В редакции закона об ООО от 29 декабря 2015 года были изменены некоторые аспекты, не уточнённые в редакции закона от 30 марта.

Рассказываем, какие нововведения начнут действовать с сегодняшнего дня и как они повлияют на жизнь собственников жилья и застройщиков

В редакции закона об ООО от 29 декабря 2015 года были изменены некоторые аспекты, не уточнённые в редакции закона от 30 марта.

Alekcey-Elenashutterstock

С 1 октября 2021 года в силу вступают несколько законов, которые касаются недвижимости. Они регулируют вопросы кадастрового учета, государственной регистрации, строительства типовых проектов, размещения адресов собственников и размера машино-мест.

Вместе с юристами рассказываем, что это за законы.

Регистрация недвижимости

С 28 октября 2021 года вступают в силу поправки в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это часть масштабной реформы отрасли регистрации недвижимости, направленной на модернизацию и цифровизацию регистрационных процедур.

«Напомним, что 30 апреля 2021 года опубликованы изменения в закон «О госрегистрации недвижимости…».

Они призваны упростить и сократить сроки административных процедур, а также сделать их более доступными — в электронном виде и посредством выездного приема регистрирующего органа», — рассказал юрист компании VEGAS LEX Александр Казарин. Среди вступающих в силу он особенно выделил следующий поправки:

  • устанавливаются сокращенные сроки госрегистрации последующих договоров долевого участия (ДДУ), заключенных после регистрации первого такого договора (по общему правилу — в течение пяти рабочих дней, в случае подачи документов в электронной форме — в течение трех рабочих дней, в течение семи рабочих дней в случае подачи документов через МФЦ);
  • появляется возможность подачи заявления о госрегистрации прав через нотариуса, отметил юрист Эдуард Бугров (управляющий партнер компании «Бугров и партнеры»). Однако, по его словам, исключение составят ситуации, когда в качестве заявителя выступает кадастровый инженер, или специалисты, связанные с данной сферой деятельности.
  • появляется возможность размещения сведений, содержащихся в ЕГРН, на официальном сайте регистрирующего органа (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом);
  • уточняется порядок выездного приема для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав;
  • устанавливается обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы в случае принятия ими решений;
  • устанавливается, что реестровые дела ведутся только в электронной форме (сейчас возможно ведение реестрового дела на бумажном носителе, если заявление и необходимые документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представлены заявителем в простой письменной форме и оригиналы таких документов отсутствуют в иных органах власти);
  • исключается максимальный размер машино-места (сейчас законом и приказом Минэкономразвития России ограничен как минимальный размер машино-места — 5,3 x 2,5 м, так и максимальный — 6,2 x 3,6 м).

Сведения об адресах

С 28 октября вступают в силу поправки, направленные на обеспечение достоверности, полноты и актуальности сведений в государственном адресном реестре.

Этот информационный ресурс содержит данные об адресах объектов капитального строительства и земельных участков. Формирование, ведение и использование указанного реестра обеспечивается федеральной информационной адресной системой (ФИАС).

ФИАС функционирует с ноября 2011 года. Ее оператором выступает Федеральная налоговая служба.

«Федеральным законом от 30.04.

2021 № 136-ФЗ устанавливается, что сведения об адресах в реестре должны соответствовать муниципальным правовым актам, нормативным правовым актам субъекта России — городов Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, а также установленным правилам присвоения, изменения, аннулирования адресов, в том числе требованиям к структуре адреса. Кроме того, указанным законом вводится ответственность уполномоченных должностных лиц за неразмещение либо несвоевременное размещение сведений об адресах, а также размещение недостоверных сведений», — объяснил Казарин.

Типовая документация застройщиков

С 1 октября 2021 года вступает в силу очередной блок изменений в Градостроительный кодекс России, внесенных Федеральным законом от 01.07.2021 № 275-ФЗ, в части введения института типового проектирования.

Институт типовой проектной документации приходит на смену экономически эффективной проектной документации повторного использования, существовавшей с 2016 года, отметил Казарин. По его словам, это очередная попытка оптимизировать расходы на проектирование объектов, которые строятся за счет бюджета.

«В соответствии с изменениями проектная документация, прошедшая госэкспертизу и использованная при строительстве или реконструкции объекта капстроительства, может быть признана типовой.

Сведения о ней включаются в единый госреестр заключений экспертизы проектной документации.

Со дня включения в реестр застройщики и технические заказчики будут вправе использовать типовую документацию для проектирования аналогичных объектов», — пояснил юрист.

Порядок принятия решения о признании проектной документации типовой и ее использовании, а также случаи ее применения устанавливается правительством. В соответствии с документом критерии аналогичности объекта будут устанавливаться Минстроем.

«Это облегчит жизнь застройщика, который сможет сэкономить на разработке и легально воспользоваться ранее разработанной документацией для строительства», — отметила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Кому отменили обязательный аудит, а кому — нет?

Лимиты доходов и активов для обязательного аудита повысили. Некоторые компании получили освобождение от обязательного аудита, для некоторых уточнены критерии. Принят Федеральный  закон от 29 декабря 2020 г. № 476-ФЗ о поправках в Закон «Об аудиторской деятельности». Если вы его не успели прочитать, читайте нашу статью.

С 1 января 2021 года обязательный аудит должны проводить компании, у которых выполняется хотя бы одно из условий:

  • доход от предпринимательской деятельности за прошлый год составляет более 800 млн. руб. (по данным налогового учета);
  • сумма активов бухгалтерского баланса на конец прошлого года составляет более 400 млн. руб.

В чем новшество? Раньше «денежный» лимит был установлен в отношении выручки, а теперь — в отношении суммы доходов. А эта сумма, как вы знаете, может включать не только выручку. 

Малые предприятия — в числе освобожденцев

Малые предприятия оказались освобождены от обязательного аудита бухотчетности, причем уже за 2020 год.

Однако кому-то не повезло.

Освобождение не действует, если до 1 января 2021 года  аудит бухгалтерской отчетности начат. То есть начато исполнение договора с аудиторской организацией. В таком случае новшество нужно будет применять, только начиная с отчетности за 2021 год.

Фонды

Новшества затронули и фонды.

До сих пор для фондов в связи с обязательным аудитом лимиты по суммам поступившего имущества не устанавливались.

Теперь фонды, которые за предшествующий год получили имущество, включая деньги, на сумму более 3 млн. рублей, должны будут проводить обязательный аудит.

Это предусмотрено подпунктом 3 части 1 статьи 5 Закона «Об аудиторской деятельности» в новой редакции.

АО

Не стоит тешиться надеждой, что АО больше не подлежат обязательному аудиту. Ведь их исключили из перечня обязанных организаций.

Но в тексте Закона № 476-ФЗ имеется исключающая этот вывод формулировка. Там сказано, что обязательный аудит нужно проводить в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Вот эта норма: пункт 3 статьи 88 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ об акционерных обществах. В ней говорится, что достоверность данных, содержащихся в годовом отчете общества, годовой бухгалтерской отчетности должна быть подтверждена ревизионной комиссией (ревизором) общества.

Поэтому АО по-прежнему обязательный аудит проводить должны.

электронное издание100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!

Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.

Кто получит больше денег из бюджета, будет платить налоги или внезапно станет иноагентом

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Пока никто не знает, как сложится 2021 год, что будет с пандемией, вакциной, господдержкой и бизнесом. Но некоторые нововведения уже точно заработают: они коснутся пенсионеров, родителей, вкладчиков, предпринимателей, активистов, абитуриентов, работников, путешественников и владельцев жилья.

Основные изменения

Вот что нужно знать о новых законах, которые уже подписаны и заработают в январе 2021 года.

С 2021 года процентный доход по вкладам будет облагаться НДФЛ по новым правилам. С той части, что превышает лимит с учетом ставки ЦБ, нужно будет платить 13%. Лимит считается по такой формуле: 1 000 000 Р × ставка ЦБ. Все, что больше этой суммы, облагается НДФЛ.

На 1 января 2021 года ставка ЦБ составит 4,25%. Значит, необлагаемая сумма дохода по вкладам — 42 500 Р. Если заработали на процентах больше, поделитесь с государством. Если ставка по вкладу меньше 1%, такой доход в расчете не учитывается.

Чтобы не пришлось платить НДФЛ с дохода по вкладам под 4%, их общая сумма должна быть не больше 1 062 500 Р. Эти правила действуют только для доходов начиная с 2021 года. Сумму к уплате считает налоговая инспекция, внести деньги нужно будет до 1 декабря следующего года — в 2022.

Ну и что? 07.04.20

Как платить налог с процентов по вкладам и облигациям

В январе 2021 года страховые пенсии по старости вырастут на 6,3%. Средняя пенсия снова увеличится примерно на тысячу и теперь составит 16 500 Р.

В 2021 году пенсионный возраст для женщин — 58 лет, для мужчин — 63 года. Но во второй половине 2021 года право на пенсию возникает у женщин в 56 лет и 6 месяцев и у мужчин в 61 год и 6 месяцев, потому что для них пока установлен переходный период.

Если в 2021 году мужчине исполняется 60 лет, по старым правилам он мог бы выйти на пенсию. Но теперь право на нее он получит только в 63 года — в 2024 году.

Фиксированная выплата составит 6044,48 Р, стоимость одного пенсионного балла — 98,86 Р. Чтобы выйти на пенсию, теперь нужно накопить 12 лет стажа и 21 балл.

Что будет с деньгами россиян в следующем месяце?Узнайте первыми: подпишитесь на нашу бесплатную рассылку про законы. Раз в месяц присылаем короткое письмо с разборами новых законов, которые повлияют на ваши деньги

Если отпуск по беременности и родам или по уходу за ребенком начинается в 2021 году, для расчета среднего заработка учитывается база для взносов за 2019 и 2020 год: 865 000 Р и 912 000 Р соответственно.

То есть максимальный средний заработок в 2021 году будет больше, чем в 2020.

Это повлияет на максимальные декретные: пособие по беременности и родам составит до 340 795 Р за 140 дней, а по уходу за ребенком до полутора лет — до 29 600,48 Р в месяц.

Теперь водителям нужно иметь в автомобиле аптечку с обновленным составом. В ней должны быть две трехслойные маски, две пары перчаток, устройство для проведения искусственного дыхания, семь марлевых бинтов определенного размера, две упаковки стерильных салфеток, фиксирующий лейкопластырь в рулоне длиной не менее 5 м.

Читайте также:  Факторы, формирующие качество товара, сохраняющие его: влияющие на количество, обеспечивающие надежность, способствующие пригодности текстильных и иных вещей

До 31 декабря нельзя было взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры. В 2021 году будет можно.

Накануне президент подписал около ста новых документов. Российская законодательная база пополнилась такими нормами:

С наступающим!

Новые изменения в Законе об ООО в 2020-2021 годах

С августа 2020 года вступили в силу новые поправки в Федеральный закон № 14-ФЗ.

Это важно, так как существенно изменен порядок выхода участников из Общества, перехода прав на долю, регистрации в налоговом органе. На продаже и покупке бизнеса эти изменения напрямую не скажутся.

Однако у покупателя могут возникнуть сложности, если на момент сделки в ООО идет процедура выхода одного или нескольких лиц из состава участников.

Что нового в Законе об ООО на 2020 год

Поправки в Закон № 14-ФЗ можно условно разделить на две группы. В первую группу входят изменения, которые распространяются на все Общества с ограниченной ответственностью, независимо от действий и решений его участников:

  • подать документы на регистрацию изменений в ЕГРЮЛ теперь обязан нотариус (он же обязан передать представителю организации лист записи из реестра после завершения регистрационной процедуры);
  • заверение формы Р14001, направление документов в ИФНС и выдача результата клиенту теперь рассматривается как одно нотариальное действие (это упрощает процедуру для руководителя и собственников Общества);
  • доля вышедшего участника считается перешедшей к Обществу с момента внесения записи в ЕГРЮЛ (для кредитных организаций этот факт связан с датой подачи заявления от участника).

До введения поправок в Закон № 14-ФЗ нотариус был обязан заверить форму Р14001, однако все документы в налоговый орган подавались представителями компании.

Обращаем внимание, что перечисленные нововведения применяются, если уставом юридического лица изначально допускается выход участников. Учредительным документом ООО могут вводиться ограничения на выход, в том числе по специальным признакам и условиям.

Какие новые права появились у собственников ООО

Вторая группа поправок в Закон 3 14-ФЗ связана с предоставлением участникам Общества новых полномочий. Они могут предусматривать в уставе следующие положения:

  • можно указать перечень лиц, которые имеют право выйти из состава ООО (например, может вводиться размер доли, при котором выход будет запрещен);
  • можно описать обстоятельства и сроки, при наступлении которых собственник может подать заявление и выйти из Общества (например, можно ввести норму, запрещающую выйти из состава собственников в первые 2 года работы компании);
  • можно ввести норму об единогласном утверждении решения по выходу определенного участника (если за решение не проголосуют все собственники, выход будет невозможен).

Если учредители решат воспользоваться новыми правами, им нужно подготовить обновленную редакцию устава, пройти регистрацию изменений в ИФНС. Это могут сделать новые собственники после покупки бизнеса или одновременно с регистраций изменений в ЕГРЮЛ. Также можно изменить положения устава, ранее принятые предыдущими владельцами бизнеса.

Как влияют изменения на продажу и покупку ООО

Перечисленные выше поправки напрямую не влияют на процесс продажи или покупки бизнеса. Однако для покупателя могут возникать дополнительные нюансы, которые нужно учесть при принятии решения:

  • нужно проверить содержание учредительных документов в части изменения состава учредителей;
  • необходимо убедиться, не начата ли процедура выхода участников на момент продажи бизнеса;
  • нужно проверить, какие доли перешли к ООО по причине выхода участника;
  • нужно убедиться, что вышедшему участнику полностью выплачено возмещение за его долю.

Перечисленные факторы могут повлечь дополнительные риски для покупателя. Например, если на момент сделки не закончена процедура выхода одного из участников или его доля числится за Обществом, новым собственникам придется выплачивать стоимость доли. Эти моменты нужно проверить на предварительной стадии по содержанию устава, выписке ЕГРЮЛ, другим документам.

Вы можете купить или продать компанию без риска через сервис https://ucs15.ru/services/prodazha-kompaniy/. Все предложения на сайте проверены юристами, аудиторами, экспертами в других сферах деятельности. Для подготовки сделки можно заказать независимую проверку, в том числе на предмет споров между прежними собственниками.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)»

Постановление Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 «О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов»

Согласно Федеральному закону от 28.11.2018 N 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но не позднее 1 октября 2019 года).

Закон об ООО 2021, Федеральный закон об обществах с ограниченной ответственностью N 14-ФЗ, Закон об ООО в новой редакции, ФЗ об ООО

 ПЕРЕХОД В ПОЛНОЭКРАННЫЙ РЕЖИМ

Федеральный закон об обществах с ограниченной ответственностью, принятый в соответствии с ГК РФ, определяет общество с ограниченной ответственностью как учрежденное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Участниками общества могут быть граждане и юридические лица. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками обществ, если иное не установлено федеральным законом. Число участников общества не должно быть более пятидесяти. В противном случае общество должно преобразоваться в открытое акционерное общество или в производственный кооператив.

Участники общества могут обладать дополнительными правами и нести дополнительные обязанности, устанавливаемые уставом общества.

Участники общества, доли которых в совокупности составляют не менее чем десять процентов уставного капитала общества, вправе требовать в судебном порядке исключения из общества участника, который грубо нарушает свои обязанности либо своими действиями (бездействием) делает невозможной деятельность общества или существенно ее затрудняет.

Общество осуществляет свою деятельность на основе учредительного договора и устава. В случае несоответствия положений учредительного договора и положений устава преимущественную силу для третьих лиц и участников общества имеют положения устава.

Размер уставного капитала общества должен быть не менее стократной величины минимального размера оплаты труда. Уставом общества могут быть ограничены максимальный размер доли участника общества и возможность изменения соотношения долей участников общества.

Такие ограничения не могут быть установлены в отношении отдельных участников общества, должны содержаться в уставе общества и приниматься на общем собрании участников общества единогласно.

Настоящий Федеральный закон об ООО вводится в действие с 1 марта 1998 года. Учредительные документы обществ (товариществ) с ограниченной ответственностью, созданных до введения в действие настоящего закона, подлежат приведению в соответствие с законом не позднее 1 января 1999 года.

Общества (товарищества) с ограниченной ответственностью, число участников которых на момент введения в действие настоящего закона превышает пятьдесят, должны до 1 июля 1998 года преобразоваться в акционерные общества или производственные кооперативы либо уменьшить число участников до установленного настоящим законом предела.

При преобразовании таких обществ (товариществ) с ограниченной ответственностью в акционерные общества допускается их преобразование в закрытые акционерные общества без ограничения предельной численности акционеров закрытого акционерного общества, установленной Федеральным законом «Об акционерных обществах».

Причем к такой реорганизации в ЗАО не применяются положения настоящего закона о праве кредиторов общества на досрочное прекращение или исполнение соответствующих обязательств общества и возмещения им убытков.

 Ваши замечания и предложения по улучшению данной статьи оставляйте в х.  Просмотров статьи

Важные изменения для ООО и ИП в законодательстве во II квартале

Изменения законодательства, которые уже вступили и которым еще предстоит вступить в силу во 2 квартале 2021 года, в целом не носят масштабного и кардинального характера. Поэтому существенного переформатирования работы компаний или выполнения особых требований не потребуется. Тем не менее, изменения все-таки предполагаются. Об основных их них мы поговорим подробнее.

Вступает в силу запрет продавать электронику без российского софта

Компаниям и ИП будет запрещено реализовывать потребителям смартфоны, компьютеры и некоторые другие устройства без предустановленного софта из России или других стран ЕАЭС. Речь идет об электронике, которую произвели после 1 апреля 2021 года.

Перечень российского софта Правительство РФ установило в Распоряжении от 31.12.2020 г. №3704-р. Таким образом, компаниям и ИП, которые осуществляют торговую деятельность в указанной сфере, следует обратить внимание на эти новшества.

Читайте также:  Правомерно ли требование доплаты за ремонт, если дтп оформили по европротоколу?

Основание: 

Вступает в силу норма об изменении сроков предоставления сведений в ЕГРЮЛ

Организации теперь должны извещать налоговую об изменении информации, которая указана в ЕГРЮЛ, в течение 7 рабочих дней со дня её обновления. Столько же времени предоставлено ИП на уведомление инспекции для корректировки сведений в ЕГРИП.

Сейчас по общему правилу такой срок составляет 3 рабочих дня. Есть и другие новшества. Например, в случае регистрации нового наименования юрлица налоговая сама исправит в ЕГРЮЛ информацию о последнем:

  • как об учредителе или обычном участнике другой компании;
  • о лице, которое может действовать от имени другой компании без доверенности;
  • о держателе реестра акционеров.

Основание: Федеральный закон от 27.10.2020 №350-ФЗ.

Вступают в силу нормы о ведении реестра обязательных требований

Правительство опубликовало правила наполнения, ведения и обновления реестра обязательных требований. Его уже ввели в опытную эксплуатацию, а до июля запустят сайт с функцией индивидуальной настройки процессов и ресурсов реестра.

Реестр представляет собой федеральную государственную информационную систему, которая создается в целях обеспечения систематизации обязательных требований и информирования заинтересованных лиц об обязательных требованиях, установивших их нормативных правовых актах, о сроке их действия, а также в целях обеспечения ведения в электронной форме реестра содержащихся в нормативных актах обязательных требований и базы данных о таких актах (п.2 Постановления Правительства №128).

Среди прочего в нём можно будет узнать:

  • в чём суть обязательного требования;
  • действует оно или нет;
  • на кого или на что оно распространяется;
  • как будут оценивать соблюдение требования;
  • какие документы или сведения подтверждают его выполнение;
  • ответственность за нарушение.

Вносить в реестр информацию должны федеральные органы, осуществляющие функции госконтроля и надзора, выдачи лицензий и других разрешений. Обновлять сведения по общему правилу госорганы будут не позднее 5 рабочих дней до даты вступления в силу акта, например, с новыми требованиями или с поправками к действующим.

Утвердили план-график наполнения реестра. Так, 30 апреля в нем разместят сведения о требованиях в сферах:

  • охраны труда;
  • оказания услуг населению, в том числе предприятиями торговли и общепита;
  • аккредитации;
  • управления многоквартирными домами.

31 мая в реестре появится информация о требованиях в области пожарной безопасности.

Основание: Постановление Правительства РФ от 06.02.2021 №128.

С 1 июня заработают поправки в сфере корпоративной мобильной связи

Компаниям и ИП запретят предоставлять своим работникам и другим физлицам корпоративную мобильную связь без фиксации сведений о них в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). В ней нужно будет отражать и другую информацию.

Следить за фиксацией будут операторы связи. Если они обнаружат, что сведений по конкретному номеру нет или они недостоверны, к сети его не подключат. Об этом оператор связи уведомит своего корпоративного абонента. Если он не отреагирует, оператор исключит такой номер из договора.

Роскомнадзор будет мониторить, соблюдают ли операторы связи новые обязанности. Для этого ведомство создаст информационную систему. Она будет взаимодействовать, в частности, с ЕСИА.

В отношении договоров, заключенных до июня, установили переходные положения:

  • компаниям и ИП нужно будет внести в ЕСИА сведения о физлицах до 30.11.2021;
  • операторы связи начнут исполнять новые обязанности с декабря.

Сейчас абоненты направляют операторам сведения о пользователях корпоративной мобильной связи. При этом фиксировать информацию в ЕСИА не обязательно.

Продажа сим-карт через интернет

При заключении договора онлайн операторы связи по общему правилу смогут устанавливать сведения о физлице, ИП или представителе компании с помощью ЕСИА и единой биометрической системы. Абонент должен будет заверить такой договор простой ЭП, ключ которой получен при личной явке.

Напомним, что с января проверять данные о представителях юрлиц с помощью этих систем разрешили банкам и некоторым другим финкомпаниям.

Основание: Федеральный закон от 30.12.2020 №533-ФЗ.

Цифровая маркировка сыра и мороженого станет обязательной

С 1 июня вступают в силу требования о необходимости маркировать средствами идентификации, в частности, сыры и мороженое. Компаниям, производящим указанные товары, следует учесть это в своей работе.

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

  • В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
  • По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
  • При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
  • Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

  1. комплексное развитие территорий жилой застройки,
  2. комплексное развитие территорий нежилой застройки,
  3. комплексное развитие незастроенной территории,
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

  1. Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
  2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
  3. Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

  1. подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
  2. опубликование проекта решения,
  3. проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
  4. принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
  5. проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
  6. заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
  7. подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
  8. определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
  9. непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.
Читайте также:  Заявление компании-участника о выходе из общества

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
  2. многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
    • б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
    • в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
    • г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
    • д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *