

И в случае, если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, он будет возмещен в полном объеме. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Замена стороны в договоре

Зачастую в практике возникает потребность изменения участников сделки после ее заключения. Возможны ситуации, когда арендодатель желает «перевести» сделку на нового арендатора. Или, к примеру, новый собственник объекта теплоснабжения желает получить статус абонента по существующему договору теплоснабжения с прежним владельцем.

Институт такой передачи закреплен в гражданском законодательстве. В соответствии с законом, к одновременной передаче всех прав и обязанностей по договору применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Форма заключения такого соглашения — идентична форме первоначальной сделки. В целях упрощения документооборота в организации, его оптимально оформить в форме трехстороннего документа с прежними участниками и новым контрагентом.

Стоит учесть, что решение об изменении участников сделки подлежит оценке на предмет его размера. В случае крупной сделки решает, можно ли заменить сторону в договоре, общее собрание участников общества.

Ограничения

Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.

Практика

Договоры, по общему правилу, предполагаются возмездными. В связи с этим в практике возник вопрос: должна ли замена стороны соответствовать таким характеристикам?

Читайте также:  Как добиться оплаты, если в договоре нет перечня работ по подряду.

Отсутствие условия о цене передаваемых прав и обязанностей само по себе не является основанием для признания данного соглашения недействительной сделкой. Кроме того, одновременная передача прав и обязанностей уже сама по себе свидетельствует о его возмездности.

Но иногда суды указывают на необходимость оценки всех фактических обстоятельств с целью определения возмездности отношений.

Рассмотрим один из частных примеров с перенаймом в рамках договора аренды.

Арендатор желает выйти из арендных отношений с переводом всех прав и обязанностей на новое лицо.

Если первоначальный арендатор в банкротстве, то конкурсный управляющий вправе расценить перенаем как способ вывести из конкурсной массы должника право аренды как ценный актив.

Это дает конкурсному управляющему возможность оспаривать передачу договора. Как видим, банкротство арендатора как потенциально конфликтное положение подсвечивает наиболее уязвимые грани данной конструкции.

В таком случае суды исследуют вопрос о возмездности получения новым контрагентом права аренды.

Учитывая риски при заключении соглашения о замене стороны, назначается судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости права аренды.

Судами делается вывод, что если использование арендуемого имущества направлено на извлечение прибыли, то перенаем нельзя осуществить без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем.

Таким образом, надлежит объективно оценивать коммерческую ценность сделки для всех сторон обязательства, принимать во внимание реальные экономические мотивы ее совершения и риски возможной несостоятельности контрагента.

Правила оформления

Документ, как правило, составляет тот участник, который заинтересован в замене, в той форме, в которой составлен первоначальный документ. Состав документа стандартный:

  1. Вводная часть (преамбула).
  2. Основная часть.
  3. Реквизиты участников.

В вводную часть включают информацию об участниках соглашения, дату и место заключения.

В основной части характеризуется предмет соглашения, уточняются передаваемые права и обязанности. Также указываются условия их передачи, ответственность за нарушение обязательств, срок вступления в силу.

Образец

Соглашение о перемене лица в обязательстве
по договору № ________ от ________________

г. ___________________ ___________________ г.

___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в ___________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, и ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с третьей стороны, совместно именуемые Стороны, а каждая в отдельности – «Сторона», заключили настоящее соглашение о замене стороны (далее – Соглашение) к Договору о нижеследующем:

  1. По настоящему Соглашению ___________________ передает, а ___________________ принимает обязательства по заключенному между ___________________ и ___________________ договору № ___________________ (далее — Договор).
  2. ___________________ по настоящему соглашению передаются все права и обязанности, предусмотренные Договором.
  3. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения неисполненные денежные обязательства между ___________________ и ___________________ ___________________.
  4. Права и обязанности ___________________ по Договору переходят к ___________________ с даты подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами.
  5. Подписание настоящего Соглашения влечет за внесение следующих изменений в условия Договора:
    1. ___________________
    2. ___________________
  6. ___________________ в срок не более 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего Соглашения обязан передать ___________________ подлинные экземпляры: Договора, дополнительных соглашений, приложений, других документов, являющихся неотъемлемой частью Договора, и иные документы, подтверждающие выполнение условий договора, а также сообщить всю информацию, необходимую для исполнения ___________________ обязательств по Договору.
  7. ___________________ подтверждает, что не возражает против замены Стороны по Договору.
  8. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.
  9. Настоящее Соглашение составлено в трех идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
  10. Реквизиты и подписи Сторон:
___________________ ___________________ ___________________
  • ___________________
  • Адрес местонахождения:
  • ___________________ Тел./Факс: ___________________
  • Банковские реквизиты:
  • ИНН ___________________
  • КПП ___________________ ОКТМО ___________________
  • р/с ___________________
  • в ПАО «___________________»
  • к/с ___________________
  • БИК ___________________
  • _____________ / ___________/
  1. ___________________
  2. Адрес местонахождения:
  3. ___________________ Тел./Факс: ___________________
  4. Банковские реквизиты:
  5. ИНН ___________________
  6. КПП ___________________ ОКТМО __________________
  7. р/с ___________________
  8. в ПАО «___________________»
  9. к/с ___________________
  10. БИК ___________________
  11. _____________ / ___________/
  • ___________________
  • Адрес местонахождения:
  • ___________________ Тел./Факс: ___________________
  • Банковские реквизиты:
  • ИНН ___________________
  • КПП ___________________ ОКТМО __________________
  • р/с ___________________
  • в ПАО «___________________»
  • к/с ___________________
  • БИК ___________________
  • _____________ / ___________/

Так выглядит правильно оформленный документ:

Как доказать подмену листов договора

Автор — Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group

Экспертиза подтвердила факт подмены трудового договора

Работодатель внёс в трудовой договор изменения о размере зарплаты и режиме работы «задним числом». Более того, он подделал подпись работника в платёжках.

Работнику удалось восстановить свои права благодаря заключению судебной экспертизы.

Суть дела

Ч. устроился на работу к индивидуальному предпринимателю ( далее – ИП ) в 2015 году. По условиям трудового договора, его зарплата составляла 10 тысяч рублей в месяц, ему был установлен ненормированный рабочий день с двумя выходными (суббота, воскресенье).

Для получения вида на жительство в России Ч. предоставил свой экземпляр договора в миграционную службу. Вид на жительство он получил, ведь его зарплата превышала установленный в регионе прожиточный минимум (9662 руб.).

В 2017 году Ч. решил уволиться, в связи с чем у него возник конфликт с ИП. По поводу конфликта прокуратура проводила проверку. В ходе проверки ИП направила в прокуратуру копию трудового договора, заключенного с Ч.

Ознакомившись с этим договором, Ч. обнаружил, что работодатель в одностороннем порядке изменил два пункта:

  • размер зарплаты: 3 тысячи рублей.
  • режим работы: 5 дней в неделю, с 9:00 до 22:00.
  • Ч. Подал в суд на работодателя. Он потребовал: а) признать недействительным изменения , внесённые в договор в одностороннем порядке, б) обязать ИП исправить пункты договора о размере зарплаты (10 тысяч руб.) и режим работы (ненормированный рабочий день), в) взыскать с ИП компенсацию морального вреда, расходы на представителя и экспертизу.

    Что решили суды?

    Ответчик предоставил в суд копии трудового договора и платежные ведомости на выдачу зарплаты в размере 3 тысяч руб., подписанные Ч. Трудовой договор состоял из двух листов, подпись Ч. стояла только на втором листе, а пункты спорных условий (размер зарплаты и режим работы) находились на первом листе, на котором подписи Ч. не было.

    Суд первой инстанции назначил почерковедческую экспертизу .

    Эксперты должны были ответить на вопрос: «Кем выполнены подписи на платежных ведомостях — Ч. или другим лицом?».

    Эксперты пришли к выводу, что подписи выполнены не Ч., а другими лицами в подражание его подписи.

    Судебная почерковедческая экспертиза: когда востребована и что исследуют эксперты

    Затем суд назначил судебную техническую экспертизу трудового договора, которая должна была установить:

  • Являются ли листы представленного ответчиком в суд экземпляра трудового договора, заключённого между Ч. и ИП, листами одного документа?
  • Производилась ли в этом экземпляре трудового договора замена первого листа текста?
    • В соответствии с экспертным заключением, два листа договора являются составными частями (листами) одного документа, где первый лист подвергался замене .
    • Судебно-техническая экспертиза документов – это
    • Суд, на основании доказательств, имеющихся в деле, в том числе выводов экспертов, признал изменения , внесённые в договор в одностороннем порядке ИП, недействительными и обязал ИП исправить два спорных пункта, а также выплатить истцу компенсацию морального вреда и расходов на представителя и экспертизу.

    Апелляционная инстанция решение отменила и исковые требования Ч. не удовлетворила. Аргументы:

  • Ч. не доказал, что он заключал договор с ИП именно на указанных условиях: размер зарплаты 10 тысяч руб. и ненормированный рабочий день;
  • Согласно нормам ТК, вносить изменения в трудовой договор после его прекращения невозможно.
  • Ч. направил жалобу в Верховный Суд РФ (ВС РФ).

    Что решил ВС РФ?

    ВС отменил решение апелляции и оставил в силе решение первой инстанции :

  • Экспертиза установила, что первый лист договора со спорными условиями заменили, подписи Ч. на нём нет. То есть суд первой инстанции пришел к правильным выводам о признании этих пунктов недействительными;
  • Апелляционный суд отказал в удовлетворении иска, не мотивировав, почему он отверг доказательства: объяснения Ч. о своем экземпляре трудового договора, направленном в УФМС; показания свидетеля; заключение экспертизы.
    1. Источник: определение ВС от 8 апреля 2018 года № 51-КГ18-17.
    2. По теме:
    3. Что должно содержать заключение эксперта-почерковеда?
    4. Верховный Суд напомнил судам: сомневаетесь — назначайте экспертизу!
    5. О тактике назначения экспертизы документов

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *